APPRÉCIATIONS SUR LES LOIS AXOLAISES

parés des lois sociales, promulguées durant les vingt dernières années en vue de créer les petits propriétaires ou les petits exploitants qui n'existaient que peu ou pas depuis l'accaparement du soi par les Landlords. Prendre des mesures pour constituer des allotments ou des small holdings en faveur des ouvriers agricoles ou urbains était inutile, tant qu'on n'aurait pas organisé un crédit hypothécaire approprié à tous les besoins ; le système des transactions occultes, en grevant, soit les transmissions, soit les hypothèques, de frais énormes, écartait presque automatiquement les petits rentiers et les ouvriers économes du placement de leurs capitaux dans les propriétés foncières. Les lois de 1875 et de 1897 ont eu pour but de remédier à cette situation. Facilement transmissible, exonérée d'une partie des frais qu'elle supportait, la terre peut être achetée comme un titre de rente ou une action de société minière ou de chemins de fer. Les petits capitalistes ne craindront plus d'aventurer leurs capitaux, car outre la sécurité conférée par le Livre foncier, ils possèdent un titre de propriété représentatif de la valeur de l'immeuble, grâce auquel ils peuvent rapidement réaliser les fonds dont ils ont besoin. Sans avoir de recherches à faire, par la seule lecture des énonciations qu'il contient, un acquéreur peut contracter sûrement et le vendeur reçoit au bout de quelques jours, parfois même de quelques heures, le prix de l'immeuble aliéné. Rassurés par cette facilité, les capitaux ne vont-ils pas affluer vers les opérations immobilières ? L'augmentation de la demande n'amènera-t-elle pas un relèvement de la valeur vénale des biens-fonds aujourd'hui si dépréciés ? Prévision qui semble d'autant plus justifiée que la législation nouvelle a édicté des mesures aussi simples que rapides pour le morcellement des immeubles, afin de favoriser la vente par lots des immenses domaines qui ne trouvaient acquéreur pour la totalité qu'à un prix dérisoire. L'annotation du feuillet du domaine principal, l'ouverture d'un nouveau feuillet, suffisent à créer une nouvelle propriété et à donner à l'Angleterre deux propriétaires au lieu d'un. Après un certain nombre de morcellements de grandes L. 16

242 I.IMUODLCTION OLS LIVRES FuNCII-HS JIN ANGLLTKKlu:

propriétés, la terre en Angleterre ne serait plus uniquement le luxe des riches (1) : après répartition sur tout le territoire d'une partie de la population aujourd'hui agglomérée dans les villes, Tétat social du royaume se relèverait, le paupérisme cesserait sans doute ses effrayants ravages, et lagriculture, forte des bras qu'elle aurait retrouvés, pourrait espérer reconquérir le marché anglais des produits agricoles que ses propres colonies et certaines nations européennes lui ont arraché : la nouvelle législation doit donc être considérée comme un des moyens propres à reconstituer la petite propriété paysanne, qui, seule, peut assurer le réveil de l'Angleterre rurale (2).

Alais, à ces nouveaux propriétaires qui devront défricher des terres souvent incultes, aux Landlords qui veulent améliorer leurs domaines pour compenser la diminution de leurs revenus, il fallait procurer des capitaux en abondance et à bon marché. La transformation du mortgage en un simple droit réel, améliore la situation du propriétaire : elle n'épuise pas d'un seul coup son crédit ; elle lui permet de consentir désormais des hypothèques successives sur son immeuble au fur et à mesure de ses besoins d'argeni ; elle le met à même de subordonner la garantie qu'il offre à toutes les modalités qu'il croit préférables pour son intérêt; elle lui réserve, enfin, en cas de nécessité pressante, la possibilité de demander à un banquier une avance temporaire gagée sur le dépôt de son titre foncier. Les créanciers hypothécaires, loin d'être sacrifiés ou même lésés par les droits conférés au propriétaire, voient, au contraire, leur situation améliorée. Certains d'être colloques au rang que leur assigne leur inscription, ils conservent sur leur gage tous les

(1) FowLER, ancien Lord-Maire cité par de Foville: Le morcellement, p. 38.

(2) La campagne fiscale menée actuellement par les conservateurs anglais est destinée à hâter ce réveil et à attacher au sol par l'appât de revenus suffisants, les acquéreurs de petits domaines. V. Eural England, par H. Eider Haggard, 2 vol. in-8°, Londres, Longmans, Green and C°, 1902.

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droits d'expropriation qu'ils possédaient auparavant. Ils peuvent, grâce au titre qui leur est délivré, ne plus attendre l'époque du remboursement pour rentrer dans leurs fonds : la vente de leur hypothèque est, en effet, aussi facile, aussi rapide, et aussi sûre que la vente de l'immeuble grevé ; la constitution d'une sous-hypothèque est aussi possible, s'ils veulent garder pour eux le bénéfice du prêt qu'ils ont consenti. Placés dans une situation meilleure, les créanciers hypothécaires ne prétendront plus retirer de leurs capitaux un intérêt exagéré que la nature spéciale du contrat expliquait jusqu'alors : les propriétaires poseront à leur tour des conditions à ceux dont ils subissaient la loi impérieuse. Les emprunts, moins onéreux, pourront être remboursés à l'échéance ; ils n'aboutiront plus fatalement aux mesures de coercition. Au lieu d'être une maladie de la propriété, l'hypothèque sera un état presque normal qui facilitera la jouissance et augmentera la valeur des biens-fonds.

Si les avantages de la nouvelle législation sont réels, certains des inconvénients que nous avons signalés pourraient être aisément supprimés ou du moins atténués. La constitution définitive du Livre foncier est remise à une date fort éloignée, dit-on, mais ne serait-il pas possible d'imposer l'immatriculation à l'occasion non seulement des ventes, mais aussi des mortgages el de tous actes dans lesquels il y aurait transmission ou démembrement à titre onéreux de la propriété ? En multipliant les circonstances qui nécessifent l'inscription sur le Livre foncier, on hâterait le moment où tous les immeubles auront des comptes différents ouverts à leur nom au Land Registry.

La critique la plus sérieuse et la plus fondée, reproche aux Land ïransfer Acts de ne favoriser que l'immatriculation à titre possessoire, alors que le titre absolu confère seul aux immatriculés tous les avantages des Livres fonciers. N'y aurait-il pas lieu, soit de simplifier les formalités exigées pour obtenir un titre absolu, soit d'instituer une procédure permettant, après quelques années d'immatriculation à titre possessoire, l'immatriculation à titre absolu ? La nécessité d'une modification de la législation

244 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

sur ce point a particulièrement frappé le Registrar qui, dans son rapport, examine les deux solutions (1).

La simplification des formalités ne lui paraît possible qu'en prescrivant la constitution du Livre foncier, paroisse par paroisse, pour toutes les propriétés. La grande publicité de l'opération permet, dans ce cas, de demander aux détenteurs des preuves très sommaires de leurs droits, en même temps que les frais sont réduits par la répartition des dépenses sur un plus grand nombre de personnes.

Mais, ce système, que nous avons vu usité dans l'Europe continentale, lui semble trop (( paternaliste » pour le tempérament britannique. Il préférerait une modification des lois, autorisant les Bureaux d'immatriculation à se contenter de preuves similaires à celles demandées pour l'immatriculation à titre possessoire. Une légère prime, prélevée à l'occasion de la première vente qui suivrait l'immatriculation, servirait à couvrir le fonds d'assurance des fraudes ou d'erreurs qui pourraient exister et qui donneraient aux personnes lésées, droit à indemnité en vertu de l'art. 7 de la loi de 1897.

L'une et l'autre de ces réformes nécessiteraient l'intervention du législateur dont la décision pourrait être longtemps attendue. Aussi, le Registrar, en administrateur pratique, propose-t-il de simples modifications au règlement général qui pourraient être réalisées sans l'intervention du Parlement. Il attribue le petit nombre des demandes d'immatriculation à titre absolu à trois causes principales : les propriétaires ne savent pas la plupart du temps qu'ils peuvent faire une telle demande : ceux qui le savent ont l'impression que les frais sont très élevés ou que leur titre de propriété, quoique parfaitement valable, peut être cependant refusé comme base de l'immatriculation à titre absolu pour une raison théorique.

Les propriétaires ignorent le plus souvent qu'ils ont le droit d'être inscrits avec un titre absolu, car l'inscription est considérée comme une simple formalité accomplie

(1) Report of the Registrar cf..., p. 30, § 147 et suiv.