CHAPITRE VI PAYS DU CENTRE
Nous réunissons dans ce groupe : le Nivernais, la Puisaye, le «iorvan, l'Autunois, le Charolais, le Bourbonnais, le Berry, la Jrenne, la Sologne et la Touraine.
§ I. — NIVERNAIS
Le Nivernais est surtout un pays jurassique, c'est-à-dire :alcaire, mais avec toute la gamine des terrains de cette formaion depuis les calcaires oolilhiques, donnant des sols pierreux t secs, jusqu'aux argiles marneuses du lias, sur lesquelles se rouvent les riches prés d'embauché (l); on y trouve aussi des lappes d'argiles froides et d'argiles à silex tertiaires (pliocène)
|l| On dit indifféremment embouche et embauche. Dans le Niverlais, on emploie plus habituellement le terme embauche. On dit ussi un « cmbaucheur ».
et même à Saint-Saulge un ilôt granitique détaché du mass du Morvan.
Les limites de cette région sont précises ; elle s'appui au nord sur les argiles à silex de la Puisaye, à l'est au Morvai et s'arrête à l'ouest et au midi, aux vallées de la Loire et d l'Aron. Les bois et les prairies occupent une bonne partie d ce territoire, qui est à la fois une région forestière et une régio d'élevage.
Les parties les meilleures sont les parties liasiques, dont 1 sol argilo-marneux, riche en acide phosphorique, a permis 1 création de ces prairies d'engraissement dits « prés d'eir bauche» qui font la réputation du Nivernais. Le Bazois et 1 vallée de la Canne forment le cœur de ce pays d'élevage.
Le Nivernais était, il n'y a pas bien longtemps, une de contrées les plus riches de France ; il est resté intrinsèquemen le même, mais sa prospérité foncière s'est bien atténuée, et s: toutes choses bien considérées, on peut encore dire que c'es un bon pays, l'ensemble de sa situation est bien inférieu à ce qu'il était il y a trente ans. Les causes de cette rétro gradation foncière sont nombreuses.
Tout d'abord, la population rurale a diminué fortement 41 000 habitants de moins depuis 1872.
La propriété forestière, qui occupe une place considérable subit depuis plusieurs années une crise fort grave. Les produit: des taillis sont tombés à rien et la plupart des bois du Niver nais comportant peu de réserves (bois d'œuvre), la valeur de.' forêts s'est sérieusement amoindrie ; les massifs important! insuffisamment pourvus en réserves sont difficilement ven dables et complètement invendables si ce sont des taillis simples Cette dépréciation a rejailli sur les autres immeubles ; ci n'est là cependant qu'une des causes secondaires de leur fléchis sèment.
Le Nivernais est, en effet, une région de grandes propriétés e1 de grandes fermes ; sauf quelques heureuses et trop rares exceptions, les grands propriétaires terriens se désintéressent de leurs immeubles. Les plus fortunés ne cherchent jamais à s'agrandir : beaucoup ont une fortune trop exclusivement foncière ébréchée par un endettement progressif. Cet endettement
MVERNAIS.
a nécessité la réalisation de domaines parfois très vastes. Si la Nièvre avait été un pays de chasses, certaines de ces grandes propriétés auraient pu être achetées par des étrangers dont l'intervention aurait allégé d'autant la situation locale ; mais cela n'est pas. D'autre part, ces propriétés étant composées de grandes fermes isolées, leur fractionnement ne peut guère se
PÏK- i'>- — La vallée de la Cure à V'ézelay et le commencement des plateaux Jurassiques nivernais. Pays inlermédiaire entre Bourgogne et Nivernais.
faire autrement que par fermes, dont la valeur dépasse les capacités d'achat des acquéreurs locaux. Il ne s'est pas trouvé une moyenne propriété paysanne suffisamment développée et riche pour absorber les débris de la grande. La valeur même de ces grandes fermes (100 à 300 000 francs) a éloigné en maintes circonstances les fermiers qui sont les acquéreurs naturels des fermes moyennes ou petites (40 000 à 100 000 francs) en Caziot. — f.a Valeur de laTerre. 12
Bretagne comme en Berry. La propriété nivernaise, dans la majorité des cas, n'a donc pu être vendue qu'à des capitalistes désireux de faire des placements avantageux. Ceux-ci ont bien voulu et veulent bien acheter, mais à des taux rémunérateurs et en rapport avec le loyer de l'argent.
Ainsi, dans ce pays naturellement riche, où la population est aisée, où les fermages se sont maintenus et ont même progressé, la valeur de la propriété a baissé de 30 p. 100 en moyenne, et les ventes se font maintenant à des taux qui varient de 4 à 5 p. 100 (taux nets). Les fermes importantes, mal situées, sont d'une réalisation malaisée.
Une terre située dans une bonne partie du canton de Saint- Benin-d'Azy, d'une superficie de 514 hectares (dont 178 en bois), fut partagée en 1885 en trois lots et évaluée à cette époque 972 000 francs ; le revenu des trois fermes la composant était de 27 800 francs (celui des bois pouvait être de 6 000 francs). L'un des lots a été vendu il y a une dizaine d'années 270 000 francs ; un autre 200 000 francs en 1906, soit pour les deux lots 340 hectares = 470 000 francs, ce qui fait 1 380 francs l'hectare. Le troisième lot vaut 200 000 francs. La valeur totale est donc tombée de 972 000 francs à 670 000 francs, diminuant de 31 p. 100. La location des fermes est tombée à 22 500 francs, soit seulement une diminution de 19 p. 100.
Dans la région de la Machine, une propriété de 25"'*, 41 a étévendue successivement :
1890 34 000 francs.
Ungrand domaine du Bazois, évalué 525 000 francs en 1888, ne vaut plus que 375 000 francs aujourd'hui (baisse de 30 p. 100).'
Uneterrede396 hectares du canton de Saint-Saulge, constituée par des bois et deux bonnes fermes, a été payée 800 000 fr., il y a trente-cinq ans ; elle ne trouve pas preneur aujourd'hui à 500 000 francs, et cependant les fermes ont exactement le même revenu. Le revenu brut étant de 24 500 francs, il n'y a pas d'acquéreurs à 5 p. 100 brut, soit à 4,25 p. 100 net environ.
NIVERNAIS
oc
Un petit domaine du canton de Saint-Benin-d'Azy de 28 hectares s'est vendu 20 600 francs en 1904; il était loué 1 400 francs, soit une capitalisation brute de 7 p. 100.
Enl908,un domaine de 125 hectares loué 10 000 francs a été vendu 200 000 francs contrat en mains ; taux de placement brut : 5 p. 100.
Une propriété du Bazois de 191 hectares, dont un château avec réserve et une ferme de 131 hectares louée 11 OOOfrancs, le surplus en bois, s'est vendue 250 000 francs récemment ; le revenu brut ressortait à 5,25 p. 100.
Divers domaines situés dans la zone argileuse et froide comprise entre Prémery et Donzy se sont vendus comme suit :
Ferme
81 90 70 (dont 10>",88 eii bois).
Francs.
Franc
La ferme seule était louée 4 520 francs. Capitalisation brute : 5 p. 100, revenu des bois non compris.
1905|Ferrae | 6213o|0o| 62o00| 1000
Location : 3 050 francs. Capitalisation brute près de 5 p. 100.
Ferme
(dont 6"». 87 en bois).
Location : 4 850. Capitalisation brute : 5 fr. 40 p. 100.
19101 Ferme et château canton del | 1 1 |
I Pouilly-sur-Loiie | 143|00|oo| 134 400| 930
Location : 7 180 francs. Capitalisation brute : 5 fr. 40 p. 100.
Il s'agit là de domaines situés sur les argiles pliocènes à silex et plutôt médiocres; ces domaines valent rarement plu» de 1 000 à 1 200 francs l'hectare. Dans les parties véritablement herbagères (lias), la valeur des grandes fermes varie de
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1 400 à 2 000 francs l'hectare. Pour arriver à 2 000, il faut que
cps fermes soient tout à fait bonnes. Nous avons évalué
V fermes, d'ensemble 200 hectares, de la région de Saint-
.....erien, 1 900 francs l'hectare, et elles étaient excellentes.
En propriétés moyennes ou petites, on va plus loin et on peut " isser 2 000 francs l'hectare. Une petite ferme de 20 hectares,
o le canton de Tamnay-en-Bazois, s'est vendue 46 000 fr., en 1911, soit 2 300 francs l'hectare.
Dans les ^mogne*, c'est-à-dire dans la région comprise entre Nevers et Saint-Benin-d'Azy, où les fermes sont surtout des fermes de culture et non d'élevage, les ventes se font assez mal entre 1 000 et 1 500 francs l'hectare.
Les prés d'embauché se vendent souvent isolément. Les meilleurs se trouvent dans les cantons de Châtillon-en-Bazois, Saint-Saulge, Saint-Benin-d'Azy et Corbigny. Questions de convenances et de situation mises à part, leur valeur s'établit entre 3 000 et 5 000 francs l'hectare et plus souvent entre 3 000 et 4 000 francs. Leur valeur a fléchi comme celle de tous les autres immeubles nivernais. Autrefois cette valeur allait de 4000 à 8 000 francs l'hectare. Il ne faut pas oublier que ces prés d'embauché sont des propriétés importantes qui atteignent jusqu'à 20 et 30 hectares et que même à 3500 francs l'hectare leur valeur approche fréquemment de 100 000 francs. L'importance des immeubles, l'impossibilité du détail restreignent beaucoup le nombre des acheteurs.
MaJgré cela, on ne peut pas dire que la situation foncière du Nivernais soit mauvaise. Depuis dix ans, les valeurs y sont stationnaires. La propriété y a pris tout simplement une valeur de placement qui n'est plus influencée favorablement par la valeur agricole ou culturale ; les prix pratiqués sont des prix pour capitalistes, et les transactions se font d'après les revenus à des taux en rapport avec le loyer ordinaire de Targenl.
Bois du Nivernais. — Les bois du Nivernais sont en général des taillis sous futaie de chêne avec plus ou moins de charme. Ils sont aménagés à vingt ans, et ils ne sont généralement pas très chargés en réserves. Ils ont été traités en vue de la production du bois de chauffage et accessoirement du
bois d'œuvre. Actuellement ils sont de vente très difficile. Depuis quelques années, on ne signale aucune transaction importante, sauf quelques ventes pour coupe à blanc à des marchands de bois.
La vente des produits devient de plus en plus incertaine. Les fagots ont une valeur nulle et sont abandonnés sur le parterre des coupes. La charbonnette ne donne plus que de 30 à 90 francs à l'hectare de coupe, en attendant qu'elle ne donne plus rien du tout. Les ouvriers charbonniers deviennent de plus en plus rares, et il n'est pas prématuré d'envisager le moment où la charbonnette devra être abandonnée à son tour sur le parterre descoupes, comme les fagots. Quant à la moulée, c'est-à-dire au bois de chauffage proprement dit, sa valeur a bien diminué. De tout cela il résulte que la production taillis, par hectare de coupe, varie de 100 à 200 francs par hectare pour des bois de vingt ans, et il faut ajouter que ces prix ne sont réalisables que dans les bois possédant encore quelques réserves susceptibles d'attirer les marchands de bois.
En Nivernais, comme ailleurs, ce sont les réserves qui font vendre les bois. C'est pour cela qu'il faut diviser les taillis sous futaie de cette région en deux catégories :
10 Les bons bois (les moins nombreux), à réserves abondantes, dont la valeur paraît bien assurée. La hausse constante du bois d'œuvre compense la dépréciation du bois de feu et l'avenir peut être envisagé pour eux sans pessimisme. Ils valent de 500 à 1 000 francs l'hectare et plus généralement 500 à 700 francs ;
2° Les bois maigres où la production taillis est prédominante par suite de l'insuffisance des réserves. Ces bois sont pour aina dire invendables, et si l'on peut fixer leur valeur entre 150 el 300 francs l'hectare, on n'est pas certain de trouver des acquéreurs à ces prix.
Entre ces deux catégories, il existe pas mal de valeurs intermédiaires. Quant aux taillis simples, qui sont pour la plupart des taillis .sous futaie exploités à blanc, ils sont invendables; les marchands de bois ne veulent plus en acheter les coupes, car ce n'est pas les quelques stères de moulée qu'ils peuvent y trouver qui peuvent les intéresser.
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I L'ur production en argent est d'ailleurs de plus en plus aléatoire et de plus en plus faible, et les impôts absorbent fréquemment, et au delà, les revenus annuels.
En principe il n'y a donc pas lieu de faire état de la valeur des tailles simples dans le Nivernais, puiscpie cette valeur est irréalisable. Ce n'est que dans certains cas particuliers : voisinage, convenance, proximité immédiate d'une usine, d'un port, d'une gare, qu'il sera possible d'en tirer parti entre 100 et 300 francs de l'hectare.
Quant à la valeur vénale des fends de forêts exploitées à blanc, on peut dire qu'elle est négative. Les fonds de forêts se composent généralement du sol et des taillis âgés de moins de quatorze ans et de cinquante baliveaux à l'hectare. On trouve quelquefois des acquéreurs à 100 francs de l'hectare, mais ces acquéreurs, séduits par le bas prix apparent, ont vite fait de se rendre compte qu'ils ont fait un marché de dupes. Les produits des taillis, en admettant qu'on puisse aisôment les récupérer après sept ou huit années d'attente, ne suffisent jamais à payer les impôts, pour peu que ceux-ci dépassent 5 francs par hectare.
Tout cela est tellement inouï qu'on pourrait peut-être croire que nous exagérons. Un homme qui connaît à fond les forêts nivemaises, M. Gouget, ancien notaire à Lormes, cite le fait suivant dans la Repue des Eaux et Forêts du l«r janvier 1913 : t I! a été vendu cette année, dans une forêt régulièrement aménagée, une coupe de bois-taillis sous maig^ futaie âgée de vingt-trois ans, au prix de 116 francs l'hectare. L'étendue à exploiter annuellement est de 25 hectares ; c'est donc un revenu brut de 2 900 francs; or, l'impôt pour 1912 est de 3 321 fr. 38... On aurait peut-être pu arriver à couvTir cet imQÔt en rasant la totalité des quelques arbres réservés. On ne T'a pas voulu dans le but de conserver un modeste matériel ligneux à cette pauvre forêt. Je connais d'autres forêts dont les propriétaires n'ont même plus l'espoir de compenser les charges avec les réserves, bien qu'il n'y ait jamais eu d'exploitation intensive ou de destruction de futaie. •
En 1879, les forêts particulières nivernaises étaient évaluées J92 millions, soit 1033 francs l'h»-. t.'.r.-: en 1908, cette éva-
luation tombe à 121 millions, soit à 653 francs l'hectare moyenne beaucoup trop élevée et qui ne devrait pas dépasser au grand maximum, 500 francs l'hectare.
La dépréciation générale est de 50 p. 100 au moins.
