CHAPITRE II

Il serait intéressant de pouvoir suivre à travers les siècles les variations de la valeur de la propriété rurale. Mais alors que, avec les moyens d'information dont dispose l'État moderne, la détermination globale de sa valeur actuelle est un travail extrêmement difficile, on peut la considérer comme à peu près impossible au delà des époques où la statistique officielle a été réellement organisée. Les recherches faites à ce sujet par \L^\\yenel et qu'il a résumées dans son Histoire économique de la propriété permettent tout au moins d'en avoir une idée générale. C'est dans ce travail que nous puisons, jusqu'à la période révolutionnaire, la plupart des renseignements qui vont suivre.

Les prix ont été fixés en tenant compte, autant que possible, des variations du pouvoir d'achat des métaux précieux dans le cours des âges.

D'après les moyennes fournies par les ventes recueillies, la terre valait 135 francs l'hectare sous le règne de Philippe- Auguste, 265 francs l'hectare à l'époque de Saint-Louis, 261 francs sous Philippe-le-Bel. Pendant la guerre de Cent Ans, elle descend au-dessous de 100 francs et même à 48 francs l'hectare (1451-1475), prix le plus bas auquel elle soit descendue pendant les six siècles qui précèdent notre époque. Dans cette période de brigandages et de dévastations, la propriété est abandonnée en beaucoup de pays, fermes et villages ayant été brûlés. « Le territoire est si défiguré que beaucoup de gens ne retrouvent plus leurs champs (1).» En Berry, sous Charles VII, on descend à 20 francs l'hectare ; en Saintonge, à 16 francs; en Normandie, à 23 francs. « Dans Paris même (le Paris actuel), sur l'emplacement des rues de Vaugirard et de Sèvres, on vend l''*,28 de terre en culture sur la base de 49 francs l'hectare. » A la fin de cette terrible période où les populations avaient été décimées, les bras manquaient pour cultiver la terre, et celle-ci reste à bon marché sous le règne rénovateur de Louis XI.

Pendant le xvi^ siècle, malgré les guerres de religion, la terre monte rapidement de 95 francs à plus de 300 francs l'hectare. Le début du xvii« siècle, avec Henri IV, marque une prospérité agricole exceptionnelle, et cette prospérité est le témoignage de la puissance de relèvement de ce pays, qui, en une quinzaine d'années de tranquillité, a réparé les désastres des deuxsiècles passés et conquis une prospérité inconnue jusquelà. La valeur à l'hectare ne paraît pas hausser, mais on a tant défriché et augmenté l'étendue cultivée que la valeur totale a certainement plus que doublé. La moyenne des prix à l'hectare reste donc fixée aux environs de 300 francs. De 1650 à 1675, se manifeste une hausse rapide de 300 à 480 francs à l'hectare, mais, vers la fin du règne de Louis XIV, la terre labovu-able redescend à 375 francs (1676-1700) et :^ 265 francs (1701-1725), c'est-à-dire aux mêmes prix que soii Henri II. En cinquante ans, la baisse a été de 50 p. 10 Sous le règne de Louis XV, fait qui surprejidra beaucoup u

(1) D'AVENEL, foc. cil.

is habitués à considérer ce règne comme calamiteux, la 'ur de la terre double en passant à 515 francs ; avec lis XVI, elle arrive à 760 francs l'hectare, c'est-à-dire à 1 près aux deux tiers du prix moyen d'aujourd'hui. La période révolutionnaire ayant ensuite faussé les valeurs rend toute observation inutile.

Variations dans le cours du XIX« siècle. — Période de hausse 1800-1875. — La plus grande partie du xix^ siècle a été marquée par une hausse progressive de la valeur vénale de la propriété rurale. Cette hausse s'est montrée particulièrement rapide à partir de 1840, et elle s'est accentuée pendant le Second Empire. La guerre de 1870 n'a apporté qu'une perturbation passagère, et là hausse continue d'une façon générale jusqu'en 1875-1880. La vente faite à des prix rémunérateurs des produits agricoles, l'augmentation des rendements, la prospérité des cultures industrielles, le bon marché de la main-d'œuvre, l'absence de toute concurrence étrangère étaient les causes principales de cette ascension. On vil alors, chose plus exceptionnelle de nos jours, beaucoup de fortunes naître de l'agriculture, et la propriété paysanne, petite et moyenne, prendre un essor que rien ne semblait devoir arrêter.

En 1851, l'administration des Contributions directes évalue la propriété rurale française (non compris l'Alsace) à 61 milliards (exactement 61 189 millions). Une évaluation analogue faite en 1879 donne 91 583 millions. Ce chiffre de 92 milliards marque en quelque sorte l'apogée de la valeur de la propriété rurale. On n'avait jamais enregistré une valeur aussi élevée, et il est probable qu'elle ne reparaîtra pas d'ici longtemps.

Période de baisse 1875-1900. — Vers 1875, dans certaines régions, vers 1880 dans d'autres et même parfois un peu plus tard a commencé la crise agricole, qui a été en même temps une crise foncière. La cause initiale de cette crise a été, pour les pays agricoles, l'abaissement des prix des principales denrées agricoles et une série d'années médiocres ou déficitaires ; pour les pays viticoles, l'invasion phylloxérique.

IjC prix du quintal de blé qui, de 1865 jusqu'en 1882, s'était presque toujours maintenu au-dessus de 28 francs et avait

raême atteint le cours de 41 francs en 1868, s'abaissa à partil de 1882 pour descendre jusqu'à 20 francs et même jusqu'à 16 fr. 50 durant la période la plus calamiteuse ; c'était pIuS qu'une diminution, et cette baisse de 40 p. 100 constituait un| véritable effondrement.

On se rend compte aisément de l'influence que pouvait avoir cet abaissement des prix quand on remarque que l'agriculture, qui tirait de ses 80 millions de quintaux de blé 2 400 millions de francs vers 1880, n'en tirait plus que 1 600 millions une dizaine d'années plus tard, soit 800 millior de moins. Si l'on tient compte de la dépréciation des autre produits agricoles, céréales diverses et viande (le prix kilogramme de viande est descendu de 1 fr. 63 en 18831 1 fr. 40 en 1888), de la hausse continue des salaires, il n'es^ pas excessif de dire que la diminution de recettes subie pa l'agriculture dépassait 1500 millions par an pendant cett^ période. Nous ne parlons pas de la viticulture, alors en pleine crise d'invasion phylloxérique.

Le mouvement de baisse de la valeur de la propriété n's évidemment point partout la même amplitude : extrêmement accusé dansle Sud-ouest delà France, dans l'Est, dans certaines parties de la Normandie, en Limagne, il s'atténue notablemenf dans le Nord, l'Ile-de-France, les départements de la vallé de la Loire. Exceptionnellement, la valeur du sol se maintieni ptprogresse même grâce à une augmentation persistante de U population, comme en Bretagne, ou à une mise en valeur toute récente, comme en Sologne.

La dêpréoialion atteint quelquefois 80 p. 100 et ne reste presque jamais a\i-dessous de 20 p. 100 ; il n'est pas exagér de dire que de 1875 à 1900 la valeur de la propriété rurale s'est abaissée de 35 p. 100 pour l'ensemble du territoire fran-j çais. Sa valeur ne devait pas dépasser 60 milliards en 1900| (contre 92 milliards en 1892).

Quand on examine les faits on détail, on reste confondu] de la rapidité avec laquelle les prix se sont abaissés. En certaines contrées, c'est une véritable débâcle.

Quelques faits précis pour caractériser la déprécis tion rurale. — Dans le Nivernais, bon pays, la dépréciatioi

générale est de 25 à 30 p. 100 ; une bonne propriété du canton de Saint-Saulge, payée 750 000 francs il y a trente ans, ne trouve pas acquéreur à 500 000 francs actuellement ; une autre tombe de 972 000 en 1885 à 670 000 francs dans ces dernières années. Une petite ferme vendue 34 000 francs en 1890 ne se vend plus que 22 500 francs en 1912.

Dans le pays de Caux, une excellente ferme qui a coûté 300 000 francs en 1876 se vend 105 000 francs en 1905 ; une vautre, dans la même région, constituée par diverses acquisitions précédant 1876, s'élevant ensemble à l'iO 000 francs, s'est vendue 80 100 francs en 1895.

En Limagne, un domaine de 25 hectares, évalué en 1879 au prix fabuleux de 180000 francs, s'est vendu 43 500 en 1903 ; une petite ferme de 1 5 hectares achetée 65 000 francs en 1 882 s'est revendue 25 000 francs en 1908. Un tènement de 8''»,52, payé 4 1 1 00 francs en 1855-1 869-1 879 (trois acquisitions), ne vaut plus que 18 000 francs en 1902.

Dans la Côte-d'Or, une propriété du canton de Mirebeau payée 112000 francs en 1831, vaut 44 000 francs aujourd'hui. Une ferme aux portes de Dijon, qui avait coiité 186 000 francs en 1871, s'est vendue 80 600 francs en 1913.

Un domaine d^alluvions de 93 hectares dans la vallée de la Garonne, dont la majeure partie, soit 84 hectares, avait été payée en diverses acquisitions, de 1865 à 1884, 320 000 francs, soit un prix de revient pour l'ensemble de 360 000 francs, s'est vendu 105 000 francs en 1904. Une propriété de premier ordre de 142 hectares dans le Tarn tombe de 240 000 francs, prix payé en 1873, à 85 000 francs. Une métairie du Gers, payée 104 000 francs en 1874, vaut à peine 35 000 francs aujourd'hui.

Nous avons pris ces faits au hasard, et nous pourrions les multiplier ; nous avons d'ailleurs choisi des propriétés de bonne qualité dont la dépréciation n'a rien d'accidentel et caractérise une situation générale. Dans notre élude régionale, nous aurons à y revenir d'une manière plus prt-oise.

Légère amélioration depuis 1900. — Depuis 1900, la situation agricole s'est améliorée ; les produits agricoles ont recommencé à se vendre à dos prix rémunérateurs, et les cul-

tivateurs, grâce à une culture rationnelle, ont augmenté leur production dans de notables proportions.

Des cours ruineux de 17 et 18 francs, le quintal de blé est peu à peu remonté à 27 et 28 francs, assurant à la culture une recette supplémentaire de 800 millions ; toutes les autres céréales ont suivi le même mouvement. M. Levasseur indique pour la viande de 1900 à 1909 une hausse de 39 p. 100, quotité très appréciable, puisque la valeur du bétail abattu atteint chez nous 1 700 millions.

Cette forte amélioration de la situation agricole aurait dû produire chez nous une sérieuse hausse de la propriété rurale ; mais il est d'autres facteurs qui continuent à agir dans le sens de la diminution. La résultante de ces actions contraires s'est trouvée parfois dans le sens de la baisse, et celle-ci a continué dans les régions en pleine déchéance: Est et Sud-ouest. Ailleurs, c'est-à-dire dans la généralité des pays français, la période 1900-1913 est une période d'arrêt avec quelques tendances à la hausse pour les ventes parcellaires. Quant à une hausse en rapport avec celle des produits, on ne la trouve guère qu'en Bretagne. En Sologne, la hausse est due à des causes non agricoles (chasse). Mais, dans l'ensemble de la France, les prix restent très inférieurs à ceux de la période 1860-1880. En tenant compte de l'amélioration actuelle, peutêtre est-il possible de porter à 65 milliards la valeur globale de la propriété rurale en ce moment.

L'évaluation officielle qui vient d'être publiée (1913) par l'Administration des finances et qui a été effectuée de 1908 à 1911 donne une valeur de 62 793 millions pour un revenu de 2 084 millions et une valeur moyenne de 1 240 francs à l'hectare, avecunevaleurlocative de 41 francs à l'hectare.

Que vaut l'estimation globale de 65 milliards. — Nous avons établi la valeur actuelle de 65 milliards en supposant exacte l'évaluation générale de 92 milliards établie en 1879 par l'Administration des finances. Mais que vaut cette estimation ? L'examen approfondi de l'évaluation de 1908, auquel nous nous sommes livré, nous a révélé des erreurs très fortes commises un peu partout. Dans les Côtes-du-Nord, par exemple, on arrive à établir que la valeur de la propriété a baissa

VxRIATIONS DE LA VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ RURALE. 11

depuis 1879, ce qui est un défi aux faits les plus palpables : la propriété a au contraire augmenté d'au moins 40 p. 100 et parfois de 100 p. 100 dans ce département. Mais, en général, l'erreur a été commise dans le sens d'une évaluation trop élevée. Le taux moyen de capitalisation appliqué est de 3,32 p. 100 contre 2,89 p. 100 en 1879 ; nous le considérons comme beaucoup trop faible. Il aurait fallu, à notre avis, un taux de capitalisation moyen de 3,75 p. 100, car les régions où l'on capitalise le revenu net à 4 p. 100 et au-dessus se multiplient. A ce taux, la valeur vénale de la propriété rurale en France

, . 2 084 millions X 100 ^. .„. ,

descend a :r-;7= = 56 milliards environ.

L'examen des taux appliqués à chaque région révèle des erreurs d'appréciation excessives. C'est ainsi qu'au département de l'Orne, danslequel les capitalisations sont particulièrement élevées, on a appliqué un taux de 3,41 p. 100, inférieur à celui de la Manche, qui atteint 3,77 p. 100, ce qui est une absurdité. Dans le Lot, pays très mauvais, on a capitalisé à 3,09 p. 100, et dans le Lot-et-Garonne, pays mauvais, mais néanmoins meilleur, on capitalise à 4,23 p. 100. Aussi arrivet-on pour ces deux départements à des résultats singuliers : dans le Lot, la valeur moyenne à l'hectare serait de 810 francs et dans le Lot-et-Garonne, de 875 francs. Or le Lot, ou mieux le Quercy, pays où l'aridité caussenarde règne sur les trois quarts du territoire, ne vaut pas le tiers du Lot-et-Garonne, ce qui revient à dire que, sur une évaluation globale de 407 millions, on a bien compté 250 millions de trop...

L'évaluation de 1908 étant presque partout erronée en ce qui concerne la valeur vénale, nous nous demandons ce que peut bien valoir l'évaluation de 1879. Pour certains départements que nous connaissons bien, nous avons relevé des valeurs excessives. Dans ces conditions, nous serions disposé à croire que, tous comptes faits, la valeur actuelle de la propriété rurale en France ne dépasse guère 55 milliards.

D'ailleurs, depuis deux ans, la situation tend à devenir moins favorable et, depuis six mois surtout, nous notons les symptômes d'une baisse immobilière qui s'accentuera en 1914 si notre situation générale ne s'améliore pas.