MATÉRIELS DE LA CIVILISATION SUR LA VALEUR

DE LA PROPRIÉTÉ RURALE

Alors que certains mouvements de hausse ou de baisse de la valeur de la propriété sont dus à des causes bien définies : mévente des produits agricoles, diminution de la population rurale, etc., il est des variations qui se seraient produites indépendamment même de ces influences. Les rapports de valeur qui existent entre les divers sols français varient avec le temps, et par des changements insensibles ces rapports se sont trouvés peu à peu renversés.

Les régions françaises peuvent .se grouper en deux grandes catégories :

1° Les régions à terres calcaires ou terres chaudes;

2" Les régions à terres non calcaires ou terres froides.

Importance passée des plaines calcaires. — Les premières sont des paj^s de grandes plaines et de vastes plateaux oolithiques ou crayeux, dont le sol perméable et sain se prêle aisément à la culture ; la charrue y trace son sillon avec facilité, et les plantes n'y craignent pas l'excès d'humidité. Dans ces plaines et sur ces plateaux se sont formés les premiers établissements humains (dans les temps historiques) ; une vie intense s'y est manifestée de bonne heure et s'y est maintenue. Bourgogne, Lorraine, Picardie, Artois, provinces à sol ou à sous-sol calcaire ou crayeux, furent les plus riches de France au Moyen âge, et cette prospérité s'est maintenue presque jusqu'à nos jours. L'intensité de la vie champenoise est attestée par la renommée des foires de Troyes, d'Arcis-sui Aube et de Provins, les plus considérables qui fussent > i France au moyen âge avec' celles de Beaucaire et de Lyon elle est attestée encore par la densité du réseau de roui existant dans l'Est et le Nord-Est de la Franceau xvii*^ sied'

contrastant avec la rareté de ces routes dans le Plateau Central et dans l'Ouest.

Cette importance des plateaux calcaires a été aussi grande dans le Midi que dans le Nord : le Qucrcy, le Périgord, l'Angoumois, la Saintonge, ont eu, dans l'ancienne France, une situation toute différente et très supérieure à celle qu'ils occupent aujourd'hui. Ces plateaux où l'aride oolithe affleure si souvent comme dans les Causses quercynois et qui étonnent parfois par leur aridité, attirèrent constamment les migrations humaines. Jules César rapporte dans ses Commentaires qu'il dut arrêter les Helvètes qui avaient décidé d'abandonner leurs froides montagnes pour aller s'installer au pays des Santons (Saintonge) ; « il trouvait fort dangereux d'avoir pour voisins (au pays de Toulouse), dans ces pays de plaines très fertiles en blé, un peuple belliqueux ennemi des Romains ».

Dans les plaines oolithiques ou crayeuses, les villes et les villages se multiplièrent : villes de bourgeois et de commerçants ; villages de ruraux obligés de se grouper pour leur commune défense en ces pays découverts et aussi pour des raisons d'appro\isionnement eneau, rare sur ces plateaux secs. L'une des conséquences de cette concentration villageoise de la vie rurale fut la division progressive du sol et son émiettement jusqu'au degré que nous trouvons de nos jours dans presque toutes les plaines calcaires

Les sols calcaires, par les commodités culturales qu'ils présentent, ont toujours été les premiers utilisés par l'homme, même à des époques proches de la nôtre. « Aux États-Unis, partout les émigrants se sont établis à leur arrivée sur des terrains élevés et maigres, faciles à défricher et à assainir ; c'est ainsi que les premiers colons anglais sont venus s'installer sur les sols stériles du Massachusetts pendant qu'ils avaient à leur disposition les riches terres du continent américain tout entier (1).»

Les pays de terres froides furent autrefois des pays lans valeur. — Les pays de terres froides furent beaucoup moins peuplés ; vallonnés, couverts de forêts et de halliers

( 1) Co» TERT, La propriété, p . 69.

impénétrables, de fonds marécageux, sillonnés de rivières e de ruisseaux, la circulation y était très difficile. Le sol imperméable, dépourvu de calcaire, malaisé à défricher, à assainir et à défendre contre l'envahissement des mauvaises herbes, se prêtait mal à la culture des céréales. On ne circulait dans ces pays que par des chemins creux et étroits, impraticables aux voitures et où pouvaient seules passer les bêtes de somme pourvues de bâts. Cette absence de routes a duré pendant des siècles et s'est maintenue presque jusqu'à nos jours. Dans le Sancerrois, les anciens se rappellent encore l'époque où les céréales et autres produits agricoles n'étaient transportables qu'à dos de cheval ou de mulet. Si on ajoute à cela une salubrité très inférieure à celle des plateaux calcaires, on concevra aisément qu'ils se prêtaient beaucoup moins qu'eux au développement des établissements humains agricoles ou urbains et qu'ils n'occupèrent dans la vie générale de la nation qu'une place très secondaire.

Constitution terrienne de ces pays. — Les conditions même de la vie agricole dans ces « bocages » et ces « gâtines » non seulement se prêtèrent mais obligèrent les populations à une fragmentation de la propriété en exploitations autonomes isolées les unes des autres. Là, point de possibilité de créer des villages de culture, car l'accès des terres éloignées aurait été trop difficile : il fallait bâtir sur les lieux môme de cette culture; l'agglomération agricole y était forcémnent réduite à sa plus simple expression : la métairie ou la borderie, métairies ou borderies réparties d'une façon plus ou moins dense sur toute la surface du territoire.

La pauvreté du sol, l'impossibilité d'y apporter du dehors des éléments fertilisants et en particulier de la chaux, n'y permirent qu'une culture très extensive avec de vastes étendues de landes ou de jachères ; à côté de la ferme ou de la métairie des champs assez bien cultivés avec la chènevière ou le courtil comme partie essentielle, puis, à mesure qu'on s'éloignait, des labours soumis à de longues périodes de jachères et, enfin, des landes et des bois.

Dans ces régions de fermes d'un seul tenant,\ai grande propriété put se constituer tout à son aise grâce à la faible valeur du sol.

Cette constitution terrienne dérivée de la nature même du sol revêt un caractère d'indélébile permanence. Elle existe de nos jours comme elle existait au moyen âge.

Il suffit d'examiner une carte d'état-major ou une carte du service vicinal pour saisir la différence radicale qui existe entre les régions de terres froides et celles de terres chaudes. Que l'on prenne, par exemple, une carte qui s'étende à la fois sur le Perche et sur la Beauce, on observe du côté du Perche une multitude de lieux-dits se touchant presque les uns les autres et qui noircissent complètement la carte; du côté de la Beauce, la carte est nette, et les noms de villages sont isolés par de grands espaces blancs. Même observation si l'on regarde une carte qui aille du Sancerrois à la Champagne berrichonne.

Les progrès agricoles accomplis dans le cours du XIX<^ siècle favorisent les terres non calcaires. — La supériorité incontestable des terres chaudes sur les terres froides, des plaines calcaires sur les bocages, s'est madntenue presque jusqu'à nos jours. Ce n'est guère que dans la première moitié du siècle dernier que, grâce à l'amélioration progressive des moyens de communication et à la création de toutes pièces de la science agronomique, qu'un changement dans leurs situations relatives a commencé à se manifester, pour aboutir depuis une trentaine d'années à un renversement presque complet des valeurs au profit des terres froides.

L'énorme multiplication des routes, la construction des chemins de fer ont permis la mise en valeur progressive de ces pays. L'insuffisance de ces terres incomplètes, pour lesquelles les efforts culturaux les plus soutenus restaient autrefois stériles faute de chaux et d'acide phosphorique, a été compensée par l'emploi des engrais. Les causes principales d'infériorité des pays non calcaires avaient désormais disparu, et ils prenaient sur les pttys calcaires tous les avantages inhérents à une constitution terrienne tout à fait conforme aux exigences de la culture moperne. Cette constitution terrienne (fermes, métairies ou borderies d'un seul tenant ou bien groupées, grandes ou moyennes propriétés bien équilibrées en terres et en prairies), née de leur médiocrité passée, allait faire leur richesse. L'imperméabilité même de leur sous-sol, qui était leur principal défaut, devenait

presque un avantage dans les pays vallonnés assurant, pa l'utilisation des eaux de ruissellement, une production her bagère propice à l'élevage. Ces pays, qui produisaient peu d chose jusqu'alors, devaient trouver des conditions de plus eï plus favorables, grâce à une grande variété de productions.

Ce sont eux qui ont surtout profité des progrès de la scieno agronomique ; certains ont subi une transformation totale e comptent désormais parmi les plus riches pays de France.

La valeur du sol dans ces régions a presque partout suh une hausse continue à peine arrêtée par la crise agricol de 1880-1900. Il n'est pas de contrées en France où la valei de la propriété ait plus progressé depuis cent ans que dai le Bourbonnais, la Sologne, la Brenne, le Limousin, la BretagiM la Vendée. Le xix® siècle a été leur siècle, et ils y ont trou"^ réunies un ensemble de conditions favorables à leur plein ess« agricole. Mauvais pays, pays froids, pays stériles, pays mar cageux pendant de longs siècles, ce sont maintenant des paj riches et qui peuvent le rester longtemps encore.

Les vieux pays agricoles, c'est-à-dire les pays ca caires, ont été fortement dépréciés dans la second moitié du XIX*^ siècle. — La situation se renverse tout à fa en ce qui concerne la plupart des pays à terres calcaires. Quai nous parlons des pays calcaires, nous entendons parler ceux qui le sont tout à fait : Bourgogne du Nord, Saintonj Quercy, Périgord,et non de ceux où l'importance de la coucl limoneuse atténue l'action directe du sous-sol calcaire, comi en Beauce ou dans certains pays dû Nord.

Tant que la production reste extensive, que l'abondan^ de la main-d'œuvre permet de cultiver sans grands frais plus mauvais terrains et de ne pas sentir les inconvéniï du morcellement, ces terres calcaires conservent leur situati| Mais, dès que les progrès de la science agronomique eui permis d'obtenir des rendements élevés, que ces rondeme élevés furent devenus nécessaires pour compenser l'élévat des frais de main-d'œuvre, ces pays se sont dépeuplés pef peu, et la valeur de la terre y a baissé rapidement. La dis| sion, l'éloignoment et l'exiguïté des parcelles empêchai^ en effet d'y réaliser les conditions d'une culture normales

rémunératrice. Cette baisse a commencé avant la crise agricole de 1880-1900, et celle-ci n'a fait que précipiter le mouvement en le transformant fréquemment en débâcle. La constitution terrienne de ces contrées (villages de cultivateurs et territoires morcelés ou pulvérisés) ne correspond plus aux nécessités de la culture moderne, et son action déprimante n'avait pas btsoin de la crise agricole pour se faire sentir. Cela est si vrai que la période de prospérité agricole indéniable que nous travei-sons depuis 1900 n'a amené presque aucune amélioration dans leur situation, alors que partout ailleurs s'est produit tout au moins un arrêt dans la diminution de la valeur de la propriété rurale.

Les plus mauvais parmi les pays calcaires vont à la ruine totale. — C'est là un phénomène qui se poursuivra avec une régularité inéluctable. Les Causses, qui marquent l'ultime degré de la médiocrité calcaire, tendent vers le dépeuplement complet. « Nous savons que, vers l'an 1 200, il y avait encore quatorze châtellenies sur le causse Méjan; nous y voyons des ruines de chapelles, des restes de donjons, des vestiges de hameaux, des fermes dont le vent et la pluie écaillent peu à peu les murailles. Çà et là, des amas de pierres de villages disparus... la mort a détruit les villages, les hameaux, les fermes et même dévoré jusqu'à leur nom (1).» Les Méjanais, qui étaient jadis des milliers, n'étaient plus que 2 000 en 1876. En reste-t-il 1 000 aujourd'hui? En restera-t-il un seul dans cinquante ans?

Le dépeuplement se produit aussi avec une rapidité déconcertante dans le Quercy, où s'étale l'aridité caussenarde. De 281 000 en 1872, les Cadurques modernes sont tombés à 206 000 en 1911. Les villages se vident, les maisons y tombent an ruines, et autour d'eux la zone cultivée se restreint ; personne ne veut plus cultiver ces ingrates pierrailles, et il faut i bien reconnaître que leur culture n'offre plus grand intérêt, i Les forêts et les pacages à moutons y prendront peu à peu ' la place des cultures.

En Champagne, en Bourgogne, en Lorraine, mêmes tendances dans les zones nettement oolithiques ou crayeuses. La

(1) Onésimb RgCLUs, La France à vol d'oiseau.

Champagne n'est plus la riche province du moyen âge. Sur les maigres cailloutis crayeux de la Champagne pouilleuse, les cultures se restreignent, les friches et les savarts se multiplient. « L'arrondissement de Châtillon a perdu 33 p. 100 de sa population entre 1851 et 1906, et c'est exclusivement du fait des villages, puisque, dans la ville de Châtillon, le chiffre des habitants n'a guère varié (1). »

Les villages ruraux du Bassigny ont perdu 40 000 habitants depuis cinquante ans ; les maisons abandonnées y sont de plus en plus nombreuses; dans une commune, nous avons noté plus de 3 000 parcelles qui étaient des terres labourables il y a cinquante ans et qui sont maintenant des friches ; un propriétaire en a acheté la majeure partie à des prix infimes (10 à 50 francs de l'hectare) et les a boisées ; dans vingt ans on pourra en boiser une étendue double ou triple.

La plupart des villages du Châtillonnais, de l'Auxerrois. du Tonnerrois se dépeuplent ; l'effectif de la population n permet déjà plus la culture des terres médiocres ou éloignée^-. Une sorte de mort lente envahit peu à peu ces contrées. Lorsque ces parcelles infimes et sans valeur auront été définitivement abandonnées et que, par leur réunion, elles formeront de grandes étendues incultes, la forêt s'y installera naturellement.

Ce que deviendront les mauvais pays calcaires. - Ce phénomène est sans doute regrettable, mais il n'offre pas un caractère désastreux, car il est la conséquence naturelle di changements survenus dans les conditions de la productini agricole. Vers le milieu du xix^ siècle, et par un de ces mouvements de bascule si fréquents en toutes choses, les pays calcaires ont vu leur valeur culturale se restreindre à mesurt que montait celle des pays non calcaires. Le mouvement doit naturellement se continuer jusqu'à ce qu'il ait son plein effet, qui est la restitution complète à la forêt des terrains trop arides et trop pierreux pour être maintenus dans !■ domaine agricole.

Les conséquences de cette transformation sont très importantes au point de vue foncier. Nous pensons, en effet, qu'il ne

(l)S«)UCHoN, La crise delà ni.iiii-d u-nvrc ;if,'ci('(>le en FiMtiic.

\ faut conserver aucun espoir de voir les mauvais pays calcaires I morcelés se relever comme pays agricoles ; beaucoup ne I peuvent tomber plus bas qu'ils ne sont, au point de vue de la 1 valeur vénale, puisque cette valeur y est à peu près nulle ; mais l'activité culturale s'y restreindra de plus en plus, et [quand l'homme aura définitivement renoncé à en gratter les j maigres pierrailles, — et il y renoncera assez vite, — la forêt, [reprenant son domaine naturel, refera à ces pays la richesse I qu'ils ne peuvent plus avoir pour la culture ; ils ont cessé de jouer leur rôle agricole, et c'est d'une autre façon qu'ils doivent dans l'avenir servir à nos besoins.

Cette transformation, nous ne l'envisageons que pour les mauvais pays calcaires et non pour ceux dont la valeur culturale est plus ou moins élevée, mais reste néanmoins certaine. La valeur foncière de ces pays a fléchi, mais ne s'est jamais effondrée ; les plus mauvaises terres, les côtes pierreuses y seront reboisées, et la culture aura intérêt à s'y restreindre aux terres bonnes ou moyennes. Dans ime propriété du Berry (région d'Avor), divisée en trois fermes où les fermiers ne pouvaient ■8 vivre en raison de la mauvaise qualité de certaines parties P de la trop grande étendue des fermes, le propriétaire fit boiles parties médiocres, qui sont maintenant devenues de bons bois de pins (100 hectares). Sur le surplus, réduit aux terres fraiment cultivables, les fermiers peuvent concentrer un effort utile; malgré cette diminution considérable d'étendue, ils paient le même fermage, et, au lieu de s'y ruiner, ils s'y enrichissent. Les mauvaises terres absorbaient les profits réalisés ïur les bonnes.

Ce n'est guère que dans les bons pays calcaires, où les imons fertiles dominent, que les mauvaises terres seront maintenues en culture ; leur étendue est trop restreinte pour consti- ,uer une gêne culturale, et elles peuvent jouer leur rôle dans 'exploitation pour certaines cultures ou le pacage des mou- ,ons.

Les conclusions que nous venons d'exposer souffrent forcément des exceptions ; il est des situations particulières qui )€rmettent à certains pays de se maintenir alors qu'ils levraient diminuer. Mais, dans l'ensemble, l'orientation gé-

nérale des valeurs foncières est partout la même. Sauf certaines exceptions locales, elles peuvent se résumer de la façon suivante : depuis un demi-siècle, les plaines de limons fertiles qui ont toujours eu une valeur élevée ont maintenu cette valeur ; le pays de terres froides non calcaires se sont développés de façon intense, et la valeur de la propriété foncière y a notablement progressé ; les pays à terres calcaires qui sont les vieux pays agricoles des siècles passés ont subi une diminution d'autant plus forte que leurs terrains sont plus maigres, cette diminution allant jusqu'à disparition complète de la valeur dans les régions les plus arides.

Il n'y a aucune raison actuellement pour que ces tendan se modifient ; il y en a beaucoup pour qu'elles s'accentuent