VALEUR
Râtimenls
Janlin
Icct
1res.
Francs.
Francs.
.Mémoire.
r.iivs
l'rt'S arrjsabies
— non arrosables
1 Vi;.'n.<
■ Totaux
Cette propriété a valu 200 000 francs avant le phylloxéra ; 160 000 francs de 1890 à 1900; 100 000 francs en 1909; aujourd'hui vaut-elle 70 000 francs?
Les récoltes successives ont été ; dans cette propriété :
1899 210 pièces de vin (2 hectolitres).
Ueï
190fi ^^in- u
.„„„ t-A 1 Récoltes presque nu
1908 283 pièces de vin (2 hectolitres).
Depuis 1905, on compte donc quatre récoltes nulles ou trtréduites et trois récoltes moyennes en vins médiocres et pas une seule bonne récolte.
Actuellement, à Fleurie, les bonnes vignes valent 5 000 à 6 000 francs l'hectare et 4 000 à 5 000 francs à Villié-Morgon.
La situation actuelle du Beaujolais est parfaitement carac-" térisée par un de nos collègues les plus expérimentés, M. Barra-, qui connaît à fond cette région -depuis de longues années (1) :
« Depuis la première et déjà lointaine apparition du phylloxéra, la valeur du vignoble beaujolais a été en diminuant, et notamment depuis 1900 jusqu'à maintenant. Ces quatorze dernières années ont été si médiocres, sauf deux, que la moinsvalue qui existait déjà s'est encore considérablement accentuée. Les propriétaires et les vignerons, ces derniers tous à moitié fruits, sont tellement découragés que les jeunes quittent le pays, laissant aux vieux, qui ne peuvent trouver du travail ailleurs, le soin de cultiver les vignes qui, sous l'action de multiples maladies cryptogamiques et malgré les soins qui leurs sont donnés, no produisent pas moitié de ce qu'elles donnaient autrefois.
« Cette année encore (1913), la récolte est médiocre dans le Beaujolais, très médiocre dans le Maçonnais et plus médiocre encore en Bourgogne.
(1) Note de M. Barra, inspecteur principal du Crédit Foncier à Lyon.
BEAUJOLAIS
L'argent est rare partout et, à de rares exceptions près, l 'Tsonne ne veut plus acheter de vignes.
; Les prés, rares et bons, sont malgré tout recherchés depuis 4 000 jusqu'à 8 000 francs l'hectare pour les meilleurs.
u Les vignes, que l'on payait de 12 000 à 18 000 francs et même 20 000 francs l'hectare, sont tombées à 4 000, 5 000, et
Phot. Cixjuard.
Fig. 79. — Croupes granitiques de l'Arrière-Beaujolais (Ancy).
6 000 francs. Quant aux terres vassibles (terrains en coteaux, mauvais et presque toujours incultes), leur valeur est à peu près nulle. »
Ces lignes s'appliquent au Beaujolais proprement dit ; quant au Beaujolais bâtard (cantons d'Anse et du Bois-d'Oingt ), sa situation est encore bien plus mauvaise ; les ventes s'y font très mal, et les acquéreurs sont difficiles à trouver. 1,'ne propriété du canton d'Anse, de 13 hectares environ, qui valait autrefois 80 000 à 100 000 francs, vaut aujourd'hui à peine 40 000 francs, soit 3 000 francs l'hf'rtMrf. I»»' l«7'i à Cahot. — La Valeur de la Terre. .' ;
^f^^'--^^^ MazamatO \ °SPons
de-Lauragua,é ■■*^^/ -~..-N,0,l RE -— -^-— V^>l" ^^
,—■> Casteinaudary ^v ^
P Co iiot iny
1891, 7'"', 81 de cette propriété avaient été payés 66 550 francs, soit 8 420 francs l'hectare.
Le Beaujolais, le Maçonnais, la Bourgogne se trouvent dans une situation très précaire, voisine de la misère. Ils ne peuvent plus compter pour se relever que sur une série de bonnes années. Après treize ou quatorze années médiocres ou mauvaises, ces malheureux pays ont besoin de plusieurs bonnes récoltes pour se refaire, et encore redeviendront-ils jamais ce qu'ils ont été ? Les villages se sont dépeuplés ; la jeunesse est partie, et c'est une nouvelle population qu'il faudrait y refaire. Les temps présents n'y sont guère propices.
Notre étude s'applique surtout aux trois départements viticôles du Languedoc : Gard, Hérault, Aude. Une étude spéciale sera consacrée au Roussillon.
Les vignobles du Midi comportent à peu près uniquement des vignes à grosse production et à vins de consommation courante, qui fournissent la moitié de la production totale française. En 1909, sur une production totale de 54 millions d'hectolitres, les quatre départements de ce groupe (Aude, Hérault, Gard et Pyrénées-Orientales) ont donné 27 millions d'hectolitres, soit 50 p. 100 ; l'Hérault seul est arrivé à 13 480 000 hectolitres.
PROItUCTION (le rUt'raull.
Hcflolities.
i0 2:i()ooo
l'RODlCTION
des 4 déparle-
ments.
(Hérault ronipri$.)
Hectolitres.
PROhtCTION
totale de la
Krance.
Hectolitres.
tOl
La situation foncière de cette région, entièrement viticole, ~t donc intimement liée à la situation de la viticulture. •' là ces excès de prospérité et de misère qui se suivent dans s pays, excès encore accentués par l'imprévoyance naturelle la plupart de leurs habitants. Le Roussillon, plus varié Hisses productions, a une situation foncière moins instable.
Fig. 80. — Les Garrigues dans le Gard. Ci's collines calcaires, ne comportant qu'une maigre végétation arbustive, n'ont aucunn valeur.
Les meilleurs terrains à vignes du Languedoc sont formés ( ir des alluvions quaternaires, d'une profondeur et d'une f'Ttilité exceptionnelles, qui s'étendent le long du cours infé-
ur des riNières méridionales : Hérault, Vidourle, Orb,
Mide et qui se rejoignent presque, formant une plaine à peu
près ininterrompue de l'Aude au Petit-Rhône, « plaine opu-
' nte qui attira de tout temps les hommes et dont récemment
icore la richesse dépassait toute croyance, quand la France
402 VIGNOBLES DU LAiNGUEDOC.
était la terre enviée de tous, dont la vigne était un incomparable Pactole (1)».
C'est cette plaine du Bas-Languedoc qui produit la grosse masse du vin du Midi ; mais la vigne croît aussi sur le cordon de dunes qui borde la plaine du côté de la mer et dans les palus qui amorcent la Camargue et avoisinent Aigues-Mortes. Enfin la plaine est continuée par les soubergues, espaces intermédiaires plus ou moins accidentés, parfois encore très fertiles, mais qui ne sont plus la plaine sans être encore la côte. Quant aux coteaux, il en existe encore de notables étendues plantées en vignes; mais la vigne les occupe beaucoup moins qu'avant la crise phylloxérique, et ils n'ont réellement de l'importance que dans le Minervois et les Gorbières.
Enfin les garrigues remplacent dans le midi les friches et les bruyères des pays du Centre ; ce sont des côtes calcaires infertiles sur lesquelles pousse péniblement une maigre végétation arbustive ; elles n'ont pour ainsi dire aucune valeur.
Les vins du Midi sont produits par des cépages à grands rendements, parmi lesquels domine et de beaucoup l'Aramon, puis la Carignane, les hybrides Bouschet et, comme cépages blancs, le Piquepoul, le Terret-Bourret et la Clairette.
Ils ont une place d'autant plus grande dans la consommation que le public a perdu l'habitude des vins des bons crus locaux. « La faveur du grand public s'attache aux vins ordinaires à goût suffisamment fruité, qui se font valoir par un ensemble de qualités moyennes, soit qu'ils se présentent agréablement tels qu'ils sortent de la cuve, soient qu'ils constituent, grâce à des coupages fort simples, quelques types dans une série relativement brève ; ce sont là les vins qu'on a coutume d'appeler vins de consommation courante. Ils viennent surtout des vignobles du Midi (2).«
La viticulture méridionale tend donc de plus en plus vers la quantité, et la qualité n'est plus que secondaire. C'est une viticulture intensive visant aux grosses productions.
(1) Onksime Heci.us, La Krancu à vol d'oiseau. Ces lignes étaicnl écrites vers la lin de la rri.se vilioolo.
(2) Jean G.vztLLEs, Hei\ de vil. du 13 IV'vr. 1913.
Dans le Nord, ce sont les limons profonds, assurant de grosses productions en céréales et en betterave, qui présentent les valeurs les plus fortes. Dans le Midi, il en est de même pour les alluvions quaternaires, dont la fertilité permet les grands rendements en vin. Le problème de l'estimation dans le Midi est donc beaucoup plus simple qu'en Bourgogne par exemple, où la valeur intrinsèque du sol (c'est-à-dire sa valeur agricole) n'a parfois qu'une importance tout à fait secondaire, laissant la prépondérance aux questions de clos, de cépage et d'exposition. En Languedoc, il n'y a pas de ces écarts énormes entre la valeur agricole et la valeur viticole écarts comme ceux qui existent pour les grands crus bourguignons : la Romanée-Conti, dont la valeur agricole est au maximum de 3 000 à 4 000 francs l'hectare, a une valeur viticole de 166 000 francs (vente récente).
La valeur viticole suit la valeur intrinsèque du sol, et si ce parallélisme a été quelque peu faussé au moment de la crise phylloxérique, au profit des terrains sableux à valeur culturale nulle, cela tenait à des causes accidentelles. Toutes les gammes de valeur s'établissent d'après la qualité du sol, depuis les riches alluvions de la plaine Saint-Pierre, en Biterrois, jusqu'aux demi-garrigues que sont les coteaux peu productifs du Gard et des Corbières.
Rapports de valeur entre plaines et coteaux. — Les différences de valeur entre les bonnes terres des plaines et les maigres terres des coteaux, sont encore plus grandes que ne paraissent l'indiquer les écarts de rendements.
Voici, par exemple, une vigne de plaine qui produit 200 hectolitres à l'hectare et une vigne de coteau qui ne donne que 50 hectolitres. Les rendements sont dans le rapport de 1 à 4 ; quant aux rapports de valeur, ils dépassent certainement cette proportion ; la vigne de coteau pourra ne valoir que 1 500 francs l'hectare et la vigne de plaine 12 000 francs. Rapport : un huitième. Cela s'explique aisément, et la chose a suffisamment d'importance pour que nous entrions à ce sujet dans quelques détails.
Les charges qui pèsent sur la propriété viticole : frais culturaux, impôts, etc., sont sensiblement les mêmes pour les
vignes des coteaux que pour celles des plaines ; peut-être même seraient-elles plus modérées pour celles-ci. Ils sont généralement de 700 à 800 francspar hectare. Prenons 800 francs. Dans la vigne qui produit 200 hectolitres à l'hectare, il y aura bénéfice tant que le prix de l'hectolitre ne descendra pas au-dessous de 4 francs (800 francs pour 200 hectolitres); dans la vigne qui ne donne que 50 hectolitres, il n'y aura bénéfice qu'autant que le prix ne descendra pas au-dessous de 16 francs. Les vignes de plaine ont donc beaucoup moins à redouter les crises de mévente que les vignes de coteau.
Pendant la période 1900-1910, les vignobles des plaines ont été beaucoup moins éprouvés que les vignobles des coteaux ; les premiers ont presque toujours fait des bénéfices, malgré la mévente, bénéfices minimes sans doute, mais bénéfices tout de. même ; les seconds ont été fréquemment en perte. Le vin de côte se vend un peu plus cher que le vin de plaine ; la différence est insuffisante pour compenser le défaut de production. Si le vin de plaine vaut 1 franc le degré, le vin de côte ne vaut pas plus de 1 fr. 25 (prix favorable de la période de crise).
Vigne de plaine.
200 hectoL à 8 Ir. ( 1 fr. le degré). 1 600 fr. Cliargcs à fhectare... 800 —
Bént'fioo nel 800 fr. à Thoctare.
Vigne de coteau.
50 hectoL à 15 IV. (1 fr. 25 le degré). 7.^0 fr. Cliargcs à l'hectare 800 —
Perte 50 fr. à l'hectare.
Dans la réalité l'écart du « prixdegré» entre les vins de plaines et les vins de coteaux a été souvent bien moindre et la perte bien plus élevée.
Cela explique aisément pourcfuoi, pendant la période 1900- 1910, les vignobles des côtes étaient fréquemment invendables, alors que ceux dos plaines se vendaient à bas prix, mais se vendaient.
D'ailleurs, depuis la reprise des cours du vin (1910), les
vignes de plaine ont retrouvé des valeurs presque aussi élevées qu'avant 1900. La reprise a été beaucoup moins forte pour les coteaux, pour lesquels les ventes sont restées assez difficiles. L'aléa est beaucoup plus grand, et le bénéfice d'exploitation n'y est assuré qu'en période prospère.
D'où nous concluons que la valeur des vignobles de plaines est non seulement bit^n phis él»^vée que celle des vignobles
Fig. 81. — Vi^'iioblc du Narbuunais :
Bages et son vignoble, sur les confins des Corbières et de la ri'gion des étangs. Au second plan, l'étang de Bages et de Sigcan.
de coteaux, mais qu'elle est encore bien plus stable, dans la mesure de la stabilité possible pour un domaine viticole.
Variations de valeur des propriétés viticoles dans le Languedoc. — La valeur des propriétés dans le Midi viiifiilc est liée aux produits nets culturaux, et ces produits
lit extrêmement variables ; cette variabilité de production sf produit dans des limites tellement écartées dans chaque sens que les moyennes sont difficiles, sinon impossibles à établir.
Un grand domaine de l'Hérault étudié par M. Couvert • liâteau de Candillargues) a donné, pendant la période décennale 1899-1908, un produit brut annuel de 210 000 francs,
couvrant tout juste les frais d'exploitation, alors que pendant la période décennale précédente la moyenne annuelle avait dépassé 330 000 francs (1).
Dans un grand domaine d'alluvions (100 hectares) dr l'Hérault, les bénéfices nets annuels ont varié comme suit ;
d'JOO \
dOOl I Exploitation en pcrlo.
1903 Bénéfice net !I2 410 francs
1904 — fiO o3G — 1900 — 37 813 —
1908 ICxploitation en pcrto 2 OoO —
1909 Béncfice nef , 25 535 —
1910 — (il 482 -
La production annuelle a varié de 2 500 francs de perte à 246 000 francs de bénéfice net.
On conçoit aisément, qu'avec de pareils écarts, la valeur des immeubles soit extrêmement incertaine en Languedoc. Depuis trente ans, la propriété subit de véritables mouvements de bascule qui tantôt la portent à des valeurs inconsidérées, tantôt la descendent presque à rien; on ne s'est jamais arrêté longtemps aux positions intermédiaires et normales.
Voici, par exemple, un domaine de 144 hectares dans le canton des Matelles (Hérault) (100 hectares en vignes). Ce domaine est passé par les valeurs suivantes :
1879 Acquisition j)i'esfjuc sans
vignes 82 000 francs.
1890 Oiïro iracquisilion 800 000 —
1900 Évaluation 530 000 --
1905 Vente (en crise) 225 000 —
1912 Vente (en période de reprise). 375 000 —
Un autre domaine de 33 hectares, dans le canton de Gincstas (Aude), en plaine et soubergues, a présenté successivement les valeurs suivantes :
(l) CoNVERT, lh'i\ (fe vil., 23 févr. 1911.
1889 liisliniation en partage 230000 fr. Période prospère.
1898 Estimation iaOOOO— —
!900 Adjudication 30000 — Crise aiguë.
1910 Vente amiable. . . . 85000 — Reprise.
1912 — liOOOO— —
L'histoire foncière des propriétés de l'ancienne Société des vignobles du Midi offre des documents également très intéressants concernant la valeur de la propriété viticole dans une partie du .Midi récemment mise en valeur, la Petite Camargue, commune des Saintes-Maries-de-la-Mer, arrondissement d'Arles
1 Bouches-du-Rhône). Cette société possédait une superficie totale de 1 200 hectares constituée par la réunion de deux domaines : la Pinède et le Pin Fourcat. Le sol de ces deux domaines, sables plus ou moins infertiles, n'avait aucune valeur culturale, mais les vignes y étaient indemnes du phylloxéra.
Le domaine de la Pinède fut payé on 1884 (sans phintalionsl 433 000 francs.
Lf domaine du Pin Fourcat fut payé en 1898 460 000 —
Prix d'acquisition... 893 000 francs.
.\vec les plantations, constructions, matériel vinaire, le prix de revient de cette propriété, vers 1900, atteignait
2 300000 francs. La superficie plantée en vignes était de 291 hectares susceptibles d'un rendement en vins à Vermouth (Piquepouls) de 100 hectolitres à l'hectare.
Le domaine de la Pinède .seul donnait, dans les années qui précédèrent 1898, un bénéfice net annuel de 100000 francs.
Survint la crise, les prix s'avilirent et la production moyenne de 23 000 à 25 000 hectolitres se trouva bientôt en perte ; pour couvrir les frais, il aurait fallu vendre 7 francs l'hectolitre et, en 1905, on ne vendait plus que 6 fr. 75. Le 4 juin 1905, cette vaste propriété fut adjugée au tribunal moyennant 153 000 francs. Elle a été revendue depuis 'lOO 000 francs. Cet exemple témoigne de quels écarts énormes de valeur sont susceptibles les domaines dont la valeur intrin-
sèque du sol est à peu près nulle. En période de prospérité, cette valeur est élevée ; en période de crise, elle tombe à des chiffres infimes, parce qu'il n'est pas possible d'y faire autre chose que de la vigne.
Dans cette même Camargue, un domaine de 283 hectares acquis, en 1898, 540 000 francs et produisant 7 000 à 8 000 hectolitres de vin s'est revendu, en 1905, 105 000 francs. Un autre, payé 125 000 francs en 1891, n'a pu trouver preneur pendant la crise à 25 000 francs. Un vaste domaine qui produisait 20 000 hectolitres avant la crise, ruiné par celle-ci et les vignes abandonnées fut affermé, en 1905, 1 800 francs !
Si nous revenons aux régions meilleures, nous trouvons dans le canton de Ginestas (Aude) un domaine de 188 hectares, dont 88 hectares cultivés (30 hectares arrosables), qui a subi les variations suivantes :
1888. Estimation 030 000 francs.
1905. Adjudication :20i 000 —
ton. Vente iîT.i 000 —
Un autre domaine du canton de Carcassonne, viticole pour partie seulement, (45 hectares de vignes sur 148 hectares) a valu successivement :
1893. Estimation i»8o 000 francs.
1890. Olfio d'acquisition 400 000 —
190G. Adjudication 140 000 —
Une propriété du canton de Mèze (Hérault), qui avait pu encore être évaluée 400 000 francs en 1904, s'est vendue, en 1908, 43 000 francs.
D'un excellent domaine de 83 hectares, près de Montpellier qu'on évalue 600 000 francs aujourd'hui, on n'avait pas trouvé preneur moyennant 200 000 francs au moment de la crise.
Lors de nos premiers voyages dans l'Hérault, à la veille de la grande crise et au moment où la valeur de la propriété viticole était à son apogée, nous fûmes quelque peu effaré des prix extraordinaires pratiqués dans la magnifique plaine Saint-Pierre qui borde l'Orb aux portes de Béziers. Nous avions, à cette époque, recueilli les ventes et les évaluations suivantes :
