XATCRE DE LA VENTE

Vente amiable . . . .

— au tribunal

Évaluation..

Parta^/e

Vigne.

scPERnaE.

Francs.

4ii0 000

PRIX

de

l'hectare.

Francs.

15 000 iTOOO 17 000 19 000 14 200

i'Uul. Uk-hcl Jurdy.

Fig. 82. — Capcndu et la moyenne vallée de l'Aude.

Sur la livc gauche, au second plan, le village et les coteaux de Miirseillette. Terres de vallée fertiles, mais de valeur bien moimlre • \i\r ctll.s (le la basse plaine de Cuxac-Coursan.

Dans cette dernière propriété de 20'"», 40, la récolte moyenne 1895-1900 avait été de 4 700 hectos pour 16 hectares plantés, soit tout près de 300 hectolitres à l'hectare, ayant donné un produit brut de 67 000 francs (prix de 12 à 18 francs l'hectolitre), avec un produit net de 55 000 francs par an (revenu de 2 700 francs par hectare). Pendant la crise, ces valeurs s'étaient volatilisées. Vendait-on 5 000 à 6 000 francs

ce qui avait valu 15 000 à 30 000 francs ? C'est assez douteux.

A Cournonterral (Hérault), les vignes de la plaine qui seJ vendaient 10 000 à 12 000 francs l'hectare, en 1899-1900 (avant] la crise) tombaient à 5 000 et 6 000 francs dès 1901 et ne S€ vendaient que difficilement 2 000 à 3 000 francs en pleine crise.j

Par ces divers exemples, on voit combien la valeur d'une] propriété viticole est chose imprécise. Une propriété rurale! n'a pas non plus de valeur fixe, et une certaine part d'incer-' titude entre toujours dans les conclusions de l'estimation. Mais la valeur n'en varie qu'insensiblement d'une année 'à l'autre, et on peut facilement déterminer dans quel sens la variation se produira. En propriété viticole, les changements sont brusques et considérables, et il suffit de deux années mauvaises pour renverser toutes les valeurs.

Situation actuelle. — Grâce à trois années exceptionnellement brillantes, pendant lesquelles les prix se sont maintenus à des chiffres inespérés (25 à 30 francs l'hecto), ce n'est plus un fleuve de vin qui coule dans le Midi, mais un fleuve d'or. Aussi la situation foncière actuelle est-elle excellente, et les cours sont revenus, non pas peut-être aux anciens prix de la période 1895-1900, mais, pour peu que les prix élevés se maintiennent encore quelque temps, ils y reviendront certainement.

La dette hypothécaire très lourde qui grevait ce pays a été fortement réduite et l'argent est abondant. Il est vrai qu'on le dépense aisément.

Actuellement les meilleures vignes de plaine de la région de Montpellier (Lunel, Mauguio, etc.), ou celles du Biterrois et de la vallée de l'Aude valent en moyenne 8 000 à 12 000 francs l'hectare. Il s'en est même vendu à des prix bien plus élevés, mais il faut tenir compte des questions de convenances et d'emballement qui jouent dans cette région un rôle bien plus grand que partout ailleurs.

Les vignes de soubergues ont également repris les cours normaux, et l'on peut admettre une valeur de 5 000 à 6 000 francs l'hectare pour les meilleures vignes de cette catégorie.

Les vignes de coteaux sont moins recherchées ; à part quelques régions où l'on produit des vins spéciaux : vins blancs de Paulhan ou de Marsoillan, vins rouges de Saint-

Exemple de quelques ventes de vignes et de domaines viticoles dans le département de l'Hérault.

UEStCNATION.

l'JU

l'Jll

Domaine canton de Mauguio (plaine) (Hérault)

Domaine canton de Montpellier

Domaine commune de Béziers

(Hérault) ,

Vi<îne à Pézenas (vallée de

l'Hérault)

Domaine canton do Pézenas

( pla ine et coteau )

Domnine comnmne de Sauvian

(soubergiie)

Domaine commune de Saint-

Thibéry. canton de l'ézenas

(soubergue)

Vigne commune de l'ubrègue,

canton de. Montpellier (plaine).

Vigne ù Uesâan, canton d'Agde

• plaine)

Vigne comnmne tt canton de

Florensac (plaine)

Vigne à Pézenas (plaine)

Domaine canton de Pézenu.s

(plaine)

Domaine canton de Capestang

(soiiberguc et plaine)

Vi>»ne commune et canton

d'Agde plamc)

Domaine commune el canton

d'Agde (plaine et soubergue).

Vigne canton d*; Mauguio

(plaine]

Domaine canton de Montagnac

{plaine et suubergue)

Domaine canlond'AKdu (plaine).

Vign»' l'ommune de Vdiencuvtr

canton de lU-zitTS (plaine)

Domaine canton de Narbonne.

(Aude)

oi UO

Fraiics.

ni 000 133645

pnix

(le

l'hectare.

Francs.

Georges, on ne trouve pas, même pour les bonnes parcelles, des prix supérieurs à 3 000 francs l'hectare, et l'on descend jusqu'à 1 500 francs l'hectare.

Aspect généraL — La plaine du Roussillon occupl l'emplacement d'un ancien golfe de la mer pliocène entre U Albères, le Canigou et les Corbières, avec une superfici totale d'environ 80 000 hectares ; elle présente 35 kilomètreij d'ouverture sur la mer, de Salces à Argelès, et autant de profondeur de l'embouchure de la Têt à Ille.

Elle comprend les cantons de Perpignan et de Millas en entier, la majeure partie des cantons de Rivcsalteset de Thuir et quelques communes des arrondissements de Céret et de Prades, soit un cinquième seulement du territoire des Pyrénées- Orientales, mais plus de la moitié de la population du département (120 000 habitants contre 213 000).

Vu de l'étang de Salces, dans un décor de montagnes splendide à certaines heures, le Roussillon apparaît comme une plaine médiocrement inclinée et ondulée, bien bornée et donnant l'idée d'un enclos dans le littoral méditerranéen.

Dès l'entrée par la «route de France» ou la voie ferrée, la formation géologique principale apparaît sous l'aspect d'une plaine caillouteuse d'alluvions anciennes qui se continue

(1) Nous devons coIIp monojîrapliio foncière de la plaine du Roussillon à la graeicuso ohligonnco do notre collègue et ami M. (iraissaguel, inspeclour du ("j-édil foncier à Carcussoiine, (]iii, connaissant cette région depuis de longues années, a bien voulu nous faire proliler de sa coitipétence. Il nous aurait été dillieile de donner une idée exacte île ce pays. (|ue nous n'avons pas revu depuis dix ans, et la collaboration de notre collègue nous a été particulièrement précieuse. Cette étude est d'autant plus intéressante (|u'elle nous permet d'opposer la j)rospérdi' catalane à la décadence agenaise, l'Agenais possédant cependant au moins autant d'élé- Qients matériels de prospérité (jue le iioussillun.

jusqu'aux Albèrfs, contournant, baignant en quelque sorte les ramifications des coteaux. A travers cette plaine, l'Agly, la Têt, le Tech se sont tracés leurs vallées et, la recouvrant de leurs alluvions, ont formé une large plaine basse, le long de la côte.

Le Roussillon présente ainsi une plaine basse qui se continue plus ou moins le long des rivières principales, une plaine

l'ifi. 83. — Type <le village viticole du Bas-Lanj^ucdoc et du Roussillon (Coniignc, Aude) : population agglomérée en villages, propriété morcelée, vastes étendues sans arbres et sans habitations.

haute plus ancienne et des coteaiu: qui s'élèvent jusqu'à 180 ou 200 mètres d'altitude.

Enfermé dans un amphithéâtre de montagnes qui lui font un abri et ouvert sur la Méditerranée, le Rou-ssillon jouit d'un climat propre qui évoque celui de la Provence. Des étés secs et chauds, tempérés par la brise marine, des automnes splendides, des hivers généralement doux, sauf les incursions trop fréquentes de la tramontane, mistral du Roussillon. Pluies abondantes en hiver et au printemps, mais peu fréquentes. En résumé, de la chaleur, du vent, peu de pluies. Sous l'influence de ce climat, on retrouve dans le Roussillon la vigne, l'olivier, le mûrier du Languedoc, mais encore le

chêne-liège, les arbres fruitiers, l'oranger, les primeurs qui annoncent l'Espagne et l'Algérie.

Terrains. — Dans leurs rapports avec la culture, les terrains se ramènent à plusieurs types principaux. D'abord les terrains de la Salanqi e, plaine très riche entre l'Agly et la Têt, séparée de la plaine du Réart et du Tech par le plateau que domine la citadelle de Perpignan.

Les alluvions de la Salanque, profondes, souples, partiellement enrichies d'éléments calcaires venus des Corbières, sont en général extrêmement fertiles et conviennent à toutes les cultures.

A la Salanque se rattache la vallée de la Têt, dont les terres ont la même origine.

La plaine du Réart et du Tech continue la Salanque au sud de la Têt, mais avec un moins grand degré de fertilité.

Sur la côte, dans le voisinage des étangs, on trouve des terrains salés dits salobres, où toute culture est impossible. Certains d'entre eux cependant peuvent être utilisés moyennant des travaux appropriés ou être transformés en prairies plus ou moins salées. 11 n'y à point de dunes sablonneuses, comme sur le littoral languedocien.

A la Salanque on peut opposer, la confinant immédiatement, la plaine d'alluvions anciennes et très inférieures située entre Salces et Saint-Estève. Dans cette plaine, qui fit la réputation de Rivesaltes par ses muscats et ses vins de liqueur, la terre n'est qu'un mélange en proportions diverses de cailloux et de terre arable toujours peu fertile. Certaines parties ne constituent guère mieux qu'un béton de cailloux roulés plus ou moins cimentés. C'est le crès, que l'on trouve d'ailleurs également dans l'Hérault et le Gard. Dans certains crès, la culture de la vigne est encore possible, mais on est à la limite économique de cette culture ; et, la vigne partie, c'est la reprise du sol par la friche, par la garrigue.

Entre les deux extrêmes, alluvions de la Salanque et crès, la plaine du Roussillon oITre tous les intermédiaires, qui permettent de passer de la garrigue, de la forêt de chênes verts et de chênes-lièges, jusqu'à la culture intensive et à la culture maraîchère.

PLAINE DU ROUSSILLOX. 415

En dépassant la Salanque avec la Têt, nous trouvons une vaste région qui comprend successivement une plaine d'alluvions anciennes entre la Têt et le Réart ; entre le Réart et le Tech, une contrée de coteaux ; le long du Tech, au pied des .\]bères, une plaine à pentes douces, le tout constituant une vaste formation argUo-siliceuse, sans calcaire, généralement assez meuble, de consistance très variée.

C'est la région des terres sèches, des aspres, ce nom revenant d'ailleurs de préférence aux terres réellement sèch^?s par opposition avec les terres de même nature arrosées.

On conçoit facilement l'importance de l'arrosage sous le ciel roussillonnais, et de fait il est des règlements d'eau remontant aux rois d'Aragon. « Terres a l'arrosage », «TERRES a l'aspre», sont, a priori, de valeur très différente.

Mais il est à considérer que les eaux des canaux d'arrosage, issues de régions schisteuses et granitiques, n'apportent pas avec elles d'éléments fertilisants en proportion notable. Elles n'agissent qu'en .suppléant au défaut d'humidité du climat ; aussi arrive-t-il que des terres naturellement médiocres, même arrosées, restent au-dessous de bons aspres, naturellement fertiles et ne craignant pas la sécheresse. De bons coteaux de Bages peuvent valoir bien plus que des arrosages de Saint- Genis.

Et, naturellement, la plus-value conférée par l'arroîîage est conditionnée par la fertilité du sol, mais encore par d'autres élt'-ments tels que : alimentation plus ou moins régulière du canal, plus ou moins grandes facilités d'arrosage, quotité des taxes d'arrosage (certaines dépassent 30 francs par hectare et par an).

De toutes ces natures de terres, les meilleures sont incontestablement celles de la Salanque (12 000 hectares) et les alluvions récentes de la vallée du Têt (4 000 hectares), ces d'-rnières généralement à l'arrosage.

Cultures. — Dans le Roussillon, la première place appartient sans conteste à la culture de la vigne, très largement prédominante. La valeur de sa production, calculée sur le chiffre df 2 500 000 hectolitres, représente 75 millions au cours de 3<» francs et 25 millions au cours de 10 francs.

Ces chiffres suffisent à indiquer l'importance que présentent, pour le Roussillon, la prospérité de son vignoble et les variations des prix du vin. Quelles que soient les compensations que puissent apporter les autres cultures, la fortune du Roussillon dépend de son vignoble.

Néanmoins, la viticulture n'a pas ici ce caractère exclusif de monoculture, tant reproché au Languedoc.

La culture maraîchère, déjà ancienne en Roussillon, s'est maintenue et a même pris de l'extension, notamment pendant la crise viticole.

Dans certaines parties de la Salanque, aux environs d'Elne, dans la vallée de la Têt, la culture des choux-fleurs, des artichauts, des asperges, etc., est appelée à bénéficier de débouchés croissants. Les terres de la vallée de la Têt, cultivées intensivement, peuvent donner, avec l'arrosage, deux récoltes par an. La culture des arbres fruitiers, principalement des pêchers aux environs de Perpignan, à Elne, à Ille, alimente un commerce très actif.

Dans la Salanque, dans les environs de Thuir, dans les vallées de la Têt et du Tech, les terres en fourrages et céréales et les prés ne manquent pas. Dans certaines propriétés, nous trouvons jusqu'à 60 p. 100 de la superficie en terres labourables et prés ; une proportion de 20 à 30 p. 100 n'a rien d'exceptionnel.

Par contre, dans les aspres, la culture des céréales ou des fourrages n'est le plus souvent qu'un état de choses transitoire entre l'arrachage de la vigne et sa reconstitution projetée. Tout le poids et tout le profit de l'exploitation reposent sur la culture de la vigne. On conçoit bien tout ce que peut causer de déceptions une pareille organisation culturale ; mais il faut bien reconnaître que c'est encore la vigne qui assure la meilleure utilisation des aspres et la seule culture qui puisse résister à l'augmentation des frais généraux et des salaires on particulier.

Groupement de la population et constitution terrienne. — La population est presque entièrement agglomérée dans les villages. La population éparse ne représente guère plus de 5 p. 100 de la population totale.

PLAINE DU BOUSSILLON.

Pays frontière, à l'extrémité de la chaîne des Pyrénées, sur le passage des invasions, le Roussillon dut se soumettre à Tobligation de rassembler ses habitants en villages, sous la protection de murs de défense.

Cette concentration dans les villages, qui s'est maintenue par la suite, entraîne la division du sol en « biens de village», propriétés morcelées avec centre d'exploitation au village.

Il n'en subsiste pas moins en Roussillon d'assez nombreuses

Fis. 84. — Le viî^noblo de Cases-tlc-t'ène (t?onlins de la plaine du Roussillon et des Corbicres).

propriétés agglomérées en métairies ou «mas», portant souvent le nom du propriétaire actuel ou d'un ancien proprit^taire.

Pour les biens de villages, le morcellement n'a presque jamais été poussé par les partages au degré de pulvérisation que Ion rencontre dans d'autres régions viticoles. Tel qu'il existe, ce morcellement est plutôt de nature à faciUter les ventes.

Les grandes propriétés sont constituées par des domaines isolés, mais aussi par des biens de villages. Dans ce dernier

418 PLAINE DU JIOUSSILLON.

cas, leur réalisation devient une opération très facile, pour peu que les conditions économiques soient favorables. C'est ainsi que, pendant l'année 1913, se sont réalisées à des prix très élevés plusieurs propriétés pour lesquelles on n'attendait que le moment favorable.

D'autre part, la population est assez dense, les villages assez rapprochés les uns des autres pour que le morcellement d'un domaine isolé soit généralement possible. D'ailleurs même la vente en bloc de ces domaines d'une valeur souvent considérable demeure assez facile en ce moment... 11 existe en Roussillon nombre de fortunes foncières mobilières ou commerciales qui considèrent les domaines viticoles comme pouvant faire l'objet de placements un peu spéculatifs, mais avantageux. Très certainement le marché des grands domaines est moins étroit, même en temps de crise, que dans les régions voisines.

La population ne diminue pas. — Autre considération favorable, la population du Roussillon se maintient. Elle s'élève, pour la région qui nous occupe, à 120 000 habitants, y compris Perpignan pour 40 000 (chiffre d'ailleurs inexact et beaucoup trop faible), ce qui correspond à un habitant par hectare (Perpignan déduit). Ce chiffre se maintient depuis nombre d'années, et le Roussillon, bien qu'il n'échappe pas à la tendance générale, n'a pas eu à souffrir encore du mal de la dépopulation.

Néanmoins la population française ne suffirait plus à la mise en (valeur du territoire, et ce sont les Espagnols qui viennent combler les vides tant à la ville qu'à la campagne. Nous sommes peu renseignés sur l'effectif de la colonie espagnole, mais cette colonie est très importante. A propos d'une mesure récemment prise par le conseil municipal de Perpignan, on a eu la révélation d'un fait qui a paru surprenant : à savoir que, dans les écoles communales de la ville, le nombre des enfants espagnols égale presque celui des Français.

Dans tous les cas, et c'est dans le cadre de cette étude le point qui importe, il n'y a actuellement rion, dans la tendance démographique du pays, qui menace la valeur du .sol. Le Roussillon ne manque pas de propriétaires ni de gens désireux de le devenir ou de s'agrandir et en ayant les moyens ; il

manque plutôt d'ouvriers, mais le mal est atténué par l'immigration espagnole. La menace d'une pénurie de main-d'œuvre s'impose, quant à présent, beaucoup moins que les exigences croissantes des ouvriers suggérées par la cherté de la vie, les goûts de dépense et l'agitation syndicaliste. Le résultat est d'ailleurs le même : alourdissement des charges d'exploitation.

Pour l'exploitation du vignoble, la culture directe est la règle générale, mais le Roussillon offre cette particularité dans le vignoble méridional, que le fermage est loin d'être une exception. Cette particularité présente un grand intérêt au point de vue foncier : à la différence du vignoble languedocien où l'on ne rencontre dans la population agricole que des propriétaires et des ouvriers; dans le Roussillon, une troisième catégorie vient s'y ajouter : celle des fermiers.

Valeurs locatives. — Les locations se font parfois à des prix très élevés pour certaines natures de biens. Les jardins de Perpignan se louent normalement 600 à 700 francs l'hectare avec de légères variations en plus ou en moins, les jardins dits de Saint-Jacques étant généralement les plus favorisés ; au delà de la banlieue de Perpignan, les prix peuvent descendre au-dessous de 400 francs.

Tous les jardins sont plantés d'arbres fruitiers, et la transformation d'une terre en jardin lui donne une plus-value dont les chiffres suivants peuvent fournir une idée. Une terre a été affermée pour dix-huit ans, à charge pour le preneur de l'aménager en jardin et de la planter d'arbres : le prix de location de 250 francs l'hectare au début s'élève ensuite à 400 francs, ôOO et 600 francs pour les dernières années.

Les terres de Salanque peuvent se louer à des prix presque aussi élevés que ceux que nous venons de citer en dernier lieu. Les trois locations ci-après concernent des propriétés en Salanque, av c partie:, en vigne:

PCt.

Arc.

Ont.

Lheclare.

118i0 frai;

'So francs.

ift

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