II. — INCOMMODITÉ DE LA TERRE COMME VALEUR DE PLACEMENT

La terre est presque devenue une valeur de placement d'un^ autre siècle, par suite des complications de toutes sortes que présente sa transmission et des frais élevés qu'elle impose^ Ces inconvénients sont d'autant plus frappants qu'ils sont en opposition complète avec les multiples commodités de valeurs mobilières,

La vente d'une propriété rurale est une opératioi longue et coûteuse. — Un capitaliste qui achète une pi priété n'est jamais sûr de retrouver son prix. S'il veut revend! à moins de circonstances extrêmement favorables, il 1^ faudra chercher un acquéreur pendant des mois et parfois pe

cl int des années ou courir les risques d'une adjudication dont résultats peuvent être désastreux. Il devra subir les forma- ~ d'une vente notariée, avec enregistrement, transcription peut-être pur<?e. En se plaçant dans les conditions les plus arables, c'est-à-dire en supposant qu'il retrouve son prix quisition, il n'en aura pas moins fait une perle de 10 p. 100 résentant les frais d'acquisition de l'immeuble (droits iiregistremqnt, 7 p. 100 ; transcription, frais d'acte, timbre, loraires du notaire, frais divers, 3 à 4 p. 100). L'énormité - frais de mutation amène fatalement une perte dans la iisation d'un immeuble, puisqu'elle se traduit par un pré- •ment de 10 p. 100 (parfois 11 p. 100) au profit de l'État .les intermédiaires. Il faudrait gagner 11 p. 100 sur la reite pour compenser ce prélèvement, et ces gains sont

, itôt rares.

Nous citons en exemple les frais d'adjudication à Rouen m domaine du pays de Caux, faite en 1896. Prix: 80 100 fr.

Krams.

Frais préparaloiies 715,80

Enregislremont o 6il 6tt ,

Timbre 2t 40 ^

Kxlrait du cahier lies cliarges. 100 00 -> 5 8o7,il

Transcription 103 15 \

Droit de fonnalitt- 9 00 )

Honoraires du nnlairo 908 15 \

Droits d'avoué ayant participé [ 1 709.15

àlavente 80100)

Total 8 282,10

(Dans cette affaire, il y avait même à ajouter 1 222 fr. 91 de frais de quittance et de prorogation de délai qu'on ne peut compter comme frais de vente proprement dits.)

La vente d'une valeur mobilière est une opération simple, rapide et peu coûteuse. — Une valeur mobilière courante, à moins d'une crise exceptionnelle, présente généralement des cours d'une stabilité suffisante pour permettre de retrouver à peu de chose près le capital engagé. Dans tous'les cas, la perte obligatoire de 10 p. 100 n'existe pas.

Les formalités de vente ou d'achat, surtout s'il s'agit de

autrefois l'argent nécessaire aux prêts hypothécaires, et ils doivent de plus en plus s'adresser au Crédit Foncier.

Le développement des valeurs mobilières a déprécié la propriété rurale. — Cette raréfaction des capitaux a forcément une action sur la valeur des immeubles en dimi- I nuant le nombre des amateurs. La terre reste encore le placement par excellence de la masse paysanne, mais ce n'est plus le placement unique. Les valeurs mobilières lui font concurrence, et les acheteurs exigent de meilleures conditions de placement.

Les valeurs mobilières ont en outre appris aux capitalist. ruraux à faire du revenu la base de leurs acquisitions. Jai: la terre avait un cours à tant la mesure ; dans les pays de petites propriétés et dans les ventes parcellaires, on ne se préoccupait jamais du revenu. Aujourd'hui les ruraux, habitués déjà aux revenus fixes de valeurs mobilières, se préoccupent bien plus des revenus que fournissent les immeubles ; ils raisonnent mieux leurs acquisitions et, par cela même, exigent des revenus \ en rapport avec ceux qu'ils pourraient tirer des valeurs mobi- |lières. Il se produit une sorte de nivellement des taux de place- \ment, et ce nivellement est, en beaucoup de circonstances, •'défavorable à la propriété rurale, pour laquelle on s'était habitué à des revenus infimes de 2 et 3 p. 100.