II. — INCOMMODITÉ DE LA TERRE COMME VALEUR DE PLACEMENT

La terre est presque devenue une valeur de placement d'un autre siècle, par suite des complications de toutes sortes que présente sa transmission et des frais élevés qu'elle impose Ces inconvénients sont d'autant plus frappants qu'ils sont en opposition complète avec les multiples commodités <1 valeurs mobilières.

La vente d'une propriété rurale est une opération longue et coûteuse. — Un capitaliste qui achète une propriété n'est jamais sûr de retrouver son prix. S'il veut revendis à moins de circonstances extrêmement favorables, il lui faudra chercher un acquéreur pendant des mois et parfois pon

dant des années ou courir les risques d'une adjudication dont les résultats peuvent être désastreux. Il devra subir les formalités d'une vente notariée, avec enregistrement, transcription et peut-être pureté. En se plaçant dans les conditions les plus favorables, c'est-à-dire en supposant qu'il retrouve son prix d^ acquisition, il n'en aura pas moins fait une perte de 10 p. 100 représentant les frais d'acquisition de l'immeuble (droits d'enregistrement, 7 p. 100 ; transcription, frais d'acte, timbre, honoraires du notaire, frais divers, 3 à 4 p. 100). L'énormité des frais de mutation amène fatalement une perte dans la réalisation d'un immeuble, puisqu'elle se traduit par un prélèvement de 10 p. 100 (parfois 11 p. 100) au profit de l'État et des intermédiaires. Il faudrait gagner 11 p. 100 sur la revente pour compenser ce prélèvement, et ces gains sont plutôt rares.

Nous citons en exemple les frais d'adjudication à Rouen d'un domaine du pays de Caux, faite en 1896. Prix: 80 100 fr.

l-'raiics.

Frais préparaloiies 715,80

Enregistreinont o *)i^ •>•> .

Timbre 2t 40 /

Extrait du caliuT (les charges. 100 00 o 857,il

Transcription 103 15 \

Droil de forn)alit»" 9 00 )

Honoraires du n'itaire 908 15 j

Droits d'avoué avant participé ' i 709.1.%

à la vente....." 8iH 00^

Total 8 i8iMfi

(Dans cette affaire, il y avait même à ajouter 1 222 fr. 91 de frais de quittance et de prorogation de délai qu'on ne peut compter comme frais de vente proprement dits.)

La vente d'une valeur mobilière est une opération simple, rapide et peu coûteuse. — Une valeur mobilière courante, à moins d'une crise exceptionnelle, présente généralement des cours d'une stabilité suffisante pour permettre de retrouver à peu de chose près le capital engagé. Dans tous'les cas, la perte obligatoire de 10 p. 100 n'existe pas.

Les formalités de vente ou d'achat, surtout s'il s'agit de

titres au porteur, sont d'une simplicité élémentaire: un oniî donné à une Société de crédit ou à un agent de change pti être réalisé dans la journée même et les fonds provenant d la vente remis en quelques jours (le quatrième jour après l'opération, s'il s'agit de titres au porteur ; après transfor' et conversion, s'il s'agit de valeurs nominatives).

Quant aux frais de vente ou d'acquisition, ils sont extrèmt ment minimes et se réduisent à l'insignifiant ^mpôt sur ]• opérations de bourse de 0 fr. 10 p. 1 000 et au droit de courtaL de 1 p. 1000. c'est-à-dire au centième des frais de vente d'un immeuble.

Les titres nominatifs paient une taxe de 0 fr. 90 p. 100 lois des ventes, qui est loin des 7 p. 100 immobiliers. Quant aux valeurs au porteur, la taxe annuelle de 0,30 p. 100 du capital se paye indépendamment de toute transmission.

Les emprunts hypothécaires exigent beaucoup de temps et d'argent. — Si le propriétaire d'un immeuble rui veut contracter un emprunt, il devra supporter des formalité longues et coûteuses ; un emprunt hypothécaire au Crédit foncier demande, malgré toute la diligence possible, un délai minimum de quatre semaines, et ce délai s'accroît beaucoup pour peu que le droit de propriété présente certaines compli cations ; s'il désire emprunter à un particulier, il lui faudra chercher ce particulier et même parfois, pour réunir la somnn , s'adresser à plusieurs prêteurs, d'où finalement autant d' temps perdu.

Les prêts hypothécaires nécessitent un contrat notant coûtant en moyenne 3 à 4 p. 100 de la somme empruntée :

Enregistremonl 1 2.» p. iOO.

Inscri|)tion 0 i.ï —

Honoraires du notaire ' 1 00 —

Divers, au moins 0 îio —

Tolai 3.00 |). 100.

Si l'emprunt est fait pour une courte durée, une année jtai exemple, ces frais, ajoutés au taux d'intérêt et à l'indemnil» de remboursement, constituent finalement un taux réel (!• 8à 9 p. 100.

Enfin, en raison des difficultés de recouvrement et de l'incertitude des résultats d'un'* réalis'ition f jrcé% le quantum des prêts ne dépasse guère 50 p. 100 de la valeur ; c'est la limite qui est prévue par les statuts du Crédit foncier.

Un emprunt sur titres se contracte immédiatement et sans frais. — Un emprunt sur titres mobiliers est d'une simplicité élémentaire ; s'il s'agit de valeurs au porteur, la somme prêtée est remise le jour même du dépôt des titres. Les frais sont pour ainsi dire nuls : deux feuilles de papier timbré pour l'établissement du contrat. Le taux dépend du taux d'escompte de la Banque de France, et il est toujours inférieur à celui des prêts sur immeubles. La somme prêtée sur de bons titres est de 75 à 80 p. 100 de leur valeur (le Crédit foncier prête 90 p. 100 sur ses propres obligations).

Ainsi donc un capitaliste possédant une propriété rurale de 100 000 francs ne pourra obtenir sur cette propriété qu'une somme de 50 000 francs à titre de prêt ; il lui faudra un mois ou deux pour trouver cette somme et la toucher, et l'opération lui coûtera finalement de 1 500 à 2 000 francs.

Avec 70 000 francs de bonnes valeurs, il obtiendra le même prêt, qu'il réalisera dans la journée même du dépôt, sans frais.

Nous n'exagérons donc pas en disant que notre législation fiscale fait de la propriété foncière une valeur archaïque, et que cette situation n'est pas faite pour lui attirer les faveurs des capitalistes habitués au mécanisme si simple des valeurs mobilières.

Dissimulations dans les successions, les donations et les partages. — KnHn il faut tenir compte aussi (bien que cette considération rentre dans le domaine de la fraude), de la facilité avec laquelle les valeurs mobilières peuvent être dissimulées dans les partages successoraux, et cela n'a pas une mince importance aux yeux d'un capitaliste qui envisage l'intérêt de ses héritiers et qui redoute pour eux le ruineux prélèvement d'une fiscalité qui a élevé ]es droits de succession jusqu'à 29 p. 100.

§ III. — CHARGES FISCALES TROP LOURDES QUI GRÈVENT LA PROPRIÉTÉ RURALE.

La propriété rurale est beaucoup plus lourdement charg» ■ d'impôts que les valeurs mobilières. D'après l'évaluation qui vient d'être publiée par le ministère des Finances (1913), l-i propriété foncière paie, pour un revenu brut de 2 057 millions, une contribution foncière de 273 millions (en principa' et centimes additionnels), soit 13,28 p. 100, mais la réparti tien est fort inégale ; elle descend exceptionnellement à 2 f l 3 p. 100, et s'élève dans certaines régions surimposées à 3<». i 40 et 50 p. 100. Pour les propriétés boisées notamment, i t arrive que Vimpôt absorbe intégralement et dépasse même le I revenu. Le propriétaire n'est plus alors qu'un nu-propriétaire, et c'est l'État qui perçoit en fait les revenus (1).

Les départements agricoles les moins imposés sont : Allier (8,97 p. 100), Finistère (8,20p. 100), Ille-et- Vilaine (9,02 p. 100), Landes (7,40 p. 100), Loire- Inférieure (8,31 p. 100), Mayenne (8,79 p. 100),Basses-Pyrénées(7,93p. 100), Vendée (7,88 p. 100).

Les plus imposés sont : Basses et Hautes-Alpes (24,02 et 24,82 p. 100), Charente (21,62 p. 100), Yonne (20,37 p. 100). Dordogne (20,87 p. 100), Aube (19,44 p. 100).

Les valeurs mobilières paient 4 p. 100 de leur revenu ; les valeurs au porteur sont frappées en outre d'un impôt de 0,30 p. 100 sur le capital d'après le cours moyen de l'année. Une obligation de 500 francs, 4 p. 100, se négociant au pair, paiera donc 2 fr. 30, soit une charge totale de 11 p. 100. Mais il est aisé de s'exonérer de la taxe de transmission (de 0,30) en faisant transformer les valeurs au porteur en valeurs nominatives, qui paient seulement 4 p. 100.

On peut donc conclure que la propriété rurale, qui paie 13 p. 100 (2), est trois fois plus chargée que la propriété mobilière, qui paie 4 p. 100.

(1) A partir du !«' janvier 1915, l'impt)! (part do IKlal) doit ôlio transf:)rm{5 en une taxe de 4 p. 100 sur les 4/.H de la valeur localivc. Celle transformation doit réduire ronseiiiblo des charges île 1/0 environ, soit à 1! p. 100.

(2) A partir de 1915 : di p. 100.

CHARGES FISCALES TROP LOl'RDES. S5

Taxation successorale arbitraire et excessive. —

es charges prennent une allure tout à fait arbitraire dans . l'plication des droits de succession. C'est là qu'on peut vraiiiitnt dire, avec M. Flour Saint-Genis : «La propriété rurale, j i- que toute autre, est la matière imposable qui a toujoursl tTert des raffinements de la fiscalité. » *

\!ors que les valeurs de Bourse sont taxées d'après leurs us moyens au moment du décès, c'est-à-dire d'après leur ar réelle, les immeubles sont taxés d'après une valeur rique déterminée par le fisc d'après une capitalisation fiax. ir les immeubles ruraux, cette valeur s'obtient en multipliant le revenu brut par 25, c'est-à-dire en capitalisant par; 'i p. 100 ce revenu brut. Cette méthode conduit à des injusticesi iites et à des taxations dont l'exagération est d'une effa-l I il te absurdité.

Au moment où cette méthode de taxation fut établie, la

'|)riété rurale se capitalisait entre 2 et 3 p. 100 du revenu net,

-t -à-dire entre 2,5 et 3,5 p. 100 du revenu brut. La valeur

aie était donc à ce moment toujours au-dessous de la valeur

j celle, et la propriété rurale était plutôt favorablement

traitée.

Aujourd'hui, sauf dans quelques régions privilégiées comme la Bretagne, c'est l'inverre qui se produit. La capitalisation courante tend vers 4 p. 100 du revenu net, c'est-à-dire vers 4,75 et 5 p. 100 du revenu brut. Il s'ensuit que le fisc majore arbitrairement de 20 p. 100 au moins la valeur des immeubles pour l'application des taxes successorales.

Une propriété louée 4 800 francs (revenu brut) vaudra réellement, à i,80 p. 100 (taux brut), 100 000 francs; fiscalement à 4 p. 100 (taux fiscal), 120 000 francs, et ces 20 000 francs inexistants paieront les droits (des droits qui peuvent aller jusqu'à 29 p. 100). Et si la capitalisation s'élève à 6, 7 ou 8 p. 100, ce qui e.st moins rare qu'on pourrait le croire, l'arbitraire fiscal devient une véritable spoliation.

Quelques faits. — Une ferme de 116 hectares, située à 3 kildinétres de Dijon, louée 6 500 francs, s'est vendue cette année (1913), après plusieurs baisses de mise à prix:

:i4 CAUSES DE LA DIMINUTION DE LA VALEUR.

80 100 francs. Sa valeur actuelle est donc bien 80100 francs. ~-' le propriétaire venait à mourir, le fisc n'en fixerait pas moi cette valeur à 162 500 francs, c'est-à-dire iju'il doublerait in valeur réelle. Et, si l'héritier était un parent au delà du qu;i trième degré, il paierait 21 p. 100 sur 162 500 francs, s 34 125 francs ou 43 p. 100 de la valeur réelle. N'est-ce j' une véritable spoliation?

Et qu'on ne croie pas qu'il s'agisse là d'un fait accident' nous pourrions en citer 10, 20, 100 identiques. Il y a quelqn années, une grande propriété du pays de Caux échut en héi i tage à des étrangers à cette région ; elle était constituée ])aiplusieurs fermes louées à prix d'argent 16 000 francs environ . et elle était grevée d'un passif hypothécaire de 300 000 fran. Gomme il .s'agissait de fermes de bonne qualité, les hériti' acceptèrent néanmoins la succession, espérant bien toucher an moins 50 000 à 60 000 francs. Ces propriétés furent vendues à I < barre du Tribunal de Dieppe; elles produisirent 250 000 fran et non seulement les héritiers ne touchèrent pas un cenliin mais les créanciers hypothécaires perdirent 50 000 francs. ();i pourrait peut-être croire que l'histoire s'arrête là et que véritablement le fisc ne pouvait rien réclamer là où il n'y avai! rien. Erreur profonde. Pour le fisc, ces immeubles vendu.-' 250 0000 francs acec toute la publicité désirable valaient néanmoins 400 000 francs (16 000 francs de revenu à 4 p. 100), -l comme le passif n'était que de 300 000 francs, les héritiers durent payer les droits de succe.ssion sur un excédent d'actif de 100 000 francs. On leur réclama donc plus de 12 000 francs de droits.

Cette histoire nous fut contée tout au long par le receveur

/de l'enregistrement chargé de percevoir ces droits et qui n'en était pas le moins étonné.

Un discours de M. Méline. — Dans un discours prononi r le 11 août 1912, au Concours agricole de Remiremonl, M. Méline faisait ressortir l'étrangeté de cette situation. 0 Si encore le fisc ne prenait que le loyer pour base de son évaluation, mais son ingéniosité pousse le raffinement plus loin ; il a imaginé d'ajouter au loyer et de multiplier par 25 quoi?... Les impôts qui grèvent la terre et qui par conséquent