CONDITIONS DE FORME

Comme nous l’avons dit plus haut, la rédaction d’un écrit est imposée par la section 40 du Law of Property Act de 1925 (reproduisant la section 4 du Statute of Frands) en vue de faciliter la preuve du contrat de vente 1. En effet, nous sommes ici en présence d’un contrat dont les conséquences peuvent s'étendre sur une longue période ; en outre il est indispensable d’en tretrouver la trace après de nombreuses années, à l’occasion d’une vente ultérieure, par exemple. Enfin les intérêts en jeu sont plus importants en moyenne que dans les contrats ayant un objet mobilier.

Dans le cas d’une vente amiable privée (sale by private contract), il sera ordinairement satisfait à cette obligation par la signature d’un contrat régulier. Ou bien s’il s’agit d’une vente aux enchères, ce sera par l’établissement d’un cahier de charges et sa signature par l’adjudicataire.

Mais l'écrit réclamé par la loi pourra aussi être constitué par un memorandum? c’est-à-dire par un résumé des éléments essentiels de l’accord, contenant tous ceux que la loi ne règle pas en cas de silence des parties.

Ce résumé devra donc déterminer les parties, la chose vendue, le prix, les conditions dérogatoires aux conditions habituelles de vente, dont sont convenus les contractants. Relativement à ces conditions d’ailleurs, si l’une d'elles ne

figure pas dans le memorandum, la partie en faveur de qui elle était établie pourra obtenir l’exécution du contrat tel qu'il résulte du résumé, à condition d’accepter d'exécuter: la clause normale, plus rigoureuse pour elle que celle qui avait été convenue, ou de renoncer au bénéfice de l’obli-gation imposée en sa faveur à l’autre partie.

Une description rigoureuse des parties ou de la propriétéqui fait l’objet du contrat n’est pas indispensable ; par: l'application de l’adage id certum est quod certum reddi potest :: il suffira que l’indication portée s’applique sans ambiguïté: à un individu ou à une propriété déterminés. La preuve orale sera d’ailleurs admise pour la compléter ou pour: préciser l’objet auquel elle s’applique !.

L’Act de 1925 précité requiert également que le memoran-dum soit signé par les parties ; cela n’implique aucun forma-lisme ; il suffit que la signature des parties s’applique, sans doute possible, à l’ensemble de la note et que l’effet du memo-. randum ne soit pas subordonné à la signature d’un engage-. ment ultérieur,

Matériellement, le memorandum peut être d’un seul trait ou être constitué par plusieurs notes ou plusieurs lettres, il: suffit qu'il apparaisse ou que l’on prouve (même oralement)} qu’un lien intellectuel unit ces divers documents.

Lorsque la régularité matérielle du document écrit est certaine, il est impossible d'établir par un moyen oral de preuve que l’accord véritable différerait de celui que contient le memorandum ; on pourrait seulement tenter d’obtenir: l'annulation de celui-ci.

La règle posée par l’Act qui reproduit le Statute of Frauds souffre quelques exceptions, et un accord oral suffira parfois à créer un engagement valable même en: justice.

1° En cas de vente d’immeuble à la barre du tribunal ;

20 Lorsque dans une action en justice relative au contrat,. l'exception de contravention au Statute of Frauds n’a pas été soulevée ;

30 Lorsque l’une des parties prouve que seuls, les agisse--

1. Voir exemples dans Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 8.

ments dolosifs ou frauduleux de l’autre partie ont empêché l’engagement d’être mis par écrit en totalité ou en partie ;

40 Enfin en cas de commencement d’exécution par l’une des parties. La juridiction équitable peut alors rejeter l'exception basée sur le Statute of Frauds. La jurisprudence estime en effet que le stade du contrat générateur d’obligations dans l’avenir est dépassé, que le Statut n’est plus opposable, et que l’on doit juger en équité (ce qui autorise la preuve orale). Il suffit qu’il n’y ait pas de doute quant au contrat auquel se réfèrent les actes d'exécution, et que les autres conditions de validité soient réunies.

L'occupation de l’immeuble d’un tiers, sans opposition de celui-ci, le congé donné à ses locataires, le paiement du prix sont des actes d’exécution.