LA PREUVE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

L'obligation de faire la preuve de son droit est la plus délicate des obligations du vendeur, elle constitue le pivot d’une vente immobilière en droit anglais, et, alors même qu’elle serait passée sous silence, elle est de « l'essence du contrat »1. Nous en trouvons la raison dans la complexité du régime immobilier anglais, les droits de natures diverses se chevauchant : droits perpétuels et droits temporaires, droits at law et droits en équité ; et dans l’imperfection du système de publicité des mutations immobilières en Angleterre. Cette obligation du vendeur n'existait pas dans le droit coutumier primitif, elle est d’origine équitable.

$ 1. L'obligation du vendeur

Tout d’abord, sur quel délai la preuve doit-elle porter ? Ce délai était autrefois de 60 ans, la loi de 1874 l’a réduit à 40, enfin en 1925 il a été ramené à 30 ans ? (coïncidence purement fortuite avec notre délai trentenaire) en raison des difficultés fréquemment rencontrées à rechercher des actes anciens, et aussi de la pratique presque universelle de stipuler un délai moins long que l’ancien délai légal.

On retracera la dévolution de l’immeuble ou du droit cédé, au moyen surtout des actes de dispositions entre vifs ou à

1. Voir dans Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 35, note e. 2. Law of Property Act, 1925, Sect. 44.

cause de mort qui l’ont affecté. Ils constituent le meilleur moyen de preuve du droit de propriété ; à défaut, il suffirait au vendeur de démontrer la continuité de son droit pendant 30 ans, mais il lui faudra cependant établir la manière dont est né son droit : par achat, donation, succession, ou même par l'effet de la prescription ; en ce dernier cas, en indiquant au droit de qui il a ainsi fait échec (la prescription ne jouant pas contre certaines personnes : incapables, titulaires de droits de réversibilité à terme fixe) 1.

Il arrive qu’il faille remonter au delà de trente ans. Il en est ainsi en cas de vente de droit viager : l’acte créateur de ce droit doit être produit et les vicissitudes ultérieures du droit de propriété devront être rappelées ?. Pour une tenure en leasehold, des dîmes ou généralement tout droit de percevoir des redevances concédé par la Couronne, il faudra remonter jusqu’à l’acte créateur, mais il sera inutile d’aller au delà, alors même qu’il daterait de moins de 30 ans.

Comment le vendeur fera-t-il la démonstration de son droit ? — En établissant un « abstract of title » (assez semblable à l’« origine de propriété » de nos actes de vente) : il contient une analyse des actes affectant le droit de propriété, et énonce les événements qui l’affectent, tels que naissances, décé;, mariages ou faiilites.

Le premier acte énoncé doit être « a good root of title » c’est-à-dire un acte dans lequel est évidente l'intégralité du droit faisant présentement l’objet de la venteÿ. Ainsi, s’agissant d’un acte de disposition il devra contenir une description de la propriété rendant possible son identification, opérer la transmission de l'intégralité du droit de propriété, tant at common law qu’en équité, et ne pas être équivoque quant au droit d’aliéner des parties.

1. Williams on Vendor and Purchaser, 3° éd., p. 94-95. Cependant Ha 4e édition, p. 120 note d, contient l’indication qu’il semble que, si la possession de l’immeuble pendant les 30 dernières années a été conforme à l’acte créateur, son histoire antérieure n’aurait pas à être rapportée.

2. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 122-123.- Real Property Limitation Act, 1833, Sect. 34.

3. Et ceci sans le secours de moyens extérieurs de preuve, Williams om Vendor and Purchaser, p. 124.

Si l’un de ces éléments manque à l’acte qui commence l'origine de propriété, l'acquéreur a le droit de demander un supplément d’information !.

Ne constitueraient pas un « good root of title » une vente à réméré, la cession d’ur droit de réméré (si l’exercice qui en a été éventuellement fait n’est pas indiqué), ni un acte de disposition passé en vertu d’un pouvoir de vendre (le pouvoir de céder un droit n’appartenant pas au seul propriétaire) ; ni un acte rompant un ordre successif, car le droit des propriétaires substitués n’est qu’un droit dérivé (c'est-à-dire qu'il est moins étendu) du droit complet de propriété (tenure en simple fief) : l’acte créateur de la substitution devra être produit ?.

Un acte de disposition à titre onéreux donnera une plus grande sécurité à l’acquéreur, car il lui donne la certitude pratique que l’existence antérieure du droit de propriété a alors été vérifiée ; il ne pourrait néanmoins refuser un acte régulier de disposition à titre régulier.

Si le délai de preuve du titre est conventionnellement réduit, l’acte figurant à l’origine doit être de ceux à l’occasion desquels l’existence antérieure du droit de propriété a été vérifiée. Sinon, dans une action en exécution en nature, les tribunaux ne contraindraient pas l’acquéreur à accepter l’origine de propriété ainsi insuffisamment établie.

Le vendeur analysera ensuite tous les documents subséquents pouvant affecter le droit légal de propriété, ainsi que ceux affectant le droit de propriété en équité* (en dehors de ceux de ces derniers qui n’influeront pas sur le droit de l’acquéreur, s’il devient propriétaire légal sans en

1. S’ils’agit par exemple d’un acte opérant transmission générale du patrimoine, tel qu’un testament contenant un legs universel, il faut prouver le droit au disposant.

2. Le Law of Property Act de 1925 dispose (Sect. 1, Sous-sect. 7) qu’un acte rompant un ordre successif, ne vaut plus qu’en équité, comme tout pouvoir de disposition dont le titulaire est un autre que le propriétaire ou le legal mortgagee. Il n’en était pas ainsi auparavant.

3. Un acte affectant la propriété équitable qui devra être produit sera par exemple un acte de vente par un trustee paraissant agir pour son propre compte. :

Par contre une charge équitable créée par simple dépôt de titres sans rédaction d’acte n’a pas à être indiquée, car le droit de propriété ne peut être : affecté sans un acte.

avoir connaissance). Il faut suivre ainsi les vicissitudes du droit de propriété jusqu’au moment de la vente et il doit résulter finalement de cette analyse que le vendeur a le droit de transmettre le droit complet, soit directement, soit en faisant intervenir d’autres personnes qu’il peut obliger à le faire : qu’il ait le pouvoir de vendre, ou qu’un ou plusieurs trustees tiennent pour lui seul, car il a le droit de les obliger à transférer la propriété à qui bon lui semble.

Au cas où l’immeuble serait l’objet d’un mortgage, le vendeur ne peut obliger l'acquéreur à accepter la propriété que si le mortgage est immédiatement remboursable ou si lui — vendeur — verse l’indemnité rendant possible le remboursement anticipé.

Il va de soi que l’analyse des documents doit être faite de telle façon que l’acquéreur (ou son conseil) soit en mesure de juger par lui-même de l'effet des clauses rapportées et de la régularité des contrats, tant intrinsèquement qu’au point de vue des formalités 1.

1. — Preuves que le vendeur doit apporter à l'appui de l'analyse qu’il fournit ?.

Il doit pouvoir démontrer la vérité des faits qu’il avance et par conséquent représenter les actes et pièces qu’il a en sa possession ou qu'il peut contraindre un tiers à représenter. Quant aux autres, l'acquéreur qui désirera se les voir produire devra, comme en France, payer les frais ainsi provoqués.

A ce sujet néanmoins, il faut distinguer :

19 Les écrits privés, que l’acquéreur pourra réclamer en

1. Lord Saint Leonards a écrit : «Le solicitor doit produire tout document dont dépend le titre ou sur lequel une difficulté s’est élevée. A quelque moment qu’il place le «root of title » il doit produire tous les actes subséquents ».

C’est un principe général qui souffre diverses exceptions. Notamment le Law Property Act de 1925, Sect. 10, Sous-sect. 10 dispose qu’il n’y a pas lieu de produire les actes concernant seulement des droits ou pouvoirs qui seront primés par le transfert de propriété ou l’ont été par un transfert antérieur.

2, Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 121 : « Les moyens de preuve du droit de propriété donnés en cas de vente sont presque entièrement documentaires. Cela provient du fait que depuis la fin de la période médiévale du droit, la méthode usuelle de transférer un immeuble a été l’exécution d’actes solennels ou d’un acte solennel.

Cf. Williams on Real Property, 23° éd., p. 153-211 et suiv.

payant ou non, suivant le cas, les frais de représentation, comme nous venons de voir.

20 Et les documents publics dont l’acquéreur ne peut réclamer la représentation et que, d’ailleurs, il est impossible au vendeur de représenter directement : lois, registres judiciaires, testaments authentifiés. L’acquéreur peut seulement en demander une copie certifiée délivrée par le fonctionnaire compétent, et il devra dans tous les cas en acquitter les frais.

Le vendeur n’est, sauf convention spéciale, tenu de produire les actes qui sont en sa possession qu’à son domicile, à proximité de l’immeuble, ou à Londres.

Il est possible que le vendeur, quoique n’ayant pas certains titres en sa possession, ait le droit d’en réclamer la représentation à celui qui les détient, c’est le cas lorsque l'immeuble qu’il vend faisait primitivement partie d’un immeuble plus grand qui a été loti et dont les titres ont été remis à l’un des propriétaires. Enfin il faut remarquer que le solicitor non payé a un droit de rétention sur les actes qu'il a dressés.

Les faits extérieurs aux titres et pouvant affecter le droit de propriété, tels que les faits d’état-civil, seront prouvés soit par la production des actes officiels, soit, à défaut, par celle de déclarations écrites authentifiées de membres de la famille. L’acquéreur peut également demander la preuve de la non survenance d’un fait, ce qui se fera en général par voie de déclarations authentifiées (correspondant à notre acte de notoriété).

La valeur des exposés et des déclarations ainsi faits dans des actes ou autrement est très variable. Ils ne valent en justice que par voie d’exception, à moins que l’adversaire n’en reconnaisse l’exactitude. Ils ne valent preuve absolue que s’ils sont faits dans une loi ou dans certains documents publics.

Les déclarations faites en matière d’état civil par un parent ne font autorité que si leur auteur est décédé avant toute contestation. Sinon elles ne valent que contre le déclarant ou ses parents. Quant à l'exposé d’un acte dans un autre acte, il ne vaut que contre les parties à ce dernier

acte qui l’ont exécuté et en ont tiré profit, à moins cependant que le premier acte soit perdu et que les faits exposés soient corroborés par une longue possession continue.

Il faut ajouter d’ailleurs que, dans la pratique, l’acquéreur se contente le plus souvent de modes de preuves inférieurs à ceux qui seraient exigés à l’occasion d’une action judiciaire, surtout depuis qu’il supporte les frais d’établissement et de production des moyens de preuve que le vendeur n’a pas en sa possession 1.

. Nous avons vu jusqu’à présent les obligations du vendeur dans le cas où l’objet de la vente est le droit le plus complet sur une terre freehold, nous allons étudier maintenant ce qu'elles sont lorsqu'il s’agit d’un droit différent.

Nous savons que l’ancienne propriété en copyhold a été abolie en 1925 et identifiée à la propriété en freehold ; pourtant, si l’immeuble vendu était originairement tenu en copyhold, le vendeur devra fournir la preuve que, durant le délai où il doit faire la preuve de son droit, les formalités d'inscription des acquéreurs sur le registre seigneurial avaient été accomplies et le cens dû à cette occasion payé (s’il s’agit seulement d’un droit en équité, il n’y a pas à rechercher l’accomplissement de ces formalités, ce droit n'étant pas soumis à enregistrement, d’après l’ancienne coutume).