Law of Property Act de 1925, Sect. 45, Sous-sect

C’est ainsi que le baïl peut contenir une clause de reprise en cas de non-paiement du loyer ou d’inexécution des charges et conditions. Le Conveyancing Act de 1881 (dont les dispositions à cet égard sont reprises par le Law of Property Act de 1925, sect. 45) dispose ! qu’à défaut de stipulation particulière, l'acquéreur devra admettre sur le vu de la quittance du dernier terme que les conditions de bail ont été exécutées jusqu'alors, la délivrance ou la quittance impliquant abandon des recours du bailleur, sauf pour les infractions dont celui-ci ne peut avoir connaissance. L'’acquéreur a le droit de demander des renseignements complémentaires lorsqu'il est témoin d’infractions ; il pourra même faire objection lorsqu'il constate l’inexécution d’obligations successives telles qu’une obligation de réparer des bâtiments, car cette inexécution menace d'entraîner la résiliation du bail. Si l'infraction commise par le vendeur n’est susceptible de causer la résiliation du bail qu'après la perfection de la vente, l’acquéreur ne peut refuser d’accepter le droit du vendeur (qui est régulier à ce moment), à moins que celui-ci n’ait agi en connaissance de cause.

Ce n’est qu’au cas où il existerait une infraction irréparable connue de l’acheteur au moment du contrat que le vendeur serait dispensé de la réparer, car il doit en principe exécuter les conditions du baïl jusqu’au moment de Ja perfection de la vente : ainsi lorsque des bâtiments loués avec obligation pour le preneur de les entretenir sont en mauvais état. L’acquéreur qui consentirait à les prendre dans l’état où ils se trouvent ne serait pas fondé à demander au vendeur de prouver qu’il a satisfait à la clause d’entretien ?.

Le vendeur, d’ailleurs, pour s’exonérer de toute preuve relativement à l’exécution des conditions du bail, stipulait souvent que la production de la dernière quittance aurait une

1. Sect. 45-2 ; l'acquéreur... sur la production de la quittance du dernier terme de loyer dû, d’après le bail, avant la réalisation effective de la vente, devra admettre, sauf apparence du contraire, que toutes les clauses et conditions du bail ont été dûment accomplies et satisfaites jusqu’à la date de la réalisation effective de la vente.

2. Voir cependant Highett’s and Bird’s Contract, et Barnet V. Wheeler.

autorité absolue à cet égard, ce qui était plus dangereux pour l'acquéreur que la règle de l’Act de 1881 rappelée plus haut. Le Law of Property Act de 1995, section 45, a, comme’nous l'avons vu en note, admis cette stipulation, mais dispose qu’elle ne vaut que jusqu’à preuve du contraire.

Souvent le baïlleur a subordonné la cession du leasehold à son acceptation; en ce cas, le vendeur pour rendre son droit acceptable devra obtenir le consentement du bailleur. S'il ne l’obtient pas, le contrat sera résolu et il y aura lieu à restitution du dépôt versé, le cas échéant, à moins que l’acquéreur ne se contente d’une cession en équité faite, par exemple; sous forme de déclaration de trust à son profit.

Lorsqu'il s’agit d’un bail qui se renouvelle par tacite reconduction, l’acquéreur qui a droit non seulement à la période en cours lors de la vente, mais aussi au droit même de renouvellement, peut exiger du vendeur la preuve de celui-ci, ce qui se fera en représentant l’acte générateur, ou en prouvant une jouissance ininterrompue de 30 ans, qui fait présumer l’existence du droit de renouvellement.

Souvent, comme en France, il est donné au preneur, accessoirement au bail, une promesse unilatérale de vente (option to purchase), il devra prendre garde que, soumise aux règles limitant les droits dans leur durée, elle ne vaut que pour 21 ans, ou la durée de la vie d’une personne existant lors de l’établissement du bail et 21 ans postérieurement à son décès.

Il arrive enfin que le titulaire d’un baïl cède seulement son droit sur une partie de l’immeuble ou qu’une propriété tenue à bail soit lotie ; en ce cas, la qualité de preneur titulaire de bail est transportée à une seule personne, généralement, et le ou les autres cessionnaires deviennent sous locataires.

Sous-bail (underlease). — Le cessionnaire d’un sous-bail, ou celui qui devient sous-locataire, comme nous venons de le voir, doit apporter une attention spéciale aux conditions tant du sous-bail que du bail principal, et particulièrement vérifier s’il ne s'expose pas à se voir déposséder à raison d’infractions commises par d’autres locataires, ou s’il ne peut pas être tenu responsable pour la part du loyer incombant à

d’autres. Le cédant devra en outre lui fournir la preuve de l'exécution régulière des conditions du bail et, d’une façon générale, répondre aux réquisitions du cessionnaire comme le ferait le cédant d’une tenure en leasehold.

Libéralités figurant en l’origine de propriété. — Lorsque parmi les mutations indiquées en l’origine de propriété en figure une opérée à titre gratuit avec intention libérale, l’acquéreur devra étudier les circonstances qui ont entouré cette aliénation : elle serait annulable, en effet, si elle était faite au mépris des droits des créanciers du donateur. Et spécialement en cas de faillite de celui-ci, si la donation avait eu lieu dans un délai de deux ans avant la mise en faillite, elle serait annulable de plein droit à la requête du syndic (une période suspecte de dix ans existant même dans le cas où la partie adverse ne pourrait pas prouver que le donateur pouvait régler son passif au moment de la donation, sans avoir recours à l'immeuble qui en avait fait l’objet, et que la jouissance en était passée aussitôt au donataire).

Néanmoins, la validité de la donation ne serait pas contestable, même au cas de faillite du donateur, si le donataire avait ultérieurement disposé à titre onéreux au profit d’un acquéreur de bonne foi de l’objet de la donation.

Cette réglementation s’applique aux leaseholds.

L'objet de la vente peut aussi être une rente foncière {ground rent !) de freehold ou de leasehold, formant l’accessoire d’un droit de retour portant sur une propriété tenue en freehold ou leasehold louée par bail comportant une obligation de construire. Ce qu’il importe à l’acquéreur de vérifier, c’est en premier lieu l’existence du droit de retour, qui est le titre lui donnant le droit d'exercer les recours du bailleur, tels que le droit de reprise pour inexécution des conditions, et ensuite la réalité de la perception de la redevance par le vendeur, puisqu'elle constitue le seul revenu actuel.

Pour permettre à l’acquéreur de vérifier le premier point,

1. La définition exacte est : loyer moyennant lequel un immeuble est loué en vue d’une amélioration par construction.

le vendeur devra lui représenter le titre créateur du droit de retour, quelle qu’en soit la date. C’est sur ce document en effet que sont basés les rapports des parties.

Quant au second point, l’acquéreur s’enquerra auprès de l'occupant de l’immeuble de la nature du droit de celui-ci et du montant du loyer qu’il paie ainsi que de l'identité de la personne à qui il le paie. Ce n’est que s’il lui était impossible d'obtenir ces renseignements de l’occupant qu’il devrait {es demander au vendeur, qui serait dans l’obligation de les fournir, car il doit démontrer la correspondance du droit qu'il cède avec celui qu'il s’est obligé à céder, de même que le vendeur d’un immeuble doit transmettre l’immeuble même décrit dans le contrat de vente.

En cette matière de la cession d’une « ground rent » la preuve ne laisse pas d’être délicate, car le locataire a le droit de détenir les titres, de sorte que l’affirmation du cédant est la seule preuve que la propriété n’ait pas déjà été aliénée.

La rente cédée constitue un droit purement incorporel lorsqu'il s’agit du droit à une redevance, non accompagné d’un droit de retour portant sur l’immeuble qu’elle grève.

Le délai sur lequel la preuve du droit de propriété doit être fournie est en principe le délai de droit commun, soit 30 ans. Le cédant devra en outre prouver qu’il perçoit encore vraiment la redevance à laquelle il a droit, car l’obligation du débi-rentier se prescrit par 12 ans !. Enfin, à moins qu'il ne s’agisse d’une rente représentant la conversion de la dîme, ou de celle stipulée dans une vente ou imposée par un bail (en échange par exemple d’une autorisation de bâtir), il devra établir que cette redevance n’a pas encore fait l’objet d’une demande de rachat par le débi-rentier.

Dans les régions où existe la publicité par inscriptions, il n’est besoin d’aucun enregistrement pour parfaire la concession en fief ou en substitution d’une redevance foncière. Néanmoins pour avoir effet at law à l'encontre des tiers, elle devra être inscrite contre la personne dont le droit

1. Si le loyer est payé à un autre que le vendeur, le droit de celui-ci est prescrit, alors que s’il y à seulement non paiement du loyer pendant 12 ans, le droit de retour subsiste, le droit au loyer étant seul prescrit (Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd.).

se trouve grevé. L’acquéreur de l’immeuble serait cependant obligé en équité de respecter le droit à une redevance dont il aurait eu connaissance lors de la vente.

La cession des redevances établies en conversion de dîme ! est en principe soumise aux mêmes règles que celle du droit de lever la dîme.

Lorsqu'il est indiqué dans le contrat que l’immeuble est exempt de dîme par confusion de l’obligation à la dîme et du droit de l’exiger, le vendeur devra, sauf stipulation contraire, faire et la preuve du droit à la dîme antérieurement à son extinction et celle de la confusion, quelle qu’en soit l’époque. D'ailleurs le vendeur doit toujours, lorsqu'il indique l'immeuble vendu comme exempt de dîme, rapporter la preuve de cette exemption. Et s’il échouait, il ne pourrait contraindre l’acquéreur à accepter la propriété de l'immeuble.

Droit de patronage. — Une réglementation particulière gouverne la transmission du droit de patronage ou de présentation à un bénéfice ecclésiastique (advowson) ?. Le cédant doit établir son droit sur une période de cent ans, en produisant à l’appui la liste des présentations durant ce délai, afin de démontrer que la jouissance de ce droit l’a toujours accompagné. L’acquéreur pourra contrôler à l’aide du registre diocésain des installations, où la transmission du droit de présentation doit aussi être inscrite.

Mainmorte. — La vente de biens appartenant à une œuvre charitable, d'éducation, un collège et d’une façon générale toute œuvre soumise aux règles de mainmorte, ou l’acquisition par elle de biens, particulièrement de biens immobiliers, sont soumises par diverses lois # à un régime “particulier. L’acquéreur devra, le cas échéant, vérifier, que la décision de vendre a été homologuée par l’autorité administrative compétente, ainsi que la capacité des représentants de l’œuvre venderesse. Il devra aussi vérifier que les

1. Williams on Real Property, 25° éd., p. 487. 2. Benefices Acts de 1898. Benefices Act 1898 (Amendement) Measure, 1923. 3. Principalement le « Mortmain and Charitable Uses Act de 1888 ».

prescriptions légales ont été observées lors des ventes antérieures, et que la constitution originaire en bien de mainmorte du bien visé a été régulière.

Enfin :

Vente par décision de justice. — En cas de vente par décision de justice ! l’acquéreur doit s’assurer de la régularité de cette décision et de son efficacité à l’égard de l’intégralité du droit qui fait l’objet de la vente, et s’il n’en était pas ainsi, il recherchera si toutes les personnes ayant un droit quelconque sur l’objet vendu sont intervenues pour s’en désister.

Immeuble immatriculé?. — Nous avons vu jusqu'ici le cas où l’immeuble aliéné n’est pas ce qu’on appelle « registered land » soit qu’étant susceptible d'enregistrement, il n’a pas encore fait l’objet de cette formalité, soit qu’il n’en soit pas susceptible, par exemple lorsqu'il s’agit d’une portion indivise d’un immeuble ; ou bien encore le cas d’un droit immobilier autre que le droit de propriété, et non compris au nombre de ceux dont l'inscription est devenue obligatoire depuis 1925.

La preuve de son droit de propriété par le vendeur se fera d’une façon différente de celle que nous avons vue jusqu’à présent, et surtout l’examen de ce droit par l’acquéreur différera complètement #.

Le cas extrême sera celui où il s’agit d’un immeuble situé dans une région où l'enregistrement est obligatoire (comté de Londres, principalement) ou bien encore d’un immeuble situé dans une région où l'enregistrement est seulement facultatif, mais dont le vendeur est immatriculé avec un droit de propriété absolu.

Dans ce cas, l’acquéreur n’aura pas à se préoccuper d'examiner le droit de son vendeur pendant la période légale. Ces recherches délicates seront remplacée par un examen des registres officiels, auxquels le vendeur devra

1. C’est la Haute Cour de Justice qui est compétente depuis les Judicature Acts de 1873 et 1925.

2. Nous verrons seulement dans ce paragraphe la question de la preuve matérielle du titre non le système de l’immatriculation foncière dans son ensemble.