LA GARANTIE

Il a été indiqué dans l'introduction que l'obligation de garantie telle que nous la connaissons se décompose en droit anglais en deux séries d’obligations.

Avant le transfert de propriété, le vendeur doit prouver que l’immeuble vendu correspond bien à la description qu'il en a fournie dans le contrat. C’est un élément immédiatement vérifiable par l’examen des titres et la visite de l’immeuble. Quoique l’acquéreur ne soit pas encore propriétaire at law, il est, comme en France, fondé à considérer que le vendeur a commis une infraction à ses obligations contractuelles si une différence apparaît entre l’objet et la description.

Après le transfert de propriété, le vendeur doit garantir à l’acquéreur la possession et la jouissance paisible de l’intégralité des droits cédés.

Ce chapitre sera donc divisé en deux sections : conformité de l’immeuble et de la description, et garantie après le transfert de propriété.

Section I Conformité de l'immeuble et de la description

La démonstration de son droit faite par le vendeur, comme nous l’avons étudiée au précédent chapitre, doit amener à constater qu’il est bien en mesure d’opérer le

transfert de l’intégralité des droits qu'il avait décrit dans le memorandum ou le contrat préparatoire.

Ils’agit non seulement des éléments incorporels, mais aussi dans le cas d’un immeuble, de l’identité matérielle de celuici, de sa contenance, de la nature et de l’état des constructions qui pourraient y être élevées.

$ 1. Obligations du vendeur d'après un open contract

Si l'examen des actes énoncés dans l’abstract of title, si l'examen matériel de l’immeuble démontrent à l’acquéreur l’absence de concordance entre la description donnée et la réalité, quels seront ses droits ?

En droit strict (at law), peu importerait que la différence fût importante, ou minime au contraire : il y a infraction au contrat de la part du vendeur, et dans tous les cas l’acquéreur est en droit de recourir aux modes légaux d’action.

En équité, au contraire, le tribunal a égard à l’importance de la différence de qualité matérielle ou juridique, ainsi qu’à la bonne foi du vendeur : si celle-ci est évidente et que la différence soit négative et peu importante, le vendeurpourra obtenir que l’acquéreur soit contraint à exécuter le contrat, moyennant réduction proportionnelle du prix. Si, au contraire, la différence était positive, le vendeur ne pourrait réclamer une augmentation de prix pour l’erreur commise à son détriment, il devrait se contenter du prix fixé ; néanmoins le tribunal, en vertu du principe équitable qu’on ne peut contraindre une partie à subir une lésion importante, ne contraindrait pas le vendeur à exécuter le contrat à la demande de l’acquéreur, si cette exécution devait entraîner pour lui une perte sérieuse 1.

Jetons maintenant un regard d'ensemble sur les droits de l’acquéreur devant l’inexécution par le vendeur de son obligation d’être en mesure de livrer un immeuble ou de transmettre un droit correspondant à la description qu’il en a faite.

. En dehors des recours légaux, dont nous traiterons plus

1. Hardship, voir Fry on Specific Performance, $ 1209 et 120, 1257 et suiv.

loin, son recours le plus intéressant est l’action en exécution en nature du contrat avec compensation pour la différence en moins.

Cependant le tribunal ne lui accorderait pas l’exécution en nature, s’il en résultait un préjudice pour les tiers, s’il était impossible de déterminer le montant de l'indemnité à lui accorder (ce qui serait le cas si le droit que pourrait transmettre le vendeur était d’une valeur entièrement différente de celle que le contrat indiquait : par exemple, tenure en freehold sur laquelle le droit de jouissance est restreint pour des conditions particulières (restrictive covenants), au lieu du freehold complet, ou si l’on était en présence d’une erreurque levendeur aurait commise involontairement et d’une importance telle que condamner celui-ci à exécuter en nature le léserait gravement.

L'acquéreur n'aurait droit à aucune compensation s’il avait connaissance, lors de la signature du contrat, de l’absence de concordance entre la réalité et la désignation (sauf s’il s'agissait d’un vice de droit et que le vendeur se soit expressément obligé à faire la preuve de la régularité de son droit).

Ici encore nous constatons l’absence de dispositions légales précises comme il en existe en droit français (par exemple pour le cas de différence de contenance). At law, le simple fait de l’absence de concordance suffit ; en équité, les tribunaux décident souverainement en s’inspirant des principes équitables qui gouvernent toute la matière du recours en exécution en nature.

Cette question du droit à compensation doit être soulevée avant que le transfert du droit de propriété ait été réalisé, la juridiction équitable disparaissant alors, et aucun recours légal n’existant en cette matière, comme nous l’avons vu.

L’acquéreur ne conserverait un recours que si une clause spéciale prévoyait expressément une compensation pour différences matérielles, ou encore s’il s'agissait en réalité d’un vice de droit couvert par les covenants for title conte-

nus dans l’acte de transfert, ou si le vendeur avait spécialement garanti l'exactitude de ses déclarations.

$ 2. Modifications conventionnelles aux obligations du vendeur

Il existe de nombreuses clauses modifiant la responsabilité du vendeur.

Ce peut-être une clause enlevant à l’acquéreur le droit de demander une compensation !. Bien entendu, elle est toute dans l'intérêt du vendeur : l’acquéreur pourrait seulement demander l'exécution en nature pure et simple. Le vendeur peut la demander également, mais il ne l’obtiendra que si la différence entre la propriété et la description qui en avait été faite est de peu d'importance ?.

D’autres clauses prévoient la possibilité de demander une compensation. D’une façon générale, le vendeur peut requérir une compensation at law ou l’exécution en nature avec compensation, même si la différence dans la contenance ou dans le droit est considérable, mais, dans le second cas, seulement s’il n’y a pas de différence de nature entre le droit existant en réalité et celui qui était décrit et qu'il s'était obligé à transmettre. Il est même fondé à réclamer une compensation à son profit, en cas d'erreur commise à son détriment, si l’accroissement de prix en résultant est faible.

Ici encore, la justice refuserait de sanctionner des clauses d’un caractère lésionnaire, elle n’accorderait pas l'exécution en nature à la requête du vendeur, s’il a fait intentionnellement une fausse description de l’immeuble, si le vice ne peut s’évaluer, ou si l'acquéreur entendant affecter l’immeuble acquis à une destination déterminée avait fait une condition absolue de sa contenance ou de toute autre qualité (par exemple, s’il entendait y établir une usine nécessitant