Law of Property Act, de 1925, Sect. 2, Sous-sect

ties : la garantie légale, et la garantie conventionnelle ou de fait.

$ 2. La garantie légale

Elle résulte du Law of Property Act de 1925, section 76, sous-section 1 1, qui dispose que tout transfert de propriété autre que sous forme de mortgage, implique entre le vendeur et l'acquéreur des conventions relatives aux droits ou faits visés au début du $ 1.

La garantie pour un trouble de droit (en contradiction avec les assurances qu'il avait données quant à son droit de vendre, à l’absence de charges, etc.) ou pour un trouble de fait, ne concerne que le fait du vendeur lui-même, celui de ses ayants droit, celui de ceux dont il tient son droit autrement qu’à titre onéreux. Le bénéfice de cette garantie est un accessoire de l'immeuble et se transmet avec lui.

Il semble que la garantie légale se trouve plus limitée qu’en droit français, puisqu'elle ne s’étend pas à l’existence même de son droit : en effet, si le vendeur s'était affirmé le propriétaire de droit en freehold et si l’acquéreur a admis la preuve donnée de son droit, ce dernier n’aurait de recours après que le transfert de propriété lui ait été fait, que s’il y avait eu dol ou fraude de la part du vendeur : la raison en est que l’acquéreur ayant dans un open contract toute liberté de s’assurer de l’authenticité des droits prétendus par le vendeur a dû user de ce droit, et qu’il a commis une imprudence s’il ne l’a pas fait.

$ 3. La garantie conventionnelle ou de fait Il est possible aux parties de modifier l'étendue de cette garantie à leur volonté, soit en augmentant sa portée, soit en la diminuant. Néanmoins le vendeur ne pourrait s’exonérer

complètement de toute garantie, tout au moins quant à son

1. Remplaçant le Conveyancing Act de 1881, Sect. 7, Sous-sect. 1.

Co SJ

fait personnel 1. Il arrive souvent qu’un usufruitier cédant son droit exclut de la garantie le fait du nu-propriétaire.

Les modifications à la garantie légale consistent d’habitude en une extension de la garantie due par le vendeur.

Elles peuvent étendre celle-ci à d’autres personnes que celles dont le fait est garanti aux termes de l’Act de 1925, ce cas néanmoins ne se rencontre guère dans la pratique.

En fait, les clauses extensives de garantie ne sont imposées par l’acquéreur que lorsqu'il se trouve en présence d’un immeuble ou d’un droit présentant quelque vice. En ce cas, on indique expressément que la garantie couvre ce vice, car s’il figurait dans la description, l’acquéreur le connaissant, serait présumé en avoir accepté l’éventualité. Lorsqu'il s’agit de vices non apparents, le vendeur donne une garantie expresse et spéciale par acte séparé, afin de ne pas mentionner ce défaut dans l’acte de transfert.

Au contraire, lorsque le vendeur entend exclure expressément quelque charge ou servitude de sa garantie, il doit la désigner nommément, et si la garantie stipulée à l’acte est la garantie légale, cette charge en sera exclue de ce fait.

$ 4 Contre qui la garantie protège-t-elle l'acquéreur ?

La charge, comme le bénéfice, de la garantie sont à la fois réels et personnels : ils existent naturellement dans les rapports entre les deux contractants mais le droit de les invoquer est également attaché à l’immeuble, et pourront s’en réclamer tous les ayants cause à titre gratuit ou onéreux de l’acquéreur, à condition que le droit qui leur a été transmis soit le même droit que celui de l’acquéreur originaire ?.

Cela est vrai pour les diverses sortes de droit at law de propriété ; il en va différemment pour un droit en équité tel

1. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 675 : « L'effet des covenants peut être limité de toute manière qui n’abolit pas complètement la responsabilité personnelle du covenantor ».

2. Law of Property Act de 1925, Sect. 76 Sous-sect. 6 : « Pourront s’en réclamer tous les successeurs en titre, pour tout ou partie de son droit, du covenantee (bénéficiaire des covenants); mais non pas celui qui acquiert l'immeuble, mais non le droit du covenantee » (Sauf l’effet de la pratique équitable citée plus loin dans le texte).

qu’un droit de réméré. En effet, il ne s’agit pas alors, d’un droit immobilier stricto sensu, et, par conséquent, le droit à se prévaloir de la garantie ne trouve pas de droit légal de propriété auquel se rattacher, et ne se transmettra pas au cessionnaire de l’acquéreur, qui reste un tiers à l’égard des conventions passées entre vendeur et acquéreur originaire. Mais ici encore nous trouvons une pratique équitable qui corrige la rigueur des principes de common law : le cessionnaire de l’acquéreur originaire empruntera la personnalité de celui-ci (ou de ses héritiers ou successeurs), pour qui c’est une obligation d'équité d'admettre cet usage de leur nom.

Nous avons vu par ailleurs la distinction entre la garantie due pour absence de concordance entre la description faite de l’immeuble ou du droit cédé et la réalité, et la garantie donnée à l’acquéreur au moment du transfert contre les troubles de jouissance futurs.

Ce système est certainement moins cohérent que le nôtre. Cela s'explique par le fait qu’il ne s’est établi que lentement, par une création jurisprudentielle continue, et par l'effort de la pratique, consolidé en partie finalement par les réglementations législatives de la fin du siècle dernier.

Une autre cause des différences que nous avons notées se trouve dans l’absence de caractère translatif du contrat de vente anglais. L’acquéreur doit examiner dès la passation du contrat la réalité du droit du vendeur ; il apparaît qu’il y a négligence ou imprudence de sa part s’il ne le fait pas ou le fait incomplètement, c’est pourquoi nous voyons qu’en principe l’acquéreur ne peut demander la garantie du vendeur à ce sujet après que l’acte de transfert a été dressé. Par contre, l’obligation pour le vendeur d’assurer la jouissance paisible du droit qu’il transmet ne naît qu’au moment où le transfert est opéré.

En droit français, au contraire, par suite du caractère translatif de la vente, il importe à l’acquéreur que la garantie du vendeur s’étende à la fois à l'exactitude de la description de l’objet et à la jouissance future.

1. Sauf disposition expresse du contrat comme nous l’avons vu.

EFFETS DU CONTRAT DE VENTE 89 $ 5. Que garantit le vendeur ?

Garantie par le vendeur de son droit d’aliéner.

Elle joue lorsque le vendeur ne peut transmettre valablement de la manière indiquée au contrat de vente, du fait d’une des personnes indiquées aux covenants.

L'infraction survenant au moment même du transfert, la prescription du recours court contre l’acquéreur de ce jour, même s’il ignore l'infraction ! ; à moins que le vendeur n’ait frauduleusement dissimulé l’irrégularité du transfert (auquel cas la prescription ne court que du moment où l’acquéreur est en mesure de découvrir cette irrégularité).

Voici quelques cas où cette garantie pourra jouer : lorsqu'il existe une charge du fait du vendeur, ou d’une des personnes contre le fait de qui la garantie joue : par exemple, une hypothèque ou un bail non disparu au moment ou par le fait du transfert. Lorsque le vendeur, ou les mêmes personnes ont vendu antérieurement une partie de l’immeuble ou ont conféré une servitude sur lui. Lorsqu'il vend comme propriétaire en fief simple absolu alors qu’il avait précédemment conclu une convention en vertu de laquelle il ne conservait qu’un droit viager, ou s’il avait laissé un tiers acquérir par prescription un droit sur quelque partie de

- l'immeuble. Ou encore lorsque le vendeur est un incapable.

Garantie de jouissance paisible et absence de charges ?.

Elle joue à l’égard de toutes les personnes visées dans les covenants, de ceux qui invoquent leurs droits, et de leurs trustees.

Ordinairement, ce n’est pas l’absence de charges ? en soi

1. Il en sera de même pour la déclaration d’absence de charges faite par le trustee ou le syndic.

2. Quiet enjoyment, indisturbed by and free from all estates, incumbrances, and claims created or caused by any person or persons whose actes are cove- nantes against, or any person claiming under or in trust for him or them.

3. L'expression anglaise « charge » posède un sens très étendue. Elle est appliquée à de nombreux droits existant at law ou en équité dont le caractère commun est de grever un immeuble au profit d’un tiers, et de permettre à leur titulaire d’exiger du propriétaire de l’immeuble soit une redevance annuelle ou périodique, ou une somme une fois payée, soit une abstention ou un acte.

Ils peuvent avoir été créés volontairement par le propriétaire (ou un propriétaire antérieur) : rente, bail, mortgage, ou ne pas résulter de sa volonté : obligation imposée par un jugement, restrictive covenant, obligation résul-

qui est garantie, mais l’absence de trouble du fait de l’existence de charges, si bien que, de même qu’en droit français, la garantie n'intervient que lors d’un trouble actuel, et non seulement éventuel. Dès lors, la prescription ne court que du jour où cette éventualité s’est réalisée, et spécialement pour ce trouble de jouissance.

Non seulement la garantie de jouissance paisible joue relativement aux ayants cause à titre onéreux ou gratuit du contractant, mais elle couvre aussi les actes de personnes qui n'auraient pu prétendre aucun droit sur l’immeuble sans les agissements du garant ou de ses ayants cause, par exemple un époux survivant, une partie à une aliénation antérieure faite par le même garant ou par une personne ayant acquis de trustees qui avaient exercé leur pouvoir de vendre avec le consentement du garant.

Bien entendu, lorsqu'une personne commet un acte constituant un trouble de jouissance en se réclamant d’un de ceux contre le fait de qui la garantie est due, la responsabilité des garants ne sera engagée que s’il s’agit d’un droit réellement conféré par lui. Elle ne le serait pas s’il s’agissait d’une fraude ou d’un acte de pure malveillance.

Non seulement la garantie joue dans le cas de charges qui sont le fait actif du vendeur (ou des autres personnes comprises dans la garantie), mais encore elle est due dans le cas de charges résultant de la négligence du vendeur, qui aurait omis de les faire disparaître, ce qui est le cas, par exemple, d'impôts arriérés. |

Quant aux actes constituant une infraction à la garantie de jouissance paisible, ce sont tous ceux par lesquels l’acquéreur a été troublé dans sa possession ou dans sa jouissance de l’immeuble ; ce seront par exemple l’expulsion, l’obstruction d’un accès, la sommation faite aux locataires de payer leur loyer à un autre que l’acquéreur

Mais un acte qui ne met pas en question le droit de l’acquéreur ou ne gêne pas directement sa possession peut-il cons-

tant d’une loi ou d’une décision administrative : taxes ou servitudes d’urbanisme, obligation résultant d'impôts arriérés ou de droits de succession. Toutes les « charges » existant at law sont soumises à inscription. Cf. Salmond and Winfield, Principles of the Law of Contract.

tituer une infraction aux covenants : ainsi le vendeur acquiert un immeuble adjacent à celui qu’il a vendu et y élève une construction qui assombrit la maison vendue, ou qui, de quelque façon que ce soit, diminue son agrément ou sa valeur locative ? Non, car l’admettre constituerait un élargissement de l’objet cédé en équivalant à conférer à l’acquéreur une servitude non déclarée sur l’immeuble du vendeur : il n’y a là qu’une gêne normale, telle que pourrait en être cause n’importe quel voisin !.

Engagement de transmettre tout attribut du droit cédé.

Il s’agit de l’engagement pris par le vendeur de transmettre à l’acquéreur, sur sa demande et à ses frais, tout droit faisant normalement partie de la vente, mais qui n’y aurait pas alors été compris. Il pourrait appartenir au vendeur, à un trustee pour lui ou à une personne contre le fait de qui la garantie a été donnée ; de sorte que la responsabilité du garant serait engagée en cas de refus de transmettre. Elle le serait également si le vendeur, ayant seulement acquis ce droit postérieurement à la vente, refusait de le transmettre. En ce cas, d’ailleurs, l’acquéreur pourrait obtenir l’exécution en nature, de même qu’il pourrait l’obtenir contre celui qui aurait acquis un tel droit du vendeur, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux, en ayant connaissance des obligations du vendeur.

L'obligation du vendeur ne serait pas enfreinte si l’une des personnes — autre que le vendeur lui-même — contre qui les covenants sont pris, ayant acquis un droit sur l’immeuble par une voie indépendante, refusait de transmettre son droit à l'acquéreur.

$ 6. Les recours de l'acquéreur

Quels sont les recours de l’acquéreur en cas d’éviction totale ou partielle ou de trouble quelconque de jouissance, après le transfert de propriété.

19 Action en rescision ou résolution de la vente.

1. V. Tebb V. Care, et les commentaires de Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 1084-1085.

Nous avons exposé plus haut qu'après le transfert de propriété, l'acquéreur n’a plus de recours relativement aux vices matériels de l’objet vendu ou aux imperfections du droit qui lui a été cédé. Il en va différemment néanmoins lorsque le vendeur a sciemment donné à ce sujet dans le contrat une indication fausse ou s’il a fait, dans les mêmes conditions, une réponse inexacte ou commis des agissements frauduleux, empêchant ainsi l’acquéreur de se rendre compte de la vérité.

L’acquéreur peut en ce cas agir en résolution de la vente avec dommages-intérêts, ou seulement réclamer des dommages-intérêts au vendeur.

20 Action en compensation.

Nous savons que l’acquéreur peut demander une compensation pour une différence à son détriment dans la contenance ou dans un élément quelconque de l’objet vendu, lorsqu'ilexiste une clause prévoyant expressément la possibilité d’agir après que le transfert de propriété ait été effectué. Il s'agira alors d’une action at law, puisqu'elle est basée sur une clause du contrat,

30 Action en dommages-intérêts basée sur la garantie expresse par le vendeur de son droit de vendre.

Une stipulation expresse de compensation pour tout vice du droit cédé — qui correspondrait à une garantie expresse et absolue de ce droit par le vendeur — est possible, mais inusitée en fait.

En tout cas, l’acquéreur pourrait toujours agir, du moment qu'il ne s’agirait pas d’un trouble de fait dont il aurait la possibilité de demander réparation par les voies ordinaires et qu’il n’aurait pas eu connaissance, lors du contrat, du défaut qui devait provoquer le trouble actuellement survenu.

49 Action en résolution et en restitution du prix en cas d'erreur commune.

C’est le cas où le droit du vendeur est, à l’insu des deux parties, partiellement ou totalement irrégulier : par exemple, lorsque le vendeur agit en qualité d'administrateur de la

succession alors qu’il existe un autre administrateur régulier. En ce cas, qu’il y ait eu entrée en possession de l’acquéreur sans que le transfert de propriété ait été opéré, ou que ce transfert ait eu lieu, la résolution de la vente et la restitution du prix sont possibles, pour erreur commune. Il faut observer que les contrats du type habituel, où l’acquéreur s’en rapporte à son propre examen du droit du vendeur pour sa sécurité à venir, ne contiennent pas la condition expresse ou tacite que le vendeur soit le propriétaire de l'intégralité du droit qu'il cède.

0 Recours en garantie basé sur les covenants for title du vendeur ou sur ceux de précédents vendeurs.

Dans J’un ou l’autre cas, ils peuvent être dans la forme commune ou être conçus dans des termes conférant une garantie plus ou moins étendue que la garantie légale.

Il est rare que l’acquéreur bénéficie d’une garantie absolue ; le seul cas un peu fréquent, que l’on pouvait citer avant 1925, était celui où le vendeur était un créancier hypothécaire (mortgagee) usant de son pouvoir de vendre, le bénéfice de la garantie absolue que lui avait donnée le débiteur lors de la constitution du mortgage étant transmis à l’acquéreurt.

Les effets de cette garantie absolue sont très semblables à ceux de la garantie en droit français : elle ne joue qu’en cas de trouble de droit? ; s’il y a trouble de fait, l'acquéreur doit user des recours ordinaires qu’il peut exercer en vertu de sa qualité de propriétaire, sans pouvoir agir contre le garant.

Les effets de la garantie relative sont différents : ils s'appliquent à tous les actes quels qu’ils soient, correspondant à un trouble de droit ou à un trouble de fait de la part d’une personne visée dans les covenants.

Une conséquence importante de la relativité de la garantie légale réside dans le fait que si l'acquéreur se voit troublé ou évincé, après le transfert de propriété, par une personne

1, Et encore était-il vrai que, si le mortgagee vendait avec le concours du mortgagor, la garantie relative donnée par celui-ci lors de la vente rendait caduque cette garantie absolue,