Paramount right

2. L’acquéreur ne le pourrait que si, ayant été mis en possession avant le transfert, l’éviction ou le trouble avait eu lieu dès ce moment, car le vendeur serait incapable d’exécuter son obligation de transmettre l’immeuble avec le droit de possession. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 1077.

perte effectivement subie jusqu’au moment de la fixation de l’indemnité.

Si l'immeuble a baissé de valeur depuis la vente, cette baisse fera le bénéfice du vendeur et la perte de l’acquéreur.

Le vendeur doit l'intérêt au taux légal sur les dommages depuis le moment de l’éviction ou du trouble de jouissance jusqu’au paiement. L’acquéreur pourrait néanmoins, s’il s’était montré d’une négligence excessive dans l’exercice de ses droits contre le vendeur, se voir retirer le droit à des intérêts jusqu’au moment de son intervention.

Quels seront, dans le cas d’éviction totale, les droits de l’acquéreur relativement aux améliorations qu'il aurait opérées sur l’immeuble ?

Lorsque l'infraction porte sur les covenants relatifs au droit d’aliéner, la valeur de l’immeuble étant envisagée au moment du transfert, l'acquéreur ne peut dans sa demande faire état de ses dépenses d'amélioration. Il en va différemment lorsque ce sont les covenants relatifs à la jouissance paisible qui se trouvent enfreints, étant donné lé moment où l’on se place pour apprécier la valeur de l’immeuble.

Les covenants for title constituant des conventions librement consenties par les parties s’interprètent littéralement, sans que des moyens extrinsèques de preuve soient admis. De telle sorte que si l’acquéreur attaquait le vendeur en invoquant un covenant garantissant un vice déterminé, le vendeur ne pourrait démontrer que l’acquéreur avait connaissance de l’existence lors de la vente et qu'il était passé outre (sauf cependant si l’acquéreur l’avait expressément accepté dans l’acte de transfert).

- Comment l’acquéreur actionné par un tiers devra-t-il organiser sa défense ?

= Les solutions anglaises sont ici tout à fait comparables à celles que nous rencontrons dans notre propre jurisprudence. L’acquéreur a tout d’abord la possibilité d’agir contre le fauteur de trouble, sauf à se retourner contre le garant dans le cas où la prétention de son adversaire se trouverait octroyée; il pourrait même compromettre ou remettre

Guérin 8

l’affaire à l'examen d’arbitres. Mais, lorsqu'il réclamera au vendeur le remboursement de ses frais ou de l’indemnité qu'il aura été contraint de verser, le vendeur sera en droit de démontrer que l’acquéreur a été imprudent ou maladroit dans l’exercice de ses droits, et ainsi repousser la demande de ce dernier

C’est pourquoi, il est beaucoup plus prudent pour l’acquéreur, dans le cas d’éviction totale, dès qu’une action est intentée contre lui, ou que ses droits sont discutés, d’en informer son vendeur (et les autres covenantaires dont il peut invoquer la responsabilité) et de n’agir désormais qu’en conformité de leur avis exprès. Il aura ainsi le droit de leur réclamer le montant de ses frais d’action même en cas d'échec, ce qui ne serait pas si, les ayant avertis, mais ayant négligé de leur demander leur avis sur la façon de résister aux prétentions adverses, il avait échoué et que sa cause soit jugée indéfendable.

J se pourrait que l’acquéreur ait obtenu du vendeur, au moyen de manœuvres, que celui-ci s’engage par des covenants for title. En ce cas, le vendeur actionné en garantie opposerait valablement comme fin de non-recevoir le fait des manœuvres irrégulières de l’acquéreur, sauf cependant si l’action était intentée par un sous-acquéreur à titre onéreux qui aurait acquis en restant dans l'ignorance des manœuvres de son auteur.

$ 7. Cas où la vente ne comporte pas de covenants for title

Ce cas est rare, néanmoins il arrive parfois que le vendeur se soit exonéré de toute responsabilité (dans la mesure au moins où cela est possible, comme nous l’avons vu, p. 87, note 1). En cette occurrence, l’acquéreur évincé n’a aucun recours, ni en droit, ni en équité, pour recouvrer le prix du moment que le vendeur n’a pas intentionnellement fait des déclarations inexactes lors de la vente. Il n’éviterait une perte totale que si, ultérieurement, le vendeur venait à acquérir, de quelque façon que ce soit, le droit qu’il s'était obligé à transmettre ; alors en effet, le vendeur serait tenu

en équité de transmettre ce droit à l'acquéreur évincé, afin de donner son plein effet au contrat de vente.

Ainsi la matière de la garantie est-elle, elle aussi, beaucoup plus complexe qu’en droit français. L'obligation de garantie ne constitue pas un tout : garantie de la contenance et des caractères matériels de l’objet, garantie de l’existence du droit cédé, de l’absence de troubles de jouissance, constituant autant d'obligations distinctes, dont plusieurs n’existent pas de plein droit.

Pourtant, les efforts des praticiens combinés avec l’évolution de la jurisprudence ont peu à peu instauré un système assurant davantage la sécurité des échanges. Si l’on néglige l'inconvénient résultant du morcellement des recours selon que celui qui prétend droit à l'encontre de l’acquéreur se réclame du dernier ou d’un précédent vendeur, et si l’on tient compte de l’absence de caractère translatif de contrat de vente, on constate que le système anglais se rapproche beaucoup du nôtre dans la pratique, étant donné également que le mode d’exercice des recours et l’étendue de la compensation accordée à l’acquéreur sont basés sur les mêmes principes que dans la pratique française.

C’est l’'Equité qui a permis l’établissement de ce mode de protection de l’acquéreur, qui était inconnu dans la Common Law.