LA RÉALISATION DE LA VENTE LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ

C’est l’achèvement de la vente et la principale des obligations que le vendeur a contractées en vertu du contrat préparatoire. Il constitue sa dernière obligation (en dehors de l'obligation de garantie, obligation successive qui s’impose non seulement à lui, mais à certains de ses ayants cause, comme il résulte du précédent chapitre).

D'autre part la vente est un contrat synallagmatique et si le vendeur est obligé de transférer ses droits à l’acquéreur, ce dernier doit, en contre-partie, payer le prix, Ce qui constitue son obligation principale, sans l’exécution de laquelle il ne peut réclamer le transfert (à moins qu’il ne lui ait été accordé terme et délai).

En dehors de cette obligation de payer le prix convenu, il lui incombe quelques obligations mineures : payer les frais (en principe) et établir l’acte de transfert à son profit.

En raison du caractère simultané de ces obligations des deux parties, nous traiterons du transfert de propriété en un seul chapitre, en examinant de front les obligations du vendeur et celles de l’acquéreur.

L'absence de caractère immédiatement translatif du contrat de vente en droit anglais fait qu’il existe une période intermédiaire, pendant laquelle le vendeur, tout en conservant légalement la propriété de l’immeuble, a néanmoins aliéné certains droits sur cet immeuble au profit de l’acquéreur.

Par conséquent, en une première section, nous examinerons la situation des parties durant cette période, puis, dans une seconde section, le transfert de propriété (et ce que nous appellerons la réalisation de la vente).

Section 1

Situation relative des parties depuis le contrat jusqu'à la réalisation (période intermédiaire)

At Jaw, le vendeur reste bien entendu le propriétaire de l'immeuble, mais nous allons voir une fois de plus qu'il existe un divorce profond entre le droit strict et l’équité 1.

En équité, l'acquéreur est considéré, depuis le moment où le contrat de vente a été signé, comme le propriétaire de l'immeuble, le vendeur n'étant plus considéré que comme trustee pour le bénéfice de l’acquéreur.

Ce désaccord éclatant entre le droit strict et l’équité est une conséquence du grand principe équitable selon lequel l'acte prévu par un accord et devenu irrévocable par suite du concours des consentements est, quant à ses effets, considéré comme immédiatement réalisé ?.

Les conséquences pratiques de cette situation sont très importantes, elles concernent tant le vendeur que l’acquéreur. Les principales sont le transfert des risques, et l’entrée immédiate de l’immeuble dans le patrimoine de l’acquéreur.

Disons dès maintenant que le transfert de propriété en équité ne se produit que si le contrat est de nature à être exécuté en équité. Dans le cas contraire, le vendeur reste propriétaire tant en équité que at law.

Enfin la qualité de trustee du vendeur n’est pas absolue, il n’est pas « bare trustee » ; il conserve en effet un intérêt

1. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 545 : « Contrairement à ce qui existe pour les biens mobiliers, le droit légal de propriété sur un immeuble ne peut jamais être transmis par le contrat lui-même, une tradition (conveyance) distincte du contrat est toujours nécessaire. Mais il y a une ressemblance considérable entre l’effet d’une vente inconditionnelle d’objets mobiliers et l’effet en équité de la vente d’inameuble ».