Williams on Real Property, 23° éd.; p

pécuniaire qui consiste en : premièrement, un droit à une garantie pour sûreté du paiement du prix, ce qui lui confère un droit de rétention aussi longtemps que le prix n’est pas payé, et, deuxièmement, le droit de percevoir les revenus de l'immeuble jusqu’à ce transfert, sous réserve d’acquitter les charges.

$ 1. Droits et obligations de l'acquéreur et du vendeur

Le contrat ayant transféré en équité la propriété à l’acquéreur, celui-ci peut dès lors en disposer ; s’il vient à décéder avant la perfection de la vente, la transmission s'opère au profit de ses héritiers et l’immeuble pourra servir à l’acquit du passif.

Enfin, il supportera les pertes et la diminution de valeur qui peuvent se produire : par cas fortuit, force majeure ou autrement. Ainsi en cas d'incendie, même total, il reste tenu du prix intégral, et son obligation est sanctionnée at law comme en équité !.

Nous rencontrons ici la question de l’assurance-incendie contractée par le vendeur. Il s’agit, comme en droit français, d’un contrat entre assureur et assuré, de sorte que l’acquéreur, qui n’est pas partie à ce contrat, n’a pas qualité pour en réclamer le bénéfice s’il ne lui est pas expressément accordé et si l’assureur n’y a pas consenti. Et si le vendeur remettait à l’acquéreur le montant de l’indemnité ou l’employait à la demande de l’acquéreur, il s’exposerait à se voir obligé de le restituer à l’assureur en touchant le prix de vente, sans rien pouvoir réclamer à l’acquéreur qui en aurait conservé le bénéfice. Pourtant la jurisprudence actuelle admet que l’acquéreur, ayant un droit sur l’immeuble peut, comme toutes les personnes qui ont un droit quelconque sur l’immeuble, demander l’emploi de l’indemnité à la remise en état. Cependant, étant donné l'incertitude de la jurisprudence, il ferait bien de s’assurer lui-même dès la signature du contrat si l'immeuble comprend des bâtiments importants.

1. A moins que l’existence de l'immeuble dans un état déterminé jusqu’au moment du transfert soit une condition à la réalisation de la vente.

Le vendeur qui reste en possession pendant la période intermédiaire entre la passation du contrat et le transfert de propriété est tenu d’agir en propriétaire prudent! (notion qui correspond à celle du bon père de famille), c’est-à-dire d'entretenir l’immeuble autant que possible dans l’état où il se trouvait lors du contrat de vente. C’est la contre-partie de son droit de percevoir les fruits.

Il devra par conséquent entretenir la terre en bon état de culture, expulser les occupants sans titre, empêcher les dégradations par les tiers, exécuter à ses frais les réparations nécessaires pour éviter des dégradations. Sinon il s’exposerait à se voir obligé d’accorder une réduction de prix, ou à être actionné en dommages-intérêts par l’acquéreur qui aurait payé dans l’ignorance des manquements à ses obligations commis par le vendeur. Le vendeur n’est tenu que des réparations d'entretien, et n’a pas à améliorer l’immeuble : d’ailleurs, il ne pourrait recouvrer les dépenses ainsi faites sans l’accord de l’acquéreur.

Si l'immeuble est loué, il doit veiller à l'exécution des conditions du bail, et il a le droit de relouer si une vacance se produit.

À ce propos, se présente la question d’un immeuble qui lors de la vente est soumis à un bail contenant des conditions particulières à la charge du preneur (lessee’s covenants). S'il y a eu antérieurement à la vente une inexécution des conditions du bail, l'acquéreur ne sera en mesure d’en faire état contre le preneur que si le droit de poursuivre lui a été expressément transmis. En cas d’inexécution ou d'infraction postérieure à la vente, il a, de plein droit, le droit de poursuivre le preneur en dommages-intérêts, car le bénéfice des obligations du preneur fait partie des droits qui lui sont transmis en équité. Néanmoins, c’est le vendeur qui agirait si le bail venait à expirer entre le contrat et la réalisation.

L'acquéreur ne voit ses droits ainsi sanctionnés que s’il a exécuté lui-même ses obligations envers le vendeur. Si la réalisation se trouve retardée par sa faute, le vendeur ne pourrait plus être tenu pour responsable des dégradations,