Apportionment Act de 1870, Sect

Si la réalisation se trouve retardée et que des intérêts de retard soient dus, le vendeur restant en possession devra tenir compte des fruits et loyers qu'il perçoit et devra luimême un loyer s’il occupe personnellement l’immeuble, pour la période s'étendant jusqu’à la réalisation effective. Mais si le retard est dû à l’acquéreur, le vendeur n’est plus responsable des dégradations, et si le défaut de l’acquéreur le contraint à occuper lui-même l’immeuble, il n’a pas à payer un loyer pour cette occupation. Si l’immeuble comprend comme annexe un fonds de commerce exploité et que, par suite du défaut de l’acquéreur, le vendeur soit contraint de continuer l’exploitation après le délai fixé, l’acquéreur supportera les pertes s’il a été prévenu à temps de la situation déficitaire de l’affaire.

La contre-partie des droits du vendeur se trouve dans son obligation d'acquitter le passif.

Jusqu'au moment fixé pour la réalisation en effet il doit supportr les charges normales d’exploitation : impôts, loyers, dépenses diverses d’entretien.

Il est aussi tenu des charges légales : charges de voirie, obligations relatives à la salubrité ou à la sécurité, du moment qu’une décision administrative ou légale les a appliquées à l’immeuble avant que le transfert de propriété ait eu lieu. Si l'acquéreur est contraint de les acquitter, il pourra réclamer au vendeur le montant de la perte qu'il a subi de ce fait, que le contrat contienne ou non une clause à cet effet, car la loi présume qu’elle y existe. Dans l’hypothèse où ces charges légales ne grèveraient pas l’immeuble lui-même, mais le vendeur personnellement, l’acquéreur, contraint de les exécuter en l’acquit du vendeur défaillant, ne pourrait répéter sa dépense en vertu d’une clause de garantie d'absence de charges (affectant l’immeuble)?, Si la réalisation n’a pas encore eu lieu, il pourra refuser de payer le prix tant que le vendeurn’a pas acquitté ces charges, mais si elle a eu lieu et que le prix soit payé, l’ac-

1. Et l’acquéreur devra continuer à payer intérêt. Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 559.

2. Expresse ou impliquée par le Law Property Act de 1925, sect, 76.

quéreur qui les aurait acquittées pourrait rencontrer des difficultés à se voir dédommager lorsque le vendeur ne s’est pas obligé au paiement de toutes les charges indistinctement 1.

Le partage des charges entre le vendeur et l’acquéreur se fera suivant les principes que nous avons vus plus haut (d’après le moment de la réalisation en principe). Si la division en est prévue au contrat, elles seront toutes partagées au prorata entre le vendeur et l’acquéreur, sinon ne le seront que celles qui sont légalement divisibles ?.

Jusqu'ici nous avons analysé le cas où le vendeur conserve la possession effective de l'immeuble jusqu’au moment de la réalisation.

Il arrive cependant que l’acquéreur entre en possession avant ce moment, soit que le contrat l’ait prévu, soit qu’un accord à cet effet soit intervenu postérieurement.

Il aura dès lors droit en principe aux revenus de l’immeuble, devra acquitter les charges et servir l'intérêt sur son prix.

Cependant, si aucune clause ne prévoit le paiement de l'intérêt, l'acquéreur entré en possession par suite du retard du vendeur à rendre possible la réalisation pourrait se dispenser de payer l'intérêt en consignant régulièrement (c’està-dire en avisant le vendeur de la consignation) le montant du prix de vente.

Le vendeur ayant ainsi abandonné la possession de l’immeuble conserve le droit de propriété at law, mais son seul droit effectif (estate) consiste dans l’affectation de l’immeuble à la garantie du paiement du prix. Le droit de « lien » du vendeur privé du droit de rétention est comparable au droit de privilège du vendeur non payé en notre droit. Au point de vue équitable, on peut dire que l’acquéreur est propriétaire, sous réserve du droit de privilège du vendeur, et aussi, puisque le transfert du droit at law de propriété

1. Voir dans Williams on Vendor and Purchaser, 4 éd., p. 562 la note b, rapportant des arrêts contradictoires semblant indiquer que l'acquéreur perd son recours contre le vendeur en l’absence d’une clause expresse.