Aliénation volontaire

C’est le cas d’aliénation par une partie de l’immeuble ou des droits qu’elle possède sur cet immeuble que nous envisagerons d’abord.

Aliénation de l'immeuble par le vendeur. — Nous savons qu'en équité la propriété appartient à l’acquéreur, il s’agit donc d’une infraction au contrat et l’acquéreur peut immédiatement poursuivre le vendeur, sans formalités préliminaires. Une simple ordonnance du juge empêchera le vendeur de transférer son droit sur l'immeuble.

Deux cas se présentent :

1° Le vendeur a aliéné le droit légal de propriété à titre gratuit, au profit d’un donataire, ayant connaissance ou non de la vente antérieure, ou à titre onéreux au profit d’un acquéreur ayant connaissance de la première vente ; ou il a cédé son droit en équité à quiconque. L’acquéreur devenu titulaire d’un droit sur l'immeuble dans ces conditions sera primé par les droits dérivant en équité du contrat pour le premier acquéreur. En conséquence, il pourra être mis en cause par ce premier acquéreur dans une action en exécution en nature, et être contraint à lui transmettre ses drons pour parfaire la vente.

29 Le vendeur a vendu une seconde fois à un acheteur ignorant la première vente. Celui-ci ne pourra être inquiété par le premier acquéreur, s’il a été de bonne foi jusqu’au bout, c’est-à-dire s’il a payé son prix et terminé l’exécution du contrat sans avoir eu connaissance de la première vente. Il en sera ainsi, qu’il s’agisse du droit de propriété at common law, ou d’un droit en équité plus fort que celui du premier acquéreur ?. Mais il est indispensable que la bonne

1. Fry on Specific Performance 3e éd., $$ 207 et 241 ; Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 566 note 2, p. 598.

2. Nous trouvons dans Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 594 cet exemple : A est trustee pour B. Celui-ci vend à C puis à D. D paie le premier sans avoir connaissance du premier contrat et A fait à la demande de B une déclaration de trust pour D. Le droit de ce dernier primera en équité celui de C.

foi du deuxième acquéreur persiste jusqu'au moment où le contrat est entièrement exécuté. Ainsi, même le droit at law transmis, si le deuxième acquéreur, ayant payé partiellement ou totalement son prix, apprend l'existence du premier contrat, il se trouve immédiatement déchargé de ses autres obligations envers le vendeur, mais aussi ne peut se prévaloir pour le surplus des avantages résultant pour lui du deuxième contrat. Quant au cessionnaire d’un droit en équité pendant la période intermédiaire, même avant que le droit de « tacking » (c’est-à-dire le droit d'opérer la fusion de deux droits -pour en constituer un autre plus complet) fût aboli , il ne pouvait, s’il avait reçu connaissance du premier contrat, se protéger contre le premier acquéreur en joignant à son droit en équité, le droit at law qu'il aurait acquis du vendeur ou d’un trustee pour celui-ci.

Aliénation par l'acquéreur. — Elle est évidemment valable à tout moment après le contrat et le vendeur ne peut s’y opposer.

On peut rencontrer également la cession par une des parties des droits qu’elle retire du contrat. Nous dirons, comme en droit français, qu’il y a subrogation du cessionnaire dans les droits et obligations du cédant, étant donnée l’analogie qui existe entre les deux cas. Le vendeur comme l’acheteur peuvent céder leurs droits, mais il n’y aura subrogation que si notification est faite par écrit de l’opération à l’autre partie, pour que le cessionnaire puisse agir contre elle, et pour l’empêcher de se libérer valablement de ses obligations en les exécutant au profit du cédant. En outre il n’y aura subrogation que si le cessionnaire prend les lieu et place du cédant aussi bien pour les obligations que pour les droits résultant du contrat ?. Sinon la partie adverse ne pourrait être contrainte à accepter le cessionnaire comme remplaçant son cocontractant originaire.

Par ailleurs, le cessionnaire ne pourrait être poursuivi par l’autre partie, en exécution en nature par exemple, que si