Bankruptcy Act de 1914, Sect. 56, Sous-sect

Décès de l’une des parties.

1° Décès du vendeur. — Ici aussi la réforme législative de 1922-1925 a apporté diverses modifications, par suite de l’extension aux biens immeubles du régime appliqué aux biens mobiliers en matière successorale.

Au décés du vendeur, ses droits passent à son représentant personnel! (exécuteur testamentaire ou administrateur) ; autrefois un freehold en fief passait à l'héritier ou au légataire du de cujus, et il n’y avait transmission au représentant de la personne que si le vendeur était bare trustee pour l’acquéreur, c’est-à-dire si le prix avait déjà été payé, et ceci depuis 1875. Le Conveyancing Act de 1881 dispose que cette transmission aux représentants de la personne en cas de bare trust aurait lieu nonobstant toute disposition contraire prise par le vendeur. Le Land Transfer Act de 1897 étendit cette règle à tous les cas où le vendeur tenait en trust pour l’acquéreur, enfin l'Administration of Estates Act de 1925 décide qu’ilen sera ainsi même si la conversion en trust ne s’est pas encore produite.

Lorsque le vendeur est grevé de substitution relativement aux biens vendus, s’il meurt avant la perfection sans avoir interrompu la substitution, le bien passera aux héritiers ou, à défaut au titulaire du droit de retour. L’acquéreur sera sans action contre eux, quoique le vendeur aurait pu rendre le contrat exécutoire en interrompant la substitution. Le vendeur a de ce fait commis une infraction à ses obligations contractuelles, qui permettra à l’acquéreur d’agir en dommages-intérêts contre son représentant.

Si le grevé de substitution avait vendu en vertu d’un pouvoir de conférer à soi-même ou à un acquéreur la propriété en fief du bien substitué, ou de la faire ainsi transmettre sur ses indications ?, le contrat de vente aura effet même après son décès, alors même que le vendeur n'aurait pas encore agi en vertu de ce pouvoir ÿ.

1. Administration of Estates Act de 1925, Sect. 1, Sous-sect. 1 (personal representative). | 2. Tel que celui qui lui est donné par le Settled Land Act de 1925, Sect. 20,

Sous-sect. 1 3. Même Act, Sect. 90, Sous-sect. 2 et Williams on Vendor and Purchaser,

4e éd., p. 569.

Les tenures en leasehold étant biens meubles ont de tout temps été transmises aux représentants de la personne, exécuteurs testamentaires ou administrateurs.

Avant la réforme de 1922-1925 une question se posait lorsque le droit vendu était un droit réel : celle du moment: de la conversion en droit mobilier (droit de créance) du droit du vendeur sur l'immeuble 1 : elle se produisait lorsque le contrat devenait complètement obligatoire par l’acceptation définitive du droit du vendeur.

Si le décès survenait postérieurement à ce moment, les droits du vendeur se trouvaient divisés en deux catégories. La créance du prix et le droit de gage, droits mobiliers, passaient aux ayants droit au patrimoine mobilier; le droit aux loyers et aux revenus de l’immeuble jusqu’au moment de la réalisation passant à l'héritier (heir) ou aux légataires. Si par suite de la carence de l’acquéreur, la vente ne pouvait se parfaire, l’immeuble revenait, en équité, aux successeurs au patrimoine mobilier en vertu de leur droit de prendre possession in specie de leur gage.

Si le décès survenait avant que le contrat soit devenu pleinement obligatoire, et que, pour quelque cause que ce soit, il n’acquit pas par la suite ce caractère, la conversion en droit mobilier du droit de vendeur ne se produisait pas et l'immeuble était dévolu à ou aux ayants droit au patrimoine immobilier (comme si le contrat avait été résolu du vivant du vendeur). ;

Nous savons que maintenant la dévolution de l’ensemble des biens du vendeur se produit suivant un même principe : Ja dévolution. des immeubles étant assimilée à celle des meubles. Par suite, la question que nous venons de rappeler n’a plus qu’un intérêt historique.

Nous avons exposé plus haut que le paiement du prix

et le transfert de propriété sont deux obligations simultanées : le vendeur ne peut exiger le paiement du prix s’il n’est pas prêt à effectuer le transfert de propriété. S'il décède avant réalisation de la vente, l’obligation de transférer pour obtenir paiement du prix passe à ses représentants.