Williams on Vendor and Purchaser, 3° éd., p

Dans l'occurrence où ceux-ci seraient dans l'impossibilité d'exécuter immédiatement le transfert, par suite de leur état d'incapacité ou pour toute autre cause, l’acquéreur serait fondé à s’adresser à la justice pour obtenir une ordonnance lui conférant la propriété de l’immeuble (vesting order). Lorsqu'il se trouve en face de mineurs, d’aliénés, d’absents ou lorsque la succession du vendeur est vacante !, le juge pourra rendre cette ordonnance, si le vendeur n’était plus que bare trustee pour l’acquéreur (celui-ci ayant payé son prix) ou si l’exécution en nature a été ordonnée à la suite d’une action intentée par celui-ci. Il n’en résulte pas une contradiction au principe d'équité selon lequel le vendeur est trustee sous condition résolutoire pour l’acquéreur à dater du contrat, et trustee d’une façon absolue à partir de l’acceptation de son droit pour l’acquéreur ; il s’agit seulement d’une certitude d'exécution que demande le tribunal pour traiter les représentants du vendeur comme trustees pour l’acquéreur et les contraindre à lui transférer le droit légal de propriété.

Lorsque le vendeur avait vendu en vertu d’un pouvoir, le contrat vaudra contre les tiers malgré son décès avant la réalisation, à condition qu'il soit complètement valable ; ainsi un Contrat oral serait nul à l’encontre de ceux qui recueilleraient le droit cédé s’il n’avait pas été passé, à moins que ceux-ci le ratifient tacitement en laissant l’acquéreur exécuter ou faire des impenses.

Avant la réforme de 1922-1925, l'acquéreur devait poursuivre les représentants personnels du vendeur, responsables pour ses engagements contractuels et ayant qualité pour recevoir le prix, mais il devait également mettre en cause l’héritier ou le légataire du vendeur, comme intéressés à contester la validité du contrat.

20 Décès de l'acquéreur. — Rien n’est changé en principe ; ses droits et obligations en vertu du contrat sont transmis à ses ayants cause. Avant la réforme durégime successoral de 1922-1925, les questions que nous avons rappelées plus haut relativement à la dévolution successorale des biens et des.

1. Et ceci en vertu du Trustee Act de 1925, Sect. 44 et 48 à 50.

droits se posaient en ce cas également. Selon leur caractère mobilier ou immobilier, ils passaient à l’héritier ou au représentant personnel.

Lorsqu'il s’agissait d’un droit immobilier, l’héritier n'en devenait titulaire que sous réserve du droit de privilège du vendeur. De plus, acquérant le bénéfice de l’immeuble, il en devait, en contre-partie, acquitter les charges, et, en particulier, il n'aurait pu exiger que le prix fût payé sur l’actif mobilier. Si le vendeur ne s'était pas réservé un droit de privilège pour sûreté du paiement du prix, sa créance devenue simplement chirographaire, portait sur l'actif mobilier. Au point de vue de l’obligation à la dette, l’ensemble des biens laissés, par l'acquéreur, tant mobiliers qu’immobiliers, pouvait être indifféremment poursuivi par le vendeur en paiement de sa créance.

Si le décès s’était produit avant que le contrat fut devenu définitif par l’acceptation du droit de propriété, la charge de celui-ci pesait sur les représentants personnels de l’acquéreur. Cependant le vendeur en cas de poursuites, devait mettre en cause l'héritier ou le légataire universel, intéressés à ce que l’enquête sur le droit de propriété fût régulière (puisque si ce droit était reconnu conforme, le bénéfice du contrat leur reviendrait).

En face de la conception qu’a l’équité des rapports entre le vendeur et l’acquéreur à partir du contrat préparatoire, si souple et tellement moderne, proche en même temps de celle du droit français puisqu'elle adopte la même idée de l’effet translatif de l’accord des volontés, avec ses conséquences, nous allons voir maintenant la conception traditionnelle, considérée comme plus avantageuse pour les tiers et plus propre à assurer la sécurité des transactions.

EFFETS DU CONTRAT DE VENTE 1 pi

Section Il

Le transfert de propriété et l’achèvement de la vente

$ 1. Quand a-t-il lieu ?

Nous avons vu dans la première partie que le contrat de vente indique généralement une date pour la réalisation. En principe, cette date n’a pas le caractère d’un terme de rigueur ; elle l'aurait néanmoins (et en ce cas on dit que ce délai est de l’«essence du contrat » } si telle était l'intention, expresse ou implicite, des parties.

Lorsque le contrat est explicite à ce sujet, pas de difficulté. Mais dans la négative, dans quels cas dira-t-on que le moment fixé est de l’essence du contrat : lorsque la nature du contrat ou les circonstances sont telles que la valeur de l’objet de la vente peut avoir varié selon l’époque plus ou moins éloignée de la perfection de la vente.

Il en sera ainsi lorsque le droit aliéné est temporaire, qu’il soit conditionné ou limité par un terme certain ou par un terme incertain : droit de retour ou de réversion, droit viager, bail à court terme ; ou lorsqu'il s’agit d’un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce, ou dont le mode d’exploitation fait que sa valeur intrinsèque diminue progressivement : mines ou carrières en exploitation.

Cette présomption sera néanmoins combattue par toute disposition positive MR telle que la stipulation d'intérêts de retard.

Il existe une autre cause propre à opérer la transformation du moment fixé en terme de rigueur : la mise en demeure qui se produit lorsqu'une partie étant en retard excessif pour l’exécution de ses obligations, l’autre lui fait sommation d’avoir à les exécuter dans un délai déterminé.

$ 2. Conditions et dernières recherches

Que faudra-t-il pour que la vente soit parfaite : que les parties exécutent toutes les obligations qui découlent du contrat préparatoire.

Le vendeur effectuera la tradition en transmettant un droit régulier avec la possession effective ou la jouissance, selon ses engagements.

L'acquéreur devra avoir accepté le titre, préparer à ses frais l’acte de transfert et le remettre au vendeur, accepter le transfert, prendre possession dans les termes du contrat préparatoire et payer le prix.

Le caractère synallagmatique du contrat fait qu’une des parties ne peut exiger de l’autre l’exécution de ses obligations si elle n’est elle-même prête à exécuter les siennes.

Nous avons vu que l’acquéreur avait avantage à opérer des recherches dans les divers registres d’immatriculation foncière afin de contrôler et de vérifier les renseignements qu'a donnés le vendeur sur son droit de propriété !, quoique cela ne constitue pas une obligation pour lui.

En effet, depuis 1925, le fait pour un droit ou une charge d’être immatriculé vaut publicité à l’encontre de tous ?, et si l’acquéreur néglige de consulter les registres, il n’en sera pas moins censé avoir connaissance des inscriptions qui grèveraient l'immeuble vendu ÿ.

Il est également prudent pour l’acquéreur de renouveler immédiatement avant la perfection certaines demandes et recherches déjà faites lors de l'enquête sur le droit de propriété. S'assurer tout d’abord si l'immeuble n’est pas grevé de charges légales, telles qu’une contribution à des dépenses de voirie imposées par la municipalité, et dans l’affirmative, réclamer du vendeur la preuve qu’il a acquitté la part lui incombant. L'acheteur contrôlera aussi si la possession ou la jouissance effectives de l’immeuble sont toujours en accord avec les déclarations du vendeur. Cette nouvelle enquête

1. Nous verrons plus loin que le Land Charges Act de 1925 a institué cinq registres distincts.

2. Auparavant l’acquéreur qui n’effectuait pas ces recherches n’était pas affecté de connaissance légale. La nouvelle disposition a été introduite par le Law Property Act de 1925, Sect. 197 et 198.

3. Avant 1926, l’acquéreur devait effectuer ces recherches au moment le plus rapproché que possible de la perfection de la vente, pour être exactement renseigné. Nous verrons en étudiant la publicité que la Law of Property (Amendment) Act de 1926 permet par un avis de priorité de primer les inscrip-tions faites in extremis.

EFFETS DU CONTRAT DE VENTE 119 est particulièrement nécessaire, puisqu'il suffit d’avoir connaissance d’un droit quelconque d’une personne sur un immeuble pour que l’on ait connaissance légale (notice) de tous ses droits !. Lorsque la possession réelle de l’immeuble doit être transmise en même temps que le transfert de propriété sera réalisé, l'acquéreur devra vérifier que l’immeuble est toujours bien occupé par le vendeur ou par une personne n’opposant pas de prétention en contradiction avec le droit cédé.

Enfin il y aura lieu également de vérifier l’état matériel de l’immeuble. Dans le cas où il ne correspond pas à la description qui en avait été faite, l’acquéreur sera en droit de refuser l’exécution en nature du contrat si le vendeur la demande ou de le résilier (tant que la tradition n’a pas encore été faite), à moins que le contrat ne prévoie la compensation en ce Cas:

Si l'acquéreur achète sans visiter, il doit supporter sans indemnité tous les défauts matériels visibles qui ne sont pas en contradiction avec la description, car il y a négligence de sa part, mais 1l n’a pas à accepter les défauts cachés, à moins qu'une stipulation particulière ne lui en fasse une obligation.

$ 3. La préparation de l'acte de transfert

Elle incombe à l’acquéreur qui en supporte le coût et doit le remettre au vendeur pour exécution.

Celui-ci l’exécute en y apposant sa signature, et en faisant les démarches et formalités nécessaires pour que soit transféré à l’acquéreur l'intégralité du droit tel que l’y oblige l’acte préparatoire de vente. C’est ainsi que le vendeur devra faire intervenir à ses frais à l’acte de transfert les titulaires de droits qui constituent un démembrement du droit complet ?, ou de droits mettant obstacle au transfert de ce droit, ou, s’il vend en vertu d’un trust ou d’un pouvoir

de vendre avec le consentement d’un tiers, cette tierce personne.

1. Cas du locataire ayant une promesse de vente ou option (Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 636.