Law Property Act de 1925, Sect. 42, Sous-sect

Lorsque la vente est faite à la requête du titulaire d’un droit éminent, ou sur l’ordre d’une autorité administrative ou judiciaire, l'acquéreur a le droit de requérir le concours à l’acte de transfert de toutes les personnes que ne lie pas l’ordre de vendre. Par exemple, en cas de vente ordonnée par une Cour de juridiction équitable, sera nécessaire l’intervention des titulaires de droits légaux, et de ceux de droits équitables qui n’ont pas été liés à l’action. Cependant lorsqu'il existe entre le trustee saisi du droit légal et le bénéficiaire des trustees intermédiaires, leur intervention est inutile à moins qu'ils n’aient acquis sur l'immeuble un droit de gage (en particulier pour impenses faites). Lorsqu'une des personnes dont l'intervention est requise se trouve dans un état d'incapacité, il faudra qu’elle soit régulièrement assistée ou représentée ou en cas d’impossibilité demander un vesting order 1.

En général, il ne se présente aucune difficulté du côté de l’acquéreur : il interviendra seul à l’acte.

Néanmoins, il arrive que latradition s’opèresur sa demande à une personne autre que lui-même. En ce cas, le vendeur peut demander, outre l'intervention nécessaire de cette personne, celle du premier acquéreur, afin de décharger sa responsabilité. Ce serait inutile si l'acquéreur avait fait une cession absolue et que le cessionnaire en ait informé le vendeur en s’obligeant à assumer les obligations du contrat ; il y a novation et il semble que le vendeur ne puisse contraindre l’acquéreur à intervenir.

D'ailleurs, lorsque l’acquéreur revend avant que la tradition ait été faite, le sous-acquéreur a intérêt à obtenir un transfert direct par le vendeur sans prendre connaissance du contrat original, ce qui lui évitera dans l’avenir de se voir opposer les droits ou charges constitués en équité dans l'intervalle par le premier acquéreur, dont on pourrait prétendre qu'il a connaissance (par suite des règles délicates

de la connaissance des faits en équité). Si le prix est le même, le vendeur fera sans inconvénient un transfert direct (si le premier acquéreur l’y autorise). Si le nouveau prix est

1. Law Property Act de 1925, Sect. 7, Sous-sect. 3, 4 et Sect. 9, Sous-sect. 1.

supérieur à l’ancien, il faudra que le premier acquéreur intervienne, car on ne peut contraindre le vendeur à recevoir un prix plus élevé que le sien et à restituer la différence.

Le vendeur a également le droit d’obliger l'acquéreur à intervenir dans le cas où lui-même restant soumis à des obligations postérieurement au contrat (par exemple au paiement d’un loyer s’il s’agit d’une vente de leasehold) l’acquéreur s’est personnellement obligé à l’indemniser.

$ 4. L’acte de transfert

En principe il n’est dressé qu’un seul acte ; néanmoins l'acquéreur supportant les frais a la faculté d’en établir plusieurs, dans le cas par exemple où la vente porterait sur plusieurs immeubles, mais à condition de ne pas augmenter les charges du vendeur ni de l’obliger à refaire une désignation nouvelle. Lorsque les divers immeubles vendus ne sont pas l’objet d’un mode de tenure identique, c’est un droit absolu pour l’acquéreur que de dresser plusieurs actes, pour plus de commodité, de même que si les immeubles sont situés dans des comtés différents.

Lorsque l’immeuble vendu est grevé de charges susceptibles de remboursement ou d'acquisition, deux cas peuvent se présenter.

Si le vendeur s’est obligé par le contrat à transmettre l'intégralité de ses droits, l'acquéreur peut, sauf stipulation contraire, le contraindre à rembourser ces charges ou à acquérir les démembrements du droit cédé à ses frais, de telle sorte que la tradition puisse s’opérer au moyen d’un seul acte, et soit faite directement par le vendeur ou par le vendeur et son trustee.

Le Conveyancing Act de 1881 par une disposition toujours en vigueur prévoit que le tribunal peut ordonner le paiement en justice de somme suffisante pour rembourser ou faire disparaître les charges grevant l’immeuble vendu, ainsi que les intérêts et les frais et qu'il peut rendre un vesting order avec ou sans avis au titulaire. De sorte que le vendeur purgera les charges sans avoir à s’inquiéter d'obtenir l’intervention des titulaires de charges. Les règles équitables

n’autoriseraient cependant pas le tribunal à contraindre, à la demande de l’acquéreur, le vendeur à adopter ce mode de règlement et de transfert s’il le lèse, ce qui serait le cas, par exemple, lorsque la somme à payer en justice excéderait le montant du prix.

Avant l'entrée en vigueur du Property Act de 1925, des précautions particulières s’imposaient à l’acquéreur; il importait de ne pas laisser le vendeur acquérir le droit at law, lorsqu'il remboursait une charge « legal » (s’il existait d’autres charges) ; en effet, le premier mortgage disparaissant se trouvait remplacé par le mortgage de rang subséquent. Et comme, dans ce système, à l'encontre des mortgagees, l'acquéreur était seulement ayant cause du vendeur considéré lui-même comme un acquéreur, il se trouvait paralysé par la même exception que le vendeur, ne pouvantprétendre que le transfert intermédiaire avaitseulement transmis un droit en équité !. Aussi devait-il exiger que tout droit at law fut transmis directement à lui-même ou à un trustee pour lui-même, de sorte qu’il pouvait opposer aux autres créanciers l’acquisition de ce droit moyennant un prix et sans connaissance de l'existence des charges équitables.

Bien entendu cette exigence n’était possible que si le remboursement avait lieu au moyen du prix, l’acquéreur étant sans titre pour la soutenir si le vendeur remboursait avec ses fonds personnels.

Aujourd’hui ces hypothèses ne sont plus à envisager dans la pratique que pour les charges encore existantes constituées avant 1925, puisque depuis cette époque, le « legal estate » reste au mortgagor et que le mortgage présente des caractères similaires à l’hypothèque du droit français.

Il arrive qu’un acquéreur paie le prix en totalité ou en partie avec des fonds empruntés. Le cas se rencontre en droit français et nous savons que sous la condition d’une double déclaration de destination et de provenance des

1. Pour voir un exemple des inconvénients de l’ancien système, se reporter dans Williams, on Vendor and Purchaser, 4e éd., à la note z de la page 646.

fonds, le prêteur se trouve subrogé à concurrence dans les droits du vendeur. Le droit anglais ne connaît pas la subrogation légale, mais ici comme souvent, la pratique a imaginé de conférer au prêteur un mortgage sur la propriété.

En fait, on opère la tradition au profit de l’acquéreur, celui-ci consent aussitôt un mortgage : l’acte de transfert, et les autres titres sont immédiatement remis au mortgagee. Le seul danger de ce procédé pour le prêteur était que l’acquéreur ait déjà constitué des charges sur l'immeuble avant d’en être entré en possession. Cette fraude étant en fait exceptionnelle, le prêteur n’avait pas besoin, lorsque l’immeuble était déjà remis en mortgage du chef du vendeur, de se faire transmettre directement le droit « legal » de propriété par ce mortgage ou par le trustee qui en était saisi at common law. Cette question ne se pose plus depuis l’entrée en vigueur de la législation de 1925, puisque le droit du mortgagee se trouve modifié et qu'il est rare, sinon même impossible, que le vendeur puisse requérir un trustee de lui transmettre le legal estate, ou de le transmettre suivant ses instructions (les trustees saisis d’un droit légal étant généralement désormais trustees for sale et ayant seuls qualité pour vendre).

Le mécanisme actuel en notre hypothèse sera le suivant : l'acquéreur, en même temps que le vendeur exécute la tradition de l’immeuble, constituera un mortgage sur celuici au profit de son baïlleur de fonds.

S'il s’agit d’un immeuble soumis à immatriculation, il suffit de créer une charge immatriculée pour l’hypothéquer ; par conséquent, dans notre hypothèse, l'opération sera la suivante : le propriétaire enregistré opèrera la tradition au profit de l’acquéreur ; avant immatriculation du transfert, l’acquéreur créera la charge sur l’immeuble, et, ce n’est qu’alors que les deux actes seront soumis, concurremment, à la formalité de l’immatriculation.

$ 5. Forme de l'acte de tradition

L'acte de tradition ou de transfert, est un acte solennel scellé (deed). Il nous semble intéressant de commencer ce

paragraphe par l’énonciation d’un exemple typique de cet. acte, tel qu’il se présente dans la pratique sous sa forme la plus commune, sauf à examiner ensuite les modifications qu'il peut subir suivant les circonstances.

Longtemps le formalisme a été fort rigoureux relativement à cet acte et l’emploi de certains mots, sacramentels, pour ainsi dire, était indispensable pour obtenir un effet. donné ; sinon cet effet ne pouvait être obtenu at law (quoi-que en équité cela fut possible, puisqu'il était bien dans l'intention des parties qu’il se produisit, et que l’intention des parties est souveraine en équité).

La réforme de 1922-1925 a beaucoup assoupli ces règles et il suffit aujourd’hui que l'intention des parties soit cla re pour que le but recherché so't obtenu ; la pratique pourtant s’en tient toujours aux mêmes formules dont le type est la formule suivante 1.

« Cet acte de transfert est fait le 1er janvier 1926 entre :

« Adam Smith de Balliol College (Oxford) propriétaire (qui sera:

« désormais appelé le vendeur) d’une part, et

Parties « William Blackstone de All Souls College (Oxford) chevalier: « (désormais appelé l’acquéreur) d’autre part.

« Etant donné que le vendeur est saisi de biens immeubles qu’il!

Recitals « a convenu de transférer par le présent acte en simple fief absolu : « avec possession réelle libre de charges et qu’il a accepté de les « vendre à l’acquéreur pour une somme de cinq mille livres. « Ce présent acte servira de preuve qu’en considération de la « somme de cinq mille livres payée au vendeur par l’acquéreur

Testatum « (laquelle somme le vendeur reconnaît ici même avoir reçue).

Operative « Le vendeur en tant que propriétaire effectif, par les pré-- Words « sentes transfère à l’acquéreur :

« La totalité du domaine connu sous le nom de Blackacre,. Parcels « situé à Kidlington dans le comté d'Oxford et contenant environ

(description) « 24 acres deux perches.

Habendumr Et ce pour l’acquéreur en être saisi en simple fief. « En foi de quoi le présent acte a été scellé par les parties. « sus-nommées.

Dans l’exemple ci-dessus, nous avons distingué un certain nombre d'éléments sur lesquels nous avons à nous arrêter: inégalement.

Les parties. — Aucune difficulté à ce sujet.

Recitals. — C’est l’indication du droit transmis et de sa

1. Cheshire, The modern law of Real Property, 8° éd. 2. Fee simple absolute.

contre-partie, Lorsque le vendeur a déjà fait la preuve d’un droit absolu, il est inutile de l’exposer à nouveau, mais si cette preuve repose sur des faits et non sur des actes, il sera utile de rappeler ces faits afin que les recitals constituent au bout de vingt ans une preuve « prima facie » de ces faits (par exemple faits d’hérédité, substitution ou intervention de titulaire de charge) : il faut en effet que l’acte de transfert puisse ultérieurement constituer un bon point de départ du titre (good root of title) !.

Description. Parcels. — L’acquéreur a le droit de faire mettre dans l’acte de transfert une description claire et précise de l’immeuble qu'il acquiert, si celle qui figure au contrat préparatoire est fausse, périmée ou insuffisante ; le vendeur ne pourra se refuser à signer l’acte de tradition” avec une nouvelle description préparée par l’expert de l'acquéreur, mais s’il a établi la description figurant au contrat d'une manière satisfaisante, il ne semble pas que l’acquéreur puisse l’obliger à adopter une nouvelle désignation.

Il est fréquent en Angleterre dans la pratique qu’un plan soit annexé aux actes afin d'éclairer la description fournie. Si le contrat est muet à ce sujet, l’acquéreur ne pourra exiger qu’un plan soit annexé à l’acte de tradition que si la description écrite est insuffisante. Il est fréquent cependant que le vendeur exclue la possibilité de recourir à un plan, où qu'au moins il stipule que ce plan ne serait qu’une illustration de la description fournie et n’aurait pas l’autorité de celle-ci, ce qui est d’ailleurs préférable pour l’acquéreur, car si le plan devient partie intégrante de la description, ilserait obligé à une grande précision dans l'établissement de celui-ci.

Lorsque la description diffère de celle figurant dans les ventes précédentes, on indique souvent que les immeubles vendus étaient autrefois connus sous telle désignation, ce qui vaudra au bout de vingt ans preuve prima facie de l’identité des deux descriptions.

1. Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 650 indique en effet que la préoccupation du praticien qui établit l’acte de transfert doit être de dresser un acte susceptible de servir de « good root of title ».

Les mortgagees : avant 1925, et les trustees maintenant encore, ne peuvent être contraints à opérer le transfert du droit at law sous une autre désignation que celle sous laquelle ils ont pris ce droit. Seul, le vendeur est engagé par l’indication que la nouvelle désignation est meilleure. Cependant les trustees en simple trust sont obligés d'exécuter un transfert en tous cas et si le droit « equitable » à l’immeuble se trouve transmis à plusieurs personnes dont chacune a un droit privatif sur une partie, les trustees doivent, sur la demande de tous, transmettre à chacun le droit « legal » à sa part (ce qui peut naturellement impliquer le transfert avec une nouvelle description).

En outre, lorsqu'il s’agit de trustees for sale, ils ne peuvent exciper de leur qualité de trustees pour ne pas employer une description actuellement convenable des immeubles vendus.

Operative Words. — Ce sont les mots mêmes qui opèrent. le transfert à l’acquéreur. Leur choix était d’une importance extrême avant 1925.

General Words. — Ils ne figurent pas dans l’exemple que avons donné plus haut. Avant 1882 cependant ils étaient en usage : c’étaient des termes généraux indiquant tous les droits (servitudes, avantages de toute nature) pouvant profiter à l’immeuble vendu ou le grever?. Ils étaient sans effet quant aux droits dépendant légalement de l’immeuble, car ils sont transmis de plein droit, néanmoins ils étaient utiles en ce qui concernait des privilèges ou avantages sur. un autre immeuble du vendeur.

Le Conveyancing Act de 1881, aujourd’hui remplacé par le Land Property Act de 1925, section 62, dispense de comprendre dans l’acte de tradition ces General Words, car il dispose que sont conférés de plein droit non seulement les droits pour lesquels les General Words étaient déjà superîlus, mais aussi les droits sur les autres immeubles du vendeur. Pourtant en l’absence de stipulation particulière, le contrat