Law of Property Act 1925, Sect

covenants for title habituels du vendeur, qu'ils figurent dans l’acte de transfert ou qu'ils soient seulement impliqués par la loi, ne confèrent pas de droit à indemnité à l’acquéreur s'il est évincé en vertu d’un droit différent de celui du vendeur (ou des prédécesseurs du vendeur contre les actes desquels celui-ci est garant). Il en résultera, par exemple, qu’un occupant sans titre (usurpateur), ayant vendu un immeuble comme prétendu propriétaire, n’encourt pas de responsabilité du fait de l’éviction de l’acquéreur par le

vrai propriétaire (tout au moins en vertu des covenants for title légaux).

Restrictive covenants. — Nous avons déjà vu que l’immeuble vendu peut être soumis à des « restrictive covenants », ceux-ci doivent figurer dans l’acte de transfert. Ce n’est que dans le cas où le contrat préparatoire contient une indication expresse à cet effet que le vendeur leur sera soumis. Par exemple, dans le cas où l’immeuble vendu fait partie d’un lotissement, le vendeur ne se trouverait soumis aux conditions particulières stipulées dans chaque acte de vente et relatives aux lots encore invendus, que s’il avait dressé un cahier de charges général, mais il n’en serait pas ainsi dans le cas où les limitations imposées le seraient dans le seul intérêt du vendeur et en dehors de tout règlement général.

Il était également inséré autrefois dans l’acte de transfert une « estate clause », c’est-à-dire une clause tendant à garantir le transfert de l'intégralité du droit du cédant. Cette clause ne figure plus dans les actes de transfert depuis 1882, le Conveyancing Act de 1881 ! disposant que cet effet résulterait à l’avenir de l’acte même. Une stipulation relative à la garantie ne se justifie donc plus que lorsque le vendeur transmet moins que l’intégralité de son droit ?. En ce cas, il suffit d'exprimer la réserve faite, sans qu’il soit besoin d’exclure expressément les dispositions de l’Act de 1881. Si le vendeur omettait de le faire, il devrait agir en rectification de l'acte.

1. Sect. 63, reproduite par la Sect. 63 du Law of Property Act de 1925.

2. Ou lorsqu’est vendu avec l’immeuble le droit à des dîmes ou redevances: les remplaçant (qui restent des droits distincts) Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 667, note t.

Habendum. — L'acte de transfert comprend également ce qu’on appelle le habendum ; ce sont les mots par lesquels le droit dont sera saisi l'acquéreur se trouve défini ; lorsque le contrat ne détermine pas la nature de ce droit, on présume qu'il s’agit d’un droit freehold en fief simple. Jusqu’en 1925, il fallait cependant que l’acte de transfert contienne les mots nécessaires pour transmettre la tenure en fief simple, c’est-à-dire « To the purchaser and his heirs », ou «to him in fee simple » et toute autre expression n'aurait transmis qu'un droit viager ; il en était de même lorsque le droit vendu l’était pour l'usage d’un tiers. En équité cependant, l’acheteur acquérait le droit que le vendeur s'était engagé à lui céder, et il pouvait faire rectifier l’acte de transfert en ce sens. L’équité suivait elle-même des règles identiques : en l’absence de détermination du droit de l’acquéreur dans un acte de transfert d’un droit en équité, seul un droit viager se trouvait transmis, sauf le droit de l’acquéreur de faire modifier l’acte. Le Property Act de 19251, a supprimé ces complications en abolissant la nécessité de l'emploi de mots déterminés pour la transmission d’un droit.

Nous avons indiqué plus haut que le vendeur, à moins qu'il n’agisse en qualité de trustee (et autrefois de mortgagee), doit souscrire des covenants for title (garantir son droit de transférer, de vendre, la jouissance paisible, l’absence de charges, en cas de tenure en leasehold, la régularité du bail et l'exécution de ses conditions). Nous savons quelle est l'étendue de cette garantie.

Mais ce n'est pas seulement le vendeur qui contracte des engagements dans l’acte de transfert, l’acquéreur également peut se trouver obligé postérieurement à la vente par des covenants stipulés au profit du vendeur, dans le cas déjà vu où l’immeuble est grevé de restrictive covenants : il doit alors s’obliger à faire en sorte que la responsabilité du vendeur ne puisse être mise en jeu à l’occasion de ces restrictive covenants. En principe cet engagement sera absolu, c'est-à-dire que l’acquéreur ne peut stipuler que sa respon-