Apportionment Act de 1870, Sect. 8 et

EFFETS DU CONTRAT DE VENTE So

faix de la preuve incombe à l’acquéreur, qui doit, en outre, prouver que c’est ce défaut qui est la cause du retard. Même lorsque le contrat préparatoire dispose que, si la perfection est retardée pour quelle que cause que ce soit, l’acquéreur défaillant devra un intérêt, cette obligation ne naîtra que si le retard n’est pas imputable au vendeur (ce serait le cas lorsque le retard provient de l’insistance de l'acquéreur à faire une réquisition relative au titre jugée insoutenable). Dans un open contract, toute erreur de description constitue une infraction au contrat, le vendeur n’exécutant pas son obligation de transmettre une propriété correspondant à celle décrite.

Nous avons déjà étudié les conséquences de la garantie donnée par les parties soit lors du contrat, soit dans ou à l’occasion de l’acte de tradition.

Frais de la vente. — En principe, chaque partie paye les frais de son solicitor; l’acquéreur supporte le coût des moyens de preuves qui ne sont pas en la possession du vendeur ainsi que le coût de l’acte de transfert, mais le vendeur paie les frais d'examen par son solicitor ainsi que les frais d’une intervention de tiers s’étant révélée nécessaire.

$ 7. Garanties du vendeur en cas de paiement à terme

La vente immobilière primitivement se trouvait parfaite par le fait de la tradition. L’acquéreur était saisi de l’immeuble vendu de façon incommutable, de sorte que le vendeur qui avait accepté de n’être payé du prix que postérieure- «ment à la tradition, ne conservait qu’un droit de créance simplement personnel à l’égard de l’acquéreur.

At law, la vente présente encore ce caractère, mais la pratique a depuis longtemps déjà créé un système équitable permettant au vendeur de conserver une garantie réelle sur l'immeuble vendu. Ce système est beaucoup moins rationnel néanmoins, nous allons le voir, que celui du droit français.

Le vendeur conserve jusqu’à parfait paiement un droit de rétention sur les titres de propriété qui lui confère le droit

d'obtenir le paiement de sa créance ainsi que de l'intérêt au taux légal de 4% sur le prix restant dû !.

En principe, le vendeur conserve les titres de propriété, ainsi que l’acte de transfert, en sa possession, ce qui constitue la manifestation du droit de rétention proprement dit : l'acquéreur a bien la jouissance effective de l’immeuble, mais le vendeur détient tout ce qui permet d’exercer les autres éléments du droit de propriété.

Le droit de rétention du vendeur non payé n'existe pas at common law, nous le savons, et du moment que la tradition est opérée, l’acquéreur a le droit d’avoir en sa possession les titres de propriété ?, ce n’est qu’en équité que ce droit du vendeur, met son droit en échec. De sorte que l'habitude est d'indiquer dans l’acte de tradition que le vendeur conservera les titres, y compris l’acte de tradition lui-même (ce qui est particulièrement indispensable lorsque l’acte de tradition contient mention de paiement du prix).

S'agissant d’un droit « équitable », le droit de rétention du vendeur est opposable aux ayants cause de l’acquéreur donataires, acquéreurs à titre onéreux ayant juridiquement connaissance de son existence, mais non contre l’acquéreur à titre onéreux — que ce soit d’un droit at law ou d’un droit en équité — ignorant de bonne foi son existence. Il est admis qu’un acquéreur, même d’un droit at law, aura connaissance légale de l’existence du droit de rétention, s’il omet de demander communication des titres (alors que ceux-ci sont encore en la possession du premier vendeur). Il en résulte que lorsque le vendeur remet les titres à l’acquéreur, il lui donne par là même la possibilité de constituer des droits «légaux » ou « équitables » susceptibles d’exclure son droit de rétention d’avoir priorité sur lui, et ceci spécialement lorsque l’acte de tradition contient constatation du parfait paiement du prix, car les acquéreurs ou mortgagees ultérieurs pourront légitimement se reposer sur cette déclaration.

1. Popesco, Le droit de rétention en droit anglais, thèse, Paris, 1930.

2. En dehors des cas où la loi autorise le vendeur à les conserver : Law of Property Act de 1925, Sect. 45 (lorsque le vendeur conserve partie de l’immeuble auquel ont trait les titres).