Ou douze ans à compter du dernier paiement

Guérin t1

conditions du contrat et contre la partie défaillante; en équité, au contraire, ce sont les deux parties qui ont droit d’agir en exécution en nature. En général, évidemment, ce droit est basé sur l’inexécution du contrat, mais ce n’est pas le seul cas. Le tribunal, lorsqu'il agira en vertu de sa compétence équitable, ne condamnera pas une partie exécutant volontairement ; de telle sorte qu’il n’y aura de condamnation que dans le cas d’impossibilité ou de refus d’exécution.

Section 11

La résolution du contrat

$ 1. Cas de résolution

Les obligations des parties peuvent disparaître en dehors de toute infraction au contrat, soit qu’il y ait dissentiment mutuel, impossibilité de réalisation de la vente ou faillite d’une des parties depuis la conclusion du contrat. Celui-ci se trouve alors résolu.

I. Résolution du contrat par dissentiment mutuel. Il peut y avoir un accord exprès à l’effet d'abandonner la réalisation, chaque partie libérant l’autre en considération de sa propre libération, de telle sorte que l’on peut dire qu’il y a remise réciproque de dette, chaque désistement étant fait moyennant une contre-partie !. Il n’est pas besoin de dresser d’acte solennel ; cependant, si l’un des contractants a déjà exécuté ses obligations, il faudra pour libérer l’autre de l’exécution des siennes un acte solennel ou fournir une contre-partie (en ce dernier cas, il suffira d’un simple accord verbal).

II. La résolution peut également être tacite ; elle résultera de la conclusion par les parties d’un nouveau contrat incompatible avec l’ancien, mais il ne suffirait pas d’une

1. Voir Rose and Frank C° V. Compton (J.R.) et Brothers Ltd. (1925) cité par Williams on Vendor and Purchaser, 42 éd., p. 969.

simple modification de détail : il faut que l’exécution devienne entièrement impossible. En outre, le nouveau contrat doit être valable et susceptible d'exécution at law ou au moins en équité (être établi par écrit ou avoir fait l’objet d’une exécution partielle). Si l’abandon de l’ancien contrat constitue l’une des conditions du nouveau, cette clause est susceptible de preuve orale, par opposition avec les autres clauses du contrat.

Si les parties conviennent verbalement de modifier en partie un contrat de vente, toutes les obligations contractuelles subsistent et l’une et l’autre parties peuvent demander l’exécution en nature du contrat sous sa première forme, car le «Statute of Frauds » dispose que l’ensemble des éléments d’un contrat de vente immobilière doit être constaté par écrit. Pour qu’une telle modification verbale puisse constituer une objection valable à une demande en exécution en nature, il faut que de vouloir appliquer le contrat originel sans cette modification constitue un acte de nature frauduleuse, dolosive ou déloyale.

IIT. Il se peut que le contrat soit résolu par suite de l’absence de réalisation d’une condition. Il faut pour cela qu’il s’agisse d’une condition pure et simple, c’est-à-dire dont la réalisation ne fait pas l’objet d’un covenant par les parties, de telle sorte qu’il n’en peut résulter aucune action en dommages-intérêts. Il peut s’agir d’une condition préalable à la formation définitive du contrat, comme l’assurance absolue donnée de la contenance d’un terrain; 1l peut également s’agir d’une condition postérieure à l’établissement du contrat : par exemple, un accord stipulant le paiement immédiat du dépôt et l’investigation du droit de propriété ou la mise en possession, ou devant être annulé dans le cas de rejet par le Parlement d’un projet de loi déterminé, ou bien lorsque l’obligation de l’acquéreur est soumise à la condition que son solicitor acceptera la démonstration du droit de propriété ; dans ce cas, il y a formation

1. De sorte que même si le nouveau contrat est nul pour absence d’écrit, l’ancien se trouve résolu, au moins si le premier vaut en équité d’après la doctrine de l’exécution partielle (Fry on Specific Performance, 1039).

immédiate d’un contrat valide sous condition résolutoire.

Le vendeur ne garantit pas la réalisation de la condition, mais il est obligé, dans la mesure où il est en son pouvoir, de la faciliter, faute de quoi il pourrait être poursuivi pour inexécution de cette obligation.

IV. Enfin, la résolution peut être provoquée par l’application d’une clause réservant à une partie le droit de résilier ; par exemple, au vendeur en cas d’objection ou de demande à laquelle il ne peut ou ne veut satisfaire.

Les parties ont-elles le droit de demander la restitutio in integrum dans le cas de la résolution d’un contrat partiellement exécuté ? Cela dépend des termes du contrat : s’il dispose qu’il sera annulé au cas d’inexécution, les parties auront en l’absence de stipulation contraire droit à la restitutio in integrum.

La résolution peut provenir, nous l’avons vu, de l’impossibilité d'exécution du contrat. Elle ne peut intervenir que lorsque les parties n’ont pas prévu au contrat le cas de l'impossibilité de réalisation d’une condition 1.

Par exemple, dans le cas d’une vente avec stipulation de livraison dans l’avenir avec condition tacite d’existence de l’objet à l’époque fixée, il y aura lieu à résolution si l’objet est détruit sans qu’il y ait faute du vendeur. En matière de vente d’immeuble, l’acquéreur est propriétaire en équité depuis le jour du contrat; dès lors, l’immeuble est à ses risques, de sorte que sa destruction complète ne constitue pas un obstacle à une action en exécution en nature introduite par le vendeur. Il n’en serait autrement que lorsque le contrat contiendrait une clause expresse ou tacite selon laquelle l’objet devrait être livré à la réalisation dans un état déterminé ; mais, en l’absence de garantie de la part du vendeur, il y a lieu de se demander s’il n’y a pas impossibilité — en dehors de toute faute — de livrer l’immeuble dans

1. Cette cause de résolution n’est peut-être qu’une variété de celle pour dissentiment mutuel pour non-réalisation d’une condition. (Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 977).

l’état indiqué, auquel cas l’exécution ultérieure du contrat n'aurait pas lieu 1.

De même lorsque l’exécution n’est plus possible, par l’ntervention de la loi. Si par exemple, comme condition d’un contrat sont stipulés des « restrictive covenants » sur un immeuble contigu à l’immeuble vendu, et que cet immeuble fasse l’objet d’une expropriation, la responsa-

bilité du vendeur n’est pas engagée, puisque c’est contre sa volonté que l’immeuble à été livré à une personne que les covenants ne lient pas; dans ce cas, l’acquéreur devra accepter l’immeuble dans son état actuel et payer le prix (sauf réduction compensatoire accordée par le tribunal).

Quelle est la position réciproque des parties lorsqu'un contrat est résolu pour impossibilité d'exécution, quoique ayant déjà fait l’objet d’une exécution partielle ?

En l’absence de stipulations particulières, les parties ne peuvent être replacées dans leur situation primitive ; mais elles demeureront dans leur situation présente, comme dans le cas d’un contrat « legal » ou non, partiellement exécuté. Par suite, le prix payé ou la propriété transférée en exécution du contrat ne pourront être recouvrés. Les obligations naissant des infractions antérieures à la résolution subsistent.

Le contrat peut se trouver résolu, enfin, par suite de la faillite d’une des parties, survenue postérieurement au contrat.

19 Il y aura résolution par suite de la répudiation du contrat par le syndic de la partie faillie (comme n'étant pas avantageux pour la masse) ; dans ce cas, le co-contractant du failli est justifié à poursuivre celui-ci, pour dommages subis du fait du rejet du contrat.

20 Elle peut aussi survenir par arrêt de la « Court in Bankruptcy » rendu sur la demande de l’autre partie.

39 Par suite d’un concordat.

49 En vertu d’un arrêt obtenu par le failli. Lorsque c’est.

1. Voir aussi Krell V. Henry (1903) cité par Williams on Vendor and Purchaser : maison vendue sous la condition que la procession du Couronnement. du Roi passerait sous les fenêtres le lendemain du jour de la réalisation, et. maladie du Roi ou modification du parcours de la procession mettant obstacle à l’accomplissement de la condition.

le vendeur qui a fait faillite, son syndic ne peut obtenir la résolution lorsque l'obligation de transférer est devenue définitive en équité.

Nous avons vu que le contrat peut se trouver éteint par l’exécution des obligations qui y étaient stipulées. II en était ainsi lorsque les deux parties avaient exécuté leurs obligations. Nous devons rappeler à ce sujet que la tradition (accompagnée du paiement) n’opère pas extinction de toutes les obligations naissant de l’accord des parties ; subsistent encore en effet les obligations collatérales telle que l’obligation de garantie pour le vendeur, les « restrictive covenants » pour l’acquéreur.

L’inexécution d’une condition collatérale avant la perfection n’est pas couverte par le transfert accompagné du paiement ; de sorte que, même après la perfection, l’acquéreur conserve le droit de poursuivre le vendeur pour n’avoir pas entretenu convenablement l’immeuble pendant la période intermédiaire. D'ailleurs, si le contrat contenait une obligation collatérale dont l’insertion dans l’acte de tradition pouvait être demandée et qu’elle ne soit pas faite, ou bien qu’elle le soit d’une manière défectueuse à la suite d’une erreur commune des parties, celle qui est lésée a en équité le droit de demander la rectification de l’acte de transfert et d’obtenir l’application régulière de cette stipulation. Cependant si les parties ont modifié une stipulation primitivement collatérale au contrat, il importe peu qu’on n'indique pas qu’il y aura modification de la stipulation originaire, à moins cependant que le vendeur et l’acquéreur, n'étant pas seules parties au contrat primitif, n’aient pas pouvoir de modifier seuls les clauses du contrat; les modifications n’auront alors effet qu'entre eux deux, le contrat original continuant à régler leurs rapports avec les autres parties (il en sera notamment ainsi dans le cas d’un lotissement).

Passons maintenant à l’hypothèse où l’une des parties n’exécutant pas ses obligations, l’autre a le droit de considérer le contrat comme ayant disparu, alors que le transfert de propriété avait déjà eu lieu.

$ 2. Effets de la résolution du contrat

Nous avons déjà vu que, lorsqu'une des parties commet un manquement à ses obligations tel que l’autre partie se trouve déliée de ses propres obligations, cette dernière peut, soit considérer le contrat comme résolu, soit le considérer comme subsistant.

Si elle opte pour le premier terme de l’alternative, elle peut à la fois agir en équité pour obtenir une entière restitution de ce qu’elle a livré et at law indépendamment du contrat, pour recouvrer la totalité de ce qu’elle a dépensé.

L'effet de la résolution du contrat sera de remettre les deux parties dans leur situation primitive, la partie contre qui la résolution est prononcée comme l’autre.

Il existe néanmoins une exception, relative à la somme versée en dépôt, lorsque c’est le vendeur qui résilie. Ce dépôt est en effet versé le plus souvent à titre d’arrhes, et par conséquent se trouve être perdu lorsque l’inexécution est le fait de l’acquéreur (il s’agit d’ailleurs uniquement du dépôt et non pas des autres sommes versées à titre d’acomptes). Si ce dépôt est ainsi considéré comme arrhes, c’est seulement par interprétation de la volonté des parties, de sorte que si elles s'étaient exprimées dans un sens différent, le dépôt pourrait être restitué.

Le contrat est anéanti par la résolution à un tel point que l’ « abstract » doit être restitué au vendeur, sans que l'acquéreur puisse en conserver copie 1.

Si avant la résolution l’acquéreur avait été mis en possession, le vendeur pourra demander à recouvrer la jouissance, à condition de restituer les loyers et les revenus touchés, mais non pas cependant le loyer des lieux qu'avait occupés l’acquéreur lui-même ?.

Le vendeur reprend tous ses droits sur l’immeuble y compris le droit d’en disposer, accessoire normal du droit de