Passage de Hardley V. Baxendale

éventuel du solde du prix. La mesure des dommagesintérêts est la même lorsque l’acquéreur a été mis en possession avant la réalisation, car le vendeur ayant conservé le droit « legal » de propriété peut revendiquer la possession. Si l'acquéreur ainsi en possession a exploité l’immeuble, le vendeur aura droit aux intérêts sur le prix, en contre-partie de la perception des fruits et revenus par l’acquéreur ; et il aura droit, en outre, à des dommages-intérêts en contrepartie des produits enlevés (minerais, par exemple) par l'acquéreur, en raison de la perte de valeur qui en est la conséquence.

Si l’acquéreur avait versé un dépôt, le vendeur ne pourrait, en optant pour le maintien du contrat, prétendre retenir ce dépôt à titre d’arrhes et toucher en plus l’intégralité des dommages-intérêts qui lui sont dus; cependant, il a un droit de rétention sur ce dépôt en garantie du paiement des dommages et intérêts et il pourra le porter au crédit de l’acquéreur en compensation du montant des dommages.

Qu'advient-il des frais engagés par le vendeur (frais provoqués par la vente ou par l’administration de la preuve du droit de propriété) s’il opte pour le maintien du contrat ? Il ne pourra lesrecouvrer, car devant être mis dans la même position que si le contrat avait été exécuté, il se trouverait ainsi placé dans une situation meilleure qu’en cas d’exécution, puisqu’alors ses frais seraient définitivement demeurés à sa charge. Néanmoins s’il reste en possession de l’immeuble par suite du défaut de l’acquéreur, les dommages-intérêts pourront comprendre, outre le montant de la différence entre le prix de vente et la valeur au jour de l'infraction, le montant approximatif des frais d’une revente ultérieure ; il en est de même si la valeur de l’immeuble étant inchangée, il n’y avait pas lieu à des dommages-intérêts par ailleurs.

Arrivons-en au droit de l’acquéreur à des dommagesintérêts.

Lorsque l’inexécution du contrat provient de l’incapacité involontaire du vendeur à faire la démonstration d’un droit de propriété régulier, sans qu’il y ait de faute par conséquent,

l’acquéreur pourra recouvrer son dépôt avec intérêts, ainsi que ses frais, mais rien de plus que des dommages-intérêts purement de principe pour sa perte de bénéfice. Bien entendu, pour qu'il en soit ainsi, il faudra qu’il ne s'agisse pas d’irrégularité du droit du vendeur et que le vendeur ait fait tout ce qui était en son pouvoir pour remplir les obligations, sinon il aurait à payer des dommages-intérêts substantiels.

En dehors de ce cas, le droit de l’acquéreur à des dommages-Imtérêts est régi par la règle générale comme celui du vendeur. De sorte que, en cas de refus ou de négligence d’accomplir un acte entièrement en son pouvoir, et lorsque ce refus ou cette négligence constitue une infraction au contrat, les dommages-intérêts seront calculés comme nous l’avons déterminé plus haut.

Quoique le vendeur qui s’est obligé à livrer la possession réelle soit tenu d’expulser un occupant précaire, at will ou sans titre, qui refuse de délaisser volontairement les lieux, il n’est pas cependant obligé d’entrer en procès avec des personnes qui allèguent de bonne foi ou de façon plausible des droits contraires aux siens. Et l’on ne pourra lui réclamer des dommages-intérêts substantiels s’il refuse de s'engager dans ce procès, non plus d’ailleurs que dans le cas où son droit étant incomplet, il refuse d'acquérir des droits annexes ou de racheter des charges, car ces actes ne dépendent pas de lui seul et reposent sur le consentement d’autrui ?.

Nous avons vu que l’acquéreur peut réclamer son dépôt avec intérêts même s’il a été consigné à un séquestre ÿ. Il en est de même pour toute somme qu’il aurait versée en acompte sur le prix, à moins cependant qu'il ait acheté en pleine connaissance de l’état du droit du vendeur et que celui-ci ne soit empêché d’exécuter que par un vice de ce droit et non par sa faute : en ce cas il n’y aurait lieu qu’à des dommages-intérêts purement symboliques.

1. Dans Flureau contre Thornhill (1776) on a donné pour motif à une décision prise en ce sens la complexité du droit immobilier anglais.