Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p

3. Le séquestre a pour seule obligation de restituer le dépôt, il ne doit pas d'intérêts sur celui-ci.

Qu’adviendra-t-il des dépenses qu’aengagées l’acquéreur ? Il est fondé à réclamer à titre de dommages-intérêts les dépenses de préparation, de timbrage et d’exécution du memorandum, ainsi que celles qu’il a régulièrement engagées en vue de l’exécution du contrat, celles-ci comprenant même le coût de l’acte de tradition dans le cas où la rupture du contrat ne serait intervenue qu'après l’acceptation du droit. Bien entendu il ne peut s’agir de dépenses superflues ou engagées trop hâtivement, ni de frais ou dépenses qui n'auraient qu’un rapport médiat avec le contrat (frais d'emprunt, perte sur des valeurs mobilières aliénées pour lever le montant du prix) ; l’acquéreur n’aurait le droit de réclamer des intérêts sur le prix que dans le cas où, lors de la rupture, la négociation de l’affaire était si avancée qu'il était raisonnable d’avoir les fonds à sa disposition immédiate.

Lorsqu'un acquéreur était en possession de l’immeuble avec le droit de faire, à ses frais, des réparations et des améliorations, il ne peut recouvrer le coût de celles qu’il aurait réalisées (et à plus forte raison s’il avait agi sans autorisation). Et, dans aucun cas, il ne peut recouvrer les dépenses engagées en vue de l’exécution ultérieure du contrat après qu'il ait eu connaissance d’un acte en constituant une violation.

Nous devons maintenant envisager le cas où l’acquéreur obtient des dommages-intérêts substantiels comme contrepartie à la perte de l’affaire (loss of the bargain). Williams estime qu'il ne doit pas en obtenir, car il serait alors placé dans une situation meilleure que si l’infraction n’était pas survenue. Le vendeur pourra être condamné à des dommagesintérêts supplémentaires dans le cas où l’immeuble était vendu pour une utilisation déterminée, en dédommagement du fait pour l’acquéreur de ne pouvoir utiliser les lieux suivant son intention.

Contrairement au vendeur, l'acquéreur n’a pas de droit de rétention sur l’immeuble pour sûreté des dommages-

1. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 1023, réfutation de la solution donnée à Engell V. Fitch.

intérêts qui lui sont dus, même si ceux-ci comprennent le remboursement des fractions antérieurement payées du prix.

$ 2. Conditions d'exercice

Quelles sont les conditions d'exercice de l’action en dommages-intérêts ?

La partie qui a opté pour l'affirmation de l'existence du contrat peut, dans la pratique actuelle, demander par une seule action des dommages-intérêts ou l'exécution en nature !, Il va de soi que le fait d'obtenir des dommagesintérêts la déchoit de son droit de faire exécuter le contrat en nature ; le jugement accordant des dommages-intérêts retire le droit d'opter pour l’exécution en nature, et l’obligation de l’autre partie est novée en une obligation de somme d'argent.

La même solution vaudrait dans le cas où la décision obtenue serait une ordonnance d'exécution en nature. C’est l’application du principe de l’autorité de la chose Jugée, comme en droit français.

La partie actionnée en dommages-intérêts peut introduire une demande reconventionnelle en exécution en nature. Nécessairement une des demandes recevra satisfaction, la partie perdante ne pourra prétendre à faire dorénavant produire effet au contrat, car il y a chose jugée ; la même raison s'oppose à ce qu’une partie condamnée sans avoir introduit de demande reconventionnelle puisse agir en exécution en nature, en effet il résulte du jugement ordonnant les dommages-intérêts qu'elle n’était pas prête à exécuter ses obligations ou n’en avait pas l’intention. Ceci ne vaut pourtant que dans le cas où les dommages-intérêts auraient été accordés à raison de l’inexécution d’une obligation essentielle du contrat, sinon les deux parties pourraient postérieurement agir en exécution du contrat, l'obligation principale subsistant.

Quel est l'effet du rejet d’une demande d'exécution en nature ?