Fry on Specific Performance, Ch. II

3° Défendeur en possession de l’immeuble sur lequel l2s travaux doivent être faits.

Le tribunal considérera (ces conditions étant réunies) qu'il peut accorder l’exécution en nature si la vente a été faite moyennant une rente ou bien lorsque le vendeur doit avoir droit à l'usage du bâtiment, ou du chemin construit, qu'il s’agisse d’un droit exclusif pour lui ou du droit qu'il peut avoir comme riverain ou même comme faisant partie du public. Il en serait ain:i même si les travaux en question devaient être exécutés par le vendeur sur un autre immeuble que celui faisant l’objet de la vente.

De l'exception que nous venons de voir, il résulte que la règle indiquée plus haut de l’impossibilité pour le tribunal d'accorder l’exécution en nature en présence d'obligations de faire voit sa portée con:idérablement réduite.

Le tribunal n’admettrait pas une exception tendant à lui faire reconnaître son incompétence basée sur le fait que le contrat prévoit dans le cas d’inexécution ou d'infraction l'obligation de payer une somme déterminée soit à titre d’astreinte, soit comme clause pénale. Il n’en irait autrement que s’il s’agissait en fait d’une obligation alternative donnant le choix entre l’exécution d’un acte et le paiement d’une somme déterminée, de telle sorte que le contractant choisissant le paiement de cette somme se libérerait de son obligation même (au lieu d'exécuter une clause pénale).

Cette exception est celle qui soulève le plus de difficultés. Il existe à côté d’elle d’autres exceptions qui ne vaudraient pas at law alors qu’elles valent en équité.

C’est d’abord celle basée sur l’indétermination du contrat : il ne peut bien entendu être question d'exécution en nature si at law le contrat est nul pour indétermination, mais, en outre, il en sera de même lorsque les actes qui constituent l'obligation du défendeur ne sont pas suffisamment déterminés pourpermettre au tribunal d’ordonner leurexécution!.

Une autre exception est celle de déloyauté : le tribunal

1. Par exemple, l’exécution en nature a été refusée dans un cas où le contrat prévoyait qu’il faudrait élever des constructions à concurrence de mille livres.

n’accorderait pas l’exécution en nature d’un contrat d’où la bonne foi serait absente; cela ne signifie pas qu’il faut qu’il y ait équivalence entre les avantages qu’en doit retirer chacune des parties ou bien que la conduite de celles-ci doive comporter un degré de bonne foi plus élevé qu’on ne ne le réclame en général de contractants ; il en résulte seulement que le tribunal, avant d’accorder ce recours, peut prendre en considération une intention déloyale dans les termes du contrat ou dans Ja conduite des parties au moment de la conclusion de l'affaire. Quoique l’inégalité des prestations ne soit pas, par elle seule, un obstacle à l’exécution en nature, néanmoins, combinée avec une absence de loyauté, elle peut constituer une présomption de pression ou de fraude et cela alors même que les faits incriminés ne suffiraient pas à motiver un jugement prononçant la résolution.

Exception basée sur de fausses déclarations faites sans intention de nuire et ne constituant pas une cause de rescision du contrat. ;

Cette exception est un bon exemple d’application des principes suivant lesquels le tribunal peut avoir égard à la régularité de la conduite des parties : il a en effet une liberté complète à ce sujet.

Une autre exception est celle de lésion.

Nous savons que « at law » la lésion n’est pas admise ; en matière d'exécution en nature au contraire, le tribunal jugeant d’après l’équité peut y avoir égard et ceci en toute indépendance ?. Bien entendu, on ne saurait prétendre à l'existence d’une lésion lorsqu'il s’agit simplement d'éviter d'exécuter ce que l’on appelle ordinairement une mauvaise affaire, c’est-à-dire lorsqu'il y a seulement une certaine inégalité des parties ; comme la déloyauté, la lésion est en . général invoquée concurremment avec un vice du consentement tel que l’erreur ou la violence. On a déjà vu que lorsqu’une personne a contracté sans avoir été influencée, mais qu’exécuter le contrat la léserait grandement, le tribunal ne

LEP SES 54, 2. Fry, $ 417 et suiv. Williams on Vendor and Purchaser, 4 éd., p. 769, 770.

la contraindra pas à exécuter, alors qu'il n’aurait pu refuser d'accorder des dommages-intérêts ; il en est ainsi dans le cas de l’achat d’une propriété insalubre.

Nous ne traiterons pas ici de l’erreur, que nous avons déjà rencontrée au cours de notre examen des vices du consentement.

Le tribunal n’accordera pas non plus l'exécution en nature si on lui prouve que l'exécution du contrat implique la violation d’un droit « équitable » supérieur.

Il en serait ainsi par exemple si la réalisation de la vente entraînait la rupture d’un trust ou bien d’un contrat antérieur ayant pour objet (en équité) un immeuble vendu.

On a prétendu expliquer cette jurisprudence par les idées de déloyauté ou de lésion 1; cependant sa raison véritable pourrait être que le tribunal entend ne pas diminuer son autorité en donnant force exécutoire à un acte contrevenant de façon visible aux règles de l’équité. Cette interprétation semble exacte si l’on considère que l’exception ici envisagée peut être invoquée par les deux parties et même par un contractant ayant déjà agi en contravention avec le premier contrat alors que l’autre partie était dans l’ignorance de cette contravention : en effet, il est évident que le défendeur ne pourrait ici invoquer ni la déloyauté, ni la lésion ?.

Une exception importante contre une action en exécution en nature est celle tirée de l’absence de réciprocité.

Par absence de réciprocité, on entend que le recours en exécution en nature n’est pas ouvert aux deux parties et que le défendeur, par suite de l’état d'incapacité du demandeur ou pour tout autre cause, n’a pas le droit d’agir luimême en exécution en nature. Etant donné son pouvoir discrétionnaire, le tribunal refusera l’exécution en nature au demandeur qui se trouverait en état de minorité, par exemple.

À quel moment le tribunal se placera-t-il pour décider de la question de l’absence de réciprocité ? En principe ce serait au moment du contrat, de telle sorte que si l’incapacité survient postérieurement, la partie qui aurait perdu par sa

1. Fry on Specific Performance, 3° éd., $ 407. 2. Williams on Vendor and Purchaser, 4° éd., p. 1052.

faute le droit d’agir en exécution en nature ne pourrait invoquer cette absence de réciprocité ; mais, si le recours qui n’est pas réciproque lors du contrat le devient par la suite, la partie non engagée à l’origine, mais ayant par la suite confirmé, ne pourrait, une fois devenue capable, se voir opposer cette exception.

Voici quelques exemples : la partie qui n’a pas signé le memorandum peut agir contre l’autre, de même, le mineur devenu majeur peut agir dans ces deux cas ; en effet, l’autre partie s’est obligée à exécuter. Il en est ainsi dans tous les cas où un contrat annulable à l’origine, à la demande de l’une des parties, est ratifié par celle-ci par la suite.

Il résulte de tout ceci que ce qui est fatal en fait à une demande d’exécution en nature, c’est l’absence de réciprocité au moment où l’action est engagée, en dehors du cas où le défendeur qui n'aurait pas la possibilité d’agir aurait perdu ce recours par sa propre faute.

Bien entendu, alors même qu'aucune des exceptions que nous venons d’énumérer ne serait opposable à son action, le demandeur n’obtiendra satisfaction qe s’il est prêt à exécuter ses propres engagements. Il faut non seulement qu'il ait exécuté toutes ses obligations considérées comme essentielles jusqu’au moment où il introduit son action, mais encore qu'il continue cette exécution par la suite, sinon le défendeur pourrait s’opposer valablement à la demande, alors même qu’il aurait lui-même enfreint le contrat.

Si, par exemple, un acquéreur fait défaut et que le vendeur agisse contre lui, il pourra valablement fonder une exception à cette action sur le fait que le vendeur a, postérieurement à la première vente, aliéné l’immeuble (et par la suite s’est rendu incapable d'exécuter) alors que ce ne serait pas une exception valable à une demande en dommages-intérêts.

Enfin, pour que le tribunal accorde l’exécution en nature, il faudra que la partie demanderesse fasse diligence, c’est-àdire qu’elle introduise sa demande aussitôt qu'il lui sera possible et continue la procédure rapidement. Il n’existe pas, bien entendu, de délai précis.

S’il est impossible de poser des principes, néanmoins, on

peut dire qu’un retard d’un an a été tenu pour excessif et que, dans le cas où la nature même de l’immeuble fait que le retard d'exécution est particulièrement important (mines ou carrières) un délai de cent jours a été considéré comme trop long.

Nous savons que la condition préalable à l’exécution d’un contrat de vente est que le vendeur démontre un droit de propriété régulier, et que cette obligation semble être d’origine équitable. Il en résultera que l’exécution en nature ne sera accordée que s’il a été fait la preuve d’un droit de propriété assurant une jouissance paisible. Il est établi à ce sujet que le vendeur a toujours le droit de demander une enquête sur le droit de propriété, qu'il soit ou non demandeur. Dans le cas où la régularité du droit est admise, l'acquéreur doit exécuter ; dans le cas contraire, il peut demander la résiliation ou bien des dommages-intérêts.

Lorsque, sous réserve de stipulations particulières relatives-au droit de propriété, le tribunal considère que le droit acquis par l’acquéreur n’est pas suffisamment certain pour qu'il puisse à son tour obliger ses acquéreurs à l’accepter, il refusera d’ordonner l’exécution en nature, mais sans préjudice, semble-t-il, du droit du vendeur de conserver le dépôt ou de demander des dommages-intérêts 1.

Nous avons examiné plus haut l’effet d’un jugement refusant l’exécution en nature et renvoyant le demandeur à se pourvoir at law en dommages-intérêts pour infraction au contrat, spécialement lorsque l’action en exécution en nature est rejetée pour incertitude du droit de propriété ?.

1. Il faut remarquer ici que la tendance actuelle des tribunaux équitables semble être hostile à l’exception selon laquelle le droit du vendeur serait trop incertain pour être imposé à l’acquéreur. Ils considèrent qu’il est de leur devoir de trancher eux-même la question.

2. Cependant nous sommes dans une matière où la pratique et les principes sur lesquels elle est basée ne semblent pas très sûrs ; Fry nous propose, la classification suivante : le tribunal n’obligera pas l’acquéreur à accepter le droit de propriété lorsqu'il peut être raisonnablement pensé que l’acceptation l’entraînerait à des procès, à moins que le tribunal n’estime que l'issue de ces procès est normalement favorable. Il peut penser également que le droit de propriété est trop incertain lorsqu’il dépend d’une preuve orale defaits compliqués. Il en serait particulièrement ainsi lorsque les témoins sont décédés ou difficiles à trouver, ou lorsqu'il estime qu’en cas d’action, l’absence d’éléments déterminants serait telle qu’il serait de son devoir de laisser le jury entièrement maître de sa décision (lorsqu'il s’agit de prouver un fait de caractère négatif). Fry on Specific Performance, $ 890, 891.

Lorsqu’au cours d’une action en exécution en nature intentée par le vendeur, une enquête sur son droit est ordonnée par la Cour et qu’elle lui est défavorable, ce fait constitue une violation du contrat qui habilite l'acquéreur à résoudre la vente. Il peut par suite demander par une demande reconventionnelle, dans la même action, que soit ordonnée la restitution du dépôt avec intérêts et demander que soit établi à son profit sur l'immeuble vendu un droit de gage pour sûreté du remboursement du dépôt et du paiement des intérêts et des dépenses d’examen du titre.

Si c’est l’acquéreur qui est demandeur, il peut demander une enquête sur le droit de propriété, mais celle-ci aura lieu à ses risques et périls, car s’il a fait des objections et qu’au cours de l’enquête le vendeur ne réussisse pas à faire la preuve dans les termes du contrat, l’acquéreur devra, soit abandonner ses objections au droit de propriété et payer les frais de l’enquête ; soit acquiescer au rejet de son action, et s’il agit en dommages et intérêts, il ne pourra réclamer les frais de la première action. Si, le vendeur ayant déjà fait la preuve de son droit de propriété, l’acquéreur agit par la suite en exécution en nature et demande une enquête sur le droit de propriété, c’est lui qui en supportera le coût. De plus, en ce dernier cas, s’il a élevé des objections que le tribunal n’admet pas et si, en fait, son seul motif de plainte est le refus du vendeur d'admettre ses objections, il devra payer les frais d’action de ce dernier.

De telle sorte que, dans une action en exécution en nature, il vaut mieux pour l’acquéreur être défendeur que demandeur, puisque, dans la seconde hypothèse, le vendeur ne peut être contraint de faire la preuve de son droit de pro-

priété d’une manière plus rigoureuse que le contrat ne le Jui impose.

$ 2. L’exécution en nature avec compensation

Nous avons déjà vu que lorsque le vendeur a commis, sans mauvaise intention, une erreur de peu d’importance dans la description de l’objet de la vente, au sujet de la superficie ou de la nature du droit (ainsi celui-ci serait grevé

d’une charge minime, ou bien serait, pour partie, d’une nature légèrement inférieure à celle qui était indiquée), le vendeur peut néanmoins agir en exécution en nature, mais à condition de tenir compte à l’acquéreur de la différence de valeur existant à son détriment.

Ici encore, le tribunal jugera d’après les règles de l’équité, en ayant égard à la conduite des parties ainsi qu’au dommage excessif pouvant résulter pour l’une d’ells de l’exécution en nature, même moyennant compensation.

Le vendeur n'aurait cependant pas le droit de demander l'exécution en nature avec compensation en sa faveur. Pourtant, s’il avait fait de bonne foi une erreur pouvant lui causer une grosse perte, le tribunal ne l’obligerait pas à exécuter sur une demande de l’acquéreur, ne laissant à celui-ci que son recours at law, à moins qu’il n’accepte luimême de payer une compensation au vendeur ; cependant il n’accorderait pas la résolution du contrat à ce dernier.

$ 3. Inexéculion du jugement ordonnant l'exécution en nature

La partie en faveur de laquelle l'exécution a été ordonnée a-le choix entre deux sortes d'actions. Elle peut tout d’abord s’adresser au tribunal pour faire régler les conditions du jugement, c’est-à-dire obtenir une ordonnance qui déterminera le lieu et le moment du transfert et du paiement, ou bien fixera un délai limité dont la sanction serait une action en « contempt of the Court ». Lorsque la partie gagnante est l’acquéreur, il pourra se faire transférer la propriété, soit par vesting order, soit par une personne commise à cet effet par le tribunal.

L'autre recours ouvert en cas d’inexécution de ce jugement dans un délai normal est celui tendant à obtenir une ordonnance de résolution du contrat (le vendeur, partie gagnante, pourrait, en dehors de ce recours, agir en réalisation de son droit de rétention pour sûreté du paiement du

SPLES)