Quatrième Partie

La publicité en matière immobilière dans ses rapports avec la vente

Ne nous attendons pas à trouver en Angleterre un système de publicité des mutations immobilières semblable à celui que nous connaissons en France, c’est-à-dire uniforme et constituant le résultat d’un plan préconçu : ce serait contraire à ce que nous avons vu jusqu'à présent, et au génie anglo-saxon, essentiellement empirique.

Il existe en fait une juxtaposition de règles anciennes d’origine féodale et d’une réglementation moderne, établie progressivement au gré des exigences et des enseignements de la pratique anglaise et impériale.

Section ÎI

Systèmes traditionnels

Nous avons vu au début de cette étude que les mutations

. de propriétés en copyhold étaient constatées sur un registre

manorial. Ce mode de publicité a disparu en 1926 en même temps que le type de tenure auquel elle s’appliquait.

Néanmoins il existe un système traditionnel de publicité : celui qui est toujours usité dans le Yorkshire et le Middlesex. Il présente de grandes similitudes avec le mode de publicité en usage dans certaines parties de la Champagne sous l’ancien régime et avec le système français actuel.

Il consiste en la transcription sur des registres publics des actes translatifs de propriété, qu’ils soient entre vifs ou à cause de mort. La seule modification qu’on y ait apporté récemment a été de le rendre obligatoire dans ces comtés à moins que le propriétaire ne préfère se soumettre au nouveau système d'enregistrement 1.

Dans les régions où il est en usage, les recherches de l’acquéreur lors de la vente sont simplifiées du fait que le registre contient la trace des changements de propriétaires. Néanmoins 1l doit considérer qu’il s’agit uniquement d’une « deed registration » (comme en France) c’est-à-dire qu’il n’y a pas garantie par l'Etat des droits de la personne indiquée comme propriétaire par le dernier acte transcrit. En outre les autres droits que le droit de propriété ne font pas l’objet

e transcription, de sorte que l’examen du droit du vendeur se fera de la manière que nous avons rencontrée en traitant de l'obligation du vendeur de faire la preuve de la réalité de son droit de propriété.

Secion Il Le système du Land Registration Act de 1925

$ 1. Généralités

Le second système de publicité actuellement en usage à été introduit beaucoup plus récemment. Nous verrons qu’il se rapproche de la « title registration » en usage dans de nombreuses parties de l'Empire britannique.

Il consistait seulement à l’origine (vers le milieu du XIXe siècle) en l'obligation ou la faculté de faire mentionner sur des registres spéciaux tenus dans les chefs-lieux de comtés ou à Londres certains droits ou certaines charges portant sur un immeuble et opposables au propriétaire de cet immeuble.

Le nombre de ces droits ou charges soumis à inscription était fort restreint à l’origine ; au cours du XIXe siècle

1. Auquel cas l’immeuble en question est soustrait à la réglementation: spéciale à ces comtés.

et au début du XXe siècle, des lois particulières l’ont toujours augmenté, de sorte qu'aujourd'hui il comprend la presque totalité des charges foncières « legales » : charges administratives et de voirie, servitudes, baux de longue durée, actions judiciaires engagées (lis pendens), mortgage, droit de rétention du vendeur impayé. Seuls n’ont pas à être enregistrés certains droits portant sur la jouissance, tels que les baux de moins de vingt et un ans, les droits seigneuriaux, ceux des administrations locales, l’effet de la prescription, etc.

Pour incomplet qu'il soit, ce système ne manquait pas cependant de simplifier la tâche de l’acquéreur ou de son solicitor en matière de vérification du droit du vendeur. En effet, celui-ci étant contraint nonobstant toute clause contraire de lui donner accès aux registres fonciers, l’ac-: quéreur en recherchant sur celui-ci les mentions relatives à l'immeuble faisant l’objet du contrat avait (et a toujours) un moyen sûr de contrôler les déclarations du vendeur, en dehors d’un petit nombre de droits at law et des droits «equitable », dont l’opposabilité aux tiers est régie par les règles de la « notice » ou connaissance légale.

Cependant, il restait qu’en dehors du Yorkshire et du Middlesex, où existait le système que nous avons rappelé plus haut, la publicité du droit le plus important que l’on peut exercer sur un immeuble, le droit de propriété, n’exietait pas, de sorte que la sécurité des transactions immobi-lières restait précaire et subordonnée à des recherches longues, coûteuses et délicates.

Les Land Transfer Acts de 1875 et de 1897 et surtout. la Registration Act de 1925, qui a repris et complété leurs dispositions ont comblé cette lacune.

Le système auquel s’est arrêté le législateur n’est pas celui qui fonctionnait déjà localement, et que nous avons

encontré plus haut, c’est un mode de publicité ou d’immatriculation foncière inspiré de celui que nous connaissons sous le nom de « système Torrens » et qui était appliqué. dans nombre de pays neufs faisant partie de l’Empire. A l’état pur, il consiste: en une « title registration »1

CA

1. Voir à ce sujet Hogg : Registration of land throughout the Empire.

c’est-à-dire qu’au lieu d’enregistrer purement et simplement sans contrôle les actes translatifs de propriété qui lui sont présentés, le Registrar ! procède à un examen approfondi du droit de la personne qui demande à être immatriculée comme propriétaire. S'il le trouve en tous points régulier, il opère l’immatriculation demandée : dès lors le droit du propriétaire est irréfragable et garanti par l'Etat. Alors ce n’est plus la tradition qui opère le transfert de propriété, au moins à l'égard des tiers, mais le changement du nom du propriétaire sur le registre, et l’accomplissement de la formalité est une des conditions de validité de la vente.

Le législateur anglais n’a pas adopté toutes les conséquences de la «title registration »et le système qu’il a établi est intermédiaire entre la « deed registration » et la « title registration ».

Tout d’abord l’immatriculation est en principe facultative, alors que le système de la «title registration » ne tire vrai-ment tous ses avantages que de son universalité. L’acte de tradition conserve son effet pleinement valable à l’encontre des tiers, et nous avons vu que sous le régime de l’Act Torrens, il devient en somme inutile, puisque les tiers n’ont à se préoccuper que des mentions d’immatriculation portées au registre.

Cependant l’Act de 1925 a prévu un régime qui, sans être celui de l’Act Torrens, s’en rapproche néanmoins indirectement par ses conséquences ; il décide que l’immatriculation foncière sera obligatoire : dans le comté de Londres, et, à dater de 1936, si les conseils de comté en font la demande, dans l’étendue des comtés intéressés.

Nous allons maintenant décrire ce système en commençant par le cas le plus général, celui de l’immatriculation facultative.

$ 2. Immatriculation facultative

Dans les régions où l’immatriculation est facultative le propriétaire d’un immeuble a toujours le droit de demander

1. Fonctionnaire correspondant au conservateur des hypothèques.

à être immatriculé sur le registre foncier du moment que son droit est un droit « légal » (legal estate) 1.

(La base de l'identification de l’immeuble sur les registres est, comme en France, le plan cadastral qui indique les parcelles individuelles) ?.

L'enregistrement initial ou première immatriculation s’opère suivant la procédure suivante.

Tout d’abord le Registrar examine la demande d’immatriculation ; elle fait l’objet d’une publication permettant

1. Le Land Registration Act de 1925, Sect. 2, Sous-sect. 1 dispose : « Après la mise en application du présent Act, les droits susceptibles de rester des « legal estates » seront ceux seulement en considération desquels un propriétaire peut être immatriculé, et tous les autres droits sur un immeuble enregistré (à l’exception des « overriding interests » — droits inférieurs — et des droits enregistrés lors ou avant la mise en application du présent Act) auront effet en équité comme « minor interests ».

Le Law Jour nal (79) p. 324 donne des minor interests une bonne définition : «ce sont tous les droits équitables et en outre tous les droits « légaux » incapables d’être enregistés ».

Quand aux « Overriding interests»,le Law Registration Act de 1925, Sect. 3, Sous-sect. 16, en donne la définition suivante : « Par overriding interests » on entend toutes charges, droits et pouvoirs non inscrits sur le registre, mais sous réserve desquels les actes enregistrés de disposition prendront effet aux termes du présent Act. ».

La Sect. 70 du même Act en donne l’énumération : ce sont tous droit coutumiers profitant au public, toutes charges ayant leur origine dans la tenure de l’immeuble, les servitudes légales envers le domaine public, l'impôt foncier, la dîme et les rentes payables en conversion de dîme ou les annuités pour leur extinction, les droits en cours d’acquisition par prescription, les droits du détenteur (sauf enquête sur leur base), dans les cas d’un droit, possessoire qualifié ou good leasehold, tous les droits exceptés de l’effet de l’enregistrement, les droits acquis par une administration publique en vertu des Local Land Charges Acts, tous droits seigneuriaux, les baux inférieurs à 21 ans, les droits de recherches de produits minéraux.

D'ailleurs lorsque l’existence d’un tel droit est révélé au registrar, il doit en prendre note.

2. Ce que l’on appelle le Registre (Land Register) est en réalité un ensemble de trois registres :

1° Le Property Register, qui relate la description de l’immeuble et du droit avec référence au cadastre ou au plan, et contient des notes relatives à la propriété des mines, à l’exemption d’overridinginterests déterminés, aux droits accessoires (servitudes etc...), et dans le cas d’immeuble leasehold un résumé sommaire du bail et de ses conditions (Land Registration Rules, règles 3 et 5).

20 Le Proprietorship Register qui détermine la nature du droit exercé et le nom du propriétaire, ainsi que les avis et oppositions qui affectent son droit de disposer de l’immeuble (Law Registration Rules, règle 6).

3° Le Charges Register qui contient : les charges subsistant au moment de la première immatriculation — les charges postérieures à cette première immatriculation (y compris les avis de baux et autres avis de droits ou réclamations autorisées par l’Act) — les notes relatives à des covenants, conditions et autres droits opposés à ceux du propriétaire — toutes opérations relatives aux charges enregistrées et susceptibles d’enregistrement (Land Registration Rules, règle 7).

Guérin 15

aux tiers d'en prendre connaissance et fixant une date limite pour les oppositions. Une fois cette date arrivée, ou bien, si des oppositions se sont produites, lorsque le différend est réglé, l’immatriculation est opérée par la mention de l’immeuble sur le registre avec indication du nom du propriétaire.

Décrivons rapidement chacune des phases de cette procédure :

19 L'examen de la demande est fait par le Registrar d’après les mêmes principes que celui du droit de propriété par l’acquéreur : le Registrar s’assure que le droit est, au moins apparemment, régulier et offre une base solide dans le passé.

20 La publication s'opère par la voie de la presse et en outre au moyen d’avis donnés aux voisins lorsque des limites particulières sont fixées à l’immeuble immatriculé. En outre, certaines personnes peuvent faire mentionner sur les registres, avant toute immatriculation de cet immeuble, une «caution » leur donnant le droit dêtre avisées de toute demande d'enregistrement qui lui serait relative.

30 Enfin, lorsqu'il procède à la double immatriculation de l’immeuble et du nom du propriétaire, l’effet de celle-ci remonte au jour de la demande et il est délivré au propriétaire un « Land certificate »! qui sera le moyen de preuve de son droit officiellement reconnu (et même le moyen de constituer des charges équitables sur cet immeuble par remise en gage de ce certificat).

A compter de ce moment l’immeuble sera soumis aux règles régissant les « Registered Lands ».

Dans le système anglais, l’acte de tradition n’est pas différent de ce qu’il est dans le cas où la vente porte sur des immeubles non enregistrés. Néanmoins, si l’immeuble est déjà enregistré, le vendeur est obligé nonobstant toute stipulation contraire d’autoriser l’acquéreur à examiner le registre à ses frais ; il devra, si la demandeluienest faite, lui remettre une copie des inscriptions qui y figurent.

Lorsque l’immeuble fait déjà l’objet d’une immatricu-