Certificat immobilier
lation la preuve du droit de propriété se trouve plus aisément administrée, car les mentions portées sur le registre constituent une preuve suffisante.
Si le certificat remis lors de l’immatriculation est en la possession du vendeur, il est cependant indispensable pour l’acquéreur d’examiner le registre, car l’autre partie aurait pu constituer une charge sans avoir remis ce certificat ; celui-ci doit cependant toujours être remis à l’acquéreur ou en tous cas pouvoir lui être représenté à toute réquisition.
Tant que l'immeuble reste soumis aux règles régissant les « registered lands », l’immatriculation reste une condition de validité de la vente, à l’égal de l'exécution de la tradition. Mais le propriétaire peut toujours faire rayer l'immeuble du registre, ce qui le ramène sous le régime du droit commun, où seules les diverses charges foncières sont sujettes à publicité.
$ 3. Immatriculation obligatoire
Nous avons vu plus haut que c’est l’exception, puisque l’obligation n'existe guère encore que dans le comté de Londres (où, il est vrai, elle est le plus indispensable, en raison du caractère urbain de la propriété). Néanmoins, il semble bien que dans l'esprit du législateur, l’obligation doive s'étendre progressivement à l’ensemble du territoire si ses avantages apparaissent évidents, et ils ne sont pas douteux ; la faculté qu’il a donnée aux conseils de comté de réclamer à la Couronne son établissement dans leur circonscription, l’indique.
Lorsque l’immatriculation est obligatoire, ce que nous avons dit un peu plus haut, devient permanent. Le transfert de propriété pour se faire erga omnes exige, à côté de l'exécution de la tradition par le vendeur, l’immatriculation de l’acquéreur comme propriétaire. Ce qui équivaut à instituer une nouvelle condition de formation de la vente, celle-ci n'étant pas parfaite, et le vendeur restant propriétaire aux yeux des tiers, et capable de vendre ou de créer des droits sur l’immeuble, tant que la formalité n’est pas accomplie. D'ailleurs l’acquéreur n’est pas sous une obligation directe d'enregistrer. La méthode rendant l’imma-
triculation obligatoire est indirecte et consiste à priver l’acquéreur du « legal estate » s’il n’a pas demandé à être immatriculé dans les deux mois du transfert de propriété 1.
En outre, si l’établissement d’un acte de tradition et l'exécution de celle-ci par le vendeur reste indispeñsable en cas de revente, le nouvel acquéreur aura seulement à se préoccuper de l’immatriculation, et le « Land certificate » sera une justification suffisante du droit du vendeur ?.
$ 4. Effets de l’immatriculation
L’immatriculation initiale confère au propriétaire inscrit:
un droit de fief simple et en cas d'immeuble en leasehold, le droit «legal » créé par le bail enregistré, lesquels droits ne peuvent être affectés par des droits restant hors registre, alors qu'ils sont soumis à enregistrement. En effet, le registre vaut preuve du droit de propriété et de son étendue à cet égard. Seuls seront exceptés de cet effet les droits dispensés d’inscription 4. |
En ce qui concerne particulièrement la vente immobilière, il faut remarquer que le droit de rétention du vendeur impayé devra être protégé au moyen d’une « caution » ou encore au moyen d’un mortgage équitable : dans le cas contraire, n’apparaissant pas sur le registre, il resterait sans effet.
Nous avons vu l'effet de l’immatriculation d’un droit absolu. Mais l’on peut immatriculer un droit simplement possessoire (par exemple le droit que l’on est en train d’ac-
quérir par prescription). En ce cas, les droits des tiers ne sont pas atteints 5.
1. L’immatriculation obligataire avait été introduite par le Land transfert Act de 1897, alors aucun délai n’était fixé, mais l’acquéreur n’obtenait le legal estate qu’en se faisant immatriculer, ce qui présentait des inconvénients v. Williams on Vendor and Purchaser, 4e éd., p. 1099 note f.
2. Voir plus loin : l’immatriculation et la réalisation de la vente.
