Land Registration Rules de 1930, règle

sur la demande du vendeur éventuel déjà enregistré, l’immatriculation de J’acquéreur aura lieu et on délivrera au cédant un certificat mentionnant cette immatriculation. Dans les 21 jours, l'inscription doit être rendue définitive ; ce qui aura lieu sur une nouvelle demande, sinon l’immatriculation est annulée. En cas de confirmation, l’effet remonte à la date de l'inscription de l’acquéreur comme propriétaire provisoire. Le transfert a lieu par l’établissement d’un acte de transfert (comme dans le cas d’une vente ordinaire) et par l’immatriculation subséquente.

Il semble, lorsqu'il n’y a pas de clause particulière le prévoyant, que le vendeur ne peut obliger l’acquéreur à payer le prix à son solicitor sur la seule remise de l’acte de transfert exécuté : en effet, le transfert n’a pleine valeur qu'une fois enregistré et jusqu'alors, si des demandes d’enregistrement d’aliénations ou de charges sont faites, elles auront priorité. Le risque est certainement faible, étant donnée la brièveté du délai entre le paiement et l’enregistrement. Néanmoins le vendeur ne peut légalement contraindre l’acquéreur à le courir. La pratique anglaise a imaginé diverses façons de tourner ces risques, elles n’offrent pas un intérêt doctrinal bien grand, aussi nous contenterons-nous de les énumérer.

1° Ilest possible de ne parfaire la vente par le paiement qu’au bureau de l'enregistrement après examen du registre et remise des pièces : en ce cas l’enregistrement et le paiement sont pratiquement concomitants.

20 L’acquéreur dépose un avis de priorité (avec le concours du vendeur) !.

3° Le vendeur fait enregistrer provisoirement l’acquéreur (nous avons déjà vu ces deux hypothèses).

4° Le vendeur fait enregistrer définitivement l’acquéreur, mais retient le certificat d’immatriculation jusqu’à parfait paiement : cette méthode est incontestablement la plus favorable à l'acquéreur, par contre elle est dangereuse pour le vendeur, car, à l’égard des tiers, le droit de

1. En ce cas le paiement se fait à l’étude du solicitor du vendeur.

propriété est irrévocablement transmis, indépendamment de la remise du certificat

Dans le cas d’un open contract, cette méthode ne peut être employée, car le vendeur ne peut exiger la remise du prix entre les mains d’un séquestre au moment même où est formulée la demande d’enregistrement.

Quant à la première méthode, l’acquéreur ne peut contraindre le vendeur à l’accepter car celui-ci n’a pas à se déplacer pour toucher le prix, de sorte que ce sont les deuxième et troisième cas que l’on rencontre dans la pratique.

Le plus souvent, qu'il s'agisse d’un contrat amiable ou d’une vente aux enchères, des stipulations spéciales prévoient le lieu et le mode de paiement.

Nous avons jusqu'ici admis que l’acquéreur a, lors du paiement, connaissance des charges qui grèvent son acquisition au moyen du registre d’immatriculation ; il se pourrait qu'il ait connaissance de l’existence de droits contraires au droit inscrit du vendeur, qui ne le seraient pas euxmêmes. Etant donné le but de simplification des mutations immobilières qui est celui des auteurs de la réforme de 1925, et du moment que le vendeur est immatriculé avec un droit absolu, l’acquéreur n’a pas à se préoccuper de ces droits, alors même qu'il en aurait ce que l’on appelle une connaissance effective (« notice ») et, à la condition d’être lui-même immatriculé, son propre droit primera les droits antérieurs qui ne le seraient pas.

Si nous considérons le système de l’immatriculation obligatoire, comme celui qui sera tôt ou tard l’unique système anglais de l’enregistrement des mutations immobilières, car il nous semble que ses avantages sont nets, nous pouvons en terminant ce chapitre faire la remarque que l’Angleterre se trouvera dotée d’un système au moins égal au nôtre. En effet, si la publicité est le but essentiel des deux, il nous semble que le nôtre s’y limite trop, car il ne donne pas la certitude de la régularité des droits qui sont publiés, le conservateur n’ayant pas à faire subir aux demandes de transcriptions l’examen qu'en fait le Registrar, et aucune

garantie officielle n'étant donnée chez nous comme celle qui résu te de la délivrance du « Land certificate ». H faut dire pourtant que, si remarquable que soit le système anglais, le grand inconvénient qui subsiste est celui de la clandestinité des droits équitables (quoique depuis 1925 l'acquéreur soit presque complètement à leur abri) et l’existence de droïts non soumis à l'effet de l'enregistrement, sur tout les overriding interests. En outre, il est bien loin encore d’être d’une application générale.

Conclusion

Nous venons de décrire et d’analyser au cours de ce modeste expo é, des institutions juridiques dont l’origine est différente de celles qui leur correspondent en France, et d’une façon générale dans toutes les législations continentales sur lesquelles le droit romain a plus ou moins influé.

Il nous semble que l'intérêt de l’étude de la législation foncière anglaise est de faire apparaître l’aboutissement d’une évolution presque millénaire qui n’a pas été brisée, comme cela a été Le cas sur le continent, par un bouleversement complet, ou pour le moins par des réformes radicales dans la période écoulée depuis la fin du XVIIIe siècle.

Les efforts des juges et des praticiens anglais pour introduire davantage d’équité et de commodité dans une législation figée durant des siècles dans un archaïsme sans cesse plus en désaccord avec les besoins nouveaux font qu’au cours des précédentes pages nous ayons rencontré de nombreuses institutions ou règles dont l’analogie avec celles qui nous sont habituelles est certaine. C’est ainsi principalement que les conditions de formation du contrat de vente, leurs sanctions, la sanction des obligations contractées par les parties (recours mis à leur disposition), n’ont réellement de différences avec celles des droits continentaux que dans leurs modalités d'application, mais non dans leurs règles générales.

Néanmoins, ce que nous avons rencontré de réellement spécial à l'Angleterre, nous semble-t-il, c’est la distinction entre droits « légaux » et droits « équitables », l’absence de caractère translatif du contrat de vente, et la réglementation de l’immatriculation.

Cette distinction est de nature à nous surprendre quelque

peu, s'agissant de droits dont le contenu est le même, mais qui diffèrent pour leur valeur à l’égard des tiers, par la moindre sécurité qu'ils offrent à leur titulaire. Nous autres Français, chez qui le juge possède un pouvoir bien plus limité, et surtout ne possède pas la faculté de juger d’après l'équité seule, nous éprouvons une certaine répugnance pour une telle conception, mais elle est familière à l'Anglais et il est curieux d’ailleurs de noter que jamais le législateur n’est parvenu à empêcher cette création de droits en marge des institutions civiles, « légales ». La réforme de 1922-1925 consacre une politique nouvelle, qui détermine le domaine de l’équité et même étend considérablement le nombre des droits qui sont soumis à ses règles, afin de simplifier la conception du droit «légal » de propriété et de rendre possible l’extension future du nouveau régime d’immatriculation foncière.

Comme nous l’avons vu, le contrat de vente n’est, en Angleterre, qu’un litulus ad adquirendum, et ce n’est que par une tradition, autrefois matérielle, aujourd’hui constatée par un écrit scellé, que la propriété est transmise. Ici l’opposition avec le système français est complète, et aussi avec les législations des pays latins qui suivent de plus ou moins près le système de notre Code civil.

Mais n'y a-t-il pas analogie avec la conception de la vente qu’expriment le Code civil allemand de 1900 et le Code civil suisse de 19121? Dans ces deux législations, le contrat de vente constatant l’accord des volontés a pour unique effet d’engendrer des obligations personnelles à la charge des parties, la principale étant de réitérer l’accord de volonté en présence du conservateur du registre foncier : ce n’est qu’à ce moment que la propriété est transférée à l’acquéreur. Jusque là, celui-ci n’est investi que d’un droit personnel lui permettant de forcer l’aliénateur à consentir à l’inscription. Quant au droit de l’acquéreur qui est en possession avant l'inscription, il est déjà assez fort pour que le vendeur ne puisse revendiquer l’immeuble à son encontre.

. 1. Gaston Aubéry, France et Allemagne, le droit civil et la prééminence juridique. — Raoul de la Grasserie, Le Code civil allemand traduit et annoté, 3e éd. — Dr Wieland, Les droits réels dans le Code civil suisse.