LA SITUATION DES ZONIERS

Examinons maintenant les dispositions nouvelles de la convention de 1928 et de la loi de 1930 touchant les revendications des zoniers :

1° Zelour au jury normal d'expropriation. — Nous avons vu que la commission administrative et la commission interministérielle avaient accepté la proposition Lavaz. Mais comme il s’agit d’une opération très importante et qu'il faudra plusieurs jurys pour fixer les indemnités, la liste des jurés dans le département de la Seine comprendra 960 noms au lieu de 600 (18). Il n'ya

(17) AnT. 6 $ 2 de la loi du 10 avril 1930 :

« La ville de Paris est autorisée à faire face aux dépenses nécessitées par les opérations dont elle assume la charge par voie d'émission d'obligations portant intérêt dont l'amortissement devra être terminé au plus tard en 1975.

Le montant maximum des obligations susceptibles d’être mises ou maintenues en circulation sera annuellement fixé par décret, ainsi que les conditions des émissions.

Dans l'intérêt d’une prompte libération des terrains de la zone dont l’'insalubrité aura été reconnue par la Ville, en accord avec ’iûtat, l'Etat allouera à la ville de Paris, pendant une durée de quinze années au plus, à partir de l’approbation de la présente convention, des subventions égales à la moitié des dépenses annuelles occasionnées par le versement des allocations compensatrices dues, par application des articles 12 à 18 de l'avenant du 30 juin 1928, aux occupants desdits terrains. Le total des subventions ainsi allouées par l'Etat ne devra en aucun cas dépasser ua maximum de 30 millions de francs. (art. 26 de la convention) »

(18) ArnT. 8 de la loi du 10 avril 1930:

« Pendant quinze ans, à compter de la promulgation de la présente joi, la liste des jurés du jury d’expropriation pour le département de la Seine comportera 900 noms, par dérogation à l'article 29 de la loi du 3 mai 1841 (art. 7 de la convention). »

pas d'observation particulière à noter sur ces dispositions contenues dans l’article 11 de la convention du 30 juin 1928 et l’article 3 de la loi du 10 avril 1930 (19). L'expertise

est maintenue.

2 Allocations compensutrices. — Les modifications les plus importantes aux conventions de 1912 et à la loi de

4919 ont porté sur le règlement de la situation des zoniers.

(19) Arr. 3 dé la loi du 10 avril 1930 :

« L'expropriation des terrains destinés à l’œuvre d'utilité publique définie à l'article précédent, sera poursuivie par la ville de Paris dans les formes et suivant les conditions déterminées par la loi du 3 mai 1841, modifiée par la loi du 6 novembre 1918, sous les dérogations suivantes :

1° Après qué l'administration aura dressé le plan parcellaire des terrains ou bâtiments compris dans la zone sanitaire dont l'acquisition sera projetée et qu’il aura été procédé à l'enquête prévue par lé titre Il de la loi du 3 mai 1811, modifiée par la loi du 6 novembre 1918, le préfet de la Seine déterminera directement, sans autre formalité préalable, par un arrêté motivé, les propriétés qui devront être cédées et l’époque à laquelle il devra en être pris possession ;

20 A défaut de conventions amiables avec les propriétaires et locataires, même sans bail écrit, des terrains et bâtiments nécessaires à l'opération, ou avec leurs représentants et sur la communication qui leur sera donnée de l'arrêté de cessibilité, le procureur de la République requerra et le tribunal de la Seine prononcera l’expropriation pour cause d'utilité publique des terrains et bâtiments compris audit arrêté ;

3% Par le même jugement, le tribunal désignera un expert qui sera chargé, de concert avec les deux autres experts mentionnés ci-après, de procéder aux estimations en vue de fixer les indemnités de dépossession. Le même jugement commettra un des membres du tribunal pour présider le jury d’expropriation et désignera un autre membre pour le remplacer au besoin ;

4e À défaut d'entente amiable et si les offres dé l’administration ne sont pas acceptées dans les délais impartis par les articles 24 et 27 de la loi du 3 mai 1841, l'Administration notifiera le nom de l'expert par elle choisi et invitera les intéresés à désigner, dans le délai d'un mois, un autre expert, pour procéder, avec le concours de l'expert désigné par le jugement d’expropriation, à l'estimation des immeubles dont la dépossession aura été prononcée et à l'évaluation de l'indemnité due aux divers propriélaires et locataires avec ou sans bail. Faute par les intéressés de faire connaître le nom de leur expert dans le délai imparti, la désignation en sera faite par le maire de la commune ou, à son défaut, par ordonnance du président du tribunal de la Seine, rendue sur simple requête. Les experts devront indiquer leurs évaluations respectives par écrit dans un délai de deux mois ;

5° Les offres de l'Administration, les demandes des intéressés et les estimations des experts seront soumises au jury d’expropriation, qu se réunira et statuera dans les formes et suivant les conditions

éterminées par la loi du 3 mai 1841 modifiée par les lois des 6 novembre 1918 et 17 juillet 1921 » (art. 11 de la convention).

Comme il s’agit de textes nouveaux ne se référant à aucun texte des conventions ét lois antérieures, ét dans un but de clarté, nous les donnerons dans le corps même de cette étude,

Arr. 12 de la convention. — « Le jury fixera les indemnilés dues aux propriétaires des terrains pour dépossession du sol et aux locataires des terrains pour éviction locative, conformément aux dispositions de l'article 39 de la loi du 3 mai 1841.

« Il déterminera en même temps le montant des indemnilés afférentes à la dépossession des constructions édifices en violation de la servitude non ædificandi et à l’éviction des fonds de commerce exploités dans des constructions irrégulières comme si ces constructions et ces fonds de commerce pouvaient, malgré leur üirrégularité, donner lieu à indemnilé.

« La ville de Paris s'engage à verser dans les conditions définies par les articles 14 à 19 inclus ci-après, aux propriétaires de constructions édifiées en violation de la servitude et aux propriélaires de fonds de commerce exploilés dans ces constructions, des allocations compensatrices égales au montant des sommes fixées par le jury, en exécution du paragraphe 2 du présent article. ,

« Les allocations compensatrices ne pourront être rersées qu'aux propriétaires de constructions devenus locataires de la ville de Paris, aux conditions firées par l’article 14 ciaprès (20) [art. 3 de la Loi du 10 avril 1930].

Arr. 13 de la convention. — « La ville de Paris versera immédiatement aux propriétaires des terrains le montant de l'indemnité afférente à la dépossession du sol.

« S2 elle se trouve en présence d’un locataire des terrains, elle aura le choix entre le versement de l'indemnité pour éviclion locative entre les mains du locataire, de manière à

(20) Quelle sera la situation du propriétaire de constructions élevées postérieurement au 10 juillet 1851 et antérieurement à la loi du 19 avril 1919 et qui, pour un motif quelconque, par simple caprice peut-être, refusera de devenir locataire de la Ville ? La convention

entrer immédiatement en possession des lieux, ou le maintien du locataire dans les lieux aux conditions du bail jusqu’à la date prévue pour l'expiration normale dudit bail.

« Les droits que les créanciers privilégiés el hypothécaires pourraient éventuellement exercer sur celle indemnité seront conservés, conformément à l'article 17 de la loi du 3 mai 1841. D

Ces articles consacrent les sacrifices de la Ville : ne recherchant plus si les constructions existant sur la zone sont régulières, parce que antérieures à la servitude ou régularisées depuis, la Ville s'engage à verser des indemnités à leurs propriétaires ou à leurs occupants; ces indemnités qui portent le nom « d’allocations compensatrices » seront fixées par le jury, mais la Ville ne peut verser ces allocations compensatrices qu’à ceux qui deviendront ses locataires.

Le premier paragraphe de l’article 12 vise les indemnités à allouer aux propriétaires pour dépossession du sol, et aux locataires pour éviction locative. Si ces terrains sont nus, pas de difficultés. S'ils sont bâtis, il y a lieu de distinguer : si les constructions sont régulières, il y a lieu à indemnité ferme de dépossession ; si les constructions sont irrégulières : allocation compensatrice pour ceux qui souscriront un bail ;

Ce qui fait la complexité de la question, c’est que, sur la zone, on trouve de multiples catégories d’occupants : les propriétaires de terrains nus qui peuvent être loués, les propriétaires de terrains bâlis dont les constructions sont soit à eux, soit à des locataires qui les ont édifées, les locataires du sol qui ont sous-loué une parcelle qui a été bâtie par le sous-locataire, enfin les sous-locataires

mr ne l’a pas déterminée, mais M. CAUrRU, commeutant son rapport à la Chambre, a déclaré que l’article 12 de la convention disposant que seuls les propriétaires devenus locataires de la Ville auront droit à l'allocation compensatrice, ce propriétaire n’a droità aucune indemnité. Mais il lui suffira de signer un bail et de demander aussitôt la liquidation de son allocation pour avoir droit dans les conditions de l’article 16 à une allocation réduite,

d'immeubles ou de partie d'immeubles, Lorsque la ville de Paris veut prendre immédiatement possession, elle appelle devant le jury tous les ayants droit. Si, au contraire, elle conserve les constructions, elle n’appelle plus devant le jury que les propriétaires : propriétaire du terrain pour lui donner une indemnité de dépossession du sol, propriétaire de constructions pour l'application du système des allocations compensatrices.

Il est à remarquer que l’article 42 ne vise que les propriétaires, soit de terrains, soit de constructions, soit de fonds de commerce et les locataires de terrains seulement. Aux propriétaires de terrains, on fixera une indemnité pour la dépossession du sol, aux locataires de terrains, une indemnité d'éviction locative. Le jury fixera aussi la valeur des constructions et des fonds de commerce qui seront versées sous forme d'allocations compensatrices à ceux qui deviendront locataires.

L’indemnité de dépossession du sol nu pour les propriéaires et d’éviction locative du sol nu pour les locataires sont fermes et versées immédiatement; mais si la Ville veut maintenir le locataire, l’article 13 lui donne la faculté de le faire aux conditions du bail jusqu’à la date prévue pour son expiration. Et ceci est indépendant du fait que le terrain soit ou non bâti; l’article 13 ne concerne que le terrain en lui-même, indépendamment des constructions.

Voici quel tableau l’on pourrait dresser de la situation des diverses catégories de zoniers dans la convention de 1928 :

Propriétairesdeterrains nus. { indemnité ferme de dépossession du sol;

| indemnité d’éviction loca- Locataires de terrains nus.. tive ou continuation du bail;

| indemnité ferme pour dé-

possession du sol;

Propriétaires de terrains bâtis | constructions régulières également propriétaires des indemnitéferme dela va- COMSILUCUOUSRE Rs er leur desconstructions;(21) constructions irrégulières :

indemnité sous forme d'allocation compensatrice;

indemnité ferme d'éviction

locative pour le sol;

Locataires du sol ayant édifié | construction régulière üuHé CONSIEUCHON.. .. 2... indemnité ferme de la valeur delaconstruction; construction irrégulière :

allocationcompensatrice; Autres catégories...:....... \ indemnité d’éviction locative.

En ce qui concerne les propriétaires des fonds de commerce, il leur est en outre alloué une allocation compensatrice correspondant à la valeur du fonds.

ArT. 14 de la convention. — « Lorsque la Ville sera entrée en possession des terrains, les propriélaires des constructions existant sur ces terrains el qui y auraient été édifiées antérieurement à la promulgation de ia loi du 19 avril 1919 et en violation de la servitude maintenue par ladite loi, pourront demeurer sur les lieux comme locataires de la Ville aux condilions suivantes :

« Le bail sera fait pour une durée de vingt-cinq ans à l'expiration de laquelle le locataire aura droit au paiement de l'allocation fixée par le jury à charge de quilter les licux:;

(21) Quelle est la situation des propriétaires de constructions élevées avant le 10 juillet 1851, c’est-à-dire avant la date admise pour l'application de la servitude militaire ? La convention ne les vise pas, mais, à la Chambre. M. CaurTnru a déclaré qu'ils étaient placés dans les conditions ordinaires de la loi de 1841 : « ils toucheront immédiatement et préalablement la valeur intégrale des constructions qui existaient alors et qu'ils ont maintenues sur les térrains de la zone, telle qu’elle aura été fixée par le jury. Il en sera de même des constructions régulièrement autorisées par l'autorité compétente, s’il y en a. »

€ A) pour l'occupation du terrain, un pourcentage de l'indemnité de dépossession égal au taux moyen des avances sur titres de la Banque de France pendant les douze mois précédents.

« B) pour l'occupation des constructions :

« a) su s'agit demaisons familiales, c’est-à-dire de maisons édifiées par le propriélaire ou pur ses auteurs et habitées exclusivement par lui ou par des membres de sa famille :

« 1 °/, du montant de l'allocation compensatrice afférente aux constructions pendant toute la durée de l'occupation pour la fraction de l'indemnité inférieure à 50.000 francs;

« 2°, du montant de ladite allocation pour la fraction de l'indemnité supérieure à 50.000 francs avec augmentation de 0,25 °/, par an jusqu'au maximun de 3 °/, de l'allocation. »

Nous avons vu que,dans le projet Caarces-LaAvaL, on avait considéré les constructeurs d’une habitation familiale comprenant au maximum un rez-de-chaussée, un étage et un comble, dont la valeur ne dépassait pas 50.000 fr. ou la location 5.000 francs. D'autre part, dans son contreprojet, M. PoinTiEeR demandait que fussent réputés « de bonne foi » les zoniers dont la maison d'habitation avait une superficie maxima de 150 mètres carrés,

Ces distinctions disparaissent, il suffira que la maison ait été édifiée par le propriétaire ou par ses auteurs et qu'elle soit exclusivement habitée par lui et sa famille. Le taux du loyer augmenñte avec la valeur de la maison.

Exemples :

PU OUTRE AD Mina ne odeurs eu ace das 10.000francs Valeur dé Jà construetiofh: s ss eruisietes 40.000 — Loyer pour le sol : taux des avances de la Banque

6 ice soit actuellement 4,50 °/. X 10.000 = AS0= HE LALUR Loyer pour la construction CT X = tan 400 ==

au total par an et pour toutela durée du bail....: 850 —

20 NalcurAdU SOLE ere PERTE ee EE 10.000 francs Valeur de la construction : (50.000 + 10.000) = 60.000 . — Loyer pour le sol (invariable) 4,50 9/0 x 10.000 = 450 — Loyer pour la construction : drésannée : 500 200 au, total... 0m 70 —

2e année : 500 + HERBE — 223 au total 725 —

INA Re 3e année : 500 + NE == 250 au. "75012 LeDannoe re EU0 TD MOI PRET RET EE TEE Ts Hesannéct 500" S00NUMRENENSAEE EC ET ETES COUR

6° année et suivantes : même augmentation jusqu’au maximum de 1.800 francs (3°, de l'allocation compensatrice).

« b) S'il s'agit de maisons familiales, habitées exclusivement par le propriélaire ou par les membres de sa famille et non édifiées pur lui ou ses auteurs :

« 2°/, du montant de l'allocation compensatrice afférente aux constructions pendant toute la durée de l’occupalion pour la fraction de l'indemnité inférieure à 50.000 francs;

« 3°/, du montant de ladite allocation pour la fraction de ladite indemnité supérieure à 50.000 francs avec augmenlation de 0,25 °/, l’an, jusqu'à un maximum de 4°/.. »

Reprenons nos chiffres dans cette hypothèse :

104 Valeuradué SOLE arr. de ART RE A ONE 10.000 francs ValeurdedaeConetEC TONER CRE TEE 40.000 — Loyer -d'irsol MER PRE ER ee 450 — Loyer de la construction par an PE? —— 800 —

pendant toute la durée du bail.

20 Si la valeur de la construction est de 60.090fr, :

Pour la construction :

6 ; 50.000 X 2 10.000 X 3 Loyer dre: ° BR ES D HSE MANEES = en.

ye année 100 + 100 1.300 francs 50.000 XK 2 10.000 X 3,25 LOVET 2 SR on SNS NE TE NE.

ÿ année 109 + 100 12

et jusqu’au maximum de 2.400 francs.

«c) S'il s'agit de maisons ne remplissant pas les conditions ci-dessus visées el notamment de maisons de rapport ou de constructions à usage de commerce ou d'industrie :

«3°/, du montant de l'allocation compensatrice afférente aux constructions sans augmentation pendant toute la durée de l'occupation pour la fraction de l'indemnité inférieure

à 50.000 francs el avec augmentation de 0,25°/, par an Jusqu'au maximum de 5°/, pour le surplus de l'indemnité. »

On pourrait avec nos précédents exemples refaire le barême (22).

« d) S2 le propriéluire des constructions exploite dans celle-ci un fonds de commerce, il sera stipulé, en sus du loyer

afférent aus constructions, un loyer supplémentaire calculé comme suil :

« 3°/, du montant de l'allocation afférente au fonds de commerce avec augmentation de 0,25 °/, l'an jusqu'à un maximun de 4°/, pour la fraction de l'indemnité inférieure à 100.000 francs;

« 4°/, du montant de ladite allocation, avec augmentation de 0,25 °/, l'an jusqu'à un maximun de 5°/, pour la fraction de l'indemnité comprise entre 100.000 et 500.000 francs ;

« 5°/, du montant de ladite allocation, avec augmentation de 0,25°/, l'an jusqu'à un maximum de 6°/, pour la fraction de l'indemnité dépassant 500.000 francs. »

Le taux des loyers progresse avec la valeur du fonds de commerce. On ne tient plus compte, comme dans le

projet Lavar, du nombre des ouvriers ou employés de l’entreprise.

Sur le principe des allocations compensatrices, lors de la discussion de la loi à la Chambre, seul M. CLamamus a fait des observations. Il avait déposé un amendement tendant à remplacer l'avenant du 30 juin 1928 par un texte unique ainsi conçu : « Les indemnités de dépossession et les allocations d’éviction seront, par le jury, déterminées et fixées conformément à la loi du 3 mai1841, modifiée par Les lois des 6 novembre 1918 et 17 juillet 1921,

(22) Il est à remarquer que le taux du loyer s'élèveavec le moindre intérêt que la Ville accorde à l'occupant. Nous avons déjà trouvé cette idée chez M. DausseT et plusieurs de ses collègues : beaucoup d’égards pour le petit zonier qui a construit lui-même ou qui occupe une petite maison, mais moins de bienveillance pour celui qui a construit un immeuble, parfois important, pour spéculer.

comme en matière d’expropriation publique. Cés indemnités de dépossession et d’éviction tant pour le propriétaire, quelle que soit l’origine de la propriété, que pour les locataires et occupants seront versées par la ville de Paris, au moment où celle-ci prendra possession des immeubles. Jusqu'à cette date, les propriétaires, locataires ou occupants continueront à jouir des droits qu'ils tiennent de la situation antérieure .»

M. CLawamus, niant l'existence de Ja servitude militaire, demandait donc l'application pure et simple de la loi du 3 mai 1841. La servitude militaire n’a été faite, prétendait-il, que pour permettre à la Ville de spéculer sur les terrains zoniers en les expropriant à des prix très bas ; la servitude d'hygiène de 1919 n’a pas d'autre but, et dès lors, la convention de 1928 constitue une nouvelle spoliation, puisque la ville de Paris « en obligeant les zoniers à lui verser des loyers pendant vingt-cinq ans pour continuer à occuper une propriété qui est la leur, entendrait prendre dans leur caisse des sommes qui, additionnées, lui permettraient de verser plus tard les indemnités promises et de réaliser en même temps un bénéfice. »

Certains députés firent observer, lors du vote de la loi au Parlement, que le taux du loyer était excessif, À la commission d'administration générale, MM. Marsais et RoUQUIER avaient défendu sans succès, un amendement tendant à ce que, pour l’occupation des constructions, pour tout ce qui est toit familial, c'est-àdire édifié par le propriétaire ou par ses auteurs et habité par lui ou par sa famille, il n’y ait pas de loyer, que le loyer soit de 1°/ pendant toute la durée de l'occupation pour les maisons familiales habitées par le propriétaire ou sa famille et non édifiées par lui, de 1,20/., pour les autres maisons, ct pour les fonds de commerce un loyer supplémentaire de 4,5 à 2°, suivant la valeur. Les baux auraient été de 25 ans par période de 5 ans à la volonté réciproque des parties. Dans le cas de force majeure, le locataire aurait pu résilier et, si la demande

de résiliation était faite avant les dix premières années, il aurait subi une retenue de 5 */, sur la somme totale.

M. Alexandre Leras avait déclaré que ceux qui paieront 5°/, pendant vingt-cinq ans auront versé plus que l'indemnité qu'ils percevront à l'expiration du bail. A une observation analogue de M. HERvEy, sénateur, M. Jean DuranD répondit que, au bout de 20 ans, la Ville paiera 100 francs, alors que suivant le taux de 1°/., 2°/, ou 8°/,, le zonier aura payé 24fr. 30, 48 fr. 60, et 72fr.90 ; au surplus la Ville n’a jamais caché son intention d'exproprier et d'aménager la zone dans les délais les plus rapides possibles, si bien qu'il est très peu de zoniers qui paieront le loyer pendant 20 ans. Obligés d’évacuer les immeubles, il percévront l'allocation entière sans avoir versé, loin de là, le montant de leur indemnité sous iorme de loÿer.

ART. {5 de la convention. — « Le localaire sera tenu pendant toute la durée du bail, au paiement de tous impôts el taxes afférents au terrain et à la construction qui y est élevée. Il aura également à sa charge toutes dépenses d'entretien ainsi que les travaux de grosses réparations nécessaires pour assurer la sécurité des occupants et la sûreté de la voice publique, la ville de Paris étant exonérée des travaux que le Code civil met à la charge du bailleur.

Le mropriétaire du sol, garni de constructions, devenu locataire de la Ville, pourra s’exonérer de toute redevance afférente au sol, en consignant entre les mains du receveur municipal le montant de l'indemnité de dépossession relative au lerrain. » L

Le propriétaire de terrains ou de constructions étant devenu locataire de la Ville, il s'établit entre eux des relations de locataire à bailleur ; l’article 15 fixe ces rapports et les dérogations apportées aux règles édictées par le Code civil: c’est ainsi que le locataire, outre les réparations locatives mises à sa charge par l’article 1754 du Code civil, doit prendre également à sa charge Îles

grosses réparations que l’article 1720 du Code civil met à la charge du bailleur. Les grosses réparations sont d’ailleurs limitées, comme nous le verrons postérieurement, elles ne peuvent être entreprises que pour assurer la sécurité des habitants ou de la voie publique (23). En outre, tous les impôts et taxes diverses sont à la charge du locataire. Dans cet article, le mot « locataire » signifie locataire de la Ville.

La seconde partie de l’article 15 vise l'indemnité ferme de dépossession du sol qui est attribuée au propriétaire du terrain devenu locataire de la Ville. Nous avons vu que celle indemnité doit être payée immédiatement et, qu’en retour, le propriétaire devenu locataire verse un loyer fixé suivant le taux moyen des avances de la Banque de France. En consignant le montant de l’indemnité entre les mains du Receveur municipal, il s’exonère du montant du loyer. La Ville peut évidemment placer cet argent à un taux qui lui rapporte annuellement ce qu’aurait payé le locataire.

ART. 16 de la convention. — Sr la ville de Paris veut entrer en possession des constructions, soit avant l'expiralion du bail en cours dans le cas visé au second alinéa de l'article 13, soit avant l'expiration du bail passé en exécution de l'article 14, elle aura le droit de résilier l'un ou l'autre bail, à charge pour elle de verser au locataire, à l'exclusion de toute autre indemnité, le montant de l'allocation | compensaltrice. augmentée dans le cas visé au second alinéa de l'article 13 de l'indemnité d'éviction.

La ville de Paris devra en tout état de cause aviser de sa décision le locataire un an à l'avance.

Le locataire aura de son côlé le droit, à tout moment, de résilier le bail, et de délaisser La construction. Si ce délais-

(23) Un cas curieux d'application de cet article vient de se présenter. A la suite d’un incendie, de grosses réparations intéressant la sécurité des habitants doivent être effectuées à un immeuble exproprié, mais dont la Ville n’a pas encore pris possession : le jury n’a pas encore fixé le montant de l'allocation compensatrice et le bail prévu par les conventions de 1928 n’est pas Signé. À qui incombent les frais de ces réparations : est-ce à la Ville qui est propriétaire de l'immeuble, est-ce au zonier qui l'occupe toujours ?

sement intervient après vingt ans de bail au moins, 1 aura droit, au moment où il quitlera les lieux, au paiement intégral de l'allocation. Si ce délaissement intervient au cours des vinyl premières années de bail, l'allocation sera réduite d’une somme égale au montant des loyers restant à courir pour l’occupalion des constructions jusqu'à l'expiration de ce délai de vingt ans sans que toutefois le taux du loyer afférent à l'une quelconque des années considérées puisse ètre inférieur à 4 °/, du montant de l'indemnité.

Aucune cession de bail, aucune sous-localion ne pourra ère consentie par le locataire sans l'autorisation expresse et écrite de M le Préfrt de la Seine qui pourra en outre se faire communiquer les engagements de location.

L'article 16 prévoit donc le cas où le bail ne sera pas poursuivi, et il distingue suivant que l'interruption du bail est le fait de la Ville ou du locataire.

Si la Ville oblige son locataire à déguerpir, elle Iui versera (outre le montant de l’indemnité de dépossession du sol si elle était consignée) le montant de l'allocation compensatrice pour la construction ; au locataire de terrains nus dont il n’est pas propriétaire, elle versera une indemnité d’éviction locative. Elle doit prévenir de son intention un an à l'avance.

Si le locataire quitte les lieux de son plein gré, il n’aura droit qu'à une allocation compensatrice réduite dans les conditions fixées par le troisième paragraphe de l’article 16.

Ces mesures sont justement établies ; il est équitable que la Ville paie la totalité des constructions à celui qu’elle oblige à déguerpir, et il n’est pas moins équitable qu’elle n'ait à payer qu’une indemnité réduite à celui qui, quittant les lieux, n’aura plus à payer de loyer.

Enfin, le dernier paragraphe de l’article 16 permet à l'Administration de suivre les constructions, et, en se faisant communiquer les engagements de location, surveiller les tractations — trop souvent empreintes de spéculation — qui s'effectuent sur la zone.

Arr. 17 de la convention. — Les loyers dus par application de l'article 14 par les locataires pouvant prétendre à une allocation compensatrice el non payés seront obligatoirement, le cas échéant, déduils de l'allocation compensatrice avant versement de celle-ci entre les mains du bénéficiaire.

Le locataire redevable de dix-huit mois de loyers arriérés sera obligatoirement mis en demeure de délaisser la construclion dans les conditions prévues par le paragraphe 3 de l'article 16 ci-dessus.

Les dispositions qui précèdent ne priveront pas la Ville du droit de demander la résiliation du bail pour inexécution du contrat dans les conditions prévues par le Code civil. La ville de Paris pourra notamment faire prononcer la résiliation dudit bail à l'encontre des locataires qui modifieraient l’état des constructions en y apportant les adjonctions prohibées par l article 20.

L’expulsion du locataire pourra, à la demande de la ville de Paris, être obtenue par simple ordonnance de référé quel que soil le montant des loyers. »

Cet article, qui concerne les sanctions du bail, n’appelle pas d'observations particulières. Notons encore que le locataire est dans une situation moins favorisée qu’un locataire habituel (24).

ART. 18 de la convention. — « Quand les constructions sont occupées par des locataires à bail, c'est seulement dans le cas où la Fille voudrait évincer le locataire avant l'expiration du bail, qu'elle devra soil traiter à l'amiuble avec lui, soit à défaut d'accord, faire prononcer l'indemnité d'éviction par le jury. A défaut de bail, quand la location sera venue à

expiration, à défaut d'entente avec le propriétaire et le

(24) C'est ainsi que l’art. 10 $ 1er de la loi du 10 avril 1930 dispose que le propriétaire devenu locataire ne pourra pas bénéficier des prorogations instituées par les lois diverses sur les loyers: « Les dispositions de la loi du 1er avril 1926, modifiée et complétée par la loi du 30 juin 1929, réglant les rapports entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation, ne s'appliqueront pas aux rapports entre la ville de Paris et les propriétaires des constructions devenus locataires de la ville de Paris aux conditions prévues par les articles 14 et suivants de l'avenant du 30 juin 1928. »

locataire sur les conditions de la nouvelle location, le loyer sera fixé par une commission arbitrale composée de trois membres désignés l’un par l'ancien propriétaire ou son ayant droût, l'autre par le locataire, le troisième par le préfet de la Seine.

L'ancien propriélaire des constructions ou son ayant droit aura le droit, s'il ne veut pas accepter la décision de la commission arbitrale, de déluisser la construction; dans ce cas, dl lui sera fait l'application de l'article 16 ci-dessus. »

Cet article paraît assez complexe du fait que le mot locataire ne s’applique pas toujours à la même personne. Il vise le cas où la construction était, avant l’expropriation, occupée par des locataires à bail. Le propriétaire de la construction est donc devenu locataire de la Ville et ses locataires sont devenus comme des sous-locataires de la Ville. L'article prévoit le cas où, au cours du bail passé avec l’ancièn propriétaire, la Ville veut reprendre la construction : dans cette hypothèse, elle doit, soit traiter à l'amiable avec les sous-locataires, soit faire fixer par le jury le montant de leur indemnité d'éviction.

Ces sous-locataires peuvent n'avoir pas fait de bail avec l’ancien propriétaire et leur location peut venir à expiration. À ce moment, l'ancien propriétaire peut être tenté d'augmenter le loyer dans des proportions exagérées, spéculant sur ce fait qu’il doit payer à la Ville un loyer qu'il n’avait pas à sa charge avant l’expropriation. La convention prévoit alors un système de protection du sous-locataire : le nouveau prix du loyer sera soumis à un arbitrage dans les conditions qu'elle fixe. Si l’ancien propriétaire n’en accepte pas le résultat, il pourra délaisser la construction, en percevant l'allocation compensatrice réduite comme nous l’avons vu.

Ces dispositions ne s'appliquent évidemment qu'aux locataires qui occupaient les constructions au moment de l’expropriation par la Ville; ceux qui viendraient postérieurement ne pourraient bénéfier de cette protection.

En un mot, si la Ville conserve le propriétaire comme locataire, pendant 25 ans, elle n’a pas à connaître les souslocataires, elle ne se préoccupe de leur existence que si elle veut prendre possession au cours du bail et pour les protéger lorsque leur location vient à expiration.

ART. 49 de la convention. — « Les propriétaires ou locacataires de terrains zoniers expropriés antérieurement à la promulgation de la présente loi et qui n'ont pas traité avec la ville de Paris pourront, dans le délai de six mois et par requête adressée à M. le Préfet de la Seine, demander le bénéfice des dispositions qui précèdent et obtenir le paiement par la Ville d'une allocation égale à l'indemnité hypothétique qui leur a été allouée en devenant locataires de la Ville, aux conditions visées par les articles ci-dessus. »

Dans la proposition LAvaL, les zoniers pouvaient demander une indemnité supplémentaire. D'autre part, nous avons vu que, devant la commission administrative, M. PoinTier, président de la Ligue des zoniers, avait demandé que la loi ait un effet rétroactif sur les opéralions en cours, qui seraientrévisées. L’Administration avait fait observer que les décisions de la commission spéciale élaient définitives, qu'elles avaient l’autorité de la chose jugée, et que d’äutre part, les constructions avaient changé de valeur; toutefois elle a accepté les dispositions de l’article 19 ; la commission spéciale‘avait, par application des articles 39 et 49 de la loi du 3 mai 1841, modifée par la loi du 6 novembre 1918, fixé des indemnités hypothétiques, quitte à l’exproprié à faire reconnaître son droit par le tribunal compétent : c'est cette indemnité qui sera attribuée comme allocation compensatrice et sur le montant de laquelle sera calculé le loyer. De la lecture de l’article 19, on peut déduire que celui qui ne devient pas locataire de la Ville n’a droit à aucune indemnité Un amendement présenté devant la commission d'administration générale avait été rejeté (25).

(25) Voir page 123, note 20.

Arr. 20 de la convention. — « Les propriélaires ou localaires de bâtiments d'habitation commerciaux où industriels visés aux articles ci-dessus, ne pourront, jusqu'au moment de leur éviction, exécuter dans ces bâtiments que des travaur d'entretien, et les travaux de grosses réparations nécessaires pour assurer la sécurité des occupants el la sûreté de la voie publique ; ils ne devront effectuer aucun travail d'agrandissement ni de surélévation.

Toule contravention à la servilude prévue par la présente loi, sera poursuivie devant le conseil de préfecture qui, sans préjudice de l'amende, condamnera le contrevenant sous peine d'une astreinte par jour de relard &u profit de la commune, à remettre les lieux dans l'état primitif (26).

Lorsque le contrevenant sera bénéficiaire d'une indemnité ou allocation, l'astreinte ci-dessus sera imputée d'office et par privilège au bénéfice de la commune, sur le montant de cette indemnité ou allocation. Le conseil de préfecture pourra, quand 1 en sera temps, ordonner par provision la discontinuation des travaux.

Nonobstant les poursuites qui seront engagées devant le conseil de préfecture, le préfet de la Seine et le préfet de police prendront, aussitôt la contravention constatée, toutes

mesures uliles pour empêcher la continuation des travaux. » (art. 9 de la loi.)

Ces interdictions rigoureuses sont indispensables si lon tient compte du but de l'opération. La servitude étant maintenue, la Ville ne peut tolérer que les constructions soient améliorées de telle façon que les occupants se croient fondés à demander, lors de leur éviction, une révision de l'indemnité. Les sanctions — qui, nous l'avons vu, peuvent aller jusqu’à la résiliation du bail

(26) L’article9S 2 de la loi du 10 avril 1930 précise que les contra-

ventions seront poursuivies sur procès-verbaux dressés par les agents assermentés de la ville de Paris.

(article 17 de la convention) — sont à la fois administratives et judiciaires ; elles ont été plusieurs fois appliquées.

Anr. 21 de la convention. — « Les constiuctions édifiées sur la zone postérieurement au 19 avril 1919, ainsi que les commerces ou industries créés après celle date el exercés dans les conditions incompatibles avec l'existence de la servitude ne pourront donner lieu à l'attribution d'allocations compensatrices à quelque titre que ce soit (27).

Les zoniers qui s'étaient établis sur la zone avant la loi de 1919 pouvaient avoir cru de bonne foi à la régularité de leur situation. Nous avons vu que la question de la légalité de la servitude s'était posée, mais ceux qui se sont établis postérieurement à la loi qui maintient formellement la servitude n’ont aucune excuse, etils ne sauraient bénéficier des nouvelles dispositions. Ils devront évacuer les lieux, mais par contreils n'auront pas à payer de loyer à la Ville. Dans la proposition CHarzes-Lavaz, les zoniers avaient un délai de dix ans que la Ville pouvait abréger, encas d'urgence, moyennantindemnité, mais ici, aucun délai, aucune indemnité.

A ces zoniers, l'Administration fait une offre nominale et le jury fixe une indemnité à titre hypothétique conformément aux dispositions de l'article 49 de la loi du 3 mai 1841 ; on pourrait se demander pourquoi, puisque aucune contestation ne peut s'élever sur le point de savoir si une construction est antérieure ou postérieure à une date précise, mais, ce faisant, l'Administration indique neitement qu’il est une partie de l'indemnité que le jury

(27)Nous ne pensons pas qu’il faille déduire des termes de l’article 21 que les commerces ou industries, créés postérieurement au 19avril1919 et exercés dans les conditions compatibles avec la servitude puissent donner lieu à l'attribution d’allocations compensatrices, parce que, ainsi que nous le disons plus loin, l'Administration ne tolère pas sur la zone de nouvelles constructions, fussent-elles autorisables en vertu des décrets de 1853 ét de 1901. Il semble qu'on ne puisse pas faire plus pour les commerces que pour les constructions.

ne peut pas fixer à titre ferme ; d'autre part, en consignant cette somme à la Caisse des dépôts et consignations, la Ville peut prendre possession, conformément aux dispositions de l’artiele 53 de la loi modifiée du 3 mai 4841. Il appartient alors à l’'exproprié de soumettre le litige au tribunal compétent.

$ 3. — DISPOSITIONS CONCERNANT LES IMMEUBLES ET ÉTABLISSEMENTS INSALUBRES

Ant. 22 de la convention. — « Les groupes d'immeubles zonters dont l’insalubrité aura été prononcée dans les formes de l'article 18 de la loi du 15 février 1902 modifiée par la loi du 17 juin 4915, derront, dans un délai de deux ans qui courra à dater du jugement d'expropriation, être évacués par les occupants. Les dispositions ci-dessus, permeltant à la ville de Paris de conserver les occupants à titre de locataires, ne joueront pas.

« Les propriélaires de ces constructions n'auront droit au paiement des allocations compensatrices visées ci-dessus qu'à la condition expresse que lesdites constructions sortent occupées par eux ou par leur famille depuis leur édification ou depuis le moment où ils les auront acquises.

« Ces indemnités ainsi que les indemnités de dépossession ne seront versées par la ville de Paris qu'au moment de la remise des lieux. »

Dans la convention de 1912, les logements insalubres n'avaient pas à faire l’objet d’un traitement spécial, puisque la zone devait être expropriée sans que les occupants puissent devenir locataires de la Ville. Mais on conçoit que dans le nouveau système, des mesures aient été envisagées pour que ces flots insalubres soient évacués le plus tôt possible : ils devront l’être dans un délai de deux ans à compter du jugement d’expropriation et les occupants ne pourront être maintenus dans les lieux comme locataires. L'insalubrité devra être dénoncée dans les formes prévues par l’article 18 de la loi du 15 février 1902 relative

à la protection de la santé publique : délibération du Conseil municipal (pas besoin d’avant-projet sommaire des travaux d'assainissement, puisque les immeubles doivent Ôôtre démolis) avec plans parcellaires des terrains à exproprier comprenant le nom des propriétaires tels qu'ils figurent à la matrice des rôles, avis du conseil d'hygiène publique et de salubrité du département de la Seine et de la commission des logements insalubres. Au vu de cette délibération, le préfet prend l'arrêté dans les conditions fixées par l’article 2 de la convention.

En étudiant les nouvelles conditions financières, nous avons vu que c’est pour la réalisation de celte opération d'hygiène et de salubrité que l'Etat a consenti à allouer à la ville de Paris des subventions égales à la moitié du montant des allocations compensatrices à verser aux occupants des îlots insalubres. Mais l'Etat à fait une restriction en ne voulant intervenir qu’en faveur des occupants propriétaires de la construction (28).

ART. 23 de la convention. — « Les établissements dangereux,insalubresouincommodes visés à laloidu19 décembre1917, existant sur la zone antérieurement au 19 avril 1919 et dont les propriélaires bénéficieront des dispositions visées aux articles 19, 13 el 14 devront se mettre en règle avec la préfecture de police, en faisant des déclarations ou en sollicitant les autorisations nécessaires dans le délai de six mois à dater de la promulgation de la loi approuvani la présente convention.

« Les autorisations accordées par la préfecture de police ne vaudront que pour une durée limitée à celle du bail consenti par la ville de Paris .»

Dans son rapport, M. Caurru fait remarquer que bien que l’article 23 se réfère aux articles 12, 13 et 14 de la loi du 19 décembre 1917, il s'applique à tous les établissements insalubres, même ceux de troisième catégorie assujettis à

(28) L'article 22 ne vise donc pas les propriétaires de constructions insalubres occupées par des locataires; il faut déduire des dispositionsstrictes de cet article que ces propriétaires ne recevront pour leur construction aücune indemnité. Les locataires percevront, dans les conditions habituelles des indemnités d’éviction locative.

la simple déclaration. Il nous paraît qu'il y a là une erreur d'interprétation; les articles 42, 13 et 14 visés dans Particle 23 sont les articles de la convention, et ce sont les propriétaires de tous les établissements insalubres, à quelque catégorie qu'ils appartiennent qui bénéficient de leurs dispositions, — c’est-à-dire qui deviennent locataires de la Ville — qui doivent faire les déclarations ou solliciter les autorisations dans le délai de six mois.

La loi du 10 avril 1930 a abrogé les textes de Ja loi Ge 1919 relatifs à la commission spéciale, et à son fonctionaement : c’est l’objet des articles 4, 5, 6 et 7 correspondant aux articles 10, 11, 12, 13 et 14$ 1° de la convention de 1912. Elle a abrogé aussi l’article 8 de la loi de 1919 correspondant à l’article 14 $ 2 de la convention de 1912, disposant que l'évacuation et Ia démolition des immeubles devra être ajournée pendànt un délai maximum de deux ans lorsque le Comité de patronage des habitations à bon marché l’aura demandé. Il est évident que ces dispositions ne pouvaient subsister, puisque les immeubles salubres pourront être conservés pendant 25 ans et que les immeubles compris dans les îlots insalubres devront être libérés dans le délai de deux ans.

Enfin, l’article 17 de la convention de 1912, relatif à la construction d’une grille d'octroi, a élé abrogé : la grille n’a jamais élé posée.