INTRODUCTION

Le baïl à rente foncière perpétuelle fait partie de ce groupe de contrats-intermédiaires entre la vente et le louage, qui furent répandus dans l’ancien droit sous le nom de tenures perpétuelles, et qui marquent en quelque sorte une époque dans l’histoire de la propriété.

Après avoir connu la propriété collective, puis la propriété octroyée par la puissance publique sous forme de bénéfices temporaires, la France trouva dans le régime féodal et les tenures perpétuelles, un régime de transition, une première forme de la propriété individuelle, à laquelle les lois de la Révolution et le législateur du Code civil donnèrent enfin cette indépendance qui est, dans sa forme définitive, son principal attribut et son caractère essentiel.

L'ancien régime, où les tenures perpétuelles formaient l’usage commun de la propriété, en connut deux espèces : les unes, les tenures féodales ou sei-

gneuriales, correspondaient à la situation politique Vallée 1

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du moyen âge, et mirent en pratique cette « hiérarchie corrélative des personnes et des terres, avec subordination de la condition de la personne à la condition de la terre » (1). Les tenanciers étaient seigneurs ou roturiers selon que la terre qu'ils possédaient avait ou non le caractère seigneurial. Dans ces sortes de contrats, la concession de la terre entraînait la soumission du preneur au seigneur concédant, soumission qui se traduisait par la cérémonie de l'hommage, par des servitudes personnelles, enfin par des redevances et des profits.

Les plus connues de ces tenures étaient le fief et la censive. Les autres tenures, simplement foncières, consistaient en l’aliénation d’un fonds moyennant le paiement d’une redevance due à perpétuité sur le fonds. Les principaux de ces contrats étaient l’emphytéose perpétuelle dans les pays de droit écrit, et le bail à rente foncière perpétuelle dans les pays de coutume. Nulle préoccupation politique n’apparaissait dans cette seconde sorte de contrats qui n’établissait aucune suzeraineté du concédant sur le preneur. Ils répondaient seulement à un besoin économique : la culture des terres et remplaçaient sous le régime féodal la vente et le louage dont on se servait peu. Vendre en effet n’était pas chose aisée quand l’acquéreur courait le risque de se voir évincé par l'exercice

1. M. Chénon. Les démembrements de la propriété foncière en France. p. 20.

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de l’un des deux retraits : lignager ou féodal ; quand il fallait payer des droits de mutation souvent considérables pour toute aliénation de fief ou de censive ; quand enfin le vendeur ne trouvait pas sans peine à faire emploi du prix, faute d'effets publics et de pouvoir prêter à intérêt. Le louage aussi répondait assez mal aux exigences du temps en ce que, contrat purement créateur d'obligations, il n’établissait aucun rapport direct entre le locataire et la chose louée rompant ainsi cette corrélation qui devait exister entre la condition du sol et la condition personnelle de celui qui le détenait. | De ces deux contrats, l’un, l’emphytéose était venu du droit romain et se développa dans les pays de droit écrit, tout en se transformant au contact des contrats coutumiers au point de se confondre dans la langue du moyen âge avec le bail à cens. L'autre ; le contrat de bail à rente perpétuelle eut une origine analogue à celle des contrats féodaux ; la pratique l’inventa pour répondre aux besoins économiques du moment, et il se développa à côté du bail à cens sans qu’on trouve sur son origine et les premiers temps de son existence des documents bien précis. Les coutumes elles-mêmes ne nous donnent pas une théorie bien complète, et l'honneur d’en avoir dégagé les principes revient aux juristes qui parurent après l’époque de la rédaction des coutumes. « Il a fallu, dit M. Troplong, que les juristes

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vinssent pour mettre chaque chose à sa place, pour rendre à chaque contrat son véritable nom, pour dégager l'élément simple de ses composés. Ç'a été l’œuvre de la science. Mais la féodalité ne fut pas savante. La critique lui a manqué complètement ; en revanche elle a beaucoup créé » (1).

Dumoulin, Loyseau et les jurisconsultes qui commentèrent les coutumes furent donc les premiers à dégager la théorie du bail à rente foncière perpétuelle, contrat qui fit ensuite, dans l’œuvre de Pothier, l’objet d’un titre spécial.

C'est ce contrat essentiellement coutumier que nous nous proposons d'étudier.

Mettant à profit les travaux des jurisconsultes des

derniers siècles de l’ancien régime, nous exposerons d’abord les principes qui régissaient le bail à rente, et nous en étuaierons la nature, les éléments essentiels et les effets.

- Après avoir ainsi tracé la théorie juridique du contrat, nous examinerons son développement au milieu des autres combinaisons foncières en usage depuis la féodalité jusqu’à la Révolution, et auxquelles il se rattachait plus ou moins à l’origine. Nous indiquerons les causes qui rendirent son emploi si fréquent ; et nous parlerons de son utilité et de son rôle dans la vie civile de l’ancien régime.