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dèrent le fermier rural comme preneur du fonds luimême ?

Juridiquement, le fermier rural ne se distingue en rien du fermier de chasse; lui accorder la qualité de locataire de l'immeuble, c’est l’accorder également au fermier de chasse qui, du reste, lorsqu'ii loue la chasse, a bien en vue, non pas un droit quelconque, plus ou moins dégagé de toute assiette matérielle, mais le terrain même, avec ses creux et ses sommets, sa contenance en gibier, sa proportion de futaies, de plaines, de taillis, etc.

PLANIOL et RIPERT apportent à notre thèse une objection implicite, lorsqu'ils déclarent que ies contractants ont en vue & simplement un bien incorporel, le droit de poursuivre et de capter le gibier, res nullius, qui ne saurait être considéré comme le fruit de l’immeuble ». Il semble donc, que, pour ces auteurs, il n'y ait bail d'immeuble que si l'immeuble est frugifère. Et cependant, les locations des maisons, des champs de courses, des terrains de sport, biens non frugifères, constituent des locations d'immeubles (14).

Quelle que soit la position prise sur la nature de l’objet du baïl de chasse, notons que nous sommes en présence, sinon d’un baïl de l'immeuble, du moins d’un bail d'immeuble. Le caractère mobilier ou immobilier des droits incorporels, dépend, en effet, de l’objet auxquels ils s'appliquent; s'appliquant aux territoires de chasse, le droit de chasse est donc un droit immobilier, un immeuble (15).

(14) Nous établirons, du reste, plus loin, que l'immeuble € chassable » est frugifère.

(x5) Voir dans le même ordre d'idées: Com. sup. de Cass., 23 mai 1930 (G.P. 1030-2-560, note c). L'arrêt décide que les droits indivis

Ainsi exclu de la catégorie des baux à loyer (louage des maisons et des meubles), le bail de chasse trouve comme seul refuge, la catégorie des baux à ferme, dont la définition légale (louage des héritages ruraux) s'applique parfaitement à lui; que son objet soit, en effet, le territoire de chasse ou le droit incorporel de chasse, nous sommes en présence d’un héritage rural ou d'un droit immobilier s'appliquant à cet héritage.

S'en tenir à un tel argument de texte, pour classer le bail de chasse, serait peu juridique. Nous préférons, en outre, vériher si la réalité substantielle est conforme à l'étiquette, et par suite, analyser les caractères du bail à ferme, pour les découvrir ensuite dans le bail de chasse communale.

Le nature du baïl à ferme a été examinée par M. Vorrin dans une étude d’une parfaite sûreté (16). Sans résumer cet article, aux conclusions duquel nous

sur des immeubles étant immeubles par l’objet auquel ils s'appliquent, le bail qui a pour objet des droits indivis sur des immeubles, constitue une location d'immeubles. Cet arrêt casse un arrêt de la Cour de Paris du 10 janvier 1929 (D.P. 29-2-137 et note VOIRIN) qui considérait que le bail d’un immeuble indivis »orte sur le droit incorporel de propriété du bailleur, et non sur l'immeuble, qu'en conséquence, ce baïl ne pouvait être revisé selon la loi du 6 juillet 1925 concernant non pas les locations de droits, mais seulement les baux d'immeubles.

M. Vorrin critique, fort justement, cet arrêt de la Cour de Paris et rejette la distinction factice entre le droit qu'on a sur une chose et la chose elle-même, pour autant, du moins, que le droit en question n’est pas issu d'un démembrement de la propriété. La location d’un droit de propriété, fut-il indivis, reste donc celle de l’immeuble.

Nous avons montré que le droit de chasse, lorsqu'il n’est pas constitué en droit d'usage, etc, est un attribut du droit de propriété et se confond avec elle. Sa location reste donc, semble-t-il, celle de l’immeuble lui-même, envisagé sous l’angle chasse.

(16) P. Vorrin, La jouissance d’une exploitation envisagée comme critère du bail à ferme, et comme principe de son autonomie, dans Revue trimestrielle de Droit civil, 1930, p. 291,

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nous rallions pleinement, disons, cependant, que M. VoiriN découvre le critère du bail à ferme, dans la jouissance d’une exploitation, et celui du bail à loyer, dans l'occupation d’un local. Il y a bail à ferme, lorsque le bailleur confie au preneur la gestion active de son patrimoine, lorsque le fermier est astreint à le mettre directement et personnellement en valeur, faute de le voir dépérir; dans le bail à loyer, au contraire, le bailleur se désintéresse de l'emploi que fera le preneur de la chose louée; il n’exige de lui que le versement du loyer. Tandis que le locataire ordinaire est un tiers quelconque, souvent inconnu du bailleur, le fermier en est le quasi collaborateur. Cette conception, conforme à la tradition de l’Ancien Droit français, en harmonie avec Îles tendances des législations modernes, suisse et allemande, s’éloigne, évidemment de la notion figée du Code civil (baïl des meubles et maisons, baïl des héritages ruraux), très proche elle-même de la notion romaine (baïl des biens urbains, bail des biens ruraux). Loin de restreindre le baïl à ferme à un domaine limité de l’activité humaine — l’exploitation rurale — elle s'adapte facilement aux conditions économiques, variables selon les époques, se moule sur la réalité, et permet, entre les deux pôles que constituent la jouissance active d’une exploitation et l’occupation passive d’un local, de classer les baux selon les nuances exactes fournies par leur objet. N’étaient les termes du Code, le bail d’un fonds de commerce (distinct du baïl des locaux commerciaux) devrait ainsi être considéré, comme un bail à ferme: son objet n’est autre, en effet,

que l'exploitation de la clientèle, élément substantiel du fonds de commerce.

Quels sont les caractères du baïl à ferme, considéré comme la jouissance d’une exploitation ?

L'auteur en découvre quatre:

1° La considération de la personne du fermier. — I] importe, en effet, au bailleur, de choisir son fermier, car, selon que ce dernier mènera bien ou mal son exploitation, le patrimoine du bailleur s’accroitra ou dépérira. L'intuitus personae varie évidemmert en intensité, selon les baux, depuis les baux à ferme types (exploitations culturales) où il est prédominant, jusqu'aux baux à loyer, où il devient très relatif (17).

2° Le fonctionnement du baïl à ferme impose au preneur diverses obligations spéciales: celle d’exploiter, celle d'exploiter selon des méthodes données, celle d'assurer, en fin de baïl, la continuité de l’exploitation.

3° L'exploitation doit être frugifère, en ce sens que le preneur doit en retirer des fruits, sans qu’il ait besoin de sous-louer, sans qu’il perde le contact immédiat avec l’exploitation; autrement dit, les fruits devront en être naturels ou industriels, mais non civils.

(17) Voir sur ce point l’avis conforme de: AuBry et RAU, op. cit. tome IV, $ 343 bis; LAURENT, op. cit., tome XV, n° 408; DEMOLOMBE,

op. cit, Contrats, tome I, n° 121; BAUDRY-LACANTINERIE et BARDE, op. cit, Obligations, tome I, n° 63.

4° Le bail à ferme implique une durée minimum, permettant au fermier d'aménager son domaine, de manière à ce qu’il soit sûr de récolter le bénéfice de ses aménagements, et procurant, ainsi, à l'exploitation son régime normal de productivité.

Retrouvons-nous ces caractères dans le bail de chasse communale ?

1° Tout en offrant moins d'importance que dans certains baux à ferme, la personnalité du fermier de chasse intéresse le bailleur. — Ce dernier recherche principalement un adjudicataire solvable et capable d'exploiter convenablement la chasse (18). Cet intuitus personæ revêt, cependant, selon l'expression de M. VorriN (19), un aspect plutôt négatif que positif. Le baïlleur recherche moins, en effet, chez son fermier, des qualités déterminées, qu’une absence de défauts le rendant indésirable: insolvabilité, négligence dans l’exploitation de la chasse (20). Dans le bail de chasse conféré par un simple particulier, l’intuitus personae est positif si le bailleur demande à son fermier des qualités spéciales: habileté de chasseur, aptitude à l’élevage du gibier, etc. Dans le baïl de chasse communale, par contre, les communes ne peu-

(18) Lors de l’adjudication, la commune vérifie la solvabilité de

l’adjudicataire, mais se contente de présumer sa capacité d'exploitation. (19) Note sous D.P. 1032-2-57 (Jugement du Tribunal civil de Poitiers du 1°" décembre 1931).

(20) Le fermier peut se rendre négligent, comme nous le verrons, par excès ou par défaut, en chassant trop ou pas assez.

vent, faute d'abus graves, choisir le fermier qui leur parait le plus qualifié pour l’exploitation de la chasse; elles s'adressent à une catégorie générale de personnes et se contentent de confier l'exploitation au plus offrant, en excluant, dès l’adjudication, les indésirables, et, au cours du baïl, ceux qui négligent les règles de l'exploitation de la chasse, établies par le cahier des charges.

L'identité physique du fermier ne présente aucun intérêt pour le bailleur, et il nous semble que le bail sera annulable au seul cas d'erreur sur sa solvabilité (21).

Le même désir d'éviter les indésirables guide de bailleur, dans le choix des co-fermiers. Ces derniers ne peuvent être admis que s'ils s'engagent solidairement avec l’adjudicataire à supporter toutes les charges et conditions du baïl (art. 16 du cahier des charges). Par suite du décès de l’adjudicataire, de résiliation personnelle de son baïl, tel cofermier peut, en effet, se trouver, en cours de location, seul responsable du paiement des fermages et de l’exploitation de la chasse.

Pour les mêmes motifs, le baïlleur réserve son agrément aux substitutions de preneurs (22).

(21) Il est curieux de noter qu’en cas d'erreur sur la solvabilité du preneur, le bailleur possède trois moyens pour faire tomber le bail. Il peut d’abord le faire annuler, en invoquant l'erreur sur la qualité de la personne; il peut invoquer également le dol, cas de responsabilité civile, car, dans la majorité des cas, le preneur aura usé de certains moyens destinés à tromper la commune sur sa solvabilité; l'annulation du contrat sera la sanction de ce dol principal; il peut enfin attendre le non-paiement des fermages par le locataire, et prononcer a résiliation automatique du baïl, selon les clauses du cahier des charges qui lui en donnent le pouvoir, et que nous examinerons plus loin.

(22) Voir infra, p. 130.

2° Le fermier de chasse est tenu d'assurer la mise en valeur du patrimoine cédé. — A l'inverse des baux à ferme ordinaires, le bail de chasse présente, pour le bailleur, le danger de voir son patrimoine s’amoindrir par sur-exploitation, plutôt que par sous-exploitation.

Sans doute, le fermier a l'obligation de chasser: s’il ne le fait pas, le développement excessif du gibier entraînera des dégâts aux propriétés du baïlleur o1 des tiers, et engagera sa responsabilité; maïs surtout, il doit le faire selon des méthodes déterminées; une chasse non réglementée, effectuée sans plan précis, risque de causer la disparition de certaines espèces de gibier, pour un certain temps, du moins, et denc d'occasionner le dépérissement du patrimoine cynégétique du baïlleur. Tout un titre du cahier des charges, dont nous résumerons, plus loin, les dispositions, est donc consacré à la réglementation de l'exploitation de la chasse. La même réglementation impose au fermier l'obligation d'assurer en fin de bail la continuité de l’exploitation, de faciliter celle du fermier futur (interdiction des battues, pendant la dernière année du baïl, etc….).

3° L'exploitation de la chasse est frugifère. — TI ne saurait être question de justifier ce principe, en disant, comme l’a fait M. LaLou (23): « Le tribun Mouricault trouve la caractéristique du baïl à ferme dans le fait que les lieux loués produisent des fruits naturels où industriels. Les animaux auxquels peut

(23) Note sous D.P. 1924-1-221.

prétendre le locataire du droit de chasse, sont, en effet, des fruits naturels de la chose louée; en d’autres termes, les parties envisagent la chose louée comme devant produire certains fruits naturels dont jouira le preneur. Donc, le baïl de chasse est un bail à ferme ». Le raisonnement ‘est spécieux; car, comme nous l’avons longuement montré dans l'introduction, le gibier vivant est une res nullius, et ne saurait être considéré comme un fruit naturel du fonds.

Si l’on admet, avec MM. Augry et RAU, PLANIOL et RIPERT, VOIRIN, que la chose louée, dans le baïl de chasse, est le droit incorporel de chasse, l’on dira, avec M. Vorrin, pour justifier le caractère frug'fère de l'exploitation de chasse, que le gibier détruit est un fruit, non des terrains, mais du droit de chasse exercé sur ces terrains (24).

Si l’on admet, au contraire, que la chose louée, est bien l’immeuble lui-même, l’on pourra dire que le gibier est un fruit de l’immeuble, en tenant le raisonnement suivant: le gibier n’est une res nullius qu’autant qu’il est vivant. Une fois capturé, il devient la propriété de l’occupant; cet occupant est-il le fermier de chasse, le gibier constitue pour lui, un véritable fruit de l’immeuble, mais un fruit industriel, et non un fruit naturel. C’est sur le fonds, grâce au territoire, que le fermier a pu, par son industrie, détruire l'animal, et le transformer de res nullus en res propria; de même qu’en exerçant son activité sur le fonds, le fermier rural obtient les fruits industriels

(24) P. Vorrin, article précité, Revue trimestrielle de Droit civil, 1930, p. 331.

que sont les récoltes, les cultures maraichères, de même, en exerçant son industrie sur le territoire de chasse, le fermier de chasse acquiert la propriété des animaux sauvages, fruits industriels du fonds « chas-

sable » (25).

4° La chasse communale est louée pour neuf années. — Ce chiffre a été fixé, compte tenu de la durée minimum permettant au fermier de chasse de rendre sa chasse vraiment productive. Si l’exploitation de la chasse était conçue de telle sorte que la quantité de gibier détruit soit la même chaque année, son rendement total serait bien inférieur à celui d’une exploitation rationnelle, laissant au gibier, pour favoriser sa reproduction, plusieurs années de tranquillité, suivies de quelques années de destruction; de l'avis unanime des chasseurs, la durée de neuf ans

correspond bien au cycle normal d'exploitation d’un lot de chasse (26).

Bien que le Code civil est envisagé, dans sa réglementation des baux à ferme, la seule exploitation culturale, la jurisprudence a donc pu, à bon droit, par une interprétation large de la définition de l’article 1711, qualifier de baux à ferme, tous les baux d’exploitation rurale, et, par le fait même, les baux de

(25) Tandis que les fruits ordinaires, naturels ou industriels, sont, avant de devenir meubles, des immeubles par destination, les animaux sauvages, avant d’être « mobilisés », sont des res nullius.

(26) La durée d'affermage des chasses domaniales françaises est également de neuf années.

chasse et de pêche, « le caractère rural des exploitations auxquelles s'appliquent ces sortes de baux, étant incontestable » (27).

Si, à la différence de la jurisprudence (28), la doctrine s’est rarement aventurée dans une définition du bail de chasse (20), le législateur n’a pas hésité, dans les textes de guerre ou d’après-guerre, concernant les révisions ou prorogations des baux à ferme, à leur assimiler, formellement ou implicitement, les baux de chasse et de pêche: loi du 17 août 1917, dont l’article 7 édicte: « Les dispositions de la présente loi sont applicables aux baux de pêche ou de chasse » ; loi du 25 octobre 1910, loi du 9 juin 1927 (30). L'article 6, $ 1 de la loi du 8 avril 1933, sur la révision des baux à ferme exclut de son domaine d’application, les baux de chasse ou de pêche, ce qui suffit à établir, a contrario, qu'ils sont bien des baux à ferme.

De lassimilation des baux de chasse aux baux à ferme, découlent des conséquences variées, étudiées par M. LaLoOU, dans sa note précitée (31) et concer-

(27) P. Vorrin, article précité, Revue trimestrielle de Droit civil, 1030, P. 331.

(28) Voir tous les arrêts cités sous la note 12 du présent chapitre.

(29) Les auteurs allemands ont toujours reconnu le caractère de bail à ferme des baux de chasse; le baïl de chasse est un Pachtvertrag (bail à ferme), et non un WMietvertrag (bail à loyer). Voir BRÜCK, op. ciît., p. 24, rem. 16.

(30) L’arrèt de la Commission supérieure de Cassation du 1° mars 1923, déjà cité, considère que la loi du 25 octobre 1919, s’applique aux baux de chasse; le jugement du Tribunal de Melun, du 23 mars 1928, également cité, fait de même, pour la loi du 9 juin 1927.

nant la tacite reconduction, l'indemnité due au preneur expulsé par un acheteur du fonds, etc. Ces conséquences présentent un intérêt relativement faible pour les baux de chasse communale d’Alsace- Lorraine, à cause de leur réglementation précise; nous examinerons, cependant, plus loin, l'application aux baux de chasse, de la loi du 2 juillet 1935, et du décret du 8 août 1935 sur la révision et la réduction de 10 % du prix des baux à ferme.

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