B) GARANTIE DE LA PERTE DE LA CHOSE ET DES TROUBLES DE JOUISSANCE

Il était normal que l'application des principes du code concernant la garantie du baïlleur, déjà délicate dans les baux ordinaires, devint assez complexe en matière de chasse.

Avant de tenter de résoudre les difficultés, ainsi soulevées dans les baux de chasse communale en Alsace-Lorraine, rappelons les lignes générales du code en la matière.

L'article 1719 pose le principe selon lequel l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur, incombe au baïlleur. A cette paisible jouissance pourront s’'opposer, soit le bailleur lui-même, soit des tiers, soit des évènements extérieurs indépendants de toute volonté humaine. Ces divers agents pourront causer des troubles de gravité variable, que le code semble classer en deux grandes catégories:

— d’une part, les troubles tels qu'ils entraînent la perte totale ou partielle de la chose louée,

— d'autre part, les troubles tels que la jouissance seule de la chose soit diminuée.

La différence entre ces deux sortes de troubles, se déduit de leur appellation même:

— la perte totale ou partielle sera occasionnée par un trouble entrainant disparition de la substance même de la chose louée, et laissant ,après cessation, la chose

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impropre, en totalité ou en partie, à l’usage pour lequel elle était destinée (35),

— le trouble de jouissance, au contraire, rend seulement la jouissance de la chose plus difficile, pendant la durée du trouble; dès cessation de ce dernier, la substance même de la chose n'étant pas atteinte, la jouissance peut reprendre entière, conformément à sa destination primitive.

La sanction de ces troubles est conditionnée par deux idées fondamentales: d’une part, principe de l'équivalence des prestations échangées entre bailleur et preneur, intimement lié à celui de la cause dans les contrats, d’autre part, principe de réparation, par le responsable, du préjudice causé au preneur.

1° Equivalence des prestations. — Si la cause de l'obligation de l’une des parties défaille, celle de l’autre devra être réduite d'autant. L'objet de l'obligation du bailleur vient-il à disparaître en totalité ou en partie, celui de l'obligation du preneur, le loyer, doit être réduit dans la même proportion. En cas de perte de la chose, s'impose donc la résiliation du contrat, résiliation complète, si la chose a disparu en totalité,

(35) La jurisprudence et les auteurs admettent que la perte s'entend non seulement de la destruction matérielle de la chose, mais même de l'impossibilité juridique, totale ou partielle, dans laquelle se trouve le preneur, d'en jouir conformément à sa destination. Cette impossibilité de jouissance doit, cependant, pour constituer une perte, avoir le caractère d’un obstacle absolu, s'imposant à tous, et dont on ne saurait triompher, faute de quoi, elle restera un simple trouble de jouissance.

Voir: Civ., 22 novembre 1922, D. 1025-1-213; Civ., 8 juillet 1926, S. 1026-1-350, etc; AUBRY et RAU, op. cit., tome V, $ 369; CoLin et CAPITANT, op. cit., tome II, p. 615, n° 673; JOSSERAND, op. cit., tome II, n° 1239; PLANIOL et RIPERT, op. cit., tome X, n° 630.