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diminution de loyer — sorte de résiliation partielle — si la chose n’a disparu qu’en partie.

Tandis qu’en cas de perte, il y a disparition de la cause de l'obligation du preneur, rupture dans l’équilibre du contrat, entraînant résiliation, en cas de seul trouble de jouissance, l’usage de la chose est simplement rendu moins commode pour un certain temps; la cause subsiste, ainsi que l'égalité des prestations échangées ; il n’y a pas lieu à résiliation.

Ces solutions, facilement déduites des principes de la cause dans les contrats, sont, du reste, formellement consacrées par les articles 1741 et 1722 du Code civil. L'article 1741 pose la règle selon laquelle, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée... » Quelle que soit donc la cause de la perte de la chose, cas fortuit ou force majeure, fait d’un tiers ou des parties, trouble de fait ou trouble de droit, la résiliation s'impose. L'article 1722 n’envisage qu'un cas particulier de la perte: celle qui a lieu par cas fortuit ou force majeure; ceci ne signifie pas, cependant, que la force majeure soit le seul cas de perte; la portée principale de l’article 1722 réside surtout, dans son alinéa 2 in fine, concernant les dommages-intérêts non susceptibles d’être demandés au bailleur, au cas de perte par force majeure. Les auteurs notent fort bien, du reste, que la perte de la chose peut avoir des causes variées. PLANIOL et RIPERT s'expriment ainsi (36): « Dans quels cas la perte de la chose louée est-elle une cause de résiliation du baïl ? L'article 1722 n’en indique qu’un seul: le cas fortuit, auquel il faut

(36) PLANIOL et RIPERT, op. cit., tome X, n° 640.

évidemment assimiler la force majeure. Pourtant, quelle que soit la nature du fait ayant entrainé la perte de la chose louée, le baïl sera résilié ». Bau- DRY-LACANTINERIE et WAHL disent également (37): « … la perte de la chose, quelle qu’en soit la cause, donne lieu à résiliation du bail ».

2° Responsabilité. — Les perturbations apportées à la jouissance du preneur par perte de la chose ou trouble de jouissance, ont la plupart du temps un responsable. En dehors, et en plus de la résiliation totale ou partielle, supportée par le bailleur dans tous les cas de perte, et qui rétablit entre les parties l’égalité des prestations échangées, il est normal de demander au responsable du trouble réparation du préjudice subi pendant sa durée, réparation qui se réalisera sous forme d’allocation de dommages-intérêts, conformément à l’article 1149 du Code civil.

À qui la demander ?

Selon l’article 1719 du Code civil, le baïlleur est tenu de procurer au preneur une jouissance paisible. S'il ne le fait pas, il commet une faute et engage sa responsabilité.

Le législateur a estimé par trop rigoureuse, cependant, l’application de ce principe et les articles 1722 et 1725 y apportent deux dérogations.

a) Au cas de perte par cas fortuit, le preneur ne bénéficie, selon l’article 1722, d'aucun dédommagement. Il serait trop dur, en effet, de faire supporter au baïlleur la responsabilité d’un événement, dans la

(37) BAUDRY-LACANTINERIE et WAHL, Louage, tome I, n° 564.

survenance duquel il n’a pas eu la moindre part. En cas fortuit, le preneur ne pourra donc exiger du bailleur, s’il y a perte, que la résiliation proportionnée de son bail, sans dédommagement aucun; s’il y a seul trouble de jouissance, il n’obtiendra ni résiliation, ni dommages-intérêts; le preneur supporte entièrement les troubles de jouissance survenant par cas fortuit.

b) L'article 1725 apporte une deuxième dérogation à la garantie générale du bailleur, pour les troubles de fait causés par des tiers à la jouissance du preneur. Dans ce cas, le responsable est nettement déterminé; c’est le tiers qui, ne prétendant à aucun droit sur la chose louée, est mal fondé à exercer sur elle une voie de fait quelconque. L'article 1725 renvoie donc à bon droit le preneur à se pourvoir directement contre le tiers. Il est bien évident que, si la voie de fait du tiers avait entrainé perte de la chose louée, le preneur serait en droit de demander, d’une part, au baïlleur, résiliation totale ou partielle de son bail, d’autre part, au tiers, des dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi pendant la durée du trouble.

Telles sont les deux seules dérogations apportées par le Code à la responsabilité générale du bailleur. Dans toutes les autres hypothèses, troubles causés par le bailleur lui-même, troubles de droît causés par un tiers, qu'ils soient de seule jouissance ou entrainent perte de la chose, le bailleur continue à être responsable; une seule restriction est apportée, par les articles 1726 et 1727, pour les troubles de droit cau-

sés par des tiers: le preneur doit dénoncer le trouble au baïlleur, faute de quoi ce dernier ne pourra être rendu responsable; solution logique, puisque le bailleur ne peut faire cesser un trouble dont il n’a pas connaissance.

Il peut paraître bizarre que l’article 1726 qui traite des troubles de jouissance, troubles réparables par simple allocation de dommages-intérêts au preneur, parle de « diminution proportionnée sur le prix du bail. ». Cette expression qui laisse sous-entendre un droit à résiliation partielle du baïl, nous semble constituer une inexactitude des rédacteurs du Code civil et devoir être interprétée de la façon suivante: cette diminution de loyer ne représente qu'une forme de dommages-intérêts; et le baïlleur les calculera en fonction du chiffre du loyer, de la durée pendant laquelle le preneur a vu sa jouissance diminuée, et de la diminution même de cette jouissance.

I] est un tiers spécialement dangereux pour les locataires; c’est l'Etat, qui, par ses pouvoirs de puissance publique, peut s’ingérer comme bon lui semble dans les relations existant entre preneur et bailleur, et détruire d’une manière plus ou moins définitive, la cause du contrat.

Peut-on considérer, comme certains auteurs ont tenté de le faire, les troubles de l'Administration comme des cas de force majeure (38)? [1 semble que

(38) Corn et CAPITANT, op. cit., tome II, n° 654. — Contra, PLANIOL et RIPERT, op. cit., tome X, n° 533.

non; sauf dans certains cas rares, le fait de l'Etat ne peut être assimilé, en effet, à une calamité publique, détruisant tout sur son passage, laissant les victimes sans garantie, ni possibilité aucune de recours. L'Etat est une personne morale jouissant de certains privilèges étendus, lui permettant des empiétements considérables sur la propriété privée, mais il n’a jamais entendu entraver, sans contre-partie, les droits les plus légitimes de propriété ou de jouissance des simples particuliers. Les troubles de l'Etat sontils alors des troubles de fait ou des troubles de draït? PLANIOL et RIPERT ont dit très justement (30): « Il n’y a pas trouble de droit, car si l'administration agit en vertu d’un droit qui lui appartient comme représentant une personne publique, elle ne prétend pas avoir de droit sur la chose louée, pas plus qu’elle n'intente contre le preneur une action concernant la propriété du fonds ». Les troubles de l'Etat doivent donc être assimilés aux troubles de fait. Peu nous importe alors la distinction de l’acte légal ou illégal de l'Administration, le premier devant constituer ua trouble de droit et le second un trouble de fait, distinction fort gênante, en pratique, parce que supposant, la plupart du temps en cas de litige, renvoi de l'affaire devant la juridiction administrative chargée d'apprécier la légalité de l’acte. Il nous suffira de distinguer, comme pour un simple particulier, les cas où le trouble de l'Administration a entraîné perte de la chose, de ceux où il n’a causé qu’une perturbation de jouissance. Dans la première hypothèse, le preneur

(39) PLANIOL et RIPERT, référence ci-dessus.

sera fondé à demander résiliation totale ou partielle de son baïl au bailleur, et des dommages-intérêts à l'Administration, auteur du trouble; dans la deuxième hypothèse, il n'aura qu’un recours en dommagesintérêts contre l'Etat.

On pourrait admettre, cependant, dans certains cas, que le trouble de l'Administration constitue un cas de force majeure: si l'Etat entend s’exnonérer, par une disposition légale, en totalité ou en partie, de sa responsabilité, ou, du moins, réparer le dommage selon une procédure susceptible de léser, dans une certaine mesure, les intérêts des particuliers, dans cette même mesure, le trouble constituera une force majeure. |

Ce long exposé préliminaire va nous permettre maintenant de résoudre facilement, les difficultés d'application de la garantie du baïlleur, dans le bail de chasse communale en Alsace-Lorraine. Nous étudierons successivement la garantie du fait personnel du bailleur, la garantie du fait des tiers et la garantie de la force majeure (40).

1° Garantie du fait personnel du bailleur de chasse

Examinons successivement la portée de ce principe et sa sanction.

(40) Pour simplifier, nous parlerons de la commune, comme du bailleur lui-même, étant bien entendu, cependant, qu’elle n’est qu’un simple mandataire, représentant le véritable bailleur, société ou association ‘des propriétaires fonciers.

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a) Portée du principe. — Si la loi n'apporte aucune dérogation au principe général de la garantie du fait personnel du baïlleur, certaines clauses de la convention passée entre preneur et baïlleur peuvent cependant en restreindre le champ d'application.

L'article 3, in fine du Cahier des charges des chasses communales dispose ainsi: « Les adjudicataires ne pourront prétendre à aucune indemnité pour trouble de jouissance qui pourrait résulter pour eux de l'exploitation ou de la mise en valeur des terres et récoltes par les propriétaires ou fermiers ».

Il est certain que les exploitations rurales causent un préjudice au fermier de chasse; le gibier sera moins nombreux sur une terre cultivée que sur une étendue vierge; l'intérêt de la chasse reste, cependant, secondaire, eu égard aux intérêts primordiaux de l'agriculture et de l'élevage pour la vie économique du pays, et il est normal de ne pas laisser à l’adjudicataire de chasse le pouvoir de leur nuire.

Les agriculteurs ou exploitants du sol, propriétaires ou ayants droit, fermiers, métayers, pourront donc, après adjudication de la chasse, non seulement continuer leur exploitation — le fermier de chasse en connaissait l'existence avant de passer le contrat — mais même la transformer, changer la destination de leurs fonds, fut-ce d’une manière préjudiciable à l’adjudicataire de chasse, pourvu que ces innovations ou modifications soient effectuées, en vue de la mise en valeur des terres et récoltes.

L'adjudicataire est-il ainsi à la merci des agissements du bailleur, et risque-t-il de voir, avec impu-

nité parfaite pour ce dernier, son lot se vider de tout gibier ou ne plus rester apte à la chasse? Nullemerit.

— La clause de l’article 3 a, malgré tout, un domaine d'application limité, et les communes ne pourraient invoquer, pour dégager complètement leur responsabilité les dispositions des articles 3 et 12 spécifiant que «le rendement de la chasse n’est pas garanti» et « qu'il ne sera accordé aucune réduction du prix de location, même si, par suite d'évènements prévus ou imprévus, le produit de la chasse était diminué ou annihilé ».

Une clause d'exonération de garantie du fait personnel est nulle si elle permet de vider le contrat de toute substance, de supprimer la cause de l’obligation de l’une des parties. Or, tel est bien le cas des clauses des articles 3 et 12, qui envisagent la disparition complète de tout le gibier du territoire loué; appliquées au fait personnel du baïlleur, elles seraient donc parfaitement nulles. Pourquoi, du reste, édicter une clause spéciale de non-garantie pour la mise en valeur des terres, si le bailleur est déjà couvert par une clause générale de non-garantie?

Les dispositions générales des articles 3 et 12 sur le rendement ou le produit de la chasse ne s’appliqueront donc jamais aux troubles provenant du fait personnel du bailleur ; les auteurs et la jurisprudence l'ont continuellement admis (41).

(41) BRÜCK, op. cit., p. 26, rem. 21; HUBER, op. cit., p. 30, n° 13; Oberlandsgericht Colmar, 17 avril 1902, J.Z. 28, p. 16; Reichsgericht, 10 janvier 1890, J.Z. 15, p. 190; Colmar (Chambre détachée à Metz), 5 mai 1931, non publié; Mulhouse, 26 avril 1934, non publié.

—MITOES

__ La clause même d'exonération de la garantie du bailleur pour mise en valeur des terres, consacrant une situation dérogatoire du droit commun, doit être interprétée restrictivement. Elle ne doit s'entendre, nous semble-t-il, que de l'exploitation normale des produits de la terre. En vertu de l’article 1134, $ 3 du C. civ., en effet, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Or, si, en louant la chasse, l’adjudicataire a entendu assumer la charge des risques provenant de la mise en valeur normale des terres, il n’a pas entendu le faire des risques provenant d’une utilisation du fonds sans rapport avec les produits de la terre, ou même d’une exploitation agricole intensive, tout à fait imprévisible lors de la location.

En conséquence, l’on a jugé, à bon droit, que la création, par la commune, au cours du baïl de chasse et sur le ban de chasse, d’un terrain de courses ou de sport, engageait sa responsabilité: les joueurs, les cavaliers, les spectateurs, apportent évidemment par leurs cris, leur circulation, des perturbations considérables dans les habitudes du gibier, perturbations sans rapport aucun avec la mise en valeur des terres et récoltes (42).

L'on a, de même, jugé que la cession faite par la commune, au cours du baïl de chasse, du droit de pâture sur tout le ban communal, à un fermier de pâture (43), engageait sa responsabilité. Le seul

(42) Reïchsgericht, 10 janvier 1800, J.Z. 15, p. 190: Colmar (Chambre détachée à Metz), 5 mai 1931, précité.

(43) Il est intéressant de noter cette tentative de communalisation, inspirée de celle de la chasse, mais non règlementée, et due à la libre initiative des propriétaires d’une commune.

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fait de la cession du droit de pâture, prouve que les propriétaires fonciers possèdent eux-mêmes peu de bétail, et l’on conçoit que l’arrivée d’un troupeau de 4 à 500 moutons flanqués de chiens, circulant sur toute l'étendue du lot de chasse, faisant fuir le gibier, cause un préjudice au fermier de chasse. Cette forme de mise en valeur des terres est, sans aucun doute anormale, et n’a pu être prévue par l’adjudicataire; réparation lui est donc due (44).

Si la commune concède à un tiers l'exploitation d’une carrière de sable, il y a bien mise en valeur des terres, mais si cette exploitation est inusitée dans la région, si elle n'avait pu être prévue par l’adjudicataire, le baïlleur se verra déclarer responsable (45).

Si la commune cache à l’adjudication l’existence d’un contrat de baïl passé entre elle et l'autorité militaire allemande, concernant l’usage d’un champ de tir voisin du territoire de chasse, elle verra sa responsabilité engagée, le jour où l'autorité militaire française, invoquant les termes du contrat, provoquera la fuite du gibier, par des exercices dans le champ de tir abandonné depuis longtemps (46).

Dans toutes ces hypothèses, la commune ne pourrait se soustraire à sa garantie en prétendant que le trouble causé l’est, non par elle-même, mais par un

(44) Mulhouse, 26 avril 1934, précité.

(45) Oberlandsgericht Colmar, 17 avril 1902, J.Z. 28, p. 16.

(46) Colmar, 18 juillet 1928, non publié. À rapprocher des cas où l'Etat bailleur de chasse domaniale, engage directement sa responsabilité, par les exercices de tir, ou les manœuvres qu’il organise sur le territoire de chasse ou dans son voisinage. — Conflits, 24 novembre

1884, D. 85-3-50; Dijon, 12 novembre 1886, S. 87-2-20; Req., 23 juin 1887, D. 89-1-72.

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tiers: le berger communal, la société de sports, de courses. Ces personnes ne sont pas, en effet, des tiers, mais bien des colocataires du fermier de chasse, des ayants droit du bailleur, et ce dernier seul reste l’auteur du trouble. « En louant à un locataire, dans des conditions telles que ce locataire puisse se fonder sur son baïl pour troubler la jouissance d’un autre preneur, le bailleur a manqué envers ce dernier à son obligation de le faire jouir de la chose louée » (47). Il en irait bien entendu autrement, si la jouissance normale du colocataire n’entravait pas celle du fermier de chasse, mais si ce colocataire, outrepassant les droits qu’il tient de son bail, causait personnellement un préjudice à l’adjudicataire. Il deviendrait alors simple tiers, et la commune n’encourrait aucune responsabilité.

b) Sanction de l'obligation de garantie du fait personnel du bailleur. — Elle variera selon que ce fait a causé un simple trouble de jouissance ou une perte de la chose. Dans le premier cas, le baïlleur sera tenu seulement de dommages-intérêts envers le fermier ; dans le deuxième, il devra résoudre le baïl en proportion de la perte, et, accorder éventuellement, en outre, des dommages-intérêts.

Il y a perte de la chose, lorsque l’exercice du droit de chasse est rendu, après cessation du trouble,

(47) PLANIOL, op. cit., tome X, n° 526.

impossible en totalité ou en partie, juridiquement ou matériellement, sur le lot loué. L'impossibilité peut tenir au retrait du droit de chasse sur une surface donnée du territoire, à un changement de configuration du lot, à une diminution définitive de la quantité de gibier qui séjourne sur le fonds, etc...

Si, en effet, l’un des propriétaires fonciers, commune ou simple particulier, cède amiablement son bois à l'Etat, son fonds à l'Administration militaire ou à celle des chemins de fer, ou s’il l'entoure d’une clôture continue, faisant obstacle à toute communication avec les héritages voisins, l'exercice du droit de chasse y sera automatiquement retiré, comme nous l'avons vu, à l’adjudicataire. I] y a donc perte partielle de la chose, et le fermage devra être diminué en proportion de la surface retirée, avec octroi éventuel de dommages-intérêts (48). Il ne s’agit pas, en effet, d’un défaut de mesure dans l’étendue du lot adjugé, mais bien d’une mutilation du territoire de chasse faite au cours du baïl, et la clause de l’article 3 du procès-verbal d’adjudication, qui exonère le baïlleur de toute garantie au cas de défaut de mesure, ne peut jouer. Le propriétaire qui va acquérir l'exercice personnel du droit de chasse sur son fonds, qu’il soit l'Etat, l'administration des chemins de fer ou un simple particulier, ne fera plus partie du groupement des propriétaires fonciers de la commune, et ne touchera plus sa part des fermages de chasse; il serait anormal que les autres membres du groupement, bénéficiant de

(48) Oberlandsgericht Colmar, 6 octobre 1910, J.Z. 36, p. 300; 5 mai JO15, J:Z: 41, D. 253:

la situation, se répartissent cette part, sans fournir aucune contreprestation et s’enrichissent, ainsi, sans cause.

Il y a perte également, si, par suite de cession amiable de forêts à l'Etat, de terrains à l’Administration militaire ou à celle des chemins de fer, la configuration du lot devient telle que l'exercice de Îa chasse soit rendu impossible sur les terrains cédés, ainsi que sur des bandes ou zones trop étroites, ou de circulation difficile. La perte s’apprécie alors, en fonction, non seulement de la surface des terrains cédés, mais également de celle sur laquelle l'exercice de la chasse est devenu pratiquement impossible. La solution serait la même si un propriétaire entourait son fonds d’une clôture continue, dans un but autre que celui de la mise en valeur des terres et récoltes; si, au contraire, la clôture était faite en fonction d’une exploitation des produits de la terre, l’adjudicataire ne pourrait prétendre qu’à une diminution de loyer strictement proportionnelle à la surface qui lui est retirée (49).

(49) La commune, gérante de la société des propriétaires, pourra demander au propriétaire qui s’est enclos dans un but autre que la mise en valeur des terres, ou qui a cédé amiablement son fonds à l'Etat, une indemnité représentant la différence entre la diminution réelle de fermage accordée à l’adjudicataire, et celle qui lui aurait été accordée proportionnellement à la seule surface retirée. Le propriétaire devait, en effet, prévoir les conséquences de son acte. Si la commune elle-même à commis une telle imprudence, elle ne pourra priver ses mandants de leur dû intégral, et le leur versera en puisant dans sa

caisse personnelle, Les mandants auraient, pour l'y contraindre, l’action de mandat,

— ETS

A supposer que les propriétaires établissent des constructions, clôtures, telles que l’adjudicataire conserve le droit de chasse sur le fonds entouré (50), mais qu’elles rendent l'exercice de ce droit impossible sur une zone déterminée, il y aura perte pour la zone en question, à condition toutefois que les aménagements soient établis dans un but autre que la mise en valeur des terres (51).

La disparition du gibier constitue-t-elle une perte de la chose? Il nous semble que l’affirmative s’impose. Le gibier n’est pas, en effet, un produit du fonds, et sa perte ne peut être comparée à celle des récoltes. Le gibier qui, dérangé dans ses habitudes, émigre d’un fonds, y revient très lentement. C'est bien, du reste, pour permettre aux adjudicataires d'aménager progressivement leur chasse, que la durée du baïl a été fixée à neuf ans; la chasse n’est véritablement productive que dans les dernières années du bail, et si, pendant son cours, le gibier vient à être expulsé du lot, il sera bien difficile de l’y faire revenir complètement avant la fin du bail. Chaque fois, donc, que les agissements du baïlleur auront provoqué une disparition de gibier suffisamment sensible et définitive, le preneur aura droit à une diminution de fermage, théoriquement indépendante des dommages-intérêts (52). Il pourrait être plus équitable,

(50) Voir supra, D. 44.

(51) Voir Paris, 4 janvier 1884, D. 84-5-56; Cass., 8 mai 1892, S. 92-1-440.

(52) Mulhouse, 26 avril 1934; Colmar, 18 juillet 1928; Colmar (Chambre détachée à Metz), 5 mai 1931, précités.

dans certains cas, de proportionner exactement la diminution du loyer à la perte du gibier, et de majorer le fermage d’année en année, selon le retour progressif du gibier sur le lot.

La plupart du temps, au cas de perte de la chose, il sera possible de confondre la diminution de fermage et les dommages intérêts; ces derniers seront, en somme, répartis sur toute la durée du bail restant à courir.

Dans tous les cas, où, après cessation du trouble causé par le baïlleur ou ses ayants droit, l'exercice du droit de chasse peut reprendre, sans amoindrissement quelconque, il y aura simple trouble de jouissance dont la réparation consistera en une allocation de dommages-intérêts, proportionne's à la durée et à l'intensité du trouble.

2° Garantie du fait des tiers

Par tiers, il faut entendre toute personne physique ou morale, qui n’a pas participé au contrat ou n’y a pas été représentée. Les propriétaires qui font partie du groupement des propriétaires baïlleurs pour certains de leurs fonds, et se sont réservé l'exercice du droit de chasse sur d’autres de plus de 25 hectares d’un seul tenant, seront donc, selon leurs immeubles, tantôt baïlleurs, tantôt tiers.

Les tiers peuvent causer au fermier de chasse des troubles de droit ou des troubles de fait.

a) Troubles de droit. — En prétendant à un droit sur la chose louée, s’opposant à celui du preneur, les tiers n'auront généralement en vue qu’une étendue restreinte du lot adjugé; il s'agira, la plupart du temps, d’un propriétaire réservataire ou d’un fermier de chasse voisin, critiquant les limites du lot, pour empiéter sur lui à son profit.

Dans tous ces cas, le baïlleur ne devra garantie, que si, conformément aux articles 1726 et 1727 du C. civ., le trouble lui a été dénoncé par le preneur.

Si la prétention du tiers n’aboutit pas à l’éviction du preneur, le bailleur sera tenu envers lui de simples dommages-intérêts pour le trouble qui a pu lui être causé. Si, au contraire, le fermier se voit retirer l'exercice du droit de chasse sur une certaine portion de son lot, il y aura perte de la chose et, aux dommages-intérêts, devra s'ajouter une diminution de loyers proportionnelle à la surface sur laquelle l'exercice de la chasse est devenu juridiquement ou matériellement impossible.

b) Troubles de fait. — Selon l'exception apportée par l’article 1725 du C. civ. à l’obligation générale de garantie du bailleur, le locataire demandera au seul tiers, réparation des troubles de jouissance de fait qu’il lui cause. Si la voie de fait du tiers entraine perte de la chose, le bailleur diminuera le fermage en

proportion de la perte, mais le tiers restera toujours tenu des dommages-intérêts (53).

Nous avons montré que tout fait entrainant disparition définitive du gibier constituait une véritable perte de la chose (54). A la différence des cas où la disparition du gibier provient du fait personnel du bailleur, chaque fois qu’elle est causée par le fait d’un tiers, le bailleur se trouve complètement exonéré de son obligation de garantie, par les articles 3 et 12 du Cahier des charges (55). Bien que la substance de la chose soit atteinte, le fermier de chasse ne pourra prétendre à aucune diminution de fermage, mais à de seuls dommages-intérêts, exigibles du tiers responsable; ces dommages-intérêts équivaudront, évidemment, à une diminution théorique de fermage pour les années du bail restant à courir.

Supposons qu'un bataillon de chasseurs à pied vienne à maintes reprises, manœuvrer sur un terrain de chasse, provoquant ainsi la fuite d’une grande partie du gibier. Les troubles causés par l’Administration agissant en tant que puissance publique, doivent être, nous l'avons vu, considérés comme des troubles de fait. Le fermier de chasse n’aura donc

(53) Il est bien évident que le bailleur aura contre le tiers un recours

lui permettant de récupérer les sommes dont il est privé, par suite de la réduction de loyer.

(54) Les simples actes de braconnage ne constituent, en général, que des troubles de jouissance.

(55) Bien que le bailleur n’ignore pas le but recherché par le preneur de chasse, la destruction du gibier, les art. 3 et 12 du procès-verbal d’adjudication excluent de la volonté contractuelle l’élément gibier, et restreignent la cause de l'obligation du preneur à la simple délivrance de l'immeuble loué, conçu indépendamment de toute variation éventuelle de sa qualité giboyeuse.

aucüne action contre la commune, mais un seul recours en dommages-intérêts contre l'Etat. Si l’on admet, selon la théorie classique, que l’acte légal de l'Administration constitue un trouble de droit, et l’acte illégal un trouble de fait, nous aboutissons, du reste, au même résultat. Il est inutile de rechercher si les manœuvres des chasseurs à pied sont légales ou non, puisque, dans l’un ou l’autre cas, le bailleur est exonéré de sa garantie par les clauses des articles 3 et 12 du Cahier des charges. L'acte de l’Administration constitue-t-il une force majeure? L’adjudicataire, toujours sans recours contre le baïlleur, n’aurait même pas la ressource de demander à l'Etat des dommages-intérêts. La Chambre détachée à Metz de la Cour d'Appel de Colmar a donc jugé, à bon droit (56), que l’adjudicataire ne pouvait exiger de la commune une réparation quelconque des troubles commis par les chasseurs à pied de la garnison voisine (57).

Le fermier de chasse se retournera alors contre l'Etat. Le principe de la responsabilité de l'Etat, non bailleur, pour les troubles apportés à l'exercice de la chasse par les manœuvres militaires ou exercices de tir, est consacré depuis longtemps par la jurispru-

(56) 17 décembre 1935. Arrêt non publié.

(57) Un arrêt du Tribunal supérieur de Colmar, du 26 janvier 1920, R.J., 1920, p. 415, avait déjà décidé que la commune n'avait pas à connaître des dommages causés à l’adjudicataire de chasse par les troupes allemandes chassant illicitement sur le ban communal.

S'il était établi que le trouble de l'Administration a été provoqué par le baïlleur, l’on retomberait dans l’hypothèse du trouble causé par un fait personnel du bailleur, qui devrait être déclaré responsable,