B) DROIT DE CÉDER ET SOUS-LOUER LE BAIL

Le droit général du preneur, de jouissance de la chose louée, mérite d'être étudié surtout sous l’aspect négatif des limitations légales ou conventionnelles qui lui sont apportées; c’est donc au paragraphe suivant, traitant des obligations du preneur, que nous nous réservons de l’examiner; un droit du fermier de chasse doit, cependant, retenir dès à présent notre attention: le droit de céder et sous-louer le bail.

Selon l’article 1717 du Code civil, le preneur, quoique titulaire d’un simple droit personnel, possède la faculté de céder ou sous-louer son bail, mais cette faculté peut lui être interdite pour le tout ou pour partie, et la clause d'interdiction est toujours de rigueur.

L'article 14 du cahier des charges des chasses communales décide donc dans son alinéa [*: « Les adjudicataires ne pourront céder leur baïl en totalité ou en partie qu'en vertu d'une autorisation du Conseil municipal », et l’article 16, alinéa I*: « Le Conseil municipal pourra autoriser les substitutions de cofermiers ».

(64) Voir arrêt de la Cour de Colmar (Chambre détachée à Metz), du 4 décembre 1934, R.J., 1035, p. 246.

Il ne faudrait pas croire, cependant, que la présence d’une telle clause au cahier des charges soit le fruit de l’arbitraire du bailleur. Elle s’impose en vertu de la nature même du bail de chasse: bail à ferme. Comme l’a fort bien noté M. Vorrin (65), les clauses prohibitives ou restrictives de cession de bail ou souslocation sont absolument normales dans les contrats à base d’intuitus personæ, et par suite, dans les baux à ferme; le preneur initial a été agréé en raison de sa personnalité ou, du moins, en raison de telle qualité ou absence de défauts, nécessaire à la bonne marche de l'exploitation qui va lui être confiée. Tandis que, dans les baux à loyer, il importe peu au bailleur de voir ses locaux occupés par tel ou tel individu, à raison de la passivité de l'occupation, dans les baux à ferme, le bailleur est en droit d'exiger du cessionnaire ou souslocataire les qualités réunies par le preneur initial, et par suite, de subordonner cession de baïl ou souslocation à son consentement formel.

L’article 14 prévoit l'autorisation du Conseil municipal pour la seule cession de baïl. Faut-il en conclure que le fermier reste libre de sous-louer à qui bon lui semble ?

Bien que doctrine et jurisprudence restent partagées, la majorité des auteurs et des décisions récentes admettent que les restrictions ou prohibitions de cession s'appliquent aux sous-locations et réciproquement (66). Si, en effet, les caractères juridiques de

(65) Note sous D.P. 1929-2-5 (Jugement du Tribunal civil de Seine- Inférieure du 15 mai 1928).

(66) Voir toutes les références sous la note précitée de M. Vorrin,.

cés opérations sont différents, leur résultat pratique teste le même: dans l’un ét l’autre cas, un tiers se trouve substitué au preneur initial, tiers qui, manquañt des qualités requises, peut ruiner l'exploitation du bailleur. Les prescriptions dé l’article 14 du cahier des charges doivent donc être étendues aux souslocations de chasse et nous devons, ainsi, décider que la sous-location est subordonnée à l’autorisation du Conseil municipal, que la sous-location partielle pourra être permise au seul fermier d’une chasse contigué, en vue de rectifier les limites ou faciliter l'exploitation de la chasse, et, enfin, que les souslocataires étrangers doivent réunir les conditions de l’article 8 du procès-verbal d’adjudication.

Si les résultats pratiques de la cession et de la souslocation nécessitent, dans l’une et l’autre hypothèse, l'intervention du bailleur au contrat, la situation juridique du cessionnaire n’est pas la même, aux yeux du bailleur, que celle du sous-locataire.

Le cessionnaire est substitué au preneur initial; il devient donc fermier ou cofermier, et, à ce titre, se soumet à toutes les obligations du preneur. Remplacet-il l’adjudicataire, qui, dans les cinq jours de l’adjudication, à dû fournir une caution? Il est tenu de faire intervenir cette caution où de lui en substituer une autre solvable agréée du receveur municipal (art. 14, $$ 3 et 5 du cahier des charges). Remplace-t-il un cofermier ? I] n’est pas tenu de présenter une caution quelconque.

Le cédant, qu’il soit adjudicataire ou simple cofermier, réste Solidairement tent, ainsi que la caution,

avec le cessionnaire, de toutes les obligations du bail (art. 14, $ 4) (67). En contre-partie, le cessionnaire jouira de tous les droits du cédant à l'encontre du bailleur.

Le cahier des charges ne règlemente pas la position juridique du sous-locataire. Selon le droit commun, il reste donc simple sous-fermier, en rapport avec son seul cédant, et sans droit aucun à l’égard de la commune. Aux yeux de cette dernière, il apparaît comme un simple invité astreint à ne chasser qu’en la présence d’un fermier, cofermier ou garde-chasse approuvé de l’autorité administrative ; la commune bénéficie, cependant, à son encontre, et à charge pour elle de prouver la sous-location, d’une action directe pour le recouvrement des fermages.

À supposer que le baïlleur de chasse communale refuse d'autoriser cession de baïl ou sous-location, l’adjudicataire estimant ce refus injustifié, peut-il porter le litige devant les tribunaux? Pour justifier le sens positif de notre réponse, nous nous baserons moins sur la théorie de l’abus de droit (68), que sur l'analyse psychologique des clauses d’interdiction de cession de bail ou sous-location, à laquelle a procédé

(67) Voir Colmar (Chambre détachée à Metz), 28 mars 1932, R.J. 33, p. 43. — L'art. 14, $ 4, du cahier des charges rappelle assez mal à propos, que l’art. 2020 du C. civ., autorise le créancier à exiger une nouvelle caution, en cas d’insolvabilité de la première. Cette disposition serait mieux venue dans l’art. 10 qui traite des cautions du fermier de chasse en général.

(68) JOSSERAND, of. cit., tome II, n° 1231, et note sous D.P. 1023- 2-169; PLANIOL et RIPERT, op. cit., tome X, n° 555, et arrêts rapportés sous la note 4.

M. Vorrin (60). M. VorriN découvre, en effet, que les clauses prohibitives, basées sur un 2nfwtus personæ positif, imposent au preneur une occupation personnelle des lieux loués, alors que les clauses restrictives, basées sur un fntuitus personæ négatif, défendent seulement au locataire de se substituer un indésirable. Le refus, par le bailleur, de toute cession de bail ou sous-location sera donc définitif et sans recours possible aux tribunaux, au cas de clauses prohibitives, mais susceptibles de vérification, au cas de clauses simplement restrictives; il appartient, en somme, aux tribunaux, dans la deuxième hypothèse, de préciser, s’il y a lieu, les caractères de l’indésirable, de vérifier si le cessionnaire ou sous-locataire les réunissent, et, dans la négative, de casser la décision du bailleur. En refusant injustement d’agréer le cessionnaire, le bailleur n’a pas abusé d’un droit, mais contrevenu à l'obligation de bonne foi que l’article 1134, $ 3 du Code civil impose aux parties dans l’exécution de leurs conventions. Lors de l’adjudication du ban de chasse communale, le maire, nous l’avons vu, se préoccupe de la seule solvabilité du fermier, en présumant sa capacité d'exploitation. Le cessionnaire ou sous-locataire est donc indésirable s’il est insolvable

et les juges se contenteront de vérifier cette insolvabilité.

Alors que cession de baïl et sous-location sont subordonnées, pour le fermier de chasse, à l’agré-

(69) Note précitée, sous D.P. 1932-2-57.

ment du bailleur, le droit de s’adjoindre des invités reste dégagé de toute autorisation. Entre l’invitant et l’invité naissent, en effet, des rapports personnels de simple courtoisie, dans lesquels le baïlleur n’a pas à intervenir (70). Les invités deviennent, cependant, les auxiliaires au moins temporaires du fermier exploitant; le baïlleur exige donc, à bon droit, qu’ils soient pourvus d’un permis de chasse, et chassent en la seule présence d’un cofermier ou garde-chasse (art. 16, $ 5 du cahier des charges). Le fermier est ainsi à même d'éviter tout abus de la part de ses invités ; il conserve la direction effective de l’exploitation.

Le droit du preneur de s’adjoindre des invités en permanence et en nombre illimité ne fait-il pas échec au principe de la loi de 1881 qui tend à limiter le nombre des chasseurs sur un territoire donné? Il semble que non; libre d'inviter autant de personnes que bon lui semble, l’adjudicataire, guidé par son propre intérêt, use, en pratique, de ce droit avec une grande circonspection; il tient avant tout à chasser, et, de lui-même, fixera le nombre de ses invités de telle sorte que le gibier ne soit pas détruit inconsidérément. Le danger d’une destruction excessive de gibier se localise, ainsi, à la dernière année du baïl, pendant laquelle le fermier qui ne désire pas renouveler son bail, n’a plus d'intérêt à sa conservation. Là encore, le fermier est arrêté par la crainte d’une éventuelle action en

(7o) Ces rapports, tout en restant personnels, peuvent devenir juridiques et générateurs de droits et obligations, si l'invité est, en fait, comme en Alsace-Lorraine, un permissionnaire ou même un associé du preneur. Voir infra, p. 181.

dommages-intérêts intentée contre lui par le bailleur, s’il restitue la chose louée, vidée de la substance qu’elle contenait lors de la location (71). Pour garantir, à coup sûr, la conservation du gibier, le cahier des charges communales imiterait peut-être avec fruit celui des chasses domaniales (art. 16), en réservant au bailleur la possibilité de limiter le nombre des invités du preneur.