LOU
Jurisp.— 1. À tenant is responsible for the destruction by fire of the leased premises, through the negligence of his servants.— The onus probandi is on the tenant to prove that the fire was not the result of negligence on the part of his servants, When the premises are burnt whilst in their occupation.— Prior to the Code no prescription short of thirty years existed against the landlord’s right of action.— Allis vs Foster, XV L,. C. J.,13.
2, No presumption can arise that a fire has been caused by the negligence of A. B.,or his servants, from the mere fact that he occupied a portion of the building destroyed, the remainder of which was occupied by €. D., the proprietor of the building.— The pros of negligence in such a case, must be direct and positive.— Foster & Allis, XVI L. C. R,, 113.
3, Conformément aux dispositions de l’article 1629 du Code civil, la présomption légale doit disposer la cour à déclarer qu'un incendie arrivé dans les lieux loués a été causé par la faute du locataire, à moins qu’il ne prouve le contraire.— Rapin vs McKinnon, XVII EL. C. J., 54.
4, A tenant, in order to free himself from the responsibility for the burning ofthe leased premises, must show satisfactorily that the fire was not caused by his can or ue pu of those for whom he is answerable.— Bélanger vs McCarthy, XIX L C,J., 181.
5. In order to destroy the presumption declared in article 1629 of the Civil Code, it is not sufficient for a tenant to show that he acted with the care of a prudent administrator, and that the fire which destroyed the premises leased could not be accounted for ; he must show how the fire originated, and that it originated without his fault.— Séminaire de Québec vs Poitras, I Q. L. R.,185.
6. L'appelant a loué de l'intimé une boulangerie, et le premier jour qu'il a fait du feu dans le four, le feu a pris à la sole qui était en bois et a consumé tout. le four.— 11 poursuit pour faire résilier le bail; son action a été déboutée pour la raison qu'il n’a pas prouvé que l'accident n’était pas arrivé par sa faute — €, C., art. 1629,— TT est évident par la preuve que la cause de l'incendie est la manvaise construction du four et comme l'intimé a refusé de le rétablir, l’action de l’appelant était bien fondée.— Jugement infirmé et bail résilié— Girard & Gareau, M, 15 février 1875.
16:30. La présomption contre le locataire énoncée dans l’article qui précède, n’a lieu qu’en faveur du locateur et non en faveur du propriétaire d’un héritage voisin qui souffre d’un incendie qui a pris naissance dans la propriété occupée par ce locataire.
Guyot, Rép, loc. cit.—11 Toullier, p. 172.—6 Marcadé, p. 468.
Jurisp.—Appellant sued for damages caused by the fire alledging respondent who was his tenant, was responsible. — Respondent was tenant of an adjoining house to St, James Hotel. The fire began in the house and was communicatol to the hotel. Rospondent having proved this fact was not responsible as tenant under art. 1629 and 1630, and it was for appelant to prove the fire had originated by the fault or negligence of respondent. There is no such evidence and the action was dismissed as to those damages.— The judgment must he confirmed. — Pinsonnault & Geriken, M, 17 juin 1875.
1631. il y a deux ou plusieurs locataires de différentes parties de la même propriété, chacun est responsable de l'incendie dans 11 proportion de son loyer relativement au loyer de la totalité de 1: propriété; à moins qu'il ne soit établi que l'incendie à commence dans l'habitation de lun d'eux, auquel cas celui-ci en est seul tenu; ou que quelques-uns d’eux ne prouvent que l'incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ils n’en sont pas tenus.
Guyot, v' Zucendie, p. 125, col, 2.—"Toullier, vol, 11, n° 176.— Troplong, Loue, n° 376.— Contrà, Pothier, Louage, n° 194,
1632. S'il a été fait un état des lieux entre le locateur et le locataire, celui-ci doit rendre la chose dans la même condition qu'elle paraît lui avoir été délivrée par cet état, sauf les changements causts par vétusté ou force majeure.
1? L. 50, th Te Rte Bourjon, p. 46, n° 30; p. 48, n°° 42 et 43,— Troplong, soute, N° o41,— €, N,, Lo0,
163%. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, ainsi que mentionnt dans l’article qui précède, le locataire est présumé les avoir reçus cn bon état de réparations et il doit les rendre dans la même condition: sauf la preuve contraire.
LL. 11,4 2, Loc. cond.— Bourjon, loc, cit.— Pothier, Louage, 197 et 221,— CN,
1634. Si, pendant la durée du bail, la chose louée requiert des réparations urgentes qui ne puissent être remises, le locataire est obligé de les souffrir, quelqu’incommodité qu’elles lui causent. et quoique, pendant qu'elles se font, il soit privé de la jouissance de partie de la chose.
Si ces réparations étaient devenues nécessaires avant le bail, il a droit à une diminution du loyer, suivant le temps et les circonstances, et, dans tous les cas, s’il s'écoule plus de quarante jours dans l'exécution de ces réparations, le loyer doit être réduit à proportion de ce temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a ét privé.
Si les réparations sont de nature à rendre la propriété inhabitable pour le locataire et sa famille, il peut faire résilier le bail.
# L. 30, L, 27, Loc. cond.— Pothier, Louage, n° 77, 78, 79, 140, 141 et 150; Zn, à lu Cout. d'Orl,, n° 17.— Bourjon, vol. 2, p. 41, sec. 4.— Nouv. Den., v° Bail à form et à loyer, 4 4, n° 8.— Guyot, Rép. v' Bail, p. 18, col. 2.—Troplong, Loue, n°
" 246 et suiv.— C. L., 2670.— C, N,, 1724,
Jurisp.—1. Ifa tenant quits the premises for lawful cause, ». g,, becans for want of repairs thev are no longer Éabitable, he is answerable only for the rent accrued during his occupation.—Wurtele vs Brazier, II R, de L., 440,
2. Ife landlord by necessary repairs of his leased rremises disturbs his tenant in the use of them, no action of damages can ca that account be maintained by
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the tenant. But th: ‘#ndlord cannot rocover rent for the time occupied in making the repairs.— (Graves vs Scott, II R, de L,, 440.
3, Dans une action par un locataire contre son locateur pour dommages allégués avoir été soufferts en raison de la démolition d’un mur entre les prémisses loutes et la propriété voisine, telle démolition étant alléguée par la déclaration avoir été faite du consentement du locataire.— Jugé: 1° que Île locataire a droit à une diminution des loyers proportionnée à la diminution de sa jouissance des
rémisses loutes, mais que nulle teile diminution ne pouvait être accordée dans espèce, icelle n'ayant pas été demandée ; — 2" que les propriétaires voisins ayant exercé d’une manière légale, leur droit de démolir le mur mitoyen qui était incapable de soutenir des magasins qu'ils étaient sur le point d'ériger, ni l’une ni l'autre des parties ne pouvaient réclamer de dommages contre eux ; — 3" que les inconvénients et les dommages occasionnés au locataire, en autant qu'ils ne découlaient pas nêcessairement de la démolition et de la reconstruction du mur, étaient, dans l'espèce, attribuables à la conduite du locataire lui-même et à ses demandes et menaces, et qu’en conséquence, aucuns dommages n'auraient dû lui être accordés par le tribunal de première instance.— Peck & Harris, XII LC. R,, 955.
4 Dans une action par un locataire contre son locateur pour dommages allégués avoir été causés on conséquence de ce que le locateur avait illégalement démoli un mur de division entre les prémisses louées et la propriété voisine, aucune action en garantie ne compète au locateur contre le propriétaire voisin qui a démoli le mur, que les allégations de l'action principale soient vraies ou fausses.— En autant que le mur était mitoyen et incapable de supporter les magasins que l’on se proposait d'ériger, et que ‘es propriétaires avaient pris toutes les précautions nécessaires, et en démolissant et reconstruisant le mur avaient exercé un droit d’une manière légale, ii ne pouvait exister aucune réclamation contre eux, soit de la part du locateur, ou de la part de son locataire. Lyman & Peck, XII EL, C. R,, 368.
5, À tenant bocame insolvent, and the leasod premises, which were vacant, subsequently becoming uninhabitable, the landlord proceeded to execute certain repairs, Held, that in default of a demand by the lessee, or his representative the assigne, to rescind the lease, it continued to subsist, and the lessor was
entitlal to rent, less the time occupied in making the repairs.— Rolland vs Tifin, XXII L, C3, 164,
1635. Le locataire est tenu des menues réparations qui deviennent nécessaires à la maison ou à ses dépendances pendant sa jouissance, Ces réparations, si elles ne sont pas spécifiées dans le bail, sont réglées par l’usage des lieux. Sont réputées locatives les réparations qui suivent, savoir, les réparations À faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles, tablettes et grilles des cheminées ;
Aux enduits intérieurs et plafonds ;
Aux planchers, lorsqu'ils sont en partie brisés, mais non pas lorsque c'est par suite de vétusté ;
Aux vitres, À moins qu’elles ne soient brisées par la grêle ou autres accidents inévitables dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, volets, persiennes, cloisons, gonds, serrures, targettes et autres fermetures.
2 Pourjon, p. 43, n°5; p. 47, n° 39; p. 48, n°° 40 et suiv.— Pothier, Louage, n° 219, 220, 222 et 224: Znt. au tit, 19, Cout. d'Ort,, n° 24.— Desgodets, Lois des B., 466, n° 10.— Instr, fac. sur les Conv., p. 217.— Troplong, Louage, n° 551 et suiv. —C.N., 1754. Code civil B. C., art. 468 et 469. .
Jurisp.— Un locataire qui est tenu par son bail de faire toutes les réparations lui-même, n’est pas obligé de réparer les lieux loués s'ils sont considérablement endommagés par un incendie.— Samuels & Rodier, IT FE. C I, J,, 272,
1636. Le locataire n’est pas tenu aux réparations réputées locatives lorsqu'elles ne sont devenues nécessaires que par vétusté ou lorce majeure.
432 LOUAGE, Argum, ex, fl 1, 9, # 4, Loe. cond, — Cod,, EL, 28, De lor, et cond, — Pothior Lounge, n° 219, 220 et 221,— Bourjon, vol, 2, p. 47, n°38; p. 48, n° 40,— C0,
1637. Au cas d'expulsion, ou de résiliation du bail pour quelque faute du locataire, il est tenu de payer le loyer jusqu'à l'évacuation des lieux, et aussi les dommages-intérêts tant À raison de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à la relocation, que pour toute autre perte résultant de l’abus du locataire,
ÛL, 55, 4 2, Loc. cond.— Domat, liv. 1, tit, 4, sec, 2, n° 8.— 6 Marcadé, sur l'art, 1360, p. 44. C, N., 1760.
Jurisp.— Under the facts in the present case, no contract of lease exister between plaintiff and defendant ès qualité. — Tho money asked in this case, by the name of rent, is not due, and plaintiff”s recourse is for money as damage, or for what else plaintiff may be advised as to law and justice under the facts may appertain.— Delisle vs Sauvageau, XV L, C. J., 256,
163%. Le locataire a droit de sous-louer ou de céder son bail, À
moins d’une stipulation contraire.
S'il y a telle stipulation, elle peut être pour la totalité ou pour partie seulement de h chose louée, et dans l’un et l’autre cas, elle doit être suivie à la rigueur, sauf les dispositions contenues en l'Acte con.
cernant la faillite, 1864.
DL, 60, Loc, cond.— Cod., L. 6, De loc, et cond.— Domat, Liv. 1, cit, 4, sec, 1, n°s, — Pothier, Louage, n°° 43 et 280.—Bourjon, vol. 2, p. 41, n°17.— C0, N., 1717.
Jurisp.—1. La clause que le locataire ne pourra sous-louer sans la permis sion du bailleur, n’est pas une clause comminatoire, et sa violation donne lieu à la résiliation du bail.— Hunt vs Joseph, IT R, de L,, 52,
2, Quand dans le bail du propriétaire, il y a une clause à l'effet que le lorae taire ne pourra sous-louer sans le consentement du propriétaire, telle clause Goit être exécutée strictement, et le sous-locataire sera censé connaître telle clause et ne pourra en conséquence prétendre que les effets garnissant les lieux loués ne sont pas a des loyers— Lampson vs Nesbitt, XIII L, C. R,, 56,
3, Dans le cas d’un bail de certains magasins et dépendances avec condition que le locataire ne cédera pas son droit au dit bail, sans le consentemont par écrit du bailleur, le bail de partie des prémisses avec réserve de deux chambres par le sous-bailleur, n’est pas une violation de la condition qui peut donner lien à la résiliation du bail principal. Lorsque le sous-bail est à la connaissance du locateur principal, qui a reçu les loyers de son locataire, sans objection au sous bail, le consentement du locateur à tel sous-bail sera présumé, et l’action en résiliation sera renvoyée.— Persillier vs Moretti, XIV EL, C. R,, 29,
4, L’infraction de la condition dans un bail, prohibant la sous-location des lieux loués sans le consentement par écrit du locateur, est une raison suflisante pour demander la résiliation du bail.— Foley & Charles, XV L. C, R,, 24s.
5. La clause que le locataire ne pourra céder et transporter ses intérêts dans le bail, sans le consentement par écrit du bailleur, n'est pas une clause comminatoire, et sa violation donne lieu à la résiliation du bail.— Le jugement en expulsion est déclaré commun aux cessionnaires du bail. Moreau vs Owler, X L. C. J., 112,
6. Une simple clause dans un bail, défendant de sous-louer sans le consentement du bailleur, ne donne pas droit à la résiliation immédiate du bail; la cour accordera d'abord au défendeur un dé'ai pour remettre les choses dans le méme état qu'avant le sous-bail. Dans cette cause, le sous-locataire avait désner
avant la reddition du jugement, et le défendeur n'a été condamné qu'à payer les frais.— Vallée & Kennedy, LIT R, L., 450.
7. In the case of a loase by one deed of two separate premises, subicct to the condition that the tenant should “ not mako over his intorest in the present “ lease without tho consent of the said lessors being first obtained in writing for, “that nu a sub-lease of one of such promises, without the written consent
of the lan
lord, was legal and valid.— Dorion vs Baltzley, XIV L. CI, 505.
ex} a st tert 58,
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4, U mentio n'aient de saisi non plu droits d faits de LCR,
5, Le locataire Boyer v
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cond, — Pothier, 8, n° 40,— C0, X
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of lease existe in this care, by ney as damage, under the facts
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Lait, 4, sec, Dn°k, (CN. 1717
der sans la permis lation donne lieu à
à l'effet que le lorare, telle elause toit naître telle elanse ant les lieux loués CTI 1 CR. 96.
ces avec condition consentement par de deux chambres ui peut donner lien la connaissance du S objection at sotis mé, et l'action en à, 2 |
a sous-location des ne raison suflisante TE CR, 218.
r ses intérêts dans une clause comm — Le jugement en Moreau vs Owler,
sans le consentement te du bail; la cour hoses duns le méme aire avait désert amné qu'à payer les
nises, subiect to tlit est in the present tained in writing for the written consent IV LC, 90.
8, Plaintiff leased a house with a clause prohibiting sub-letting without his express consent in writing.— ÆZeld that the verbal consent of plaintifl's agent to a sub-lease and the plaintiffs acquiescence in such sub-lease during its entire term, was equivalent to a consent in writing.— Cordner & Mitchell, I L, C. L, J., 58,
9, L'acheteur peut exercer l’action en rescision de bail à raison de la souslocation faite par le locataire, contrairement aux dispositions du bail.— Cette demande en rescision sera accordée, sans la mise en cause du sous-locataire.— Esciot vs Lavigne, IV R, L.,, 69,
10, Le syndic à une faillite vend le bail d’un failli sous l'autorité de l'acte de faillite. Le bail contenait un prohibition de sous-louer.— Jugé que la vente faite par le his n'est pas contraire à cette prohibition.— Gault & Evans, M, 22 déc, 187 .
11. Ifthere bea prohibition in a lease as to sub-letting, a sub-tenant cannot claim the benefit of article 1621 of the Civil Code of Lower Canada, but under article 1619 his effects will be liable for the whole rent due by the original tenant tothe landlord.—Les Sœurs de la Charité & Yuile, XX L, C, L., 329,
1639. Le sous-locataire n’est tenu envers le locateur principal que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location dont il peut être
débiteur au moment de la saisie ; il ne peut opposer les paiements faits par anticipation.
Le paiement fait par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, ou conformément à l'usage des lieux, n’est pas réputé fait par anticipation.
#L 1,45, De pin act.— Paris, art, 162.— Pothier, Pondectes, iv, 20, t, 2, n'S8.—"Troplong, Louage, n°538 et 540,— CC, N., 1753,
Jurisp.— 1. Aux termes de l'article 162 de la Coutume de Paris, les effets des sous-locataires garnissant les lieux, sont responsables envers le propriétaire pour le montant de ses loyers, quand bien même ils les auraient payés de bonne foi À leur locateur immédiat.— Quand un locataire sous-loue tous les lieux pour un loyer moindre que celui qu’il s’est obligé de payer, les eflets du sous-locataire sont Lt gg pour tout le montant des loyers.— Lampson et Dinning, XIII LC R,, 965,
2, Le sous-locataire ne peut obtenir main-levée de ses meubles saisis-wagés,qu’en payant le terme courant.--Senécal vs Trigg, X L. C. J., 202.
à, Le privilége du locateur s'étend aux meubles du sous-locataire, de la même manière qu'aux meubles du locataire lui-même, sil y a défense de sous-louer dans le bail entre le propriétaire et le principal locataire.— Lorsqu'il y a telle défense de sous-louer, le sous-locataire est vis-à-vis du propriétaire dans la position d'un tiers dont les eflots auraient été déposés sur la propriété avec son consentement.— En pareil cas l'intervention du sous-locataire dans une saisiegagorie, en vertu de Rauelle ses meubles auraient été saisis pour tout loyer dû au propriétaire, sera renvoyée.— Grimard vs Bolay, V R, L,, 748.
4 Un sous-locataire n’a pas droit au bénéfice du privilége dont il est fait mention dans le 162" article de la Coutume de Paris, à moins que les paiements n'aient été faits de bonne foi À son bailleur immédiat, avant l'exécution d’un bref de saisie-gagerie à la poursuite du bailleur principal.— Le sous-locataire ne peut non plus invoquer ce privilége lorsqu'il a obtenu la cession entière de tous les droits du locataire principal; ce privilége étant restreint au cas de paiements faits de bonne foi en vertu d’une sous-location partielle. — Wilson vs Pariseau, VI LCR. 196.
5. Le fait du propriétaire d’avoir reçu plusieurs termes de loyer du souslocataire, n'a pas l'effet d'opérer novation et de décharger le principal locataire.— Boyer vs Melver, XXE EC, J,, 160,
1640. Le locataire a droit d'enlever, avant l'expiration du bail, les améliorations et additions qu'il a faites à la chose louée, pourvu qu'il la laisse dans l’état dans lequel il l’a reçue ; néanmoins si ces
améliorations et additions sont attachées à la chose louée, par clous,
mortier ou ciment, le locateur peut les retenir en en payant la valeur.
434 LOUAGE., DL. 19, 4 4, Loe, cond.— Pothier, Louage, n° 131.— Bourjon, vol, 2, p, 60, n° 9. LL, 2004,— Code civil B, C., art, 380, 413 ot 417,
Jurisp.—1. Los tuyaux à l’eau ot au gaz sont dos firtures, mais pouvent étre omportés par le locataire qui les a posés, à l'expiration de son bail.— Atkinson vs Noad, XIV L, C, R., 159,
2, Un locataire, malgré uno clauso de son bail portant que les améliorations ut additions qu’il fera resteront au propriétaire, pout emporter les châssis doublons qu'il a mis à une maison.— Plamondon vs Lefebvre, TT Q. L. R., 288,
1641. Le locataire a droit d'action, suivant le cours ordinaire de la loi ou par procédure sommaire, tel que réglé au Code de Proct. dure Civile :
1. Pour contraindre le locateur à faire les réparations et améliors. tions stipulées par le bail, ou auxquelles il est tenu par la loi, on pou obtenir l'autorisation de les faire aux frais du locateur; ou, si
e locataire déclare que tel est son choix, pour obtenir la résiliation du bail à défaut d'exécution de telles réparations ou améliorations :
2. Pour résilier le bail, à défaut par le locateur de remplir toute autre obligation résultant du bail, ou à lui imposée par la loi ;
8. Pour le recouvrement de dommages-intérêts À raison d'infruc. tions aux obligations résultant du bail ou des rapports entre locateur et locataire.
UL. 25, 4 2, Loc, cond,— Domat, liv. 1, tit, 4, sec, 3, n° 1.— Pothier, Louuye, n° 67, 68, 72, 73, 108 et 325.— 2 Bourjon, p. 58, n° 7.—$8, R, B, C., ch, 40, soc, ?,
Jurisp.—1. 11 doit y avoir demande judiciaire de la part d’un locataire contre son bailleur, où un ordre obtenu par tel locataire contre tel bailleur, pour autoriser le locataire à demander lu rostision du bail entre les parties, on raison de l'insuffisance des prémisses louées et en raison de ce que telles prémisses sont en mauvais état ot non habitables.— Boulanget vs Doutre, I L. C. R., 395,
2, Lorsqu'un locataire est poursuivi par son souslocataire pour donnages résultant de ce que les lieux loués ne sont pas clos et couverts, le locataire a droit d'action en garantie contre le locateur, quoiqu'il y ait clause dans le bail entr'eux que le locataire no sous-louera pas sans le consentement du locateur, et quoique le locataire ait fait sous-bail sans tel consentement, le locateur cependant
lus tard recevant de lui l’extra preminm d'assurance résultant de tel soux-buil, lb sous-locataire étant un aubergiste.— "l'héberge vs Hunt, XI L C. R., 179,
3. Sur action contre un locataire qui a abandonné la maison à lui louée pour plusieurs années en vertu d’un bail notarié, sous prétexte du mauvais état de la maison, le locataire est tonu du loyer pour tout le terme du bail, et une saisie gagerie par droit de suite est déclarée valäble quoiqu’aucun loyer ne fut dû au temps de l'abandon de la maison. Boulanget vs Doutre, IV L, C, R., 170,
4, Si un locatairo ne livre pas les lieux loués à l’époque déterminée dans l bail, il sera condamné à des dommages.— Girard & Lepage, Montréal, décembre
