COMMENT SE TERMINE LE CONTRAT DE LOUAGE DES CHOSES
1655. Le contrat de louage des chos:s se termine de la manière commune aux obligations, tel que déclaré dans le huitième chapitre du titre Des Obligations, en autant que les règles y contenues peuvent s'y appliquer, et sauf les dispositions contenues dans ce titre.
Jurisp.— À writing signed by the lessor, not accepted by the lessee, promising that a new loase should be entered into after a certain date, did not constitute a new contract of lease which could be pleaded in defence to an action to rescind the original lease.— Loranger vs Clément, I LE, N., 326.
1656. Il se termine aussi par la résiliation, de la manière et pour les causes énoncées aux articles 1624 et 1641, et aussi, dans le cas de , , LA CR , faillite, tel que porté en l’Acte concernant la faillite, 1864.
Amend.—Si le failli, dit le statut C., 38 Vict., ch. 16, ss. 70,71, 72 et 73, possède, en vertu d’un bail, une propriété ayant une valeur plus élevée que le montant du loyer payable en vertu du bail, le syndic en fora rapport au juge, donnant son estimation de la valeur des droits et intérêts dans la propriété louée en sus du loyer, et alors le juge pourra ordonner la vente des droits du failli aux lieux loués, séparément ou en même temps que la vente de tout on partie des biens du failli, après tel avis public de cette vente qu'il jugera à propos; et à l'époque et au lieu fixés, le bail sera vendu aux conditions, quant à la garantie à fournir au locateur, que le juge pourra exiger; et cette vente sera sujette au aiement du loyer, à toutes ke conditions et clauses contenues au bail, et à toutes es obligations éyales résultant de ce bail; et ces conditions, clauses et obligations obligeront le locateuret l'acquéreur, comme si ce dernier avait été lui-même locataire et partie au bail avec le locateur.
71. Si le failli possède, en vertu d’un bail, pour plus de l’année courante d’après les termes du bail à l’époque de sa faillite, une propriété qui n’est pas sujette aux dispositions de la dernière section ci-dessus, où à l'égard de laquelle le juge n’a pas ordonné la vente ainsi qu'il a été statué, où qui n’est pas vendue en vertu de cet ordre, les créanciers décideront, à toute assemblée qu’ils pourront tenir plus de trois mois avant l'expiration du terme annuel du bail courant à l’époque de cette assemblée, si la propriété ainsi louée doit être retenue au profit de L inasse, jusqu'à la fin seulement du terme annuel alors courant, ou, si les conditions du bail le permettent, jusqu’à la fin du terme annuel alors suivant, et leur décision sera finale,
7, À partir de l’époque à laquelle la propriété louée doit être retenue au profit de la masse, le bail sera annulé et sans effet pour l'avenir; et aussitôt que la résolution des créanciers relative à la question de retenir la propricté sera passée, cette résolution sera notifiée au locateur, et si ce dernier prétend qu'il éprouvera des dommages par l'expiration du bail, en vertu de cette décision, il pourra faire une réclamation pour ces dommages, en en spécifiant le montant sous serment, dela même manière que pour les réclamations ordinaires contre la masse ; et cette réclamation pourra être contestée de la mème manière et après la même investigation, et avec le même droit d'appel qu’il est statué dans le cas de réclamations ou de dividendes contestés.
73, En faisant cette réclamation, et dans toute sentence à ce sujet, la mesure des dommages sera la différence entre la valeur des lieux loués au moment de l'expiration du bail, en vertu de la résolution des créanciers, et le loyer que le failli était convenu par le bail de payer durant le temps de ce bail; et les chances de louer où de ne pus louer de nouveau les lieux pour le même loyer n’entreront pas dans l'estimation des dommages ; et si la réclamation n’est pas contestée, ou si, étant contestée, il est finalement accordé des dommages au locatour, il sera colloqué pour ce montant sur les biens comme un créancier ordinaire.
Jurisp.—1. An action in ejectment lies against an insolvent and his assignee to Sbtain posais of premises the lease for which expired before the assignment ; and the Superior Court is properly seized of such a case by writ of
summons, notwithstanding section 50 of the Insolvent Act of 1869.— An action under the lessor and lessee act lies in a case, where the lessee, after the expiration of his lease and before giving up the premises makes an assignment in insolveney and the assignoo takes possession of the premises.—"The Fraser Institute i< Moore, XIX L, C, J., 133,
2. An action to rescind a leaso may be brought against a lessee who has become
insolvent during the term of the lease.— Loranger vs Clément, L. N., 326,
1657. Lorsque le terme du bail est incertain, verbal, ou présumé. tel que réglé en l’article 1608, aucune des parties n’y peut mettre fin sans en signifier congé à l’autre avec un délai de trois mois, si Je loyer est payable par termes de trois mois ou plus; si le loyer est payable à des termes plus rapprochés que troïs mois, le délai dn congé est réglé suivant l’article 1642.
Le tout néanmoins sujet aux dispositions de ce dernier article et
des articles 1608 et 1653.
Pothier, Louage, n° 29.— Guyot, Rép. v° Bail, p. 15.— C, N., 1736.
Jurisp.—1. Where the duration of a written or verbal lease is cortain, a congé is unnocessary to maintain an action by the landlord to eject the tenant, — Lamontagne vs Webster, XVIII L, C, J., 152.
2, Whore a lease has been continued by tacite reconduction, a notice of three months is necessary to terminate such lease.— Webster & Lamontagno,19 FE, ( J.
3. Whero a lease has been continued by tacite reconduction, it can only le torminated by oither party giving to the other party three months notice, — Lake vs Wickliffe, XXII L. C. J., 41.
4. Dans lo cas du louage d’un banc d'église sans torme spécifié, mais dont lo loyer était payable annuellement, le locataire ne pouvait être expulsé du bane sans avis préalable de trois mois.— Johnson & The Minister and Trustees, cte. I KR, Supreme C., 235,
5. À person who is surety for a tenant holding under a lease terminable on giving six months notice, cannot exercise the right stipulated in favor of the tenant, if tho latter fails to exercise it.— Léonard vs Lemieux, I L. N., 614,
1658. Le bail cesse de plein droit et sans congé à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il est par écrit.
Cod, L. 11, De lor, et cond.— Domat, liv. 1, tit. 4, soc. 2, n° 11.— Pothier, Louage, n°: 29 et 308.— 2 Bourjon, p. 43, n° 6.—C, L., 2598.—C. N,, 1737.
Jurisp.— 1. Theo minister and trustees of a voluntary organization such as the St. Andrew’s Church, Montreal, exercising corporate fpowers under certain regulations, have a right to refuse to renew the lease of a pew in the chureh, on the expiration of the term for which it was leased ; and such refusal, unless it appear to be a mere cloak for malice, gives the dispossessed tenant no claim for damages.— Johnson vs Tho Minister and Trustees of St, Andrews Church,
Montreal, XVIII LE, C, J., 113.
2, Un bail vorbal so termine à l'expiration du temps pour lequel il a été fait, ot sans congé de déloger.— Huot vs Garneau, IT Q. L,. R., 87.
1659. Le contrat de louage des choses se termine par la pertede la chose louée.
L. 25,42; L. 9,21, Loc. cond.— Pothior, Louage, n° 65.—2 Bourjon, p. 52, n 1—C. N.,1741.
1660. Si, pendant la durée du bail, la chose est entièrement détruite par force majeure ou cas fortuit, ou expropriée pour cause d'utilité publique, le bail est dissous de plein droit, Si la chose n'est détruite ou expropriée qu’en partie, le locataire peut, suivant les
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circonstances, obtenir une diminution du loyer ou la résiliation du bail; mais dans l’un ou l’autre cas, il ne peut réclamer des dommagesintérêts du locateur.
PL19,26; L. 30,41; L.15,47; L.33, Loc. cond. ; I. 23, De reg. juris.— Domat, iv. 1, tit. 4, soc, 8, n° 8.— Pothier, Louuge, n°139 ot suiv.—C. L., 2667.— C. N.,
Jurisp.—1. Whore a fire, occurring during the lease, renders the promises leased temporarily uninhabitable, but does not totally destroy them, the tenant is entitled to hold possession, and to resume occupation of the premises as soon as repaired.— Samuels & Rodier, II L. C. L. J., 272.
2, Under the provisions of the Quebec Railway Act, the lessees for five yoars of a stone quarry and right to renew lease for other five years, are occupiers of such land, and parties interested therein, entitled to compensation for damages caused by CHRROEAAADE of the property for raïilway purposes, within the meaning of the act.— During the pendercy of an action in the nature of an action négatoire, by such lessoes agaïust the railway company, in consequence of the company and the arbitrators appointed under the act to determine the compensation to 1 paid in consequence of the expropriation of the leased property, refusing to admit the right of said lessees to be indemnified under the act, the plaintiffs are entitled to a writ of injunction against the railway company, in consequence of the company persisting in exercising their right of expropriation, withont paying or oflering to pay indemnity tothe lessees.— Bourgouin & The Montreal Northern Colonization Raïlway, XIX L, C. J., 57.
3, Appellant was lessee of St, James Hotel, when it was destroyed by fire, as far asthe upper stories, part only of the lower flat being still tenantable, He at once removed what furniture he had and notified respondent his landlord, Two sub-tenants continued to occupy part of lower flat till first May, more than one month.— Respondent sued for three months rent; appellant tendered rent accrued till the fire. Ho was condemned to pay the three months rent and he appeals. Judgment confirmed, Dorion & Sanborn, dissenting.— Geriken & Pinsonnault, M. 17th June, 1875.
1661. Le contrat de louage des choses n’est pas résolu par la mort du locateur ni par celle du locataire.
Ÿ L 60, 4 1; L. 19, 4 8, Loc. cond.— Cod., L, 10, De loc. et cond.—Pothier, Louagr, n°59.— 2 Bourjon, p. 41, n° 16.— C. N., 1742,
1662. Le locateur ne peut mettre fin au bail dans le but d’occuper lui-même les lieux loués, à moins que cé droit n'ait été expressément stipulé ; [et dans ce cas le locateur doit donner congé au locataire suivant les règles contenues en l’article 1657 et dans les articles auxquels cet article renvoie; à moins qu’il n’en soit autrement convenu].
1663. [Le locataire ne peut, à raison de l’aliénation de la chose louée, être expulsé avant l'expiration du bail, par une personne qui devient propriétaire de la chose louée en vertu d’un titre consenti par le locateur, à moins que le baïl ne contienne une stipulation spéciale à cet effet et n’ait été enregistré.
En ce cas avis doit être donné au locataire suivant les règles contenues en l’article 1657 et dans les articles auxquels il renvoie, à moins d’une stipulation contraire.]
Jurisp.— 1. Celui qui a acquis un immeuble sujet à la faculté de réméré, ne pal RSS le locataire dont le bail n’est pas expiré.— Russell vs Jonkins, III L. C.R,, 417.
2, L'acquéreur d’une terro louée n’a pas le droit de revendiquer lo foin récolté
sur la terre par le locataire qui était en possession de la terre comme locataire lors de la vente, et partant en porn du foin comme propriétaire, son bai] n'étant pas expiré.— Brody vs Rendall, IX R. L,, 512.
1664. [Le locataire, qui est expulsé en vertu d’une stipulation à cet effet n’a pas droit de recouvrer des dommages-intérêts, à moins que ce droit n’ait été expressément réservé dans le baïl.]
1665. Lorsqu'un héritage vendu avec faculté de réméré, est repris par le vendeur dans l'exercice de cette faculté, le baïl qu’en a fait l'acheteur est par là dissous, et le locataire n’a de recours en dommages-intérêts que contre lui.
Troplong, Louage, n°° 776 et 777, et Tiraqueau, cité par lui.
