TITRE VIII DU CONTRAT DE LOUAGE

Décrété le 16 ventôse f7 mars 1804) ; promulgué ie 26 veutôse (H mars).

idées générales. — Le louage est un contrat par lequel une personne, locateur ou bailleur, s'oblige à procurer l'usage et la jouissance d'une chose, ou bien une partie de son travail, à une autre, nommée locataire ou conductor, qui lui promet une rénumération en argent. 11 se subdivise donc en louage de choses et louage de services ou d'industrie.

11 y a dans le louage deux objets. Le premier est, dans la locatio rei, la chose dont l'usage est promis, et, dans la locatio operarum, un fait, une somme de travail ; le second est le prix comme dans la vente. Un troisième élément essentiel consiste dans la convention.

Le locataire a droit a être mis en jouissance, le bailleur doit pour cela lui délivrer la chose sans cependant abdiquer la propriété ni la possession Sauf convention contraire, 1« bailleur doit entretenir la chose en bon état. Enfin il est tenu à raison des vices cachés et de l'éviction. D'autre part il a droit à ce que le locataire prenne livraison et peut réclamer le prix convenu.

Dans le louage la question des risques ne se résout pas comme dans la vente : si la chose louée périt avant d'être livrée au locataire, celui-ci ne doit rien : si elle périt au cours du bail, les loyers cessent d'être dus à partir de ce moment. La raison en est que les obligations résultant du louage sont successives, et ont pour objet une série de faits de la part de chacune des parties ; il y a autant de créances que d'instants de jouissance effective.

Le bail finit au jour fixé par le contrat. Mais si à cette date le locataire continue à jouir, il se forme un nouveau louage, la tacite reconduction.

D'ordinaire le bail des terres à cultiver, le bail à ferme, n'est conclu que pour un temps assez court ; car on peut ainsi plus facilement aliéner ses biens. Mais il y a des personnes qui ne meurent pas, et n'aliènent

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que rarement, re sont les personnes morales, celles-là ont intérêt, en vue ci.- (abonne exploitation, à consentir des baux de longue durée. Pan* oes baux à long terme le droit du preneur qui, dans le ltHM ordinaire Mt UO droil personnel, est devenu un droit réel, et le contrat

■*appelle Vêmphyti

Itroll romain. — I ,e 1 < > 1 1 ; i . • , bien qu'il lOÎt devenu contrat consensuel,

ne pritjamais à Rome une bien grande extension, parce que les esclaves tenaient lieu de fermier» et d'ouvriers. Quand vint l'époque oit leur nombre diminua, l'esclavage fut remplacé par le colonat.

Le maître peut louer les services de son esclavo, et, si c'est l'esclave lui même qui les loue, c'est le maître qui devient créancier du prix. Jusqu'à Justinien, le père peut aussi louer les services de ses enfants en puissance.

11 so peut que le bailleur vende et livre le bien loué ; le nouveau propriétaire peut méconnaître le bail et expulser le locataire, car il a un droit réel, tandif (pie le locataire n'a qu'un droit personnel; celui-ci a seulement droit à une indemnité contre le bailleur. Mais souvent le bailleur en aliénant le bien imposera à l'acquéreur par une clause expresse l'obligation de respecter le bail. (1)

Le droit romam. à la différence du droit français, admettait que le bailleur d'une maison pouvait faire cesser le bail et expulser le locataire, en prouvant qu'il avait absolument besoin de son immeuble. (2)

Le préteur changea en droit réel les créances des fermiers des agri Vêétiffalet : ce droit devint ainsi opposable aux acquéreurs à titre particulier. On controyersa même la question de savoir s'il n'y avait pas une vente dans le bail perpétuel.

Lorsque, l'empire s'étant dépeuplé, il y eut pénurie de fermiers, les particulière eux-mêmes offrirent leurs terres à des locataires perpétuels ou emphytéotes tenus de payer une redevance ou canon emphytéotique. L'empereur Zenon fit de l'emphytéose un contrat sui generis : il initia perte partielle de la chose aux risques du preneur et la perte totale à la charge du bailleur. L'emphytéote peut aliéner son droit aussi bien que s'il était propriétaire : mais jusqu'à Justinien il demeure débiteur du canon envers l'ancien bailleur, à moins que celui-ci n'ait excepté le

(1) Loi Emptorem, 9, C, de Locato et condueto. j[2) Loi JBde, 3, G.j de Locato et condueto.

nouvel emphytéote. Pour éviter qu'il ne vende trop cher son consentement, Justinien décide que, si dans le délai de deux mois après la notification à lui faite, il n'a pas exercé le droit de préemption qui éteint l'emphytéose, il n'aura pour débiteur que le nouvel emphytéote et pourra seulement réclamer à l'ancien 2 °/0 du prix de cession.

Ancien droit français. — En indiquant au titre de la Propriété la condition des terres dans l'ancienne France , nous avons dit que ce régime se caractérisait par l'usage de divers contrats intermédiaires entre la vente et le louage. D'autres se rapprochent autant de la société que du bail ; tel est le métayage sous ses diverses formes : car le propriétaire fournit le fonds et les capitaux , le métayer son travail, et les fruits se partagent.

Le louage , tel qu'on le comprend aujourd'hui ,• était donc aussi peu usité au Moyen-Age qu'à l'époque romaine, mais pour des motifs différents.

A quoi , en effet , servirait le louage , puisque le seigneur concède ses terres moyennant une redevance en argent ou en nature ? Sa fonction économique est accomplie par les nombreuses variétés de tenures qui, suivant leurs particularités et suivant les régions , s'appellent baux à cens , baux à rente , baux à complant , champarts, emphytéoses.

Les concessions héréditaires que consent le seigneur sont dites manufirmœ, perpétuelles, et de là est venu le nom moderne de ferme. Mais le bail à ferme temporaire est également en usage dans l'ancienne France : lui aussi affecte des formes variées suivant les provinces : dans le Midi , notamment , se maintient le colonat partiaire ; il domine partout où le paysan est pauvre et sans capitaux , car il fait peser sur le propriétaire les frais les plus lourds dont le métayer ne pourrait pas faire l'avance.

L'ancien droit français considérait le droit du preneur à bail comme un droit personnel. Aussi les fermiers étaient-ils exposés à perdre en cas de vente le jouissance des biens qu'ils cultivaient.

Dans l'intérêt de l'agriculture la loi du 28 septembre 1791, titre II, section III, art. 2 et 3, décida que les baux de six ans et au-dessous ne seraient pas résiliés en cas d'aliénation, et que ceux d'une durée supérieure le seraient, si l'acquéreur voulait cultiver par lui-même, et moyennant un dédommagement pour le fermier.

<2©de civil. — Le rôle du louage a pris , dans les temps modernes , une très grande importance; aujourd'hui, en effet, c'est le seul