III LOUAGE DES CHOSES

Art. 1713. — On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles.

SECTION I

Des règles communes aux baux des malsons et des biens ruraux.

Art. 1*14. — On peut louer ou par écrit, ou verbalement.

Art. 1715. — Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Dans les baux de choses mobilières, la preuve du contrat se fait conformément au droit commun, c'est-à-dire que la preuve testimoniale est admissible jusqu'à 1 50 fr. et au-dessous de cette somme, s'il y a un commencement de preuve par écrit. Et bien entendu, ce n'est pas, en matière de bail, par le loyer d'une année que se calcule cette limite de 150 francs, mais par la masse des loyers de toute la durée du bail prétendu.

Dans les baux d'immeubles, au contraire, lorsque le bail n'a encore reçu aucune exécution, la preuve par témoins n'est jamais admise, lors môme que le prix est inférieur à 150 francs. Cette dérogation aux principes généraux vient de ce qu'on a voulu éviter la multiplicité des procès. Le juge devra donc donner raison à celui qui nie le bail, sauf à lui déférer le serment d'office, s'il le croit à propos.

Art. 19 te. — Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son

ni hk \ m. — CONTRAT DE i,iir w;k. (.vin . I7KM7I9). (Kl

serment, si inioux n'aime le locataire demander l'estimation par experts; auquel cai les frais de l'expertise restent à sa charge, si restimation excède le prix qu'il a déclatv.

LonqtM le bail est avoué, ou qu'il ■ reçu nu noawoiriiainnl d'exécution, la contestation peut encore, en effet, s'élever iur \e quantum du prix.

ffast alors qu'intervient l'art. I74&,

Le prU «lu bail sans écrit M prouve par les quittant es données à raison di's loyeri déjà payée; sinon par le serment du bailleur ; ou bien, de pré-

fercnce, par une expertise, si le preneur la demande ; les (rail en >ont à sa ihai^'e, si elle lixe le prix au dessus (le la somme qu'il a offerte.

Ari. 1717. — Le preneur a le droit de sous-louer, ot même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été Interdite.

BUe peul «'tir interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

Preneur celui qui prend à loyer ou à ferme , qui aequiert le dn.it

d'exiger la prestation de la jouissance et s'oblige à payer le prix.

D'après eel artide 1717, le preneur a droit de sous lonei et même de céder son bail a un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite par une clause formelle du contrat Dana la sous-location, le tiers détient, non pas locataire du propriétaire, mais locataire du locataire.— Dans la cession de bail, au contraire, le tiers est mis au lieu et pla< e du cédant. Il est substitué en qualité de preneur.

Art. fsm. — Los articles du titre du Contrai de mariage et des Droits respectifs des Époux, relatifs aux baux des femmes mariées, sont applicables aux baux des biens des mineurs.

Les baux des biens du mineur, sont obligatoires pour lui, quand il est devenu capable, pour le reste de la période de 9 ans commencée «i sa majorité. Les baux à ferme ne peinent être renouvelés plus de 3 ans d'avance, et ceux a loyer, plus de i ans; sinon ils restent sans effet , à moins que leur exécution n'ait commencé avant la majorité.

Art. 171». — Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

664 LIVRE III. — MAN. d'aCQ. LA PROPRIETE.

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, Le bailleur est tenu de délivrer, d'entretenir et de garantir du trouble.

Art. 17 20. — Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Etat de réparations On a voulu dire : en bon état dans toutes ses

parties, même celles dont les dégradations seraient à la charge du locataire, en vertu de l'article 4754 qui l'oblige à faire les réparations locatives.

Art. 1721. — Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent

l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Dû garantie pas en ce sens que le locataire s'oblige à empêcher

que la chose louée n'ait ces vices, ce qui est impossible si elle les a effectivement ; mais en ce sens qu'il est tenu de payer des dommages-intérêts, ou au moins de rendre le loyer reçu ou de libérer le preneur (1).

Quand même ... pas connus. .. On pourrait douter de la nécessité de garantir, dans ce cas, à cause de la bonne foi du locateur ; mais son obligation n'en est pas moins inexécutée , la jouissance étant également impossible.

Vices par exemple, si une prairie produit de mauvaises herbes qui

empoisonnent les bestiaux ; si le bois d'un tonneau est poreux, de telle sorte qu il laisse échapper le vin.

Art. 1722. — Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminu-

(1) Pothier, N° 109.

tituk vin.— CONTRAt M LOftAft] . (âRT. 1788 1725). 665

tinn de prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

I.a perle totale résilie le liail ; la perte partielle le résilie ou diminue le pri\ su i van I les cas ; ni l'une ni l'antre ne lionne lien a aucune indemnité.

Art. 1793. — Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Art. 17*4. — Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin. le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé . pondant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué h proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitables ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Le bailleur, elant tenu de faire jouir le preneur, doit par cela môme faire exécuter toutes les réparations d'entretien qui deviendraient nécessaires pendant la durée .lu bail, niais d'un autre côté, ces réparations pourront diminuer ou même cendre impossible la jouissance du locataire. Alors, afin de concilier l'Intérêt «les parties, la loi a établi les distinctions de l'article 784.

Les réparations qui M peuvent être différées jusqu'à la lin du bail doivent élre souffertes par le preneur ; si elles durent plus de quarante jours, elles donnent lieu à diminution du prix ; si elles rendent inhabitable ce qui esi nécessaire au preneur, elles donnent lieu à résiliation.

Art. 17*5. — Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Que des tiers apportent par exemple, si des voleurs coupent la vendange ; si des gens mal intentionnés jettent dans les étangs des substances propres à faire périr le poisson.

Aucun droit — de propriété ou de servitude.

Art. 1996. — Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété de fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Concernant lapropriété et, en général, d'une action par laquelle

le demandeur veut faire reconnaître comme lui appartenant un droit réel quelconque sur la chose louée.

Proportionnée. . . .à la privation de jouissance.

Art. 1929. — Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose , ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance , s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

Délaissement abandon de la possession.

Servitude appartenant à l'immeuble du demandeur sur l'immeuble

loué.

Appeler en garantie.... Cette proposition est inexacte, au moins lorsqu'il y a absence de voies de fait. Le preneur n'ayant pas qualité pour défendre à une action en revendication, n'a pas besoin d'appeler en garantie, et ne peut le faire avec efficacité ; le bailleur n'est pas obligé de le protéger contre une poursuite mal intentée (4). Le rédacteur a sans doute voulu dire que le teneur est tenu de dénoncer la demande au bailleur (Comp. art. 1726).

Art. 19»9. — Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances , à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

(l) Pothier, N° 91.

RI VIII. — CONTRAT Dl . 667

%n. i7t«.— Si le preneur emploie la chose louée à un • que celui auquel elle a été. destinée, ou dont il e résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

tri. 17SO — S'il a été fait un état des li««ux entre le bailleur el le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il 1 avant cet état, excepté ce qui a péri ou a

lé par vétusté ou force majeure.

an. i7Si. — SU n'a pas été fait d'état des lieux , le

preneo uraé les avoir reçus en bon état de répa-

. et doil les rendre tels, sauf la preuve

M contraire... C'est donc une présomption juris tantwn.

%ri. 173t. — Il répond des dégradations ou des pertes qui arment pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

%n. iî:i:i. — 11 répond de l'incendie, à moins qu'il ne proui

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par \ ice de construction, Ou que Le feu a été communiqué par une maison voisine.

Dans le for de la conscience, le locataire n'est tenu à rien, si la maison

a péri sans aucune faute juridique de sa part, et même probablement

i D'est coupable en cela d'aucune foute idéologique, et qu'il n'ait

qu'à -'imputer qu'une simple fonte juridique, au nota '>ntiam

jurfirh. Tel est h1 sentiment unanime des docteurs.

Art. 1734. — {Modifie par la loi du 5 janvier 1883). S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de L'immeuble qu'ils occupent ;

À moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul est tenu ;

bb8 LIVRE III. — MAN. D ACQ. LA PROPRIETE.

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux , auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

En modifiant le Code civil, le législateur de 1887 a manifesté l'intention de considérer le locataire comme responsable à raison du contrat de louage, et non pas à raison d'un quasi-délit de sa part. Mais il n'est pas allé jusqu'au bout des déductions de son principe ; la seule modification qu'il ait apporté au texte de l'article 1734 a consisté simplement à supprimer la responsabilité solidaire des locataires, pour les déclarer responsables proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'occupe chacun d'eux.

Cette solution n'est pas toujours équitable, bien que la suppression de la solidarité soit une bonne réforme. Car l'appartement loué le plus cher peut être celui où l'incendie a fait le moins de dégâts.

Art. 1735. — Le preneur est tenu des dégradations et et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

L'avertissement du locataire permettra au bailleur d'empêcher toute prescription de courir contre lui.

Conséquence de la règle qui astreint le preneur à apporter tous les soins d'un bon propriétaire à la conservation de la chose louée (art. 1728-1°) : il doit surveiller ceux qu'il y introduit. Du reste , à l'égard de ses enfants mineurs , élèves et préposés, la loi consacre ici une application de la règle qui classe ces personnes parmi celles dont on doit répondre (art. 138i). — A l'égard des autres, il y avait plus de doute : les jurisconsultes romains distinguaient si le preneur avait, ou non , dû connaître les mauvaises mœurs ou Tétourderie des personnes qu'il introduisait dans la maison. Il est possible que, malgré toute sa vigilance , il n'ait pu empêcher ni prévenir le dommage. Mais la jurisprudence française est plus simple dans la pratique : elle dispense le juge d'un examen difficile. D'ailleurs elle est plus conforme à l'intérêt de la sûreté publique.

Art. f 93e. — Si le bail a été fait sans écrit , l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Aux termes des art. 1736 et 1.737, le bail finit par l'expiration du temps lorsqu'il est fait par écrit, et par la signification d'un congé, lorsqu'il n'y a pas d'écrit. Mais ces baux écrits, baux non écrits ont ici un sens pariculier. Le bail écrit est celui qui a été fait pour un temps déterminé à

T1TKK VIII. — CONTRAT DK I.oUAOE. (ART. 17854748). 669

l'expiration duquel il <i«»it cesser de plein dfoU ; peu Inverti (nll soit oa eei uenetaté par écrit Ls bell i">n sorti ni estai qui ;i été fait me durée le temps déterminé.

Si 1;i loi s'ol scr\ i dfl OU mots : Imu.r <:crits et baux non écrits, pour

exprimer cette distinction, c'eel perce qu'elle s'est pféoooupéi de os qui i lieu le pins souvent, que les premiers sont faits pour ni temps hé, et les sec la pour une (lune déterminée.

Art. I7»7. — Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme ti\';. lorsqu'il a été fait par écrit, sana qu'il soit nécessaire de donner congé.

Art. 17»*. — Si , à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et esl laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont L'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Art. i?:i». — Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la iaciie reconduction.

... One convention tacite est celle qui résulte de votantes mu** testées per des faits, h non par des paroles prononcées ou éorttii.

Reconduction : pris.- a loyer Itérative. Contrat de louage renouvelé entre les mêmes personnes.

Art. 1140. — Dans le cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.

Caution... Ce mot est pris Improprement ici pour la garantie que fournit la caution, ou pour rengagement qu'elle contracta.

Art. 1741. — Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.

Art. 1749. — Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Art. ■'74». — Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique , ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.

Vend. . . depuis la location.

670 livre m. — m an. d'acq. la propriété.

L'acheteur de la chose louée ne peut expulser le preneur dont le bail est constaté par un acte ayant date certaine, à moins d'une clause contraire dans le bail.

L'acquéreur à pacte de rachat, il est bon de le mentionner, ne peut jamais expulser le preneur.

Date certaine. . . Application de la règle qui permet au tiers de méconnaître la date des actes sous seing privé (art. 1328), même souscrits par leur auteur, s'il a survécu à la transmission qu'il leur a faite.

En droit romain et dans l'ancienne jurisprudence, on appliquait les principaux généraux, comme le prouve la célèbre loi Emptorem (9, Code, de Locato)- à moins que l'acheteur ne se fût soumis à maintenir le preneur, dans le contrat de vente ; clause qui finit par être sous-entendue dans les ventes faites par le fisc (loi 50, Dig., de Jure fisci).

Le preneur a-t-il un droit réel ?

Oui, dit un premier système : L'art. 1744 interdit au successeur à titre particulier du bailleur, d'expulser le preneur ; or, c'est ce qui ne ne saurait avoir lieu, si celui-ci avait un simple droit de créance. La restriction relative à la date de l'acte de bail, n'est autre chose que l'application des règles générales sur la preuve.

Mais, répond-on, d'après la définition même du Code (art. 1709), le bailleur s'oblige seulement à faire jouir le preneur. L'art. 1743 peut s'expliquer comme une exception dans l'intérêt de l'agriculture ou comme introduisant une subrogation tacite au profit de l'acquéreur ou comme le résultat d'une méprise .des rédacteurs. La négative est évidente dans l'hypothèse où la faculté d'expulser a été stipulée dans le bail. La prohibition d'expulser est loin d'être établie d'une manière générale dans le silence des parties. Le droit du preneur d'immeubles, s'il était réel, deviendrait immobilier et susceptible d'hypothèque ; il aurait donc mérité d'être mentionné avec l'usufruit des art. 526, 2118 et 2204. De plus, le preneur aurait une action confessoire contre tout tiers détenteur, tandis que l'art. 1743 ne mentionne que l'acquéreur, et il aurait qualité pour défendre, quant à la jouissance, aux actions des tiers ; or, le Code ne l'établit nulle part; il suppose même le contraire dans l'art. 1 727. — Le droit romain et l'ancien droit français n'accordaient au preneur qu'une action personnelle, à la différence de l'usufruitier.

Art. 1944. — S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante.

La disposition de la loi qui oblige le bailleur à fournir une indemnité au preneur qui a un bail à date certaine, lorsque celui-ci est expulsé, a

TITRE VIII — CoNTllAT DE LOUAGE. (ART. 1744-1748). 671

donne ln'ii .i <li-s orittojuei qui paraissent foudres. Kn effet, les dommages

intérêts M.nl ordinairement la îeparation d'un préjudice cause injusle-

■nt ; or iians l'eepèce, le préjudice n'est pei caueé lajueteeneut, pileqnr le fait i|ui rocctsionne, l'expulalon du preneur a été expreeeeaneul prévu il permis par nue rlanee de bail. — le réHuaé, le preneur peal opposer ion bail au nouvel acquéreur a la mtle conditton que le bail ;>it date cerkalnti et pourvu qull ne se aoll pai tournli volontairement .1 l'expulsion. Cependant on a fait une objection : le Code en déclarant que l'acquéreur M peut paa expuUer le preneur dont le bail 1 date certaine, nenble auppefer «tue ce dernier est déjà en pœaeeaioo dea bleue louée ; d'00 il résulterait qu'il ne peut pas eu être expulsa, non-seulement lorsqu'il » un hait

ayant date certaine, maia encore lorsqu'il a pria peeauaaten 4ea Mené louée. Hall cette dernière objection ne parait pea trèe Inudée, car il réauHfi de le dtseueelon de le loi qu'il n'j 1 pas a distinguer, si le preneur était ou

non en possession des lieux loués au moment île la vente.

Art. 174&. — S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, 1»' bailleur paie, à titre de dommages et intérêts, au Locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.

Art. 174e. — S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité

que le bailleur doit payer au fermier, est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

Art. 1747. — L'indemnité se réglera par experts s'il B*agi1 de manufactures, usines, ou autres établissements qui

exigent de grandes avances.

Avances... capitaux employés pour l'achat des matières premières et des instruments, le salaire des ouvriers et le loyer des bâtiments. Ces capitaux s'appellent avances, parce qu'il faut les consommer avant de produire, et, par conséquent, de retirer, aucun tteneliie; de telle sorte qu'on court risque do les perdre, si l'entreprise ne réussit pas.

Art. 1748. — L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail, d'expulser le fermier ou le locataire en cas de vente, est, en outre, tenu d'avertir le locataire au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés.

Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux, au moins un an à l'avance.

Art. 1949. — Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.

Art. i ï50. — Si le bail n'est pas fait par acte authentique, ou n'a point de date certaine, l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts

N'est tenu. .. avant d'user (art. 17*9 )du droit qu'il a d'expulser quand môme le bail ne contiendrait, à cet égard, aucune réserve. Mais le bailleur reste obligé envers le preneur qu'il ne fait pas jouir.

Art. 1 751. — L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable.

Tant que l'acheteur n'a pas la propriété irrévocable, il n'a pas grand intérêt à user de la faculté d'expulser ; et le preneur serait d'autant plus désappointé; car le vendeur qui, après f exercice du réméré, est censé avoir toujours été propriétaire, n'aurait pu le priver de sa jouissance.

SECTION II Des règles particulières aux. baux à loyer.

Art. 1959. — Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

Le fermier doit fournir une sûreté analogue, en apportant les instruments nécessaires à l'exploitation (art. 1766); mais on s'en contente, parce que les fruits du fonds offrent un supplément de garantie (art. 2102-4°).

Art. 1 75». — Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa souslocation dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation.

Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu

ÎTTRI vin. — CONTRAI i.i: LOI 40B. (ART. I749 I

d'une stipulation portée on son bail, soit en conséquence de L'usage des lieux, ne sont pas réputés laits par anticipation.

le s-.us locataire Ml tenu envei s le propriétaire, seulement jusqu'àconcurrence de ce qu'il doil au locataire principal : il n'est pas libéré envers le premier par les paiements anticipé! faits an deuxième, mais tiieu par les paiemeiils uniformes à la convention ou a l'usage local.

L'action do propriétaire cuire les sous-locataires est-elle une action

dinde f