I. intérêt de cette i|uestion est facile a saisir

Cm effet, si le propriétaire n'avait qu'une action indirecte contre les sous-locataires, s'il ne pouvait a^ir contre eux qu'au nom et du chef du

locataire principal, il devrait concourir avec les autres créanokn de celuici, tandis qu'en agiiaul direclement et en son nom contre les SOUS-localaires, il peut conserver exclusivement tout ce qu'il obtient,

Ou admet généralement que l'action du propriétaire contre 168 sous-localaires. est une action directe. Kn effet, s'il eu était autrement, l'art. 1753 qui mentionne celle action, serait inutile, puisqu'elle résulterait déjà do principe contenu dans l'art. 1 1 no, d'après lequel tout créancier peut agir au nom et du chef de son deliitcur.

Art. iî54. — Les réparations locatives ou de menu entretien dont Le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et. entre autres, les réparations à faire :

Aux Aires, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;

Au rocrëpinient du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires, et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Le locataire est tenu des réparations énumérées dans le texte et autres reconnues par les usages locaux, sauf les restrictions indiquées aux alinéas 3 à 5, et sauf clause contraire.

Art. l 755. — Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Art. 1756. — Le curement des puits et celui des fosses d'aisance sont à la charge du bailleur, s'il n'y a clause contraire.

Art. 1757. — Le bail des meubles pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l'usage des lieux.

■Durée ordinaire. . . Le texte ne distingue pas si le preneur a effectivement, ou non, loué la maison pour le temps d'usage. Et, en effet, le bailleur n'a pu deviner si une durée particulière a été stipulée. Mais il en serait peut-être autrement si le preneur le lui avait fait connaître.

Art. 1758. — Le bail d'un appartement meublé est censé fait à l'année, quand il a été fait à tant par an ;

Au mois, quand il a été fait à tant par mois ;

Au jour, s'il a été fait à tant par jour.

Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux.

Art. 175» — Si le locataire d'une maison ou d'un appartement continue sa jouissance après l'expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l'usage des lieux, et ne pourra plus en sortir ni en être expulsé qu'après un congé donné suivant le délai fixé pai l'usage des lieux.

Art. 176©. — En cas de résiliation par la fautedu locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

Art. 1761. — Le bailleur ne peut résoudre la location,

Tlï'KK V|II. — CONTRAT DE LOI \<:K. ( \ur. L756 '•

encore qu'il déclare vouloir occuper parlui-même la maison Louée, s'il a \ a eu convention contraire.

\r<. iî«*. — S'il a été convenu dam Le contrai de Louage, que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est it'iui de Bignifler d'avance un congé aux époques déterminées par L'usage des Lieux.

| Home, il an t*Uut autrement, et dans notre ancien droit aussi. D'après la loi A\ih\ le propriétaire pOUVtil expulser le locataire, en prouvant que la maison louée était nécessaire à son usage personnel.

SECTION III

l»rs règle* particulière* aux haiix à lei-iiir

Art. i?«:i — Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, ne peut ni sous-loun- ni oéder, si la {acuité ue lui en a été expressément accordée

par lo bail.

le- basa a ferme. Boni ceux qui concerne les biens ruraux.

Il \ a deux eapètea de baOX a ferme : le colonat (|Ui eoii>i>le .tans une soi le de société établie entre le bailleur et le colon qui se partagent les fruits provenant da fonds. — S* le bail à ferme proprement dit, dans lequel le fermier acquiert exclusivement les fruits da fonds, moyennant un prix en argent qu'il doit payer au bailleur.

Art. 17«4. — En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution

du bail.

Art. lîtt.v — Si, dans un bail à ferme, on donne aux t'omis une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou diminution du prix pour le fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimés au titre de la Vente.

les art. 1647 A 1 623, quand ils s'appliquent au bail à ferme, se rattachent soit comme conséquences, soit comme exceptions, aux mômes principes que lorsqu'ils s'appliquent à la vente. Seulement leur principe ou leur motif doit se combiner avec cette idée que le louage est, au fond, une vente de la jouissance.

Art. 1766. — Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celuici est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764.

Art. 1967. — Tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail.

D'après le bail... quand même il indiquerait cette destination, sans expliquer l'obligation d'une manière positive.

Art. 1768. — Le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds.

Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé en cas d'assignation, suivant la distance des lieux.

Tous dépens... du procès intenté à ce sujet contre lui par le bailleur; peut-être aussi comprend-on par là les dépens du procès en revendication, intenté contre l'usurpateur.

Dommages-intérêts... résultant de ce que le tiers aurait acquis la possession annale, ou bien prescrit la propriété du fonds, ou tout autre droit réel.

Art. 1969. — Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance.

ri iuk vin. — CONTRAT Dl L0UÀ0K. (\i;t. 1708 1771). C>77

Kt cependtnl le juge peut provisoirement dispenser Je preneur «I« payer une partie du prix en raison de la perte soufferte.

Application «lu principe qui impose au bailleur l'obligation successive de faire jouir le fermier pendant toute II dmeedu bail (art. ITo'J-2" et 3°): l'obligation de payer les fermages demeure sans cause pour toutes les flattions de tempe pendant lesquelles la jouissance n'a pas été précarée. — Il y a ici, du reste, une dérogation implicite (V. art. 4770-2°) au même principe : elle consiste en ce qu'une perte inférieure à la moitié delà recolle ne tloinic p;is droit a une tlimii ution île prix. Kn effet la valeur des récoltes est essentiellement variable; quand elle dépasse de beaucoup le montanl îles fermages, le preneur fait un bénéfice qu'il garde pour lui seul; 00 I du lui laisser courir quelques chances de perte. MotMetm d

lébet rolonus, eux immodtemm lucrum non nufirtu,- (loi 25, |6, Dig. locati). Les rédacteurs du Code ont fixé le chiffre de la perte a la moitié pour prévenir les décisions arbitraires.

Art. 177©. — Si Le bail [Test que d'une année, et que la perte Mil de la loi alité des fruits, ou au moins de la moitié,

li> preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Il ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié.

Art. 1771. — Le fermier ne peut obtenir de remise,

lorsque la perte dos fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ; auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte.

Le fermier ne peut également demander une remise, lorsque la cause au dommage était existante et connue à l'époque où le bail a été passé.

La perle postérieure à la perception des fruits ne donne pas au fermier le droit d'obtenir une remise ; elle est supportée en commun par le colon paritaire et le bailleur, à moins que le premier ne soit en demeure de délivrer sa part au second. La perte dont la cause était connue lors du bail ne donne pas droit à une remise.

678 LIVRE III. — MAN. d'aCQ. LA PROPRIETE.

Art. i 771t. — Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulations expresse,

Chargé.. .de telle sorte qu'il ne pourrait obtenir de remise pour la perte qui en résulte, quand même elle arriverait avant la perception des fruits, et en absorberait au moins la moitié (compar. art. 1769, 1770 et 1 771).

Art ±7 73. — Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, l'eu du ciel, gelée ou coulure.

Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus.

Art. 1374. — Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.

Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un. an.

Le bail des terres labourables , lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

En entier dans Vannée... Donc, s'il faut plusieurs années, le bail durera plusieurs années. Par exemple celui d'un étang qu'on a coutume de pêcher tous les trois ans, est censé fait pour trois ans ; celui d'un bois taillis, partagé en douze coupes, dont une a lieu chaque année, est -censé fait pour douze ans.

Art. lïïâ. — Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent.

Art. t'S'SS — Si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article 1774.

Un nouveau bail... ou tacite reconduction.

Art. 1 177. — Le fermier sortant doit laisser a celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et

titkk vin. — conth \r Dl lodaob. (art. 1777-1779). 679

autres facilités pour les travaux de l'année surranb réciproquement, le fermier entrant doil procurer à celui quiaoïi les Logements convenables e1 autres facilités] pour la consommation des fourrages, et pour les réoalU» raatant

à l'air-'.

Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.

Doit ... Celle obligation Ma imposée envers le bailleur qui peut en BSlfJSr l'accomplissement au profit île |00 iimi\eau fermier. ReViprn piemeut l'obligation que l'artiele iinpi.se plus loin au fermier entrant est. eu réalité, imposée au bailleur qui doit en procurer l'ai< uinpli»einenl par smi nouveau fermier t\ . ait. I Ifiô).

I doit. Dérogation à la règle qui astreint le bailleur à procurer une jouissanre eut ère dèfl le commencement <lu bail (arl. 1749). Bp i e ipn touche les rapporls du luiilleur et de l'ancien fermier, il y a une interpretalioii de voloiile.

Art. i??*. — Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance ; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra le retenir suivant l'estimation.