DE L'EFFET DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈ- QUES CONTRE LES TIERS DÉTENTEURS

Art. 2I6G. — Les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble , le suivent en quelques mains qu'il passe , pour être colloques et payés suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions.

Sous l'empire du Code civil, le simple consentement entraînant translation de propriété à l'égard des tiers, l'hypothèque ne pouvait plus être inscrite, après que le débiteur s'était dépouillé de la propriété, excepté toutefois en matière de donation où la transcription était exigée. Le créancier hypothécaire pouvait donc se trouver lésé par la mauvaise foi de son débiteur qui se hâtait de vendre son immeuble avant l'inscription. Le Code de procédure (art. 834) vint donner au créancier hypothécaire un délai de quinze jours à partir de la transcription de l'acte d'aliénation pour

titki: ma. — i-nivii.. if htpoth. | mm. 2160 2168). 917

toterlreltt hypothéquai valableiMa( aeqnaeei vtêêA I'i nation. Bâta: la

lui du 83 mars 1886, rétablissant la publit ité nécessaire |Miur la ( stitu-

Uoa ou la translation dea droUa la, déclara qee lai hypetiaèfBM pean*

raient être consenties el inscrites luaqn'à la tanna TipUoa da rasai d'atttaa* nation ; ir.u> ne le pourralenl plus après. Cette règle, da raaaa, eeeMaena que lea aliénations entre vifs Les legs à titre partioattar transfèrent dès l'instant de dôcèsdu testateur, e( abstraction faite da tonte tranecription du testament, la propriété daa Immeablea léguée, D eu résulte que les oréaaetora hypothécaires da défQnl ne poarraienl plus, aprèa l'ouverture la la encceasion, Inaerire valableaienl leurs hypothéqua sur osa laanaaaWaai

une décider en règle générale quand la transcription et rinacriptioa ont lieu le même Jour ? L'article 2147, prévoyant le caa de pluaseori Inecrlp- Mous, faii venir lea créanclera en concurrence. Une pareille solution, dam entre question , n'esl plus possible, puisqu'il aee'agH ptoe de droUa da même aalare, qui puissent eaeiistar. n faudra, aatai nous, eeoaviar la ■référença a celui qui se sera présente le premier, l'ordre des présentations étant mdiqué par le conservateur on le récépissé, qu'il détivre I eaaajM personne venant déposer des actes a inscrire ou a Iranaortra.

Kn cas d'expropriation pour cause d'utilité pobUqoe, les hypothèques doivent être inscrites dans la quinsalne de la transcription du jugement qui prononce l'expropriation (loi du 3 mai islt, art 17).

Art. «le*.— Si le lien détenteur ne remplit pas les formalités qui seront ci-après établies pour purger sa propriété, il demeure, par L'effet seul des inscriptions, obligé comme délenteur à imites les dettes hjrpoUiéeairi

jouit des tenues et délais accordés au débiteur originaire.

Obligé comme détenteur.... c'est a-dire a l'occasion de l'immeuble qu'il détient, et eu tant seulement qu'il en demeure détenteur.

Débiteur originaire.... Celui dans la personne de qui l'obligation s'est établie des le principe , îles ['orii/ine, par opposition au détenteur qui devient débiteur après coup et indirectement.

Art. «16*. — Le tiers détenteur est tenu, dans le même cas. ou de payer tous les intérêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu'ils puissent monter, ou de délaisser l'immeuble hypothéqué, sans aucune réserve.

Tous les intérêts... Il suffit de payer deux aimées et l'année courante (art. 21 -il), à moins que le créancier n'ait pris des inscriptions spéciales pour le surplus.

Délaisser... Abdiquer la possession d'un immeuble, à l'effet de se soustraire au payement des dettes hypothécaires.

Aucune réserve. . Bien que l'immeuble vaille plus que la dette.

C'est à tort que l'article 2168 semble imposer l'obligation au détenteur de payer ou de délaisser. C'est pour lui une faculté, et le seul droit que le créancier puisse exercer, c'est de faire saisir et vendre l'immeuble , à moins que le détenteur n'ait préféré échapper à la saisie en prenant l'un des deux partis indiqués dans notre disposition.

Art. 9 16». — Faute par le tiers détenteur de satisfaire. pleinement à l'une de ces obligations, chaque créancier hypothécaire a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement l'ait au débiteur originaire, et sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible ou de délaisser l'héritage.

Pleinement. . Il ne lui subirait pas d'offrir une partie de la dette ou délaisser une partie de l'immeuble , qu'il prétendrait suffisante pour désintéresser le créancier.

Commandement. . . . Sommation en vertu d'un titre exécutoire de payer une dette, à l'effet de procéder ensuite à une exécution sur les biens ou sur la personne du débiteur.

Fa sommation faite. . . Elle doit être faite au moins trente jours avant la saisie. La plupart des auteurs pensent qu'elle peut être faite soit avant, soit après le commandement. D'autres pensent qu'elle doit , a peine de nullité, suivre le commandement. Le créancier doit d'abord tenter d'obtenir un paiement amiable de son débiteur, et ne peut recourir qu'ensuite aux voies d'exécution.

Purger est un parti plus avantageux que celui de délaisser ou de subir l'expropriation, en ce qu'il ménage au détenteur la chance de garder l'immeuble, moyennant le prix qu'il en offre, si aucun créancier ne juge à propos de surenchérir. Il sort parla d'incertitude pour l'avenir.

Délaisser est plus avantageux que subir l'expropriation, en ce que la poursuite est alors dirigée contre un curateur (art. 2174-2°) : le détenteur demeure étranger à la procédure.

Art. 20îo — Néanmoins le tiers détenteur qui n'est pas personnellement obligé à la dette, peut s'opposer à la vente de l'héritage hypothéqué qui lui a été transmis, s'il est demeuré d'autres immeubles hypothéqués à la même dette dans la possession du principal ou des principaux obligés, et en requérir la discussion préalable selon la forme réglée au titre du Cautionnement : pendant cette discussion, il est sursis à la vente de l'héritage hypothéqué.

TITHK XVIII. — IMUN'II.. KT MYI'oTH. I H72). ! M ". »

,«>rsonncUemcnt obligé. . Donc le détenteur héritier «lu débiteur ne peut opposer le bénéfice de iHtfimnlnn, a bmmm «iu'iI n'ait paye sa part du cniisj'iiiciiMMii du créancier. Quant à la caution, qui détient on même temps un immeable hypothéqué, <>n lui refuse esees générsIecsBul le hénéfles de discussion, parce qu'elle est personnellement obllfde. Gep n-

dant «m pourrait soutenir qu'elle J .1 droit, puis que en sa <] 11.» 1 1 1 .- de caution

même, elle peut l'invoquer.

Des principaux obligés... Le débiteur M les codclnleurs eux-mêmes.

Quelques auteurs comprennent mussIsmu («'titre les cautions, par opposition an détenteur hypothécaire ; cette InterpréUUon parait injuste.

Discussion... fente aux enchères pour déterminer la valeur des tiers, et par conséquent la somme que les créanciers pourront recueillir.

I.e tiers détenteur, s'il esl forcé dfl payer ou de sulnr une éviction, a une action en recoins contre le débiteur art. 2\1H) : il est donc plus simple et plttS économique d'épuiser d'abord les garanties données au créancier : d'ailleurs l'intérêt général exige que les acquisitions soient ma nlenues autant que possible. Si le tiers esl lui môme débiteur, il ne saurait se refuser ft pa\er immédiatement, sous prétexte qu'il a des co-debileurs : le créancier n'a pas d'ailleurs besoin d'invoquer son droit de suite dan* ce cas-la.

Art. si 71. — L'exception de discussion ne peut être opposée au créancier privilégié ou ayant hypothèque spéciale sur l'immeuble.

Exception de discussion... C'est celle par laquelle le tiers détenteur d'un immeuble hypothéqué demande qu'il soit sursis à l'action hypothécaire ou à l'exercice de l'hypothèque jusqu'à discussion des débiteurs principaux.

Privilégie... Celte expression, si l'on fait abstraction de ce qui suit, comprend les créanciers privilégiés sur la généralité des immeubles ; si on la fait rapporter aux derniers mots de l'article (sur l'immeuble), elle comprend Mutassent les créanciers ayant privilège spécial.

Art. S17S. — Quant au délaissement par hypothèque, il peut être fait par tous tes tiers détenteurs qui ne sont pas personnellement obligés à la dette, et qui ont la capacité d'aliéner.

Délaissement par hypothèque.,, e.-à-d. par suite de l'exercice de l'hypothèque. Abdication de la possession d'un immeuble hypothéqué, à l'effet de se soustraire au payement de la dette hypothécaire.

Par tous les tiers. . . à la différence de l'exception de discussion qui ne peut être opposée p'ar ces mêmes persounes dans certaines circonstances.

Art. 9173. — Il peut l'être même après que le tiers détenteur a reconnu V obligation ou subi condamnation en cette qualité seulement: le délaissement n'empêche pas que, jusqu'à l'adjudication, le tiers détenteur ne puisse reprendre l'immeuble en payant toute la dette et les frais".

Reconnu V obligation... en qualité de détenteur; c'est plutôt l'hypothèque qui est reconnue dans ce cas.

Subi condamnation .. Ce mot n'est pas ici dans son sens propre, mais dans un sens large, comme signifiant reconnaissance judiciaire du droit d'hypothèque, malgré la dénégation du détenteur.

Art. 9194. — Le délaissement par hypothèque se fait au greffe du tribunal de la situation 'des biens ; et il est donné acte par ce tribunal.

Sur la pétition du plus diligent des intéressés, il est créé à l'immeuble délaissé un curateur sur lequel la vente de l'immeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations.

Art 9175. — Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence du tiers détenteur, au préjudice des créanciers hypothécaires ou privilégiés, donnent lieu contre lui à une action en indemnité ; mais il ne peut répéter ses impenses et améliorations que jusqu'à concurrence de la plusvalue résultant de l'amélioration.

Indemnité... Au profil des créanciers qui peuvent en poursuivre le paiement sur les autres biens du détenteur.

Evidemment cette action en indemnité ne pourra profiter qu'à ceux qui ont souffert de la détérioration et dans la mesure du préjudice causé.

Impenses et améliorations... Le détenteur n'a pas un véritable privilège , mais il peut exiger qu'avant la distribution du prix aux créanciers, il y ait prélèvement pour l'indemniser de ses dépenses jusqu'à concurrence de la plus-value.

Bien que le détenteur soit propriétaire, il a su qu'il possédait un immeuble hypothéqué, et qu'en conséquence il ne devait pas agir avec la pleine liberté qui appartient en principe aux propriétaires.

Art. 9196. — Les fruits de l'immeuble hypothéqué ne sont dues par le tiers détenteur qu'à compter du jour de la

TITRE XVIII — l'IUVIl,. IT MYl'oï'M. | 2177). 921

sommation de payer on rte délaisser, et, li les poursuites commencées on! été abandonnées pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui Bera faite

Hxr U détenteur .. aux créanciers qui le somment de payer où de dé- . a i 'effet dr procéder ensuite a l'expropriation tari. 2I69).

poursuite... Lorsque les pourauHea ont Stè dteeentinuées pendant trois ans, le déteuteur oeneldère ta densade comme sban-

donnée, et eat de I ne fol en percevanl ci consommant les frmLs. Nais

une nouvelle poursuite peul être Intentée sa renou valant la aammaUen, étalon lei fruits sont rte nouveau, .1 inriir da ce Jour, immobilisés.

Le (i'ni»' «le pror. (art. <.sj, t;s , veut que les (rails toieol Immobilisés ;> partir de la transcription de la saisie ; mats 11 a eu en vue le cas ou la saisie est pratiquée contre le débiteur lui-métae, cm ou elle peal 1 être par

un créancier ohirographalre.

Art. •■'î'j. — Les servitudes ei droite réels qnt le tiers détenteur avait sur l'immeuble avant sa poase

renaissent après le délaissement ou après l'adjudication Laite sur lui.

Ses créanciers personnels, après tous ceux qui sont inscrits sur Les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque à leur rang, sur le bien délaissé ou adjugé.

■n'ts rc'r/s... Uses: et autres droits réels, tels que l'usufruit, MM hypothéquai dûment oonaervéei

Il faut ajouter que le< servitudes qui existaient au profit do l'immeuble hypothéqué sur un immeuble du tiers détenteur subsistent aussi.

A leur rang,., entre eux, mais si leur inscription avait lieu avant celle (U's créanciers du vendeur, elle ne pourrait les primer, si toutefois l'inscription de ces derniers avait eu lieu en temps utile, c'est-a-dire avant la transcription de l'acte de vente.

On pourrait croire que la confusion qui s'est produite à la suite de lac quisition faite par le tiers délenteur, avait éteint tous les droits réels accessoires. Mais la confusion n'est pas un mode d'extinction des droits et des dettes, mais plutôt une paralysie de ces mêmes droits résultant de leur inutilité pratique. Cette utilité reparait par suite du délaissement ou de l'expropriation, aussi, ces droits revivent-ils. l>u reste, même si l'on considérait l'aquisition au profit du tiers détenteur comme une résolution de ses droits, il ne faudrait y voir qu'une résolution relative, dans les rapports du détenteur vis-à-vis des créanciers hypothécaires, ce qui amènerait les mômes solutions pratiques. De là aussi il faut conclure que si tous les

créancière hypothécaires étaient désintéressés, il reste un excédant du prix de vente, cet excédant doit être attribué au détenteur ou à ses créanciers chirographaires.

Art. «118. — Le tiers détenteur qui a payé la dette hypothécaire, ou délaissé l'immeuble hypothéqué, ou subi l'expropriation de cet immeuble, aie recours en garantie, tel que de droit, contre le débiteur principal.

Tel que de droit... Ce recours contre l'auteur peut être différent suivant le titre en vertu duquel l'acquéreur a succédé à celui qui lui a transmis l'immeuble. Aussi il n'aura pas lieu contre le donateur.

L'article 1251 accorde aussi le bénéfice de la subrogation légale qui permettra de recourir conlre les autres détenteurs d'immeubles hypothéqués pour qu'ils soient tenus d'indemniser celui qui a payé, chacun dans la proportion de la valeur de l'immeuble qu'il détient.

Art. Sf79. — Le tiers détenteur qui veut purger sa propriété en payant le prix, observe les formalités qui sont établies dans le chapitre VIII du présent titre.