CHAPITRE II

DE li'VliAOE: £T DE li'HABlTATlOU

Art. e95. — Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit.

11 n'y a pas d'exemple d'habitation ou d'usage établis par la loi, pas même dans les articles 1465 et 1670. Du reste, nul doute que les lois nouvelles ne puissent en établir.

Art. 6»©. — On ne peut en jouir, comme dans le cas de l'usufruit , sans donner préalablement caution, et sans faire des états et (Xes inventaires.

TIT. III. — USUFRUIT, USAGE, HABITAT. (aRT. 625-630). 603

Préalablement... avant d'entrer en jouissance (art. 600). Sans donner caution... sauf les cas de clause contraire, et de vente ou donation avec réserve de l'usage ou de l'habitation (art. 601). Des inventaires... le propriétaire dûment appelé (ar. 600).

Art. G»7. — L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir en bons pères de famille.

Ils doivent jouir en bons pères de famille, sous peine de voir réduire leurs droits, ou même de les voir résoudre par suite de l'abus qu'ils en feraient.

Art. G»8. — Les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d'après ses dispositions, phis ou moins d'étendue.

Par le titre... c'est-à-dire conformément au contrat ou au testament qui les a établis.

Art. 6»». — Si le titre ne s'explique pas sur l'étendue de ces droits , ils sont réglés ainsi qu'il suit.

Le législateur a craint sans doute d'exposer les parties à des décisions arbitraires, en laissant au juge un pouvoir d'interprétation sans limite.

Art. 630. — CoimqnidiVvi^digQ des fruits d'un fonds, ne peut en exiger qu'autant qu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille.

Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l'usage.

Des fruits d'un fonds... Il est probable que le rédacteur a voulu dire l'usage d'uii fonds de terre et non l'usage de ses fruits , par opposition à l'habitation dans une maison (art. 632 et suiv.), car alors, suivant le sens du mot itsage, l'usager pourrait se servir des fruits sans les percevoir, ce qui ne se conçoit pas.

En exiger... du propriétaire ou de l'usufruitier, s'il y en a un.

Mêine des enfants survenus depuis... et cela, quand môme il n'était point marie loi-s de la constitution , ou qu'il était marié sans enfants (arg. de l'art. 632) (I).

1) L'usage toutefois ne s'étendra ni au père ni a la mère de l'usager, alors même que celui-ci serait tenu de leur fournir des aliments ; car lors du contrat, le propriétaire n'a pu 8'obligor envers les ascendants.

En posant en principe que l'usager ne pourrait rien exiger au delà de ses besoins et de ceux de sa famille, la loi n'a pas voulu autoriser le propriétaire à faire à l'usager sa part. En effet, celui-ci n'a pas à demander de délivrance ; tout ce que l'on a voulu dire, c'est qu'il jouirait sans excèc comme sans abus.

On pourrait objecter que le mot mage ^ o^iposé h jouissance^ exclut la perception des produits de la chose. Mais le rédacteur s'est sans doute préoccupé du cas où l'usage est légué : il n'est guère vraisemblable que le testateur ait voulu faire une libéralité aussi exiguë que celle du droit de regarder le fonds et de s'y promener. Cette conjecture paraît également avoir influé sur l'espèce de transaction imaginée par les jurisconsultes romains entre l'interprétation rigoureuse des termes et l'observation de la volonté probable du testateur. Quoi qu'il en soit, les rédacteurs du Code ont adopté la môme base pour fixer l'étendue du droit d'usage.

Art. e3t. — L'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

L'usage n'est que le droit de prendre autant de fruits qu'il en faut pour ses besoins et ceux de sa famille ; or , le cessionnaire pourrait avoir, lui et sa famille , des besoins beaucoup plus étendus que ceux de l'usager primitif.

L'usage diffère de l'usufruit sous ce rapport (V. art. 595).

Art. 03». — Celui qui a un droit d'habitation dans une maison , peut y demeurer avec sa famille , quand même il n'aurait pas été marié à l'époque où ce droit lui a été donné.

Le disposant a dû prévoir que le concessionnaire se marierait ou que sa famille augmenterait. Cette supposition admise, il n'est pas vraisemblable qu'il ait entendu l'astreindre à habiter seul , et le séparer en quelque sorte de sa femme et de ses enfants.

Il en est du droit d'habitation comme du droit d'usage ; seulement, il s'applique exclusivement à la jouissance des lieux et constitue une sorte de bail soit à vie, soit à terme (i).

Art 633. — Le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui ce droit a été concédé , et de sa famille.

Se restreint... soit que la maison soit trop vaste dans le principe , soit que la famille de l'usager diminue plus tard et n'ait plus besoin de la totalité des appartements.

(1) Voy. sur ce point, DelviDCOUrt, t. I. p. 160; Proudhon, t. VI, N"* 2812 et

Duranton, t. v, n"s 19 et 45.

TIT. III. — USUFRUIT, USAGE, HABITAT. (aRT. 631-636). 605

Art. e34. — Le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué.

Il y a similitude entre l'hiibitation et l'usage d'une maison. Au contraire, en Droit romain, le premier de ces droits pouvait être loué , du moins suivant l'avis de Marcellus, adopté par Justinien (§ 5, Instit., de Usu et habit.)

Art 635. — Si l'usager absorbe ^^ot«s les fruits du fonds, ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien, et au paiement des contributions , comme l'usufruitier.

S'il ne prend qu'une partie des fruits , ou s'il n'occupe qu'une partie de la maison , il contribue au prorata de ce dont il jouit.

Tous les fruits... c'est-à-dire s'ils sont nécessaires à ses besoins et a ceux de sa famille.

Aux frais de culture... sans devoir de récompense pour les fruits non recueillis à l'ouverture du droit d'usage (V. art. 58&-2'').

Comme V usu fruitier... et en général aux mômes charges que ce dernier.

Au prorata... Il supporte une frîiction des charges égale à celle qu'il prend dans les fruits. Du latin, pro rata parte.

Art. 63e. — L'usage des bois et forêts est réglé par des lois particulières.

Dérogation, ou plutôt annonce d'une dérogation aux règles précédentes.

L'exercice des droits d'usage dans les forêts offre des inconvénients raves, en facilitant l'enlèvement frauduleux du bois, ou en compromettant la conservation de la forêt par les dégâts que peuvent faire les animaux. De là, la nécessité de l'assujettir à des restrictions spéciales.

Le droit d'usage dans les bois et forêts se trouve réglé par la loi du 21 mai 1827, qui forme le Code forestier.

Décrété le 10 pluviôse an XII (31 Janvier 1804) ; promulgué le 20 (10 Février).

PRELIMINAIRES

Idées générales. — Le droit de propriété est, sauf les restrictions indiquées, indépendant et illimité : il suit de là que chaque propriétaire peut faire tout ce qu'il veut sur son fonds, et empêcher les autres d'y porter la moindre atteinte, mais ne peut lui-même rien faire sur le fonds d' autrui.

Ce régime d'indépendance absolue serait gênant pour l'exploitation des propriétés ; si un cultivateur doit , par exemple , s'interdire absolument de passer par le terrain qui touche au sien, il lui deviendra difficile et peut-être impossible de mettre le sien en valeur. Il arrivera donc nécessairement, par suite des relations de bon voisinage, qu'un propriétaire concédera à son voisin, pour lui permettre de jouir plus facilement de son bien, une fraction soit de son jus utendi^ par exemple, le droit de passer sur son fonds, soit de son jus fruendi^ par exemple, le droit de taire paître un troupeau sur ses terres, soit de son jus abutendi, par exemple, le droit d'extraire du sable de son terrain. Jamais il ne peut ainsi obliger ceux qui lui succéderont dans la propriété dn fonds, à faire un acte positif au profit du voisin ; mais il peut obliger le fonds luimême, c'est-à-dire tous les propriétaires successifs, à souffrir tel acte du voisin , ou à s'abstenir d'un fait qui normalement rentrerait dans l'exercice de leur droit de propriété, par exemple, à laisser le voisin puiser de l'eau, ou à ne pas élever leur propre mur au-delà de telle limite pour ne pomt gêner la vue du voisin.

Une parcelle de la propriété d'un immeuble se trouve dans toutes ces hypothèses annexée à la propriété d'un autre.

On a ainsi un droit réel établi sur un immeuble pour l'utilité ou l'agrément d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire. Ces

TIT. rV. — DES SERVITUDES OU SERVICES FONCIERS. 607

démembrements du droit de propriété s'appellent servitudes réelles ou foncières ; ce sont elles qu'on désigne en employant le mot servitudes sans qualificatif. Gomme les servitudes personnelles, elles consistent dans l'attribution d'un des éléments d'une propriété démembrée à un autre que le propriétaire. Mais, tandis que dans les servitudes personnelles le sujet actif du droit est une personne , c'est un fonds dans les servitudes réelles. L'avantage en revient,il est vrai^toujours à un individu , mais la servitude réelle ne lui profite que par l'intermédiaire du fonds ; la servitude personnelle lui profite, au contraire, directement.

Ces servitudes qui dérivent du fait de Vhomme, c'est-à-dire du libre exercice de sa volonté (conventions, testament), méritent bien leur nom ; car le fonds qui les subit {fonds servant pour le profit d'un autre appelé dominant)^ a quelque chose de moins que les autres propriétés ; il est en servitude.

Mais il y a encore un cas oîi une propriété est dépouillée d'une partie de ses avantages , à peu près de même façon que lorsqu'une servitude est constituée par le fait de l'homme; ce cas, on l'a déjà vu au titre de la Propriété^ c'est celui oii une restriction au droit de propriété est imposée par la loi. A celles de ces restrictions qui ont été indiquées à cet endroit, d'autres vont être ajoutées ici, que logiquement il eût fallu étudier avec les premières,mais qu'on doit rejeter au titre des Servitudes pour suivre l'ordre du Gode civil. Divers intérêts d'ordre public, celui de l'agriculture notamment, exigent que la loi impose certaines restrictions au droit de propriété à raison de la situation naturelle des lieux ; et ces restrictions, à cause d'une fausse ressemblance avec des servitudes du fait de l'homme, s'appellent servitudes légales ou natt^ relies. En réalité ce ne sont pas des servitudes , car elles n'ont rien d'exceptionnel, et constituent le sort commun, l'organisation naturelle de la propriété. Elles ne forment qu'une seule catégorie ; car toute servitude légale dérive de la situation des lieux, et par suite est naturelle, et toute servitude naturelle est légale, parce qu'elle est consacrée par la loi.

Le régime des eaux au point de vue du droit privé, le bornage, le droit de se clore rentrent dans ce cadre ; aux servitudes légales d'utilité publique, (servitudes militaires , halage et marchepied des cours d'eau, extraction de matériaux le long des routes), auxquelles le titre de la Propriété a fait allusion, s'en ajoutent d'autres établies dans l'intérêt des particuliers, elles sont relatives à la mitoyenneté, à la plantation d'arbres à l'extrémité d'un fonds, aux vues sur le fonds d'autrui, à l'égoûl des toits, au passage en cas d'enclave.

Indiquer les restrictions qu'il impose k la propriété sous le nom de servitudes ; et réglementer les modes de constitution des servitudes qui ont pour fondement la libre exercice de la volonté, afin de résoudre par avance les contestations ; voilà les deux premières dispositions que prendra le législateur.

Cela fait, la classification que la loi pourra faire des diverses servitudes, ne sera plus qu'une question secondaire Elle devra seulement, comme pour la distinction des biens , classer les servitudes d'après leur nature.

Enfin le législateur fera pour les modes d'extinction une réglementation analogue à celle qu'il a faite pour les modes de constitution.

»roit romain. — Les servitudes foncières ou réelles portent dans la langue romaine le nom de prédiales, servitutes prœdiorum vel rerum.

I. — Les principes généraux qui viennent d'être posés, trouvaient leur application dans les servitudes romaines. Mais cette matière subit plus que toute autre l'influence des usages , elle se modifie aussi avec les procédés de construction. Ainsi la mitoyenneté était rare chez les Romains qui en général construisaient des maisons isolées , insulœ, pour éviter que deux divinités domestiques eussent une enceinte commune (1).

Sur un seul point le di'oit romain s'écarte des principes de la matière des servitudes ; c'est quand , malgré le principe qu'une servitude n'oblige jamais à faire quelque chose, il décide que le propriétaire du fonds grevé d'une servitude oneris ferendi doit entretenir son mur (2).

II. — Quant aux modes de constitution des servitudes, ce sont en principe les modes d'acquisition de la propriété ; il faut donc , avant d'aborder cette matière, se reporter aux Dispositions générales du Livre 111 du Gode civil. Puis on distinguera trois périodes :

Dans le droit civil primitif de Rome, la servitude est constituée translatione^ quand un propriétaire grève son fonds au profit de celui d'autrui, ou deductione, lorsqu'il la retient au profit d'un fonds qu'il garde sur celui qu'il aliène.

(1) Fostel de Gonlanges, La CUé antique, p. 65; Liv. II, ch. VI.

12) Accarias, 1. 1, n" 268.

Pour la constitution translatione tous les modes d'acquisition de la propriété ne peuvent pas être employés : la mancipation ne peut s'appliquer qu'aux res mancipi, or, les servitudes Tarâtes (1) seules le sont; toutes les servitudes étant choses incorporelles et par suite insusceptibles de possession , Voccupation, la tradition et Vusucapion ne peuvent pas s'y appliquer. Restent la cessio in jure, Vadjudicatio quand les deux fonds sont compris dans la même action en partage, et le testament.

De la mancipation,, de la cessio in jure ou du testament peut résulter indirectement la constitution d'une servitude deductione.

Le préteur admit, comme pour les servitudes personnelles, \mequusipossession des servitudes prédiales.

Par suite, la servitude put s'acquérir par quasi-tradition, c'est-àdire quand le propiiétaire du fonds dominant se met à l'exercer avec le consentement du maître du fonds servant.

Et, constituée a non domino, elle put s'acquérir par une prescription acquisitive, quxisi-possessio longi temporis.

Sous Justinien, il n'y a plus de cessio in jure ni de mancipation : l'empereur opéra la fusion des autres modes de constitution; mais il n'admet pas, comme il semble le dire (2), la constitution des servitudes par pactes et stipulations. (3)

III. Les Romains divisaient les servitudes prédiales en urbaines et rurales; on a vu que les secondes seules peuvent être acquises par mancipation.

Si l'on se demande à quels signes les Romains reconnaissent une une servitude urbaine et une servitude rurale « il faut, dit M. Accarias, (4) décider avec presque tous nos anciens interprètes que c'est la nature du fonds dominant qui détermine le cai'actère de la .servitude : or, en cette matière on appelle fonds ruraux toutes les propriétés non bâties, quelle qu'en soit la situation, et fonds urbains les maisons et les autres constmctions. La servitude rurale est celle qui appartient à un terrain non bâti ; la servitude urbaine est celle qui appartient à une construction, sans distinguer la nature du fonds servant.» La première est établie au profit du sol, comme disaient les Romains,

(1) V. rexpUcatlon de ce terme au N*» III.

(2) iMtit., Llv. II, tit. III, 8 4; et tit. IV, g 1. '3) V. le titre de l'Usufruit, Droit romain, N» II.

4 Accarias, 1. 1, p. 608.

{quœ in solo consistunt), la seconde au profit de la superficie, {quœ in superficie consistunt). Rationnellement la recherche du sens précis de cette division est une des grandes difficultés de la matière ; mais historiquement, cette théorie s'établit nettement par le langage même des Romains. (1)

Ils rangeaient dans les servitudes rurales les trois servitudes de passage : sans troupeaux, iter, avec troupeaux, actus^ avec des matériaux, via^ et celles qu'ils appelaient aquœductus, aquae haustus, pecoris ad aquam appulsum, jus pascendi, jus calcis coquendae, jus arenae fodiendae. Les servitudes urbaines sont le jus prospiciendi (avoir des yues), projiciendi {awoÎT des balcons en saillie), pro^e^^n</t (avoir un toit en avancée), tigni immittendi (appuyer des poutres sur le mur), oneris ferendi (appuyer de gros ouvrages), altiùs non toUendi (empêcher l'exhaussement du mur voisin), altius tollendi (élever son mur plus haut que ne le permettent les statuts locaux), stillicidii recipiendi^ (écouler les eaux de son toit chez le voisin), stillicidii non recipiendi (se refuser à tout écoulement.)

IV. Il est évident que, si l'un des deux fonds est entièrement détruit, la servitude s'éteint par suite de la perte de la chose.

De même si tous deux sont réunis dans la même main , il y a extinction par consolidation^ car nemini res sua servit.

En dehors de ces cas oii il y a impossibilité matérielle d'exercer la servitude , le maître du fonds dominant peut consentir une renoncior tion.

Quand le titulaire de la servitude cesse pendant longtemps de l'exercer, il est présumé y renoncer; il y a alors une prescription libératoire (2) contre lui au profit du fonds servant, c'est-à-dire extinction par le non usage. Mais pour les servitudes urbaines, il faut en outre que le propriétaire du fonds servant ait constitué un état de choses contraire à l'exercice de la servitude, et amené ainsi une usucapio libertatis.

Enfin, le même résultat est produit par la résolution du droit du constituant; car resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

(1) Comp. De la distinction des servit, en droit romain et en droit français, par Machelard, fiewuô cri/t*/., 1866, t. XXIX, p. 248 et 518; 1867, t. XXX, p. 262 et 440; t. XXXI, p. 112 et 521 ; 1868, t. XXXII, p. 12, 143, 201, 331 et 401 ; Démangeât, t. I, p. 484.

(2) V. le titre de la Prescription.

Ancien droit français. — Le régime féodal a établi des charges imposées aux personnes au profit d'autres personnes. Mais outre qu'elles furent en partie changées en services fonciers, elles n'avaient jamais empêché qu'il n'y eût aussi des servitudes réelles, comme à Rome.

On trouve donc dans l'ancien droit français, à côté du régime féodal qui établissait la subordination de certaines terres à d'autres, l'organition de services dtfs pa^ un fonds à un autre, sans qu'il y ait entre eux aucun lien de hiérarchie.

C'est même au Moyen Age qu'est née la mitoyenneté (1). La règle de l'époque coutumière était que tout mur séparant les maisons, cours, jardins, était mitoyen, c'est-à-dire dans une sorte de co-propriété entre les voisins. Si le mur mitoyen avait besoin de certaines réparations, chaque propriétaire pouvait forcer son voisin à le rétablir, ou contribuer à son rétablissement dans la mesure de son héberge (2).

Chaque propriétaire avait, et cela sans le consentement du voisin , le droit de hausser le mur mitoyen, mais en lui payant les chaînes, qui étaient du sixième du prix du rechargement.

La coutume de Paris dit aussi que le mur de clôture , séparant des héritages non bâtis, était présumé mitoyen, à moins de titre ou marque contraire (3).

Sur la servitude de vue^ le principe coutumier était qu'on ne pouvait avoir, sans le consentement de son voisin , vue , trou , fenêtre dans le mur mitoyen, ou lui appai^tenant tout entier.

Le tour d'échelle (4) consistait dans le droit pour le propriétaire d'un mur non mitoyen qui voulait y faire des réparations nécessaires, de fiaire passer les ouvriers et les matériaux sur le fonds attenant.

Le droit de parcours et le droit d' entrecours qui est un droit de parcours étendu d'une paroisse à l'autre, étaient beaucoup plus en usage en droit coutumier qu'aujourd'hui. Mais on pouvait s'y opposer à condition de se clore ; en outre , certaines cultures , comme les vignobles étaient toujours défensàbles ; d'autres, comme les champs des blés l'étaient à l'époque de l'année où le parcours eût été dommageable (5).

(Ij ClUaS. liv. XIX, obs. 21.

(2) Voy. le Qrand coutumitr, liv. II, chap. 88. (8) Coutumier de ParU, urt. iW, 210.

\4j Merlin, Répertoire, v" Tour d'tlehelle. - Voy. aussi Discours de GlUet, au Corps législatif. Locré, t. Vm, p. 406, N" 11,. (5) Coutame de Lorris eo QftUnais, art. 159-108.

Ces restrictions au droit de propriété sont des créations coutumières ; mais le Moyen Age a aussi connu celles qui sont de tous les temps, comme les servitudes de vues et à'égoût.

II. Les modes de constitution des servitudes sont les mêmes dans le droit coutumier qu'en droit romain. Mais les anciens auteuçs étaient fort divisés sur la prescription des servitudes (1). (Cependant le principe dominant est : « Nulle servitude sans titre. » C'était la règle de la coutume de Paris et de la coutume d'Orléans, dans lesquelles la possession, même centenaire, ne pouvait suppléer le titre. Dans le Midi seulement les servitudes s'acquéraient par prescription.

Mais il est un mode de constitution que le droit romain ne connaissait pas (2), et qui est né dans les coutumes : c'est la destination du père de famille. C'était , sous le droit coutumier , comme aujourd'hui, l'acte par lequel le propriétaire de deux héritages (3) établit entre eux un état de choses qui constituerait une servitude, s'ils appartenaient à des maîtres différents ; puis ils deviennent la propriété de deux personnes distinctes, et à ce moment la servitude prend naissance. Il y avait des coutumes qui n'admettaient la destination du père de famille que si elle était justifiée par écrit. L'ancienne coutume de Paris disait : « Destination du père de famille vaut titre. » Quand on la réforma, en 1580, on ajouta : « quand elle est ou a été par écrit. »

D'autres coutumes admettaient,, dans tous les cas, destination du père de famille, mais n'exigeaient pas d'écrit la justifiant. Elles disaient seulement : « Disposition et destination du père de famille valent titre (4). »

III. Pour qu'une servitude puisse être établie par destination du père de famille, le Code civil veut que la servitude soit apparente et continue. Le droit coutumier n'avait pas exigé cette dernière condition, parce qu'à cette époque on n'avait pas encore nettement distingué l'apparence de la continuité.

(1) Lalaure, Des Servitudes, liv. II et III ; Merlin, Répertoire, v" Servitudes, g 22.

(2) 30, 8 1, D., de Servit, prœd. rustîc.

(3) Le mot héritage se trouvait, comme le font remarquer MM. Aubry el Rau, employé, dans nos anciennes coutumes, pour désigner les immeubles par nature, c'est à-dire les fonds et les bâtiments. C'est en ce sens que l'expression est passée dans le Code, comme terme technique en matière de servitudes et hypothèques. — Art. 2169 et 21'70, code civ, ; 10, D., Communia prœd., et 1, D., de Servit, leg.

(4) C'étaient, entre autres, les coutumes de Sedan, Reims, d'Etampes, Dourdan, Melun.

Et en effet, il n'avait pas cherché à faire une classification des servitudes.

IV. Les causes d'extinction des servitudes étaient, dans la plupart des coutumes, la consolidation, c'est-à-dire la réunion sur la même tête de la qualité de propriétaire du fonds dominant et de propriétaire du fonds servant, la prescription , le non-usage, et la perte de l'un ou l'autre de ces deux fonds ; en un mot c'étaient à peu près les mêmes qu'en droit romain.

code civil. — D'après le Gode civil de 1804, les propriétaires peuvent établir toutes les servitudes que bon leur semble, pourvu que le sei'vice qu'ils constituent, ne soit ni contraire à l'ordre public, ni imposé à la personne ou établi au profit de la personne . Les concessions , en effet , soit établies au profit d'une personne , soit à son détriment, en passant par tous les propriétaires successifs du prétendu fonds dominant, et à la charge de tous les propriétaires du prétendu fonds servant, créeraient une véritable inégalité entre tous les propriétaires.

La préoccupation dominante du Gode civil est, qu'on ne puisse pas voir dans les servitudes souffertes par un fonds au profit d'un autre, quelque chose de semblable aux services dus par un propriétaire à un autre propriétaire qui constituaient les droits féodaux. Aussi exige-t-il que les charges soient imposées seulement aux terres et indépendamment des personnes qui les possèdent.

La loi du 26 septembre 1791 a supprimé les différences qui existaient entre les biens nobles et les biens roturiers dans notre ancien droit. Mais, afin de rassurer l'opinion publique contre le retour des droits féodaux, les rédacteurs du Gode déclarèrent formellement que les servitudes étaient établies dans l'intérêt de la propriété foncière en général, et non en faveur de certains fonds et au détriment de certains autres. Pour cette raison, ils appelèrent les servitudes réelles services fonciers^ comme ils ont évité d'appeler de leur vrai nom les servitudes personnelles, dont ils viennent de traiter au titre précédent.

I. Du Gode civil plus que de toute autre législation on peut dire qu'il a rangé parmi les servitudes des restrictions au droit de propriété.

Ge ne sont pas, au fond, de véritables servitudes ; telle est l'obligation du bornage, par exempl(3. Ges restrictions existent , en effet , au profit et à la charge de chaque fonds.

La faculté de se clore est aussi une conséquence du di'oit dé propriété. Le propriétaire qui en use, ne demande rien à son voisin ; il ne

fait que se servir de sa chose dans les plus strictes limites de son droit de propriété. Rien ne ressemble moins à une servitude , c'est plutôt une contre-servitude; mais Torigine de la disposition du Code nous en révèle l'utilité : c'est qu'autrefois le droit de clôture était entravé par différents obstacles : le droit de chasse du seigneur sur les fonds roturiers, et les droits de parcours et de vaine pâture. Le premier de ces droits a disparu; mais les deux autres , ayant été conservés, auraient pu apporter une entrave à l'exercice du droit de clôtui'e ; c'est poui' faire disparaître cet obstacle que l'article 647 du Gode a été écrit. 11 signifié que les droits de vaine pâture et de parcours n'empêchent pas le propriétaire de se clore.

La mitoyenneté n'est pas plus que le bornage et la faculté de se clore une véritable semtude. La faculté de rendre un mui' mitoyen est attribuée à tout propriétaire joignant ce mur, et à la condition de rembom'ser au maître du mur la moitié de sa valeur ou la moitié de la valeui' de la portion qu'il veut rendre mitoyenne (1). C'est là une dérogation au principe qu'on ne peut être contraint de céder sa propriété qu'en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique.

Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne, sont mitoyens comme elle. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les ai'bres mitoyens soient aiTachés (2).

hesjours^lQ^ vues, \q^ plantations., {'égout des toits sont autant de restrictions au droit de propriété, qui pèsent sur tous les immeubles , et qu'on ne peut ranger sous la dénomination de servitudes dans le vrai sens du mot. Il n'y a, à vrai dire, ni fonds servant ni fonds dominant.

On verra par ces exemples ce que sont les prétendues servitudes légales ou naturelles d'intérêt privé. D'autres sont imposées par la loi en vue de l'intérêt public, surtout de l'agriculture. Sont de ce nombre les servitudes A' aqueduc, d'irrigation et de drainage. J'ai besoin d'établir , par exemple , un barrage pour élever le niveau de la

(1) Voy. sur ce point, DelvincouTt , t. 1, p. 166; Demolombe , t. I, N» 354; Solon, N" 141 ; Toullier, t. ii, p. 392 ; Masse et Vergé sur Zacharise, t. ii, p. \13 ; Aubry et Rau, t. II, § 222, note 50 ; Demante, t. II, N" 515 bis, V; Laurent, t. vu, p. 144; Delsol et Lescœur, 1. 1 p. 514 ; Baudry-La cantinerie, 1. 1. p. T76. — Voy. aussi art. 661 du Gode civ. et loi du 20 août 1881 modifiant les dispositions du Code civil relatives aux clôtures mitoyennes des héritages , c'est-à-dire modifiant les art. 666 à 673 et 682 à 685 du Gode

(2) Voir l'art. 670 du Gode civil.

rivière (1) et irriguer mes propriétés ; j'ai besoin de faire passer cette eau à travers votre champ pour rendre fertile un bien improductif (2) ou, à rinverse, j'ai besoin de débarrasser ma propriété d'une eau trop abondante (3): je puis obtenir un passage à travers votre champ malgré votre di'oit absolu de propriété, à la charge de vous indemniser.

II. Les modes de constitution des servitudes sont ceux du droit coutumier. Mais il n'y a plus de controverse quant à la prescription acquisitive dont le délai est de trente ans. Elle ne s'applique, ainsi que la destination du père de famille , qu'aux servitudes continues et apparentes.

III. Ainsi se manifeste l'intérêt de la classification des servitudes en continues et discontinues^ apparentes et non-apparentes.

Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l'homme (les conduites d'eau, les égoûts, les vues).

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées (droits de pacage, puisage, passage.)

Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs fporte, fenêtre), et les servitudes non-apparentes celles dont aucun signe ne révèle l'existence (semtude de ne pas bâtir).

Quant à la division des servitudes en urbaines et rurales , elle a perdu toute son utilité chez nous, tandis qu'en droit romain elle était fort importante.

IV. Les modes d'extinction des servitudes sont les mêmes sous le Gode civil qu'en droit romain.

coneiuflion.— « Notre loi, dit M. Glasson (4), s'est, en général, bornée, dans les servitudes, à reproduire ce qu'un usage constant et conforme aux règles de la justice avait consacré depuis des siècles. Sans doute on peut présenter quelques ci'itiques de détail ; mais l'ensemble de nos lois sur les servitudes témoigne de la part du législateur une sérieuse connaissance des droits et des besoins de la propriété foncière. >>

(1) Loi da 11 Juillet 1841.

(2) Loi du 29 avril 1»15.

(8) Loi du 20 juillet 1854.

4 Glasson, EUmtnli de droit frann., t. I, p. 4#.

Pourtant des critiques ont été dirigées (1) contre l'art. 661 du code civil, en vertu duquel tout propriétaire joignant un mur voisin peut exiger la mitoyenneté à charge d'une indemnité. La seule utilité de la règle est qu'il ne sera fait qu'un mur au lieu de deux. Mais cette économie ne touche qu'aux intérêts privés; et pareille disposition peut servir de prétexte à des taquineries envers le propriétaire de qui on exige la cession de la mitoyenneté; il sert aussi à le forcer à fermer des jours de souffrance percés dans le mur. Enfin le respect dû à la propriété doit faire réprouver cette expropriation pour cause d'utilité privée.

De plus le projet de Gode rural touche à un point relatif à la matière des servitudes lorsqu'il supprime la vaine pâture ; la loi du 28 septembie 1791, section IV, art. 1*"", la maintient à condition qu'elle soit fondée sur un titre particulier ou un usage immémorial : toute terre après la récolte est en vaine pâture. Quand la propriété est très divisée, ce droit est utile pour les bestiaux dont l'élevage demande de grandes surface ; mais il engendre aussi des procès, et, à cause des dégâts des troupeaux, décourage la culture en prairies artificielles : du reste l'exemple de la Hollande prouve que sa suppression n'empêche pas le succès de l'élevage. Le projet toutefois permet de le maintenir par des conventions particulières.

TEXTE ET COMMEiNTAIRE DES ARTICLES

Art. 687. — Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un hé^ntage appartenant à un autre propriétaire.

Charge... Il ne s'agit pas ici d'une charge matérielle, mais d'une charge légale, c'est-à-dire d'un devoir.

Sur un héritage... donc on ne peut établir de servitudes réelles sur les meubles : il suffirait de déplacer le meuble servant pour rendre le droit complément illusoire. Aussi les servitudes sont-elles toutes des droits immobiliers (V. art. 526)

(1) Batbie. Bévue critique de législ., t. XXVHI, p. 133.

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONC. (art. 637-638). 617

Pour Vutilité d'un héritage... à la différence de l'usufruit, de l'usage et de l'habitation , qui sont établis pour l'utilité d'une personne (V. article 686).

De là, la division des servitudes en réelles ei personnelles^ suiviint que le droit appartient à une personne , en tant que propriétaire de tel immeuble , ou bien appartient à une personne, abstraction faite des biens qu'elle possède.

Le fonds ou immeuble sur lequel la servitude est imposée , s'appelle fonds servant ; celui pour l'utilité duquel elle est établie , s'appelle fonds dominant.

Pour le fonds servant, la servitude est une charge., comme dit le Code civil; mais pour le fonds dominant elle est uw droit réel ^ jus prœdii^ suivant l'expression des Institutes, (§ 3, De rébus corporal.Y. art. 688-5*^) ; ou, si l'on veut, elle est passive pour le premier , active pour le second (V. art. 665, 694).

Le droit de servitude consiste (le Code a oublié de le dire) à tirer du fonds assujetti des services autres (en général) que la jouissance et la disposition, par exemple, à passer, à puiser. La charge consiste à laisser faire, à s'abstenir. Jamais elle ne consiste en un fait actif: servitus, disait déjà le droit romain, vel in patiendo, vel in non faciendo consistit.

H est clair que les immeubles , choses inanimées , ne sont pas capables d'exercer des droits, ni de remplir des devoirs ; aussi est-ce au propriétaire du fonds dominant que le droit appartient , et au propriétaire du fonds servant que la charge est imposée (V. art. 697, 699 et suiv.) En dis«int que le fonds est débiteur de la servitude , ou que la servitude est due au fonds (V. art. 701, 702, etc.), on veut simplement exprimer que le droit appartiendra à tous les propriétaires successifs du fonds dominant , et que la charge sera imposée à tous les propriétaires consécutifs du fonds servant.

En d'autres termes , la propriété du fonds dominant est augmentée du droit de disposer , sous un certain rapport , du fonds servant ; et la propriété de ce dernier fonds est diminuée du droit d'empêcher le voisin d'en disposer sous ce même rapport. Aussi dit-on que les servitudes sont des démembrements ou des modittcations (Voyez la rubrique du livre II) de la propriété , prœdia qualiter se habentia ; « L. 86, Digeste , de Verborum significatione).

Le droit de servitude est un droit réel comme le droit de propriété auquel il est attaché. Aussi, n'est-ce pas seulement le propriétaire du fonds servant qui est tenu d'en souffrir l'exercice , mais toute autre personne.

Art. es». — La servitude n'établit aucune prééminence d'un liéritage sur l'autre.

D'un héritage sur Vautre... c'est-à-dire des propriétaires successifs du fonds dominant, sur les propriétaires successifs du fonds servant.

Le texte est une application de l'article T' du décret du 4 août 1789 (Assemblée constituante), prononçant la destruction entière du régime féodal.

Le rédacteur a cru devoir formuler ici cette application, pour exclure encore une fois toute idée de retour au système de la féodalité. Il est clair, du reste , que la servitude imposée au fonds n'a rien de commun avec Tassujettissement d'une personne aux caprices d'une autre personne.

Art. 03». — Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux , ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

De la situation... ou plutôt des dispositions légales qui prennent pour point de départ la nature des lieux. Situation naturelle est opposée à disposition artificielle (V. art. 640).

Ou des obligations imposées par la loi... ou plutôt des dispositions légales qui imposent des obligations aux propriétaires envers leurs voisins.

il paraît difficile de trouver une différence entre les servitudes dérivant de la situation des lieux , et celles qui sont imposées par la loi. En effet , les premières sont reconnues par la loi (art. 640 à 648) ; et les secondes sont toutes fondées sur le voisinage de deux immeubles, c'est-à-dire sur un état de choses naturel. Mais les servitudes naturelles et légales diffèrent, au contraire, des servitudes établies par le fait de l'homme, lesquelles dérogent aux règles générales et grèvent certains fonds de charges exceptionnelles.