CHAPITRE II

U^H ISERVITUDIIJS ÉTABUEIS PAR liA LOI

Art. «4». — Les servitudes établies par la loi ont pour objet rutUité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers .

Les servitudes dérivant de la situation des lieux forment la première classe établie par la loi; car elles constituent par elles-mêmes des servitudes légales. Seulement le législateur a pris ces mots dans une acception plus restreinte, en l'appliquant à certaines servitudes qui ont pour objet l'utilité publique ou communale ou celle des particuliers.

Cette division manque cependant d'exactitude ; car les servitudes que nous venons de voir, ont ces trois sortes d'utilité pour objet.

Art. «50. — Celles établies pour l'utilité publique ou communale ont pour objet le marche-pied le long des

(1) Lorsqu'il s'agit du droit de vaine pâture entro particuliers , et que ce droit ost fondé sur un titre, l'art. 17 de la loi des 28 sept. 6 oot. 1791 le conserve ; certainement U faut dire la méaie choâc sous l'empire du Code civil.

rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins, et autres ouvrages publics ou communaux.

Tout ce qui concerne cette espèce de servitude, est déterminé par des lois ou des règlements particuliers.

Le marche-pied... il est destiné au passage des personnes. Le chemin de halage est destiné aux chevaux qui tirent les bateaux (art. oô6).

Et autres ouvrages... Le voisinage des fortifications et celui des cimetières imposent des servitudes.

Art. 65t. — La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

Obligations... Ces obligations ressemblent aux servitudes, parce qu'elles sont imposées à un voisin en tant qu'il est propriétaire de l'immeuble voisin et qu'il peut dès lors s'en libérer, en général, en abandonnant son fonds. Elles s'en éloignent en ce qu'elles astreignent à faire — Du reste, il ne faudrait pas en conclure que toutes les dispositions de ce chapitre établissent des obligations : il en est qui énoncent de simples restrictions au droit de propriété.

Indépendamment de toute convention... elles naissent par conséquent d'un quasi-contrat, ou de la loi, si l'on veut, comme le Code, définir le quasi-contrat un fait volontaire (V. art. 1 370-2° et 3").

Si l'on permettait aux voisins de se retrancher respectivement dans toute la puissance que leur donne sur leur fonds la qualité de propriétaire, ils se nuiraient ou se généraient fréquemment : de là naîtraient une foule de contestations.

Art «59. — Partie de ces conventions est réglée par les lois sur la police rurale ;

Les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il y a lieu à contre-mur, aux vues sur la propriété du voisin, à l'égout des toits, au droit de passage.

Police rurale... police appliquée aux campagnes (1).

Ces obligations sont relatives aux troupeaux atteints de maladies contagieuses, aux bestiaux laissés à l'abandon, aux dommages que les eaux pourraient causer, par suite de la trop grande élévation du déversoir, dans les moulins et usines, etc.

(1) Loi du 28 sept.-6 oct. noi. — Voy. aussi, à propos de cet article, la loi du 16 sept. 1801 sur le dessèchement des marais.

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONG. (art. 651-653). 625

SECTION I

Du mur et du fossé mitoyens

Art. 653. — Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu^à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s* il n'y a titre ou marque du contraire.

Mitoyenneté est composé des mots moi et toi ; ceci est à moi ; ceci est à toi... On entend par là, la co-propriété , par fractions indivises, d'un mur, d'un fossé , d'une haie et plus généralement de tout objet intermédiaire servant de séparation et de limite à deux héritages contigus. — La mitoyenneté est donc une indivision , mais c'est une indivision spéciale à laquelle on ne saurait appliquer les règles de l'indivision ordinaire. Tandis que la loi se montre, avec raison, très défavorable a l'indivision , elle voit , au contraire , la mitoyenneté avec la plus grande faveur. L'intérêt général justifie, du reste , pleinement les faveurs de la loi et la dérogation qu'elle apporte au principe d'ordre public écrit dans l'article 815 du Code civil. Ne voit-on pas, en effet, que la mitoyenneté favorise beaucoup la clôture , elle diminue de moitié les frais de terrain et de construction que doit faire le propriétaire pour se clore ? Or, la clôture présente des avantages si grands que la loi a dû, avec raison, passer par dessus les inconvénients qu'entraîne toute indivision. Dans les villes, c'est une condition de sécurité et de paix ; dans les campagnes, elle a le grand avantage de présenter un obstacle aux empiétements et aux contestations si fréquents enlre voisins. Aussi la loi ne se borne pas seulement à décider que la mitoyenneté ne peut jamais légitimer une demande en partage, mais elle en facilite la preuve (art. 653) et donne à tout propriétaire le droit de l'acquérir sur les clôtures qui sont la propriété exclusive du voisin (art. 661).

La mitoyenneté d'un mur peut résulter de deux causes : T de sa construction à frais communs par les propriétaires voisins ; 2** de l'acquisition que l'un d'eux a faite de la mitoyenneté, quand l'autre seul avait construit le mur et le possédait.

La mitoyenneté ou la non-mitoyenneté d'un mur s'établit par titre; sinon on a recours à des présomptions ; mais celles-ci peuvent être détruites par des présomptions contraires, tendant à faire préjuger que le mur séparatif des deux héritages appartient à l'un des voisins.

Enlre bâtiments... Il est probable que si le mur avait été construit par un seul des voisins, il n'aurait pas souffert que l'autre y appuyât un bâtiment.

Jusqu' à V héberge.,, c'est-à-dire jusqu'au point le plus élevé de celui des deux bâtiments qui est plus bas que l'autre.

Entre cours et jardins... c'QSi-k-AiTQQnivQAQMx cours, ou entré deux jardins, ou entre une cour et un jardin. Il est alors présumé mitoyen dans toute sa hauteur, comme entre enclos.

Chaque voisin a un égal intérêt à se clore, et puisque chacun d'eux a construit, par hypothèse, une clôture des trois autres côtés, il est probable qu'ils ont aussi construit le côté intermédiaire. Peu importe que ce mur intermédiaire ne soit pas plus gros que les autres ; les deux voisins se sont sans doute arrangés à cet égard, pour ne pas perdre inutilement du terrain. D'ailleurs, si le mur de clôture avait été construit par un seul, il aurait probablement sommé l'autre, ou d'acheter la mitoyenneté (art. 66'! ), ou de reconnaître qu'il n'y a aucun droit.

Entre enclos... Entre deux fonds également clos de murs.

5"î7 n't/ a ^lïre... c'est-à-dire si l'un des deux propriétaires ne prouve qu'il a construit le mur, ou bien qu'il en a acquis la propriété, soit avec le fonds, soit séparément ; ou bien que la ligne séparative est située au delà, du côté du voisin.

Marque du contraire... c'est-à-dire une marque de non-mitoyenneté ou de propriété exclusive (V. art. 654).

Art. ©64. — Il y a marque de non-mitoyenneté, lorsque la sommité du mur est droite et à ploTub de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné ;

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont Végout ou les corbeaux et filets de pierre.

Marque de non-mitoyenneté... Signe auquel on peut reconnaître qu'un mur appartient exclusivement à l'un des deux voisins.

Droite et aplomb... c'est-à-dire perpendiculaire.

Parement... Partie latérale et ostensible du mur.

Un plan incliné... qui, prolongé suffisamment, irait rencontrer le sol.

Chaperon... espèce de toit qui couvre le haut du mur, auquel cas la sommité présente un plan incliné, comme dans le cas prévu par le premier alinéa.

Filets... Partie du chaperon qui déborde le mur, pour prévenir les dégradations qu'entraînerait la chute de l'eau.

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONC. (art. 654-656). 627

Corbeaux de pierre... PieiTes qui font une saillie en dehors du mur pour y appuyer des poutres.

En bâtissant le mur... et non après coup.

Légout... c'est-à-dire le plan incliné, avec ou sans chaperon, et qui sert à faire égoutter l'eau de pluie.

Le propriétaire du côté duquel se trouve l'égout, n'aurait pas souffert que l'on fit tomber toute l'eau sur son fonds, s'il n'avait eu que la moitié du mur, et, à plus forte raison, s'il n'en avait eu aucune partie. Réciproquement, si celui du côté duquel ne se trouvent ni corbeaux, ni filets, avait participé à la construction du mur, il aurait probablement veillé à ce qu'on en plaçât aussi de son côté ; il les aurait fait mettre uniquement de son côté, s'il avait fait bâtir tout seul.

Ces conjectures sont basées sur l'expérienee, qui montre, chez tous les hommes, un instinct à agir dans leur intérêt personnel.

Art. 6â&. — La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et lyroportionnellement au droit de chacun (1).

Qui y ont droit... qui ont la propriété d'une partie du mur. Un même mur peut séparer un fonds de plusieurs autres. Les propriétaires de ceux-ci contribuent seulement à réparer la partie qui repose sur leurs terrains respectifs.

Proportionnellement... l'un des voisins peut être propriétaire de plua de la moitié du mur ; et l'autre, de moins de la moitié. Chacun supporte, dans tous les cas, une fraction des dépenses, égale à la fraction qu'il a dans la propriété.

Application de la maxime « les charges doivent être proportionnelles aux bénéfices -> (V. art. 1859-3", 1853-1"). L'art. 635 applique la maxime que chacun des communistes doit contribuer aux dépenses d'entretien nécessitées par la chose commune au prorata de son intérêt dans la chose.

Ce texte suppose évidemment que les réparations ne sont point nécessitées par la faute ou même par le simple fait d'un des co-propriétaires , sauf dans le cas où le fait de celui-ci n'est que l'exercice d'un droit que lui accorde la loi.

Art. e56. — Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et

,1/ Nous ferons reuiarqaer que les art. 6!x> à UGO uu cutitiennent pas de décision de principe. Us reoferment de simples upplications au droit do mitoyenneté des règles de l'équité naturelle.

reconstructions, en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Abandonner un droit, c'est s'en dessaisir, s'en dépouiller ; tandis que transférer un droit, c'est non-seulement l'abdiquer, mais en investir un autre.

Le droit de mitoyenneté... CQ ({\x\ paraît comprendre la propriété du sol sur lequel repose la moitié abandonnée (Arg. de la Coutume de Paris, art. 210).

Ne soutienne pas un bâtiment... auquel cas il faudrait abandonner le bâtiment.

Cet article admet donc un droit ^'abandx)n qui est généralement autorisé entre communistes ; car en fait de droits réels., on peut toujours se dérober aux charges, en délaissant la chose, pourvu que îa renonciation soit faite de bonne foi et non à contre-temps. Dans les villes chacun des propriétaires voisins peut contraindre son voisin à contribuer à la construction et à l'entretien des murs de clôture. Cette disposition met-elle obstacle à la faculté d'abandon accordée par l'article 656 du Code civil? La jurisprudence admet la négative, bien que la plupart des auteurs tiennent pour l'affirmative.

Art. es». — Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres (deux pouces) près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à Vébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu , ou y adosser une cheminée (1).

Les copropriétaires d'un mur mitoyen ont tous les droits dérivant de la propriété ; seulement ils doivent les exercer de manière à ne pas se nuire l'un à l'autre, et par suite, ils ne peuvent pas faire indistinctement toute espèce de travaux sur le mur mitoyen. Les articles suivants nous indiquent ce qui leur est permis de faire et ce qui leur est défendu.

Peut... sans le consentement du voisin (Comp. art. i 134-1°).

(1) On ne doit pas, quant à la construction des cheminées en particulier, s'en tenir à la disposition de l'art. 651 ; car s'il y avait danger à adosser une cheminée contre le mur mitoyen à l'endroit où la poutre est réduite à l'ébauchoir jusqu'à la moitié du mur, la cheminée devrait être déplacée : or c'est ce que prévoient les règlements de police (art. 662).

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONC. (art. 657-659). 629

Faire bâtir.,, dérogation au principe qui défend à Tun des copropriétaires d'une chose, de faire des innovations par rapport à cette chose, sans le consentement des autres : in re communi potior est causa prohibentis (Y. art. 1858-1" et 4^. La destination d'un mur est surtout de soutenir des bâtiments : il ne fallait pas contraindre le voisin à perdre du terrain ou à faire des frais inutiles pour élever un mur intermédiaire (V. art. 1859-2").

Placer des poutres, à 54 millimètres près... dérogation encore plus marquée que la précédente. Le motif est le même; d'ailleurs le voisin n'en éprouve pas de préjudice ; car il peut reprendre la jouissance de sa moitié, quand il voudra lui-môme placer une poutre.

Dans toute V épaisseur... c'est-à-dire à une profondeur égale à l'épaisseur du mur, diminuée de 54 millimètres. Par conséquent on ne peut pas percer le mur de part en part.

Ébauchoir... instrument destiné à diminuer la poutre sans la déranger.

Jusqu'à la moitié... s'il est lui-môme propriétaire de la moitié. On suppose du reste que le mur a plus de \ 08 millimètres d'épaisseur.

Art, 058. — Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur.

Faire exlumsser... sans le consentement des autres ; mais il faut que le constructeur dispose les choses de telle sorte que tous les autres communistes se retirent indemnes de la nouvelle dépense que lui seul occasionne. La partie exhaussée n'est pas mitoyenne.

Au-dessus de la clôture commune... au-dessous, on applique l'art. 656.

Indemnité de la charge... c'est-à-dire du tort que cause la surcharge, en rendant les réparations plus fréquentes.

En raison... c'est-à-dire en proportion de la hauteur de l'exhaussement et de la valeur des constructions dans le pays (0-

Art. 6ÔO. — Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

Application de l'article précédent, combiné avec le principe qui défend de forcer un propriétaire à céder son bien (art. 545), ou môme à faire une

Voy. sur ce point. PafdeMOS, (ies Serviiudet. N" 1V2 et saiv.

dépense malgré lui ; en effet , ce principe serait violé , si Ton assujettissait le voisin à fournir une portion de son terrain pour la construction, ou à supporter une partie des frais qu'elle entraînera , sans nécessité (Comp. art. 655).

Art. 660. — Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a.

La dépense qu'il a coûté... fart. 661 exige seulement qu'on rembourse la valeur. Le voisin qui acquiert la mitoyenneté de la partie exhaussée d'un mur mitoyen, est traité plus rigoureusement que celui qui acquiert la mitoyenneté d'un mur. Cette décision de l'art. 660 a pour but d'empêcher qu'un propriétaire ne laisse faire par son voisin l'exhaussement dont il a lui-môme besoin, afin d'acquérir plus tard à bas prix la mitoyenneté de l'ouvrage. Le rédacteur de l'art. 660 s'est probablement occupé de l'hypothèse, où l'acquisition suit presque immédiatement la construction.

SHl y en a... il peut ne pas y en avoir, si le mur était en état de supporter l'exhaussement (Comp. art. 659).

Art. 66t. — Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre 'mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne , et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Joignant un mur... qui se trouve par conséquent placé précisément sur l'extrémité de l'autre fonds, et appartient en entier au voisin. Est-ce à dire que dès qu'une bande de terrain, si étroite qu'elle soit, sépare le mur du fonds voisin, le propriétaire de ce fonds ne puisse invoquer l'article 661 ? A s'en tenir rigoureusement au texte, il faudrait bien décider par la négative. Cependant l'affirmative paraît l'emporter. Elle se fonde sur ce qu'il serait trop facile au propriélaire qui bâtit un mur d'anéantir le droit que l'article 661 accorde au propriétaire voisin : ce serait de laisser une étroite bande de terrain entre son mur et le fonds voisin.

De le rendre mitoyen... c'est-à-dire de forc-er le voisin à céder la propriété de la moitié qui regarde l'acquéreur.

Ou en partie... il peut n'avoir pas intérêt à acquérir la mitoyenneté totale, par exemple, s'il ne veut bâtir que d'un côté de son fonds. Du reste l'acquisition peut être partielle dims divers sens , soit en longueur, soit en hauteur (Comp. art. 653).

TIT. rV. — SERVIT. OU SERV. FONC. (art. 660-663). 631

De sa valeur... quand même il |anrait coûté à construire plus qu'il ne vaut actuellement.

Sur lequel le mur est bâti... le mur, ou seulement la portion dont on veut acquérir la mitoyenneté (en longueur).

On a voulu prévenir la dépense et la perte de terrain qu'aurait inutilement entraînées la construction d'un mur nouveau juxtaposé à Tancien. Un mur simple procure exactement le même avantage qu'un mur double. Quand à la portion de terrain que le voisin est forcé de céder , le maintien de son mur l'empêcherait également de s'en servir ; et d'ailleurs on lui en paie la valeur.

Art. G«». — L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement , ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre , ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.

Ici, il s'agit seulement de régler les droits réciproques de chacun des communistes à la jouissance de la chose commune (1).

La première moitié de l'article semble amener l'application du principe : in re communi potior est causa prohibentis ; mais la deuxième moitié y déroge implicitement, sauf l'observation de certaines formalités.

Art. 668. — Chacun peut contraindre son voisin , dans les villes et faubow^^gs , à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis èsdites villes et faubourgs : la hauteur fie la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus ; et , à défaut d'usages et de règlements , tout mur de séparation entre voisins . qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres (dix piedsj de hauteur, compris le chaperon , dans les villes de cinquante mille âmes et audessus , et vingt-six décimètres (huit pieds) dans les autres.

Cet article est fondé sur des motifs de sécurité publique. Il n'admet pas d'exception.

(1) Notre arUcle s'applique aux consiractions qui par elles-mAmes ne sont pas nuisibles, otponr lesquelles 11 est Inutile de recourir aux règlements de police. Pour ces dernières conïslrucUonji. Osl à l'art. (n\ qu'il faut se reporter.

Villes et faubourgs... par opposition aux campagnes (V. art. 653).

Aux constructions... par conséquent à élever un mur, là même où il n'en a jamais existé.

De la clôture... laquelle doit consister dans un mur. V. la deuxième moitié de l'article.

Assis èsdites villes... lisez : situés dans lesdites villes. Phrase extraite de la Coutume de Paris (art. 209).

Trente-deux décimètres... on aurait mieux fait, dans cet article et plusieurs autres du même titre , de choisir des nombres ronds pour les mesures nouvelles, au lieu d'emprunter le chiffre adopté du temps où les anciennes mesures étaient en vigueur (V. Coutume de Paris, ibid).

Compris le chaperon... à partir du rez-de-chaussée (V. Coutume, ih.).

Art. ©64. — Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires , si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires , chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit ; le propriétaire du second étage fait , à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui, et ainsi de suite.

L'article règle une distribution de perte , et restreint sous ce rapport le pouvoir du juge (1).

Le législateur paraît avoir voulu, dans cette répartition, appliquer le principe d'après lequel celui qui retire les avantages d'une chose, doit supporter les charges qu'elle occasionne, ou plutôt on applique la règle que chacun des communistes doit contribuer aux dépenses faites dans l'intérêt commun, dans la proportion du droit qu'il a à la chose.

Tous les propriétaires sont intéressés à la conservation du toit, et surtout des gros murs, qui supportent tous les étages.

Au contraire le maître d'un étage est plus particulièrement intéressé à la conservation de son plancher, sans lequel il ne pourrait habiter.

(1) Cet article donne l'exemple d'une division de la propriété qui scinde, sur le même terrain , la propriété du dessous et la propriété du dessus, en subdivisant niêrae cette dernière, ainsi que cela peut arriver (voy. art. 552). #

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONc. (art. 663-666). 633

A l'égard des diverses parties de l'escalier, le texte déroge au I ^' principe ci-dessus ; car l'escalier qui conduit au premier , conduit pareillement aux étages supérieurs ; sans l'escalier qui conduit au premier et au second , on ne pourrait arriver au troisième , et ainsi de suite. Le propriétaire de l'étage le plus élevé devrait donc contribuer à l'escalier de toute la maison, du haut en bas ; le propriétaire de l'étage immédiatement inférieur , devrait contribuer à toute la partie de l'escalier qui descend de chez lui jusqu'au rez-de-chaussée, et ainsi de suite. — Mais le législateur a sans doute considéré que cette répartition amènerait des calculs assez compliqués , et a préféré le parti le plue simple. Peut-être aussi a-t-il tenu compte de la valeur respective des étages, comme il l'a fait dans le deuxième alinéa : le propriétaire de l'étage le plus élevé , c'est-à-dire le moins considérable eu valeur , serait en effet grevé plus que tous les autres , dans le premier mode de répartition.

Art. GG5. — Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison , sans toutefois qu'elles puissent être aggravées , et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.

Les servitudes... ce texte paraît avoir eu en vue les servitudes établies au proflt ou au détriment du mur ou de la maison par le fait de l'homme. D'un autre côté , ainsi entendu , on ne voit pas trop pourquoi on l'a placé ici (Comp. art. 704), si ce n'est parce qu'il parle de mur mitoyen et de maison.

Art. 666 (Modifié par la loi du 20 Août 1881) (1). — Toute clôture qui sépare des héritages, est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qiiun seul des héritages en état de clôture, ou s'il y a titre, prescription ou marque contraire.

Pour les frjssés, il y a marque de non-mitoyenneté, lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.

Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

1) Cette loi du 20 Août 1881 a pour objet le titre complémentaire du Uvre l«Mu Code irai portaut modiflcaUon des articles du Code civil relatifs à la mitoyenneté des rl^ture.*;, IX plantaUooi et aux droits de passage, en cas d'enclaves.

Un seul en état de clôture ... La présomption de mitoyenneté étant fondée en partie sur l'égal intérêt que les deux voisins ont à se clore, perd de sa force, lorsque l'un d'eux n'a pas fermé son fonds des trois autres côtés : il est probable, dans ce cas, qu'il n'a pas attaché d'importance à se faire une clôture.

D'un côté seulement .. . Que la terre rejetée du fossé soit considérée comme un avantage ou un inconvénient, on ne peut plus regarder comme probable que les deux voisins ont également contribué à le creuser. Si c'est un avantage, ils n'auraient pas souffert qu'un seul se l'attribuât ; si c'est un inconvénient, ils n'auraient pas souffert que l'un d'eux en fût exempt.

Art. 667 [Modifié par la loi du 20 Août 1881). ■— La

clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.

Cette faculté cesse, si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.

A frais communs. . . Chaque voisin doit supporter dans les frais d'entretien une fraction égale à celle qui lui revient dans la propriété du fossé (Arg. de l'art. 655).

Cette faculté cesse .. . 11 est de toute justice qu'on ne puisse se soustraire à l'entretien d'un fossé dont on profite d'aileurs.

Art. 668 [Modifié par la loi du W Août 1881). — Le

voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non mitoyens , ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté.

Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété , à la charge de construire un mur sur cette limite.

La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.

Art. 669 [Modifié par la loi du 20 Août 1881). — Tant que dure la mitoyennité de la haie , les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié.

Art. 670 [Modifié par la loi du 20 Août 1881). — Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne, sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative

TiT. rv. — SERVIT. OU SERV. FON^. (art. 667-672). 635

de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés , ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié , soit qu'ils tombent naturellement , soit que la chute en ait été provoquée , soit qu'ils aient été cueillis.

Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

Soient arrachés. . . Ces arbres peuvent nuire aux plantations ou constructions que l'un des voisins voudrait faire; l'autre ne peut guère s'en plaindre, puisque la haie subsiste pour le surplus (Y. art. 552 et 669).

Art. eît (Modifié par la loi du 20 Août 1881). — Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes, près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par les usages constants et reconnus , et , à défaut de règlements et usages , qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres .et à la distance d'un demimètre pour les autres plantations.

Les arbres . arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers , de chaque coté du murséparatif , sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance ; mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

Si le mur n'est pas mitoyen , le propriétaire seul a le droit d'y appuyer ses espaliers.

I.es arbres peuvent nuire , sous plusieurs rapports , au fonds voisin : les branches nuisent par leur ombrage ; les racines, en tirant leur nourriture.

Art. ©7» [Modifié par la loi du 20 Août 1881). — Le \()isin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père do famille ou prescription Irenlenaire.

Si les arbres meurent , ou s'ils sont coupés ou arrachés , le voisin ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales. •

Soient arrachés... mais il ne peut les arracher lui-même: il faudrait, pour cela, entrer dans le fonds du voisin (V. art. 552 et 670).

Art. «73 {Modifié par la loi du 20 Août 188 î). —

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin , peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont les racines qui avancent sur son héritage , il a le droit de les y couper lui-même.

Le droit de couper les racines ou de faire couper les branches est imprescriptible.

Ce sont là des conséquences des principes précédents (V. art. 552 et 2232).

SECTION II

De la distance et des» ouvragées Intermédiaires requis pour certaines «^instructions

Art. S'Sâ:, — Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non ;

Celui qui veut y construire une cheminée ou âtre , forge , four ou fourneau ,

Y adosser une étable ,

Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives ,

Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets , ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages , pour éviter de nuire au voisin.

Les constructions qui intéressent la sécurité générale, sont soumises à la surveillance de l'autorité administrative qui a le droit d'arrêter à cet égard

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONC. (art. 673-676). 637

tous règlements de police qui lui paraissent utiles. Ainsi, quant aux précautions à prendre pour construire des fosses d'aisance, des puits, c'est à ces règlements qu'il faut se reporter (1).

Mitoyen ou non... c'est-à-dire appartenant exclusivement au voisin, ou même, suivant quelques-uns, au constructeur ; mais , dans tous les systèmes, placés sur ou contre la ligne séparative des deux héritages.

Les ouvrages... intermédiaires entre la construction ou l'amas et le mur mitoyen ou non ; par exemple, un contre-mur plus ou moins épais.

On peut même soutenir que cette dernière proposition s'appliquerait à des constructions non prévues par le Code.

Si la distance n'a pas été observée, ou s'il n'a pas été fait de contrenmr, les constructions ou amas devront être supprimés (Arg. a pari de l'art. 672-1°).

SECTION III Des vues sur la propriété de son voisin

Art. «Vô. — L'un des voisins ne peut , sans le consentement de l'autre , pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant

Ouverture... par opposition à un simple enfoncement. Verre dormant... c'est un verre attaché, scellé en plâtre, qu'on ne peut ouvrir (Coutume de Paris, art. 704) (2).

Art. ©7©. — Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'au trui , peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de €er.

. 1 1 C'est par suite de ce principe que l'administration doit exercer une surveillance spéciale sur les élabli$gcment$ incommodes, insalubrei et dangereux ; décret du 15 oct. 1810).

•i L» (oiituiii»,' d'Orléans, art. 2:J0. ajoute : i Ne au travers d'iceluy avoir regard pinétratif sur l héritage d'autrul. » D'où les commentateurs concluaient que le verre dormant devait être assez épais pour empêcher les regards de pénétrer chez le voisin.

dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant.

Chacun a droit d'ouvrir sur l'héritage de son voisin des jours de souffrance dont les dimensions sont réglées aux articles précédents ; mais il n'en résultera pas un droit de servitude positif; car les Jowrs de souffrance ne font pas obstacle à l'exercice du droit de propriété. Ils subsisteront tant que le voisin n'aura pas besoin de la partie du mur dans laquelle ils sont ouverts pour y établir des constructions. Nos articles considèrent donc le droit de vue sur la propriété du voisin, comme un simple fait de tolérance subordonné à l'état des lieux.

Mailles... ouvertures que laissent les fils ou barreaux de fer, en se croisant les uns les autres

Un décimètre au plus... dans le sens de leur plus grande largeur.

C'est une gêne très grande pour un propriétaire que d'être exposé aux regards de son voisin. Il fallait donc , tout en permettant au maître du mur de donner passage à la lumière , l'empêcher de mettre la tête à la fenêtre, et de rien jeter chez le voisin ; à plus forte raison, d'y pénétrer au moment où il croirait n'être pas aperçu.

Art. ew. — Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) audessus du plancher pour les étages supérieurs.

La loi a voulu empêcher que le maître du mur ne pût se servir , au moins habituellemeiit , des fenêtres , pour satisfaire sa curiosité. Elles ne doivent avoir d'autre destination que de l'éclairer.

La hauteur est moins grande pour les étages supérieurs , déjà éloignés, par leur élévation même, de l'héritage voisin.

Art. e«'8. — On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur V héritage clos ou non clos de son voisin , s'il n'y a dix-neuf décimètres (six pieds) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

Il est bon de remarquer ici que le mode de clôture à claire voie formée par des barreaux scellés sur un mur d'appui, ne peut constituer les yues droites et d'aspect dont fait mention l'art. 678. Conséquemment, le propriétaire voisin n'a pas le droit d'en demander la suppression.

TiT. IV. — SERVIT. OU SERV. FONC. (art. 677-680). 639

Vîtes droites... par opposition aux vues obliques dont s'occupe l'article suivant.

Fenêtre d'aspect... sans treillis de fer, ni verre dormant.

Saillies sur V héritage... ou plutôt avançant vers l'héritage.

Entre le mur... V. article. 680.

La loi, ici encore , a voulu protéger chacun des voisins contre la curiosité de l'autre.

Il est vrai qu'elle n'exige plus de fer maillé , ni de verre dormant ; mais l'éloignement de la fenêtre compense ces précautions. Elle ne pouvait d'ailleurs gêner à ce point l'exercice du droit de propriété dans toute l'étendue de l'héritage. — Elle ne distingue pas non plus si le voisin est clos ou non ; il fallait lui laisser la liberté de supprimer sa clôture.

La servitude de jour, lorsqu'elle est acquise par titre, doit être expres- :,.*ment réglée par la convention ; mais à défaut de titre et quand elle résulte de la prescription , car elle est prescriptible comme servitude continue et apparente, on en réglera les effets en appliquant les articles 678, 679.

Art. ©79. — On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage , s'il n'y a six décimètres deux pieds) de distance.

Des vues... ce qui s'applique sans doute aux saillies (V. art. 678, 680).

Obliques... On suppose que le mur où est percée la fenêtre, est perpendiculaire , ou il peu près, à la ligne séparative des deux fonds ; tandis que la vue est droite, lorsque le mur est parallèle , ou à peu près , à la ligne séparative. Dans le premier cas , l'observateur est obligé de se tourner de côté pour apercevoir le fonds du voisin ; dans le deuxième, il peut le voir sans avoir besoin même de tourner la tête.

La distance légale est plus courte pour les vues obliques que pour les vues droites, parce qu'elles procurent bien moins de facilité pour épier.

Art. eso. — La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait , et , s'il y a balcon ou autres semblables saillies , depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

Dans les deux articles précédents... cependant la mesure indiquée par le texte est inapplicable aux vues obliques (art. 679) ; pour celles-ci , la distance se compte à partir du bord de la fenêtre le plus près du voisin.

Extérieur... tourné du côté du voisin.

La disposition relative aux vues serait demeurée presque illusoire , si Ton avait compté la distance du parement intérieur du mur ; ou môme du parement extérieur, lorsqu'il s'agit de balcons ou autres saillies. Au moyen d'un mur fort gros dans le premier cas, d'une saillie très proéminente dans le deuxième, la distance aurait pu être réduite à rien.

SECTION IV

ne l'é^out deii toits

Art. 68t. — Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur les fonds de son voisin.

Cet article considère cette servitude d'égoût sous le rapport de servitude légale, et il ne s'applique qu'aux eaux pluviales qui sont res nullius. 11 permet aux propriétaires de les déverser sur la voie publique {\).

L'art. 681 reconnaît le droit que chacun a de recueillir sur son fonds les eaux pluviales et de les utiliser à son profit en se les appropriant.

SECTION V

Du droit de passag^e

Art. «8» [Modifié par la loi du W Août 1881). — Le propriétaire dont les fonds sont enclaves, et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisantepowr V exploitation, soit agricole, soit industrielle, de sa propriété, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins, à la charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

La servitude de passage est la plus importante de toutes, et la question de savoir si un fonds est enclavé, est une question de fait laissée à l'entière appréciation du juge.

fl) Il faut dire que dans les grandes villes et dans celles qui ont une certaine importance, des ordonnances de police imposent à chaque propriétaire l'obligation de recevoir les eaux pluviales dans des chéneaux et de les mener jusqu'à la surface du sol dans des conduites.

TIT. IV. — SERVIT. OT SERV. FONC. (aRT. 681-684). 641

Il pent arriver que le fonds ait accès sur la voie publique, mais que cet accès (îevieime trop étroit pour l'exploitation qu'on se propose d'élaWir sur son domaine.

Le droit que chacun a d'user de sa chose, l'emporte ici même sur le droit de propriété; car il serait contraire à l'ordre public qu'il y eût des héritages laissés à l'abandon, parce qu'il ne serait pas permis d'en amener les produits sur la voie publique.

Enclavés... c'est-à-dire entourés de tous côtés , sans exception , par des fonds appartenant à d'autres propriétaires.

Four V exploitation... ou même pour aller et venir : on n'est point obligé d'exploiter sa proche chose.

Un passage... pour arriver à la voie publique.

0M'i7pewf occasionner... ne fût-ce qu'en les privant d'une jouissance d'une partie de leurs fonds , ou même par cela seul qu'il use d'un chemin déjà établi par eux pour leur usage personnel.

l'n fonas peut se trouver enclavé par suite d'un éboulement , du changement de lit d'une rivière , de la suppression ou du redressement d'une route. (I)

Art. «83 [Modifié par la loi du 20 Août 188 1)^ — Le

passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Le moins dommageable... Les dérogations à l'exercice du droit de propriété doivent être restreintes à ce qui est strictement nécessaire.

Art. 684 [Modifié par la loi du 20 Août 1881). — Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat , le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Application de la maxime : Res inter altos acta., aliis non nocet. Avant le partage les fonds voisins n'étaient point soumis à la servitude de

1 La loi da 24 Mal 1842, relative à la sappresslon «t aa ohaagement de direction des rout<?s royales, décide qu'il sera réserve, s'il y a liea, eu égard à la situation des propriétés riveraines, un chemin d'exploitation dont la largeur iJ^ pourra excéder 5 mètres.

passage, il en sera dé même après le partage auquel ils n'ont point pris part.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

Art. 085 {Modifié par la loi du 20 Août 1881). — L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave . sont déterminés par trente ans d'usage continu.

L'action en indemnité , dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.

Est prescriptible... est susceptible de s'éteindre par l'inaction du voisin pendant 30 ans (art. 2262).

La prescription, à cet égard, commence à courir du jour où le droit de passage lui-môme a connnencé à être exercé.

Une question vivement controversée est celle de savoir si, le fait d'enclave venant à cesser, la servitude doit cesser par voie de conséquence ? L'affirmative paraît préférable. Le passage, en cas d'enclave, est établi par la loi pour des motifs d'utilité publique ; des que ces motifs ne trouvent plus leur application, il est douteux que le passage forcé puisse subsister. Conçoit-on un passage exercé à titre d'enclave, alors qu'il n'y a plus d'enclave. Vainement dit-on que toute servitude est établie dans un esprit de perpétuité. Si cela est vrai des servitudes eu général, on peut au moins le contester dans l'hypothèse, puisque la cause efficiente de la servitude est une cause temporaire. C'est le cas d'appliquer la maxime : cessante causa, cessât effectus. Si on admet cette opinion, que décider de l'indemnité payée par le propriétaire du fonds enclavé? La répétition paraît devoir être admise, car ce serait sans cause que l'indemnité serait conservée du jour où le passage cessera d'être exercé. Le propriétaire du fonds devra donc restituer ce qu'il a reçu, sauf à en conserver une partie pour se dédommager du préjudice que peut lui avoir causé l'exercice du passage. Si l'indemnité avait été réglée par le paiement d'annuités, il n'y aurait rien à réclamer.

TIT. rV. — SERVIT. OU SERV. FONG. (art. 685-686). 643