DU CONTRAT DE LOUAGE

pas appliquer en France les principes formulés par la loi italienne. Ainsi, l'emphytéose ne pourrait pas chez nous être établie à perpétuité, mais seulement pendant un temps limité; cela résulte de plusieurs lois promulguées pendant la période intermédiaire. Par conséquent, alors que dans le droit italien moderne la faculté de rachat est une preuve de l'existence de l'emphytéose, dont elle est une condition essentielle ; dans notre droit français, au contraire, au moins d'après la doctrine la plus généralement adoptée et la plus sûre, la stipulation formelle d'une telle faculté devrait être considérée comme exclusive de toute idée d'emphytéose.

IL Pour le contrat de louage, le Code italien s'est montré beaucoup plus étroit que pour l'emphytéose. Ainsi, d'après l'article 1571 : « Les locations d'immeubles ne pourront jamais excéder trente ans ; celles qui seraient faites pour un temps plus considérable seraient réductibles au terme indiqué. Toute convention contraire est nulle.

Néanmoins, s'il s'agit de la location d'une maison pour F habitation, il peut être convenu que la location durera pendant toute la durée de la vie du locataire, et même pendant les deux années qui suivront son décès.

« Quant aux locations de terrains tout à fait incultes, sous la condition qu'ils seront défrichés et mis en culture, elles peuvent être faites pour plus de trente ans, mais jamais pour plus de cent ans. »

Toutes ces dispositions nous paraissent beaucoup trop restreindre les droits de la volonté privée. Sans doute, le louage doit être essentiellement temporaire ; un louage perpétuel équivaudrait au transfert de la propriété utile, et par

conséquent il faudrait, dans cette hypothèse, reconnaître la faculté de rachat au prétendu fermier. Or, pourvu que le louage soit fait pour un temps seulement, peu importe la durée de ce temps; pourquoi en limiter la durée à trente ans dans un cas, à cent ans dans un autre, et quelquefois ;i la vie du locataire ? Il est vrai que les baux de trop longue durée peuvent devenir fâcheux pour Tune des deux parties ou pour l'autre, et surtout pour les héritiers; on voit souvent en effet des héritiers obligés d'entretenir pendant de longues périodes d'années des baux extrêmement onéreux, et que peuvent rendre plus onéreux encore de nouvelles conditions économiques. 11 est manifeste que le nouveau Code n'a pas voulu permettre aux particuliers d'engager ainsi l'avenir pour trop longtemps. Mais comme les baux à très-long terme présentent toujours un caractère plus ou moins aléatoire, et qu'il y a là une chance égale des deux côtés, on ne voit pas pourquoi on empêcherait les parties de traiter sur les bases qu'il leur plaît d'adopter. Enfin, même en acceptant le système de la loi italienne, il semble qu'on puisse critiquer encore la façon dont elle a cru devoir l'organiser. Le deuxième paragraphe de l'article 1571 déclare que, par exception, le bail pourra durer autant que la vie du locataire dans le cas seulement où il s'agira de la location d'une maison pour V habitation... Pourquoi ne pas avoir étendu cette solution au moins au cas où il s'agira d'employer les locaux à l'exploitation d'une industrie? Tout le monde sait que, dans les villes même d'une médiocre importance, un emplacement convenable et bien achalandé, une situation heureuse, peuvent avoir une véritable valeur industrielle. Rien d'aussi commun que les cessions avantageuses de baux de location;