DIT RÉGIME HYPOTHÉCAIRE

mettre à la recherche d'un cessionnaire, et recourir aux formalités de la cession.

6° Le paiement des intérêts à l'échéance est aussi certain qu'il peut l'être; et le porteur de titres est affranchi des lenteurs et des ennuis de l'expropriation, de l'ordre, etc.

Tels sont les avantages que présentent les placements industriels; — ils sont si considérables que, quand même on supposerait le régime hypothécaire purgé de toutes ses imperfections, établi sur les meilleures bases possibles, et fonctionnant d'une manière irréprochable, il y aurait encore pour le capitaliste un immense intérêt à placer son argent dans l'industrie plutôt que sur la propriété foncière.

C'est qu'en effet, le régime hypothécaire le plus parfait qu'on puisse rêver, ne dispensera jamais le capitaliste qui veut faire un placement hypothécaire :

1° D'attendre d'avoir à sa disposition un capital suffisamment élevé pour pouvoir être sérieusement offert;

2° De vérifier les titres de propriété, de consulter sur leur valeur des hommes compétents qui, malgré leur savoir et leur expérience, peuvent toujours se tromper ;

3° De recourir à un intermédiaire, le notaire;

4° D'être toujours dans l'incertitude quant au paiement exact des intérêts et du capital ;

5° D'être quelquefois remboursé bien avant l'époque fixée, par suite d'une aliénation de l'immeuble hypothéqué, suivie du purgement des hypothèques inscrites;

6° D'être exposé, au contraire, dans le même cas d'aliénation de l'immeuble hypothéqué, à la nécessité d'en discuter la valeur en faisant une surenchère souvent impossible, faute de ressources suffisantes;

.il I III" PARTIE. — LIVRE III4 DU I ODE ITALI1

7° Do subir les longueurs d'une expropriation el d'un ordre, sans parler de l'éventualité des contredits qui peuvent traîner les intéressés successivement devant plusieui tribunaux, y compris 1;» Cour de cassation ;

8° D'être exposé au danger do commettre des nullités dans les formalités do procédure qui viennent d'être indiquées;

9° Enfin, en supposant heureusement franchis tous ces ohstacles, de se trouver en présence d'un adjudicataire ou d'un tiers acquéreur insolvable, vis-à-vis duquel il faille poursuivre une nouvelle vente parla voie de la folle-enchère ou de l'expropriation.

Tous ces inconvénients sont inhérents au régime hypothécaire ; et on les retrouvera toujours, en Italie comme en France, même avec le système le plus perfectionné. Car les perfectionnements à apporter au régime hypothécaire ne sauraient avoir pour effet la disparition complète d'inconvénients qui résultent de la nature même des situations. On ne saurait trop le répéter, le but unique d'un bon système hypothécaire doit être de donner toute sécurité à ceux qui traitent sur les immeubles. Au contraire, le but du crédit foncier est celui-ci : Etant donné un système hypothécaire aussi bon que possible, trouver , en dehors de ce système, le moyen de diriger vers V agriculture les capitaux qui ont une tendance naturelle à aller vers V industrie.

Et maintenant, convient-il de perfectionner autant que possible le régime hypothécaire? Qui oserait en douter? Toute organisation vicieuse du régime hypothécaire compromet la propriété et l'ordre public.

Mais convient-il aussi de créer et de développer outre

DU REGIME HYPOTHECAIRE. 313

mesure le crédit foncier? C'est là une tout autre question, et la réponse pourra n'être pas la même, car il y a mille bonnes raisons pour soutenir la négative.

En 1841, la Cour de Paris avait nettement posé le problème :

a Nous nous sommes demandé, disait-elle, quel était le but que devait se proposer une bonne loi hypothécaire ? Devait-elle tendre à donner aux transactions sur les immeubles cette rapidité, cette facilité qui leur manque, et' dont l'absence paralyse souvent dans la main du propriétaire foncier des valeurs importantes qu'il pourrait employer utilement dans l'intérêt de sa famille, comme dans celui de la prospérité générale? Doit-on, au contraire, tout en ayant égard à cette première considération, s'attacher surtout à donner au prêteur, comme à l'emprunteur hypothécaire, au vendeur comme à l'acheteur d'immeubles, les garanties de sécurité et de stabilité qui semblent le caractère et l'avantage propres des placements immobiliers? C'est entre ces deux pensées qu'il faut choisir, et l'on n'a

pas hésité Le plus souvent, les emprunts hypothécaires

sont le signal ou même l'instrument de la ruine des propriétaires fonciers Ces considérations et beaucoup

d'autres, qu'il serait trop long d'énumérer, ont porté la Cour à croire que le but auquel on devait tendre, était surtout de donner au gage hypothécaire toute la sûreté qu'il doit avoir, d'assurer à l'acquéreur d'immeubles toutes les garanties qu'il a le droit de réclamer; qu'ainsi, l'on donnerait aux placements de ce genre une faveur suffisante

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quoique indirecte, mais qu'aller au delà sérail dépasser la limite l. »

La Faculté de Dijon exprimait les mémei sentiments avec encore plus d'énergie

« Les économistes sont préoccupés d'une étrange id faisait observer la Faculté; suivant eux, c'est dans l'intérôi de l'agriculture qu'il faudrait débarrasser le prêt sur hypothèque de toute espèce d'entraves et de sollicitudes; l'argent affluerait de toutes parts aux petits propriétaires qui ont besoin d'avances pour faire face aux frais de leur exploitation. Il faudrait bien plutôt éloigner deux ces perfides secours; un petit propriétaire agricole qui emprunte à 5 pour 100 est ruiné au bout de quelques années par l'accumulation des intérêts et des frais. C'est dans la terre et dans son travail qu'il doit puiser toutes ses ressources 2. »

Qui voudrait aujourd'hui sérieusement contester l'exactitude de cet aperçu? Reconnaissons donc qu'il serait bien imprudent de détourner de son but le régime hypothécaire, pour le faire servir à un développement peu désirable du crédit foncier.

« Dans les pays où on a sérieusement médité sur les conditions du crédit foncier, fait observer la Cour de Bordeaux, on a placé ailleurs que dans des modifications au système hypothécaire la solution du problème qui fatigue tant d'esprits. On a pensé que les prêts sur hypothèque deviendraient faciles, si les conditions du crédit foncier étaient combinées de manière à donner à l'emprunteur le moyen

1 Documents, etc., t. I, p. 71, 72, 73.

2 lbid., t. II, p. 387.