BAUX FAITS PAR L'USUFRUITIER

posons que l'usufruitier d'un domaine produisant 50,000 fi\ de revenu veuille hypothéquer son droit d'usufruit, il le pourra sans difficulté; mais s'il vend à un tiers l'exercice de ce droit, l'acquéreur, malgré l'importance de cet usufruit, ne pourrait pas contracter le plus petit emprunt hypothécaire Bien plus, l'usufruitier n'ayant pu vendre et

n'ayant vendu que l'exercice de son droit, a nécessairement retenu ce droit lui-même; il pourra donc le grever d'une hypothèque qui sera opposahle à l'acquéreur, et qui pourra avoir pour effet de dépouiller ce dernier de Y exercice illusoire qui lui aura été transmis. Il est difficile d'imaginer deux conséquences plus nuisibles au crédit.

Y. Le Code italien a admis, comme le Code français, que l'usufruitier devait pouvoir donner à bail la chose grevée d'usufruit, et qu'à la cessation de l'usufruit ce bail pouvait être opposé, dans une certaine mesure, au propriétaire. Mais ce n'est pas sans difficulté que ce principe a été admis dans le Code italien, et l'importance pratique de la question exige que nous en fassions un examen particulier.

Les articles 595 et 1429 du Code Napoléon donnent à l'usufruitier le droit de consentir des baux qui, s'ils excèdent neuf années, ne seront, à la cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du propriétaire, que pour le temps restant à courir de la première période de neuf ans, ou de la seconde, et ainsi de suite.

Le Code est évidemment parti de cette idée que les baux qui n'excèdent pas neuf années sont des actes de pure administration, et que l'usufruitier, ayant incontestablement le droit d'administrer l'immeuble objet de l'usufruit, doit

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pouvoir consentir des baui opposables au propriétaire dans la limite des actes de pure administration.

Il est manifeste qu'une telle raison ne saurait avoir la moindre valeur juridique. Cette décision : que les baui

n'excédant pas neuf ans ne constituent que des actes d'administration, est arbitraire, et ne résulte que de la volonté pure de la loi. Sans doute, il est permis de concevoir qu'on ait pu l'appliquer aux baux des biens du pupille consentis par le tuteur, et aux baux des biens personnels de la femme commune consentis par le mari seul. Mais ces solutions sont légitimées par des principes tout à fait étrangers à la matière de l'usufruit. Ainsi le tuteur, administrateur des biens du pupille, est lé mandataire légal de ce dernier, son véritable représentant; on peut en dire autant du mari, à qui l'article 1428, § 1, confie l'administration de tous les biens personnels de la femme; il est donc tout naturel, en vertu du principe que les actes passés parle représentant dans la limite de son mandat sont opposables au représenté, de décider, comme l'ont fait les articles 1429 et 1718, que les baux consentis par les tuteurs et maris seraient opposables aux ex-pupilles et aux femmes dans la limite des actes de pure administration. Mais ce point de vue doit demeurer tout à fait étranger aux rapports de l'usufruitier avec le propriétaire. L'usufruitier ne représente pas le moins du monde le propriétaire; il n'a pas du tout été constitué l'administrateur des biens de ce dernier ; il est faux de dire que sa qualité d'usufruitier lui donne le pouvoir d'administrer la chose du propriétaire. Il se trouve directement et personnellement investi d'un droit réel démembré du droit de propriété ; c'est ce droit réel, qu'il exerce en jouissant de la chose, qu'il en jouisse par lui-

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même ou par le fait d'un fermier. Par conséquent, puisqu'il ne représente pas le propriétaire, le bail qu'il a consenti, pour si court qu'on le suppose, ne saurait en aucune façon lier ce dernier, et devrait tomber par tout événement de nature à mettre fin à l'usufruit. C'est là précisément ce qu'avait décidé le droit romain1, dont notre ancienne jurisprudence avait suivi la doctrine.

Le Code Napoléon a cru devoir s'en écarter. Quels peuvent être les graves motifs d'une flagrante dérogation aux principes les plus clairs du droit ? « L'ancienne législation, dit M. Demolombe, était certainement très-contraire à tous les intérêts : aux intérêts de l'usufruitier d'abord, qui, ne pouvant pas offrir une jouissance assurée au preneur pour toute la durée du bail, ne trouvait à louer qu'à des conditions désavantageuses ; aux intérêts du preneur exposé chaque jour à déguerpir, et qui ne pouvait se livrer à aucune pensée d'avenir, à aucune amélioration; à l'intérêt enfin de la société tout entière, dans laquelle le contrat de bail joue un si grand rôle, et qui ressent toujours profondément le contre-coup de toutes les entraves qui arrêtent le développement de l'agriculture et de l'industrie, ou qui gênent les relations les plus nécessaires des citoyens les uns avec les autres 2. »

Nous ferons d'abord remarquer qu'avec une pareille doctrine on arriverait forcément à reconnaître à tous ceux qui n'ont sur une chose qu'un droit résoluble ou temporaire la faculté de concéder à des tiers, au préjudice des proprié-

1 L. 9, § 1, D. Locali conducti.

2 Le la distinction des biens : propriété, usufruit, t. II, n° ">>JÛ, p. 309.

taires, des avantages qui survivraient à la résolution ou à l'extinction du droit principal, c'est-à-dire que le principe mémo de la propriété sérail bientôt altéré dans son essence, et les notions juridiques les plus sûres tout à fait bouleversées. De plus, on parle beaucoup de Y intérêt de l'usufruitier, de Y intérêt du preneur; ou invoque même Y intérêt de la société !... Mais quant au droit du propriétaire, il n'en est pas question, on n'a même pas l'air d'y songer. Et cependant c'est de sa chose qu'il s'agit, de sa chose dont on veut lui enlever encore la libre disposition par l'effet d'un contrat qui lui est tout à fait étranger. Les raisons économiques invoquées dans la question en faveur de l'usufruitier et du preneur peuvent, avec bien plus de force, être invoquées par le propriétaire d'ailleurs fort de son droit.

L'intérêt de l'agriculture et de l'industrie exige que tout bail consenti par l'usufruitier cesse par suite de l'extinction même de l'usufruit. Il importe, en effet, que le propriétaire qui rentre en possession et jouissance de sa chose, puisse tout de suite y faire les améliorations et réparations nécessaires, et la disposer en vue d'une destination plus utile peut-être et plus productive que la destination première qu'avait dû respecter l'usufruitier; et on ne voit pas pourquoi ledroit de propriété serait obligé de capituler devant l'intérêt transitoire d'un fermier. Si le fermier doit l'emporter, quelle facilité pour la fraude ! L'usufruitier pourra faire un bail à long terme moyennant une redevance annuelle trèsmodique; mais il se fera payer secrètement, au moment du contrat, une forte somme en compensation de la modicité de la ferme, de sorte que l'usufruit venant à cesser, et le propriétaire étant encore obligé d'entretenir le bail pour