BAUX FAITS PAR L'USUFRUITIER

une période qui pourra être de près de neuf années, ce sera le propriétaire qui supportera seul, en définitive, pendant plus de huit ans, la vilité du prix du fermage...

Toutes ces considérations avaient frappé, et avec raison, la commission sénatoriale ; aussi avait-elle amendé le projet qui lui était soumis, et avait-elle proposé de décider que les baux consentis par l'usufruitier ne pourraient être oppoau propriétaire, et prendraient fin avec l'année dans laquelle se produirait la cessation de l'usufruit. Malheureusement cette opinion n'a pas été suivie, et le Code italien, comme nous l'avons dit, a consacré le système admis par le Code français, en se bornant à l'atténuer un peu.

L'article 493 du Code italien est en effet ainsi conçu :

« Les baux consentis par l'usufruitier pour un temps excédant cinq années, ne sont valables, en cas de cessation de l'usufruit, que pour la période quinquennale en train de courir au moment de cette cessation, en comptant la première période du jour où le bail a commencé, la seconde période du jour où la première a pris fin, et ainsi de suite... Si l'usufruit avait été constitué pour un temps déterminé, les baux consentis par l'usufruitier ne vaudront jamais que pour la dernière année ; néanmoins, s'il s'agit de fonds dont la principale récolte soit biennale ou triennale, le bail vaudra pour l'entière période biennale ou triennale pendant laquelle l'usufruit aura pris fin. »

Nous n'hésitons pas à déclarer que nous préférons la solution donnée par le droit romain. En s'en tenant énergiquement aux principes du droit, les jurisconsultes de Rome, sur ce point comme sur bien d'autres, se sont montrés meilleurs économistes que les théoriciens qui, en ne voyant qu'un

côté de la question, ont, dans l'intérêt de l'agriculture qu'ils croyaient représentée par l'usufruitier et le fermier, sacrifie précisément l'agriculture elle-même, véritablement

représentée par le propriétaire l.

VL La question des améliorations faites par l'usufruitier a été réglée par le Code italien selon les vrais principes. En droit français, et selon l'article 590, § 2 : l'usufruitier ne peut, à la cessation de Vusufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. L'article 495 du Code italien reproduit exactement la même disposition, en ajoutant toutefois : V augmentation de valeur pourra cependant être compensée avec les détériorations ne résultant pas d'une faute grave imputable à V usufruitier.

Mais c'est, en droit français, une question encore fort débattue que celle de savoir si la loi, en refusant à l'usufruitier une indemnité quelconque pour les améliorations

i Voici sur ce point l'opinion de M. Boissonade : « Pour ce qui concerne le droit romain, l'argument perd toute sa force, quand on songe qu'à Rome l'acheteur d'un fonds n'était pas même tenu de respecter les baux du propriétaire [emptorem necesse non est stare colono)-, dès lors il n'est pas surprenant qu'on n'ait pas imposé au nu-propriétaire le respect des baux de l'usufruitier ; la disposition qui nous occupe était commandée, comme celle de notre article 1743, par l'intérêt public qui veut que les fonds trouvent aisément des preneurs. M. Hue craint la collusion, mais les tribunaux sauront la réprimer. Quant à cette gêne momentanée où se trouvera le propriétaire de ne pouvoir rentrer immédiatement en jouissance, elle nous touche peu, parce qu'il n'a jamais pu compter sur la cessation à jour fixe d'un usufruit ordinairement mesuré sur la vie de l'homme; mais pour le cas, assez rare, d'un usufruit à terme, nous ne voyons aucun inconvénient à la solution de notre collègue. » — Revue critique, loc. cit.

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provenant de son chef, a entendu lui refuser aussi tout recours pour les constructions qu'il pourrait avoir élevées. Les uns pensent que l'expression amélioration entendue dans un sens large, doit s'étendre même aux constructions proprement dites ; les autres estiment, au contraire, que les constructions faites par l'usufruitier doivent être régies, non point par l'article 599, mais par l'article 555, et qu'en conséquence le propriétaire ne peut les conserver qu'à la condition de payer à l'usufruitier, assimilé à un possesseur de mauvaise foi, ce qu'elles lui ont coûté.

Le Code italien tranche législativement cette controverse au moyen d'une solution bien plus équitable que celles qui ont été proposées ; en effet, d'après l'article 395, § 3, lorsqiïil n'y a pas lieu à compensation entre les améliorations oVune part et les détériorations de Vautre, V usufruitier pourra enlever les additions par lui faites, pourvu quil en résulte pour lui quelque profit, sans aucun dommage pour le fonds ;t sauf, dans ce cas, au propriétaire à les conserver, s'il le préfère, en remboursant à l 'usufruitier une somme égale à celle que ce dernier pourrait en retirer s'il les détachait du fonds. Cette solution nous paraît plus favorable au propriétaire, et est plus conforme à la justice que celle qui consisterait à appliquer à l'espèce l'article 555 du Code Napoléon.

VIL Le Code italien n'a pas été, ce nous semble, aussi bien inspiré lorsqu'il a traité des réparations à faire à la chose soumise à un droit d'usufruit. L'article 501 déclare que l'usufruitier est tenu des réparations d'entretien, dites réparations ordinaires, et non des grosses réparations ou

réparations extraordinaires, si ce n'est quand elles ont été rendues nécessaires par un défaul d'entretien. Mais Partiele 502 ajoute :

Dans tous les autres cas, rusa fruitier qui aura effectué les grosses réparations aura /<• droit 'le se faire rembourser \ sans intérêt, la valeur des ouvrages /"ils, pourra nue leur utilité subsiste encore au moment de la cessation de l'usufruit.

Il résulte, déplus, de l'article 502 que : si l'usufruitier ne veut pas avancer les sommes nécessaires pour les réparations extraordinaires, et si le propriétaire consent à Us effectuer à ses frais, l'usufruitier devra bonifier le propriétaire de rintérêt des sommes par lui déboursées, et ce, pendant toute la durée de r usufruit.

Il suit de ces dispositions que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, et de plus, qu'il est tenu de les faire ; que seulement il est dispensé de faire les avances de la dépense, avances qui doivent toujours être faites par l'usufruitier. Mais, si à la cessation de l'usufruit l'utilité des grosses réparations subsiste encore, il devra alors en payer la valeur.

Nous ne pouvons approuver une semblable solution. La question d'utilité ne nous paraît pas, en effet, susceptible d'être jugée par les tribunaux. De quelle utilité veut-on parler en effet? Est-ce de l'utilité relative, envisagée au point de vue du propriétaire, ou de l'utilité absolue, envisagée au point de vue unique de la conservation de l'immeuble? S'il s'agit de l'utilité relative, c'est le propriétaire qui est seul juge du genre et du degré d'utilité des réparations à faire. Il peut entrer dans ses vues de laisser tomber en ruine sa maison dont un autre a l'usufruit, parce qu'il se propose,