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ment, on avait pensé aux propriétaires auxquels aucune révision n’était possible pour les baux postérieurs au 23 octobre 1919 et qui, de ce fait et du fait de l'inflation monétaire, avaient touché durant les années prospères des loyers dérisoires : on avait introduit un droit de revision en leur faveur.

La loi du 12 juillet 1933 naquit de ces propositions.

Elle permet aux locataires commerçants, industriels, artisans, bénéficiaires d’un baïl de six ans au moins et antérieur au 1° janvier 1932, de demander une réduction du loyer « à la valeur locative équitable au jour de la demande », valeur déterminée d’après « tous les éléments d'appréciation ».

L'article 4 « inversement » accorde aux bailleurs le droit de demander un « ajustement » à la valeur locative équitable, mais elle restreint ce droit aux baux antérieurs au 1° janvier 1924.

La loi prévoit, comme dans les précédentes, une révision au cas où les conditions économiques se trouveraient modifiées au point d’entraîner une variation de plus d’un quart de la valeur locative.

Elle annule les clauses susceptibles de faire échec à son application et enfin attribue compétence au Tribunal civil ; elle ne prévoit que le recours en Cassation pour les décisions fixant le chiffre du loyer.

Si cette loi de défense du fonds de commerce trouve une explication facile dans les circonstances économiques, sa justification au point de vue juridique est difficile et le jeu des forces politiques s’y est fait sentir.

La raison de droit invoquée est celle de l’imprévision « par analogie avec la loi Falliot et la jurisprudence du Conseil d'Etat ».

Le rapporteur à la Chambre, M. Seitz, s’est bien rendu compte de la faiblesse de ce fondement. Certains adversaires de la théorie, a-t-il dit, feront peut-

être observer judicieusement qu’il y a eu dans l’établissement des baux une aussi large part d’imprévoyance que d’imprévision. Aussi invoqua-t-il encore, en disant que l'hypothèse précisée par ce texte était réalisée, l’article 5 de la loi du 6 juillet 1925 qui portait que les modifications aux prix fixés dans les baux majorés pourraient être opérées si la situation économique venait à varier fortement.

Mais comment une loi d’exception, portant ellemême gravement atteinte aux contrats, peut-elle servir de justification à une autre loi d’exception intervenue quatorze ans après la fin de la guerre ?

Enfin, alors que la loi du 6 juillet 1925 permettait au locataire majoré le droit de refuser la majoration en lui réservant le droit de faire résilier son bail, la loi nouvelle n’accorde plus cette faculté à celui dont on « refait » le bail !

Cette différence, mieux qu’un commentaire, montre le progrès réalisé dans la voie de la « violafion légale » du contrat selon la juste remarque de M. H. Capitant (7).

Aussi, adoptons-sous, sur le fondement de cette loi, les sages réserves que voici, formulées par M. Trasbot:(5)k

« Le fondement économique et juridique de la loi « paraît assez faible. Depuis que des lois incessantes « viennent, presque chaque année, modifier les con- « ditions des contrats de louage, librement consentis « au profit, tantôt du locataire, tantôt du proprié- « taire, il n’existe plus aucun sentiment de sécurité « dans les locations immobüières. N’est-il pas permis « de croire que les conséquences économiques regret- « tables et durables de cette instabilité dans les rap- « ports juridiques, l’emportent de beaucoup sur les

(12) Chronique D. H. 1934, page 1.

(AS) D. P19353, 1V/ 1942 col.

Sir

« avantages momentanés escomptés et même obtenus « par ces lois ? »

86) Deux nouvelles interventions du législateur dans la matière des baux commerciaux et industriels se sont produites dans les lois des 19 mai et 6 juillet 1934 étendant à tous les débiteurs de prix de fonds de commerce les dispositions de la loi du 9 juillet 1933, complétée par celle du 26 février 1934, en faveur des souscripteurs de billet de fonds.

L'article 2 de la loi du 19 mai 1934 (qui complète, en conséquence, l’article 8 de la loi du 12 juillet 1933 sur la révision des baux) paralyse jusqu’au prononcé du jugement, l’exercice et les effets de l’action résolutoire, si elle est inscrite dans le bail, en faveur du locataire de bonne foi, demandeur à l’action en réduction, à la condition qu’il s’acquitte dans la proportion d’au moins 50 % du montant du loyer.

Et comme ce texte laissait encore le locataire exposé aux autres poursuites pour loyers impayés, notamment aux saisies-gageries, l’œuvre de « protection » fut parachevée par la loi du 6 juillet 1934 qui, mettant une seconde rallonge à l’article 8 de la loi du 12 juillet 1933, suspendit de même, toute la procédure d’exécution engagée par le baïlleur ainsi que toutes mesures conservatoires « qui seraient susceptibles d'empêcher l’exercice normal du commerce ».

Nous savons bien qu’il y a l’article 1244 ; néanmoins une telle abondance de textes répartis en des lois d'objets si différents et auxquels on fait produire de tels effets, ne trahit-elle pas, en même temps que beaucoup d’imprévoyance, le vice de la méthode législative ? En tous cas, elles justifient pleinement ces sages observations de M. le Sénateur Morand, parlementaire doué d’un sens juridique sûr, Rapporteur de tant de lois de circonstances et en dernier lieu de la loi du 13 juillet 1933 : « Ces rectifications perpé-

« tuelles, dit-il, enlèvent toute autorité à l’œuvre lé- « gislative. Personne n’y croit plus. Une loi est à « peine promulguée qu’immédiatement ceux qu’elle « atteint attendent la loi nouvelle qui modifiera les « premières dispositions et, au lieu de créer une « assurance pour les citoyens, c’est le trouble qui est « jeté dans leurs relations et leurs conventions, cha- < cun se demandant si, le lendemain, n’interviendra « pas une disposition législative portant atteinte à ce « que fut la commune intention des parties. »

87) Enfin, l’un des décrets-lois du 16 juillet 1935, complété par un second du 8 août suivant, accorde le droit aux locataires commerçants, industriels ou artisans, de, dans les six mois de la publication, demander une révision dans les formes et conditions prévues par la loi du 12 juillet 1933 pour les baux conclus avant le 15 juillet 1935.

Par. 3 : Baux ruraux.

88) La fin de la guerre et les années qui avaient suivi furent pour l’agriculture une période de grande prospérité ; il ne pouvait être question de mesures exceptionnelles en faveur des fermiers qui bénéficièrent largement de la sous-production et de la hausse des prix, due également à l’avilissement de la monnaie.

Par contre, la situation de certains propriétaires ruraux était devenue critique : alors qu’ils touchaient un fermage, souvent dérisoire, parce que le bail, déjà ancien, était basé sur le franc d’avant-guerre, les prix de toutes les céréales et denrées agricoles avaient monté progressivement et atteint des coefficients fort élevés par rapport à l’avant-guerre ; qu’on en juge : alors qu’en 1914 le quintal de blé valait environ 25 francs, il était passé à 75 francs en 1921, 90 francs en 1923, 110 francs en 1924, 180 francs en 1925, 125 à 130 francs en 1926, 160 francs en 1927 et 1928.

Dans bien des cas le fermage qui, normalement, et dans la commune intention des parties, devait représenter le tiers ou le quart des produits de la ferme, en était arrivé à ne représenter que le dixième ou le quinzième.

Et les propriétaires les plus atteints se trouvaient être ceux qui avaient été les plus consciencieux, les plus dévoués à la cause agricole, puisque, selon le conseil des économistes et des agronomes, ils avaient consenti de longs baux. Au contraire, les propriétaires les moins généreux avaient pu, avec des baux de courte durée, ajuster le fermage au prix des produits de la ferme : d’où des conséqueñces nettement immorales soulignées au Sénat par le distingué juriste que fut M. Morand, rapporteur de la loi du 9 juin 1927, que nous allons examiner (“) :

L’injustice était trop criante ; alors que les propriétaires de villes avaient obtenu leur loi de majoration dès le 5 juillet 1925, les propriétaires ruraux, moins bien groupés, il est vrai, plus loin des pouvoirs publics et représentant, il faut le dire, une force électorale moindre, attendaient toujours.

Il est à remarquer, d’ailleurs, que si l'initiative de propositions de loi en leur faveur émane des membres des deux Assemblées, il semble que le Sénat ait pris, à leur élaboration, une part prépondérante.

À la Chambre, trois députés, représentant des régions agricoles, jouèrent un rôle actif : MM. Augé, Chazal et Alexandre Duval. Mais le Sénat eut dans l'élaboration des concours plus nombreux : MM. Lhopiteau, Donon, Villette-Gaté, Bouvart (quatre sénateurs beaucerons) et Fouilloux. sans oublier lexcellent rapporteur, M. Morand.

La déclaration d’urgence ayant été prononcée au

(14) Nous nous sommes inspirés du Commentaire de M. J. Estève : D. P. 1907-IV-309.

Sénat le 26 novembre 1926, la loi vit le jour le 9 juin 1927 ; en voici les dispositions essentielles :

L'article premier, en posant le principe de la maJoration possible, ne l’admet que pour les baux d’au moins neuf ans et antérieurs au 1° janvier 1924.

L'article 5 ne permet la majoration que si « le prix porté au contrat est inférieur de plus d’un quart à la valeur équitable au jour de la demande ».

Il exclut du bénéfice de la majoration les baux comportant, pour la totalité, un fermage en nature.

L'article 6 fixe le taux de la majoration à 200 % de la valeur de 1914 (compte devant être tenu du supplément d’impôts, charges et de tous éléments d'appréciation).

Enfin et malgré ce « plafond », l’article 7 réserve au fermier qui ne veut pas accepter la majoration, le droit de faire résilier le bail.

Les demandes sont (art. 8 et 9) de la compétence du Juge de Paix ou du Tribunal, selon le loyer, avec possibilité d’appel.

Trois points doivent retenir l’attention : la loi a arrêté au 1°" janvier 1924 la période d’imprévision dont M. Morand avait proposé de fixer la fin au 1* janvier 1923.

Elle a fixé un « plafond » en une matière où il ne s’imposait pas et alors que la loi du 9 juillet 1925 ne l'avait pas fait. Enfin, malgré ce plafond assez bas, elle réserve le droit de résiliation au fermier ().

On ne peut donc pas dire que les propriétaires de biens ruraux aient été particulièrement favorisés. Aussi, parmi les lois d'exception d’après-guerre, c’est une des plus défendables et des plus modérées.

Les fondements juridiques sont l’équité (dont nous avons parlé) et surtout l’imprévision.

(5) Comment. Barillet, avocat, Blois, 1927.

M. Morand, dans son rapport au Sénat, pour justifier l'application de la théorie de l’imprévision, a fait appel à un curieux précédent historique remontant à la période révolutionnaire et qui évoque l’idée de lésion.

Sur les observations de son rapporteur, Gentil, la Convention Nationale avait adopté un décret (du 2 Thermidor an III) aux termes duquel, lorsque le fermage a été stipulé en argent, le fermier serait tenu de payer moitié seulement en argent, le surplus devant être réglé en nature. Le rapporteur avait motivé la révision sur « l'énorme disproportion entre le prix actuel des fermages et celui des ‘denrées ». Et il avait ajouté très judicieusement : « Lorsque, par une opération quelconque sur les monnaies, le propriétaire éprouve des pertes considérables et que, recevant pour le revenu de son fonds des sommes égales, quant à la dénomination, il n’a réellement qu'une somme beaucoup moindre en valeur ; alors il est en droit d'exiger de son fermier une somme égale à la moins-value qu’il éprouve. »

Cet ancêtre de nos Parlementaires jugeait assez bien les méfaits de la « dévaluation monétaire » et il en tirait les conséquences logiques avec une franchise et une fermeté que nous n’avons pas toujours retrouvées 130 ans plus tard. Le passage est à retenir. Disons que M. Morand lui-même eut le courage de conclure : « Si le redressement des conventions faussées par des événements imprévus pouvait paraître discutable lorsqu'il s'agissait de locaux d’habitation alors que les revenus du locataire pouvaient, dans la crise économique, être restés stationnaires ou même avaient diminué de valeur, il n’est que trop évident que cette objection ne peut plus être soulevée lorsque le locataire, en l’espèce le fermier, a vu ses revenus, qui ne sont pas seulement ceux de son travail, mais

qui sont aussi ceux de la terre, croître progressivement et dans la mesure même de l’augmentation du coût de la vie. »

C'était le bon sens même ; cependant, ici on applique un maximum peu élevé alors qu’on ne l'avait pas fait dans la loi du 6 juillet 1925 pour les baux d'habitation !

Nos législateurs aiment la diversité dans les solutions des mêmes problèmes.

La loi du 9 juin 1927 faisait suite à la livre à 240 francs et au blé à 175 et à 160 francs le quintal : avec des baux au coefficient 3 d’avant-guerre, les fermiers bénéficiaires de baux anciens réalisèrent des affaires d’or.

Peut-être eût-il été sage, dans le monde agricole, chez ses dirigeants, de se remémorer la parabole des vaches grasses suivies des vaches maigres ? Du « poste d'écoute >» que doit être un Ministère ou une grande association agricole, dotés de statistiques et d'organes de prévision, il n’était pas impossible de prévoir un retournement de la situation et d’y parer dans une certaine mesure.

Quoi qu’il en soit, ou par suite d’insuffisance de ce côté, ou encore davantage, peut-être, par suite du caractère si individualiste et si rebelle à la discipline et à l’organisation des cultivateurs français, on agit comme si la prospérité exceptionnelle, parce que due à une situation exceptionnelle, ne devait plus subir d’éclipses.

L'agriculture attira beaucoup de jeunes gens et, parmi eux, des fils de la bourgeoisie disposant de capitaux importants ; les fermes se louèrent à des prix d’autant plus élevés que les propriétaires désiraient récupérer les pertes par eux réalisées du fait de baux antérieurs à la guerre ou conclus au lendemain de celle-ci. Et l’on vit deux catégories de fer-

miers : ceux, bénéficiaires de baux anciens, s’enrichissant, levant les hypothèques, achetant leur ferme à un propriétaire ne pouvant plus reconstruire ou réparer, et les nouveaux fermiers optimistes, imprévoyants, louant un prix fort, et qui firent d’ailleurs honneur à leurs affaires tant que dura la prospérité.

Mais quelques mois après une stabilisation de notre franc qui paraissait devoir consolider la situation de fait — puisque réalisée au cinquième de sa valeur d’avant-guerre — et, par suite d’une augmentation considérable de production dans le monde entier ("), survint la baisse brutale des produits agricoles.

Le procédé de défense traditionnel (élévation des droits de douane, puis fermeture des frontières) s’avéra insuffisant par suite de la surproduction intérieure, et ce fut la crise agricole.

89) Le législateur, qui avait fait de l’intervention en vue d’atténuer la rigueur des lois économiques, une habitude et un système, ne pouvait pas ne pas intervenir.

Il le fit donc, et d’une manière particulièrement active, en votant des textes destinés les uns à diminuer le montant des fermages portés dans les baux, les aufres à soutenir les prix des produits agricoles.

Nous ne nous occuperons ici que des premiers :

Dès 1928, des Parlementaires de toutes nuances, évidemment soucieux de satisfaire leurs électeurs ruraux, faisaient des propositions de lois ayant pour but de permettre, au profit du fermier, la révision des baux à ferme de longue durée (Proposition de MM. Goniaux, Thoumyre, Inizan, Prosper Blanc, Marie, Dalimier, Rimbert) ou de « prendre des mesures d'équité en faveur des fermiers engagés dans des baux à des prix excessifs » (Proposition de M. d’Harcourt).

Ces propositions, rapportées en 1930 à la Chambre

do 2e Etats-Unis, au Canada, en Argentine, en Australie, etc. 0)

et en 1932 au Sénat, aboutirent au vote de la loi du 8 avril 1933.

Cette nouvelle loi d'exception est due, dit M. le Professeur Desbois, qui nous servira de guide pour cette analyse (16 vis) à « l’influence des conditions économi- « ques en perpétuelle évolution ».

Son élaboration fut longue et difficile, tant au point de vue du caractère spécial et, si divers en ses aspects, du domaine dans lequel on intervenait (cultures si variées selon les régions, modes d’exploitation si différents selon l’importance des fermes et des pays), que du point de vue juridique, et de la nature également si diverse des contrats en cause ; en effet, le législateur, fatalement entraîné sur la pente, où il s'était engagé, en était arrivé, nous le verrons plus loin, à intervenir, non plus seulement pour corriger les effets directs de la guerre — effets pouvant être qualifiés d’ « imprévisibles >» ou « insurmontables » — mais bien ses conséquences lointaines, et pour garantir, protéger, assurer, peut-on dire, à chaque instant, les co-contractants, contre les risques de leurs conventions librement consenties et ce, uniquement, parce que passées en période d’instabilité économique : la simple idée de lésion, rejetée par notre Code, apparaissait comme motif suffisant.

Bien mieux, le législateur avait tendance, s’il maintenait en principe le lien contractuel, à lui substituer en fait, un autre contrat dû à sa seule volonté: c’était, bien un nouveau contrat, en effet, imposé aux deux parties, que celui dans lequel, comme c’est le cas dans la loi du 6 juillet 1925, tout en leur enlevant le droit de résolution dont le principe est écrit dans l’article 1184 du Code Civil, il leur imposait à l’un et à l’autre des conditions nouvelles, essentielles en matière de baux, puisque portant sur la durée et le prix.