CHAPITRE VII
Suite de l'examen de l'actii. — Les petits comptes grossissants. — Photographo-ûnance. — Les actifs instantanés.
Nous voici au compte Hôtels et Mobilier, figurant à l'Actif pour 13,924,668 fr. 76.
Au 31 décembre 1881, le même compte figurait au bilan pour 7,300,471 fr. 63.
Dans rassemblée générale annuelle, tenue le 4 avril 1882, M. Ghristople — en financier consommé — crut devoir tenir aux actionnaires le langage suivant :
c Les hôtels de la Compagnie occupent une superficie c totale de 820" ,37 avec une façade de 105 métrés sur c la rue des Capucines et de 16 mètres sur la place c Vendôme. La superficie est de 4.555 0, ,67. >
c Les 8,220 mètres de terrain pouvant être évalués au c minimum à 1,000 francs le mètre, soit 8,200,000 francs c et les 4,555 mètres de construction à 700 francs, soit c 3,190,000 francs, vos hôtels présentent dans leur enc semble une valeur de 11,400,000 francs.
c Ils ne sont portés dans le bilan que pour le prix c d'acquisition, 6,611,293 fr. 46.
c II nous paraît préférable, pour ne négliger aucun c des éléments de notre Actifs de faire figurer désormais c les hôtels de la Société pour leur valeur réelle minima € de 11 millions, en portant la différence, 4,388,706 fr. 54,
« au Passif, au chapitre des Réserves diverses. Mais nous c vous proposons en même temps de créer, sous le titre c de Réserve immobilière, un fonds d'amortissement desc tiné à reconstituer, en trente années, à l'aide de prét lèvements sur le compte de Profits et Pertes, la somme c intégrale des immeuble sociaux. »
Voilà ce que disait M. Christ ophle, dans son rapport sur l'exercice 1881, et ce que les actionnaires s'empressèrent de voter, en donnant leur approbation aux comptés.
C'est tellement vrai, que le bilan de l'exercice 1882 nous donne les Hôtels et Mobilier pour la somme do 11,705,038 fr. 49.
Il noiïs est impossible de savoir si, conformément à la promesse de M. Christophle, on a porté au chapitre Réserves diverses la différence de 4,388,706 fr. 54, représentant la plus-value donnée de la façon que nous venons de rappeler aux Hôtels et Mobilier, attendu que ce compte varie chaque année, s'élevant ou s'abaissant suivant les circonstances ou les besoins. Mais, ce dont nous sommes très certains, c'est qu'aucun des bilans de fin d'année, depuis 1881 jusqu'à 1888 inclusivement, ne contient le chapitre de Réserve immobilière qui devait être constitué aux termes des promesses de M. le Gouverneur.
De qui donc se moque-t-on au Crédit foncier de France ?
Il nous semble, sauf meilleur avis, qu'on s'y gaudit des actionnaires.
Non seulement on leur crée un supplément d'actif à l'aide d'une majoration à laquelle personne n'avait pensé jusqu'en 1831, majoration contestable en soi # mais, de plus, on ne leur tient pas les promesses faites, promesses qui auraient pu, étant tenues, régulariser Y irrégularité àz cette augmentation de l'actif.
De telle sorte que, depuis 1881, l'actif du Crédit foncier de France se trouve grossi de 4,388,706 fr. 54 de la façon la plus incorrecte.
Avec le système adopté à cette époque, il est facile à M. le Gouverneur d'augmenter sensiblement, quand il lui plaira, l'actif du Crédit foncier. Pour cela, il n'a qu'à dire aux actionnaires de cette Société;
« Messieurs, nous possédons 175 immeubles à Paris; ces immeubles ontune superficie totale de 87,000mètres, Au prix de 500 francs le mètre, ces 175 immeubfles représentent une somme de 43,750,000 francs. Or, l'ensemble de nos immeubles urbains et ruraux n'est porté que pour une somme totale de 11,547,976 fr. 36. Pour ne négliger aucun des éléments de votre actif, il nous paraît préférable de faire figurer désormais les immeubles de votre Société pour leur valeur réelle minima de 43,750,000 francs. »
Ce serait, du coup, une augmentation d'actif de plus de 32 millions de francs.
M. Christophle n'a pas pensé à ce moyen-là de grossir l'actif de la Société aux destinées de laquelle il préside. Nous le lui indiquons. Peut-être un jour, s'il reste encore longtemps Gouverneur du Crédit foncier, s'emparera-t-il de notre idée, la fera sienne, et pourra de la sorte augmenter notablement l'actif du Crédit foncier de France.
C'est là du paradoxe, dira-t-on. Non, c'est la suite logique, — un peu forcée 1 comme chiffres puisque nous avons fixé arbitrairement la superficie des immeubles de Paris et le prix des terrains sur lesquels ils sont construits,— mais, au fond, c'est ce que M. Christophle a fait pour les hôtels occupés par l'administration du Crédit foncier.
Dans tous les cas, en nous bornant, à enregistrer la plus-value arbitrairement donnée aux hôtels de la So-
ciété, M . C^ristophle a inauguré, nul n'en saurait disconvenir, un nouveau système de se créer des augmentations d'actif.
Il a fait plus : il a créé un art, celui du financierphotographe, puisque, de même que ces derniers, il opère Y agrandissement... instantané de l'actif des Sociétés.
En voyant de pareilles choses s'accomplir dans un établissement de crédit tel que celui dont nous parlons, n'est-on pas autorisé à supposer que bien d'autres éléments d'actif, tout aussi fantaisistes, ont été introduits dans la comptabilité du Crédit foncier de France ?
Vrai î pour un homme se prétendant financier habile, rigide observateur de la loi et des statuts de la Société qu'il gouverne, M. Christophle nous parait avoir commis une faute, en faisant voter par les actionnaires l'augmentation de la valeur des hôtels de la Société sans, d'autre part, constituer la réserve immobilière donnant au passif la contre-partie de cette augmentation de l'actif.
Mais ce ne sont pas là les seuls étonnements que nous réservent les procédés de comptabilité employés par l'administration du Crédit foncier Christophleus regnente.
On va, du reste, s'en convaincre par la lecture de ce qui suit.
S'il est vrai que le chiffre des opérations du Crédit foncier de France s'est considérablement développé, depuis 1881, il est tout aussi exact que les comptes établissant la déplorable et ruineuse gestion de cet établissement de crédit ont grossi démesurément.
On n'a pu obtenir le chiffre des prêts accusé au 31 décembre 1888 qu'en consentant à prêter sur des gages insuffisants comme valeur vénale, ou bien en prêtant
des sommes bien supérieures à celles que des expertises sages et prudentes auraient dû fixer.
Cet état de choses, déplorable à tous égards, va être prouvé par l'étude du chapitre de l'Actif, intitulé Divers, qui figure au bilan du 31 décembre 1888 pour 41 millions 222,119 fr. 05.
Prenons, pour faire la démonstration de ce que nous venons d'alléguer, les deux dates extrêmes : 1881 et 1888.
En 1881, le compte Divers figurait au bilan du 31 décembre pour 5,953,284 fr. 57.
Le compte immeubles acquis à la suite ^expropriation entrait dans ce chiffre pour 917,850 francs et les 21 immeubles le composant donnèrent un revenu réalisé de 36,776 francs.
Voilà., sur ce point, ce qu'était le passé.
En 1888, au 31 décembre, le compte immeubles acquis a la suite d'expropriation atteint le chiffre de 17 millions 906,588 fr. 73, représentés par 477 immeubles, dont 7 situés à Paris, 460 dans les départements et 5 en Algérie, plus 5 immeubles provenant de ^liquidation de la Banque hypothécaire (urbains ou ruraux) donnaient un revenu total de 445,000 francs.
De ces chiffres., absolument officiels, il résulte que, en huit ans, le Crédit foncier a été obligé de conserver un solde d'immeubles vingt-cinq fois supérieur au nombre qu'il en possédait en 1881.
Nest-ce pas une progression inquiétante, à tous égards, que celle du domaine du Crédit foncier de France?
Et, lorsqu'on voit quel mince revenu donnent les immeubles composant ce domaine, on est en droit de se demander dans quelles conditions ont été faits les prêts et si, en les consentant, on a respecté les dispositiondes statuts, sur les prêts hypothécaires fonciers? En effet, le revenu de ces immeubles, d'après la ds-
claration de M. Christophle (page 23 du rapport sur l'exercice 1881), le revenu net de ces immeubles, disonsnous, est d'environ 2 1/2 0/0 !!!
Or, si le Crédit foncier a été obligé de racheter ces 477 immeubles, c'est que, lors de leur expropriation, les . enchères n'avaient pas atteint la somme prêtée sur chacun d'eux par cette Société. Ils ont donc été achetés par le Crédit foncier à un prix inférieur à sa dette. L'expertise de ces immeubles avait donc été outrageusement grossie. Enfin, même achetés pour une somme moindre que celle prêtée, ces immeubles ne rapportent que 2 1J2 0/0. Ils ont donc été payés par le Crédit foncier le double de leur valeur intrinsèque, puisqu'il est admis que les immeubles doivent donner, généralement, un revenu net de 5 0/0.
Une dernière observation à ce sujet. Tout le monde sait que les immeubles vendus par expropriation sont. achetés à un tiers au moins au-dessous de leur valeur réelle ; il s'ensuit donc que leur revenu doit être de 6 1/2 0/0 net, au lieu de 5.0/0. Or, loin de faire un placement avantageux, le Crédit foncier le fait très mauvais, de* testable, en achetant ces immeubles, puisqu'ils ne lui rapportent que 21/2 0/0, c'est-à-dire à peine le tiers de ce qu'ils devraient lui donner.
Tout cela prouve, de façon éclatante, indiscutable, la légèreté apportée par l'administration du Crédit foncier dans l'étude des prêts consentis par cet établissement.
Est-ce pour rassurer les actionnaires ou pour donner confiance aux obligataires que l'habile M. Christophle signale ces non-locations et ces réparations nécessaires^ —
Nous ne savons pas ce qu'en penseront nos lecteurs, mais, vrai, cette phrase nous fait rêver.
Et, pour mettre le comble à sa maladresse, M. le Gouverneur aj oute • : "
« Il en est de même pour les immeubles ruraux, c Parmi les 161 domaines (agricoles) exploités directec ment figurent presque tous ceux qui, acquis depuis c peu, ont besoin d'être mis en état pour trouver un c preneur. >
C'est à-dire que toutes les propriétés rurales achetées parle Crédit foncier de France, faisant partie de son domaine, sont dans un état de délabrement tel qu'on ne trouverait pas un fermier consentant à les exploiter. Jolies propriétés que vous avez là, monsieur le Gouverneur î
Mais voici le bouquet :
« Les propriétés rurales nous arrivent, dit M. le c Gouverneur, presque toujours après avoir été plus c ou moins détériorées ; les bâtiments tombent souvent « en ruines ; les terres sont en friche et les vignes « meurent faute 'de soins, quand le phylloxéra ne les u. c pas détruites. >
Obligataires du Crédit foncier de France, réfléchissez sur ces déclarations officielles. Voyez si ces vignes mortes, ces terres en friche, ces bâtiments en ruines sont des gages sérieux, suffisants pour les obligations dont les journaux à la solde du Crédit foncier vous vantent, tous les jours, l'excellence et la sécurité.
Insister sur ce point est inutile; ce serait faire injure à nos lecteurs, car nous les supposerions dénués d'intelligence si nous doutions un seul instant qu'ils n'ont pas compris, à première vue, la déplorai •' e situation des gages possédés par le Crédit foncier de France.
Nous avons dit plus haut que le domaine du Créait foncier figurait au bilan pour 17,903,588 fr. 73 et, cependant, M. le Gouverneur nous dit que les 472immeub.os restants n'ont coûté que 11,547,976 fr. £6.
Ajoutons à ce chiffre les prix d'achat des immeubles de la Banque hypothécaire 1.030 175 »
Nous avons un total de 12.578.151 36
Pour arriver à 17,906,558 fr. 73, il y a un écart de 5,328,407 fr. 37. Que représente cette somme ? Les frais d'acquisition et les intérêts des 11 millions 1/2 d'immeubles.
Les frais d'acquisition et les intérêts d'une année ont donc coûté 50 0/0 environ du prix d'acquisition.
C'est invraisemblable.
Mais, alors?
Au lecteur de conclure.
Revenons au chiffre des Divers, et voyons comment il se décompose.
1° Le compte Dividende d'actions et coupons d'obligations 2.178.175 08
2° Le compte Fonds envoyés en province pour réalisations de prêts 899.680 35
3° Le compte des immeubles 17.906.588 73
Total 20 984.444 16
Pour aller à'41,222,119 fr. 05, il nous manque la bagatelle de 20,237,674 fr. 89. Quels sont donc les Divers débiteurs de ces 20 millions ?
Le rapport de M. Chris top hle se borne à nous dire ceci :
c Ce chapitre (Divers) se compose d'une série de c comptes peu importants, sauf un seul. Voici les « principaux. > Et il nous donne les trois comptes cidessus. Donc, le silence le plus complet est gardé sur les comptes que représentent les 20,237,674 fr. 89 que nous venons de signaler.
Il y a cependant un compte important parmi ceux sar lesquels on ne dit rien.
Pourquoi M. le Gouverneur ne fournit-il aucune explication à l'égard de ce compte important et des autres formant le joli total de 20 millions ?
La somme vaut, néanmoins, la peine qu'on s'en explique.
Serait-ce que Ton ne peut fournir de renseignements à ce sujet sans révéler des opérations interdites au Crédit foncier de France?
Y a-t-il, dans ces 20 millions, des comptes d'opérations de Bourse ; des affaires de syndicats ; des frais généraux extraordinaires dont l'existence ne doit point être révélée ?
Nous demandons des explications là-dessus; les actionnaires doivent les désirer comme nous; les obligataires ont tous intérêt à savoir quels sont ces inconnus qui doivent plus de 20 millions au Crédit foncier.
Ah î peut-être cette somme représente-t-elle des pertes réalisées sur divers prêts. Ou bien encore couvrent-elles des annuités arriérées.
En vérité, nous sommes fort embarrassés pour découvrir les débiteurs de ces 20 millions portés à l'Actif du Crédit foncier de France.
Peut-être aussi, M. le Gouverneur est-il plus embarrassé que nous.
Le dernier chapitre de l'Actif est celui des Dépenses d'administration, pour 4,034,241 fr. 85.
M. le Gouverneur se félicite de voir les frais généraux réduits à cette somme, qu'il trouve faible. Ce que nous ne comprenons pas, c'est que M. Christophle veuille établir une proportionnalité entre les bénéfices et les frais d'administration. Il nous avait toujours semblé que les uns étaient indépendants des autres .
Au surplus, nous retenons la théorie de M. le Gouverneur, nous en prenons acte, car nous croyons avoir
l'occasion, plus tard, de le mettre en contradiction avec lui-même.
Nous ne dirons rien de la déclaration que le nombre « des prêts va sans cesse en augmentant >, car c'est le contraire de la vérité, si nous en prenons pour preuve l'ensemble des prêts effectués en 1888 indiqués à la page 9 du rapport, et les constatations faites aux pages 4 et 7, touchant la diminution des prêts fonciers et communaux.
En commençant son rapport, M. le Gouverneur constate que le chiffre d'affaires a diminué, et il le prouve; plus tard, il déclare que les prêts vont en augmentant, mais il ne le prouve pas. Cette dernière déclaration de M. Ghristophle est le contraire de la vérité.
Nous croyons très utile de revenir un instant au compte des Divers, pour examiner plus minutieusement que nous l'avons fait déjà, le chapitre des Immeubles acquis à la suite d'expropriation.
M. le Gouverneur nous dit dans son rapport sur l'exercice 1888, que les immeubles situés à Paris, sont au nombre de sept, représentant 836,100 francs. On trouvera cette indication à la page 20 dudit rapport ; elle est répétée au bas de la page 24.
• Puis, à la page 25, premier alinéa, on lit ceci : .
c Et, parmi les sept immeubles, quatre font V objet « d'une promesse d'acquisition, par actes sous seings « privés, moyennant 427,200 francs. >
En d'autres termes, M. le Gouverneur du Crédit foncier de France déclare que cette Société va vendre quatre de ses immeubles de Paris pour la somme de 427,200 francs.
Si c'est bien là ce qu'a voulu dire M. Christôphle, nous prendrons la liberté de lui faire observer : ou que la comptabilité du Crédit foncier de France est mal
tenue, ou que ses chefs de services lui ont fourni des chiffres inexacts.
En effet, si du prix total des 7 immeubles situésà Paris 836 100
Nous retranchons le prix de vente des 4 immeubles vendus sous seings privés 427.200
Il nous reste pour représenter la valeur des
3 immeubles restant la propriété du Crédit foncier, une somme de 408.900
Or, un seul des immeubles situés à Paris, faisant partie du domaine du Crédit Foncier, celui de la rue Chauchat, 6, a ètè acquis à la suite d'expropriation pour une somme d'environ 503,000 francs. Il y a cinq ans de cela ; avec les intérêts, cet immeuble représente un capital de près de 600.000 francs. Il est donc matériellement impossible qu'il puisse être compris dans les
4 immeubles vendus, pour 427,000 francs; il est tout aussi inadmissible qu'il puisse faire partie des 3 immeubles restant, puisque leur valeur totale n'est que de 408,900 francs.
Donc, les chiffres énoncés par M. Christophle, au sujet des 7 immeubles de Paris sont inexacts.
Et, si nous relevons des erreurs aussi manifestes, aussi grossières, sur un compte aussi simple, aussi facile à dresser que l'est celui des immeubles de Paris faisant partie du domaine du Crédit foncier de France, ne sommes-nous pas autorisés à croire que d'autres erreurs, beaucoup plus considérables, d'une toute autre importance, ont ètè ou sont commises encore dans le dressement des bilans soumis à l'approbation des actionnaires ?
Nous posons la question telle qu'elle résulte des chiffres donnés par M. Christophle. Aux actionnaires à s'en inquiéter ; aux obligataires à en prendre ombrage à juste titre.
Il est une autre déclaration de M. Christophle qu'il est utile de signaler à l'attention des porteurs d'obligations du Crédit foncier de France. C'est celle-ci :
€ L'état du domaine ne doit pas vous donner d'inquiôc tude ; les acquisitions, on le voit, proviennent de c crises locales et particulières, plus encore que de la c crise économique ou d'erreurs d'estimation. >
Contrairement à ce que prétend M. le Gouverneur, nous croyons que le domaine du Crédit foncier s'est prodigieusement accru, dans de très mauvaises conditions, parce que ses agents ont commis de graves erreurs d'estimatien.
S'il n'en était pas ainsi, est-ce que le domaine ne rapporterait pas plus de 2 1/2 0/0?
Est-ce que, d'un revenu brut de 4 0/0 sur le .prix de revient, le revenu net serait réduit à 2 1/2 0/0?
Est-ce qu'il y aurait des immeubles à Paris m loués ; des propriétés rurales entièrement ruinées dans les départements?
N'est-ce pas là une éclatante démonstration de Fincurie administrative du Crédit foncier de France ? N'est» ce pas là la preuve la moins contestable que ses nombreux agents en province ne surveillent point les propriétés données en hypothèques, propriétés que les inspecteurs du Crédit foncier ont, tout d'abord, évaluées beaucoup au-dessus de leur valeur réelle?
Quelle confiance le Crédit foncier de France peut-il inspirer au public, à ceux qui cherchent à se rendre compte des choses, plutôt que de croire, sur lecture, les boniments quotidiens ou hebdomadaires élaborés par les soins de la Société?
De notre examen de l'Actif du bilan arrêté au 31 décembre 1888 ressortent les constatations suivantes :
JUGÉ PAR LTJI-M'ÊME 115
1° Le portefeuille des Effets serait probablement très difficilement réalisable pour son intégralité ;
2° Le compte des Correspondants doit cacher plusieurs opérations extra-statutaires ; dans tous les cas, s'il île renferme pas dans ses flancs des opérations de Bourse, il reste, pour quiconque l'étudié, plein d'obscurité, tout en laissant planer le plus grand doute sur l'exactitude des très incomplets renseignements fournis à son sujet;
3° Des chiffres précédemment relevés, et qu'on a lu plus haut, il résulte que l'écart entre le montant des obligations foncières et communales en circulation et le montant dû par les emprunteurs fonciers et communaux est beaucoup plus considérable que ne le dit le rapport ; il paraît y avoir pour 660,711,158 francs d'obligations en circulation n'ayant pas de gage hypothécaire»
4° Que la majoration des Hôtels du Crédit foncier de France a été faite contre tout droit, sans raison, dans l'unique but de grossir artificiellement l'actif de la Société;
5° Que les immeubles acquis par suite d'expropriation sont loin de représenter les sommes qui ont été prêtées sur ces gages, la plupart tombant en ruines ;
6* Que, par suite, les garanties hypothécaires possédées par le Crédit foncier de France ne doivent pas couvrir le montant des obligations en circulation;
7° Enfin, ainsi qu'on peut s'en convaincre par ce que nous avons déjà dit au sujet des sept immeubles de Paris, il est permis de craindre que des «rreurs ne se soient glissées dans les bilans du Crédit foncier.
En parlant ainsi, nous avons la conviction d'être utile au Crédit foncier ; nous croyons nous montrer les vrais amis de cette institution et de tous ceux y possédant des intérêts à des titres divers, lorsque nous exprimons les vérités qu'une administration coupable voudrait cacher à tous les yeux.
L'opinion publique, toujours disposée à voir le mal où il n'est pas, pourrait s'égarer à notre sujet; elle pourrait croire que le livre que nous écrivons est dirigé contre le Crédit foncier; ce serait là une erreur profonde que nous serions désolé de voir s'accréditer. C'est pourquoi nous croyons le moment venu de faire les déclarations suivantes; elles sont l'expression sincère, complète, de nos sentiments.
Nous déclarons vouloir, uniquement, essayer de replacer le Crédit foncier de France au rang d'où l'a fait descendre une administration déplorable à tous égards.
Nous déclarons vouloir que cette Institution soit réellement, simplement, ce que ses fondateurs entendaient qu'elle fût : la sauvegarde de la propriété immobilière, le grand facteur de l'amélioration des prêts hypothécaires...., ce que le Crédit foncier n'est nullement à l'heure où nous écrivons.
Et, c'est pour atteindre au but que nous venons d'indiquer que nous avons entrepris d'établir et de prouver au public, en nous appuyant sur les documents et renseignements émanant du Crédit foncier de France, les fautes commises par l'administration de M. A. Ghristophle, les dangers courus par les porteurs d'actions et d'obligations de cette Société ; les périls dont l'Institution même est menacée.
En quoi serions-nous répréhensibles après ces loyales explications ?
D'avoir signalé le mal ?
Mais, est-il jamais venu à la pensée de quiconque de blâmer le médecin qui, après avoir étudié la physionomie ou l'organisme d'un homme lui dit la maladie dont il est menacé?
Fait-on grief à un architecte qui, voyant des lézardes, des crevasses se produire dans les murs à'une maison^
JUGÉ PAU LUI-ilftME 117
